COCKTAIL PE UN TREND BUN.

Postarea aceasta incearca sa atinga multe subiecte fierbinti. De la clienti la agenti si de la bani la proprietati. Un cocktail care sper sa binedispuna. Vorbeam cucineva zilele trecute care imi povestea ca prietenii lui considera agentii imobiliari drept "niste lepre". Omul sustinea ca nu impartasea aceasta parere, dar nici nu m-a lamurit ca nu o agrea. Dar nu puteam sa ma supar pe el. Prietenii lui (ca si el) practicau nobila meserie de paznic (guard....) asa ca nici studii multe nu aveau si nici proprietati de tranzactionat. Era ca si cum ma apucam eu sa vorbesc despre oierit. In schimb de Craciun m-a sunat un vechi client, director de banca, ca sa imi ureze Sarbatori fericite si ca sa imi povesteasca pe un ton savuros ceva frumos. Omul ala stia despre valoarea unui agent imobiliar. ca el au mai fost cateva zeci. Si vorbesc numai despre telefoane si sms-uri, nu despre emailuri. Ati observat ca de vreo 3 ani incoace se reduce numarul de convorbiri telefonice sau de sms-uri in favoarea anostului "mail"? Se intampla ceea ce numesc alienizarea societatii.Anul a adus mai multe tranzactii decat 2010, la o valoarea totala pe crestre cu circa 12%. Nu prea rau, tinand cont de socurile electrice prin care trece UE din aprilie incoace. As putea spune chiar formidabil!! Piata imobiliara s-a stabilizat, proiectele au contabilizat vanzari frumoase (exemplu - Cosmopolis, un proiect de periferie), au demarat din nou mari proiecte comerciale. Piata constructiilor este si ea sustinuta tot mai tare de investitiile Guvernului, care anunta vremuri si mai bune pentru 2012, cu cel mai mare buget de investitii din 1990 incoace. Banii astia se vor vedea si pe orizontala. Cum tot pe consum se vad si banii romanilor din straintatea, care au reinceput sa creasca numeric. Firav, dar pe crestere fata de 2010. Probabil ca pe plan european 2012 va fi extrem de dificil, dar cred ca pentru romani ce a fost mai greu a trecut. Disciplina financiara din ultimii 3 ani isi spune cuvantul, iar noile legi vor creste randamentul acestui stat. Fireste in dauna aspectului social, dar asta este alt aspect care tine de anormalitatea unui stat in care avem o groaza de pensionari iesiti la 40-45 de ani si care numara acum 6 luni 8,5 milioane de asistati la o populatie incadrata in economia privata (singura productiva)de numai 3,5 milioane. Greu de dus o asemenea realitate. Vedem ce patesc grecii cu o situatie relativ asemenatoare.... Ce nu imi place in acest moment in piata imobiliara? Existenta unor grupuri de initerese care preseaza pentru aparitia unei structuri monopoliste care sa incadreze agentii imobiliari. Acest lucru ar aduce somaj, ar aduce un suvoi de taxe indirecte pentru agentiu, prestatii mai proaste si superficiale si bineinteles comisioane mai mari pentru clienti. Ce nu inteleg in acest moment? Motivatia pentru care ANCPI a trecut de la MAI la MDRT. Dar sa speram ca e de bun augur si nu doar o birocratizare in plus. Ce astept de la 2012 in mod special? O rezolvare eficienta a retrocedarii proprietatilor. Stiti ca Romania are termen pentru asta 01.07.2012? hahaha... vedem ce o iesi. Dragii mei cititori va doresc un An Nou minunat, usor ca un fulg, plin de realizari si prosperitate, in care singura dumneavoastra dificultatea sa fie raspunsul la urmatoarea intrebare: "in ce imi investesc banii?" .

LUCRURI BUNE

Se intâmplă si lucruri interesante. Chiar bunicele. La summit-ul de sătămâna trecută băieţii de bine ai Europei au cazut de acord (previzibil, de altfel), Grecia lansează o monedă aniversară de 2 Euro, ca să arate clar că e şi va fi parte a Europei Unite, euroiul se depreciază zilnic in raport cu leul, Isarescu a ridicat vocea impotriva bancherilor români care aruncă greutatea creditelor neperformante si huzurului de prin bănci pe seama plătitorului de credite, Ministerul lui tanti Boagiu anunţă o cifră record de 1,8 miliarde de euro pentru investitii in infrastructura anului 2012, iar cel al lui tanti Udrea anunţă creşterea numărului de turişti cu peste 12%. Pe planul justitiei ziua şi termenul, dacă nu e arestare e sechestru, dacă nu e interdicţie e deja condamnare (un fost prefect de iaşi.. om greu) deci România se schimbă. ce nu se schimbă, incă? Modalitatea de a face business, concepţia individuală de a aduce un plus de bani in propria casă. Incă mai visează oamenii la bunătatea Statului, la un angajator minune, la dobânzi fabuloase...la orice altceva decât a pune cap la cap mintea şi resursa financiară ca să dăm drumul la o afacere mică sau mai mare, de servicii sau producţie, ceva pentru fiecare in parte. Piaţa imobiliară a dat un semnal interesant in acest an. In condiţiile in care inflaţia a fost mai mare decât dobanzile, iar bursa probabil că va incheia sub nivelul de la 01.01.2011 (deci pierderi la portofolii) piata imobiliară a securizat preţurile. Scăderile au fost doar periferice, pe anumite segmente. La polul opus marcăm creşteri clare de preţuri pentru Banu Manta, Tineretului, Aviaţiei, Dristor chiar Unirii şi Titan. Chiriile au stationat, dar trendul este pozitiv, având in vedere că timpul de stationare al unui imobil pe piată s-a scurtat faţă de anii 2009-2010. Este o consecinţă normală având in vedere că a crescut nuărul de angajaţă şi chiar au crescut uşor veniturile. Veştile bune nu vor rîmâne fără urmări in piaţa imobiliară. Mă aştept ca in 2012 să apară bani mulţi din Occident(dar şi de pe plan local) care să cumpere proprietăţi in România. Pe ce mă bazez? Fondurile de investitii occidentale stau pe un morman de lichidităţi. La banci nu au de ce să ii bage (2% dobândă e ceva de lux), obligaţiunile nationale posibil fructuoase sunt...ale Italie, Greciei şi Spanei. Germania si surorile AAA dau 2-3% (un pic peste bănci). Acţiunile de pe Burse... de mult sunt controlate de altii, din alte continente, decieviatbile pentru europeni. Rămâne deci piaţa imobiliară. cea din Occident este foarte scumpă şi săracă in oportunităţi, rămâne Estul, cu foame mare de imobile, cu grad de indatorare redus (3-15%, in functie de stat) şi deci cu potenţial serios de creştere. Fireşte nu vor mai fi creşteri de 50-100%/ an, dar un 10-20% este de neglijat?

DE CE ?

Nici cel mai răuvoitor critic al lui nea Boc nu poate să spună că in acest an România a făcut nişte paşi in faţă (ma refer pe plan economic). Nici chiar criticii vadit ostili de la Antena 3, care in fiecare seară caută noduri in papură Guvernului, nu au cum să nu recunoască faptul că o creştere de 4,4 % in T3 e maximum ce se putea obţine in Europa anului 2011...motiv pentru care România se şi află pe primul loc in Europa in acest clasament. Incredibil am putea spune, sa fim primii şi la altceva decât la corupţie. In plus suntem una din puţinele ţări europene cu prognoză de creştere economică pentru 2012. Şi totuşi agenţiile de rating ne plasează la un nivel investitional "junk". Pe acelaşi nivel se află Grecia (cu recesiune cruntă şi deficit bugetar 9%) şi Ungaria (care a alergat la FMI zilele trecute că altfel trăgeau storurile). Datoria publică a României este printre cele mai mici din Europa unită (practic suntem pe locul 25) in timp ce Grecia e lejer pe locul I, iar Ungaria se află in top 10. Atunci de ce România se află in categoria "junk"? Cred că răspunsul la această întrebare nu poate fi aflat fără a raspunde la un alt "de ce". De ce, imediat după ce se anunţă o măsură utilă Uniunii Europene vine o agentie de rating şi retrogradează pe cineva. Ultima poantă - retrogradare "în grup" - toate ţările AAA (sunt şi ţări AAA, nu doar clădiri de birouri ...) riscă sa îţi piardă această clasificare. Cui serveşte chestia asta? In niciun caz europenilor ci numai băieţilor deştepti de pe Wall Street care se chinuie să distrugă euro-iul, in timp ce ei stau pe tone de dolari (nu numai americani, ci de toate naţiile). Prăbuşirea euroiului ar aduce unor băieţi deştepţi şi pregătiti câştiguri de mii de miliarde. Practic intreaga Europă ar fi de vânzare pe doi bani. Vă gândiţi numai softurile cât ar costa, să schimbi toate mărunţisurile care ieri erau aranjate in euro şi mâine să le transformi in măric, franci sau pesetas? Nu mai vorbim de panică, de zilele in care băncile şi pieţele ar fi blocate şi de aici imensele pierderi eocnomice, care ar antrena după ele pierderi de joburi. probabil că baietii deştepţi de pe Wall Street speră să o pună de un nou plan Marschall pentru Europa, combinat de data asta cu o menţinere sine-die a supremaţiei pe piaţa petrolului. Vă daţi seama ce ar nsemna ca euro să inlocuiască dollarul american in tranzactiile petroliere? Ar insemna implozia sistemului economic american. S-ar intoarce acasa mii de miliarde de dolarei rămasi fară rol economic, dar cu o nefastă povară inflaţionistă. In toată această criză financiară (că economică nu mai este) noi românii stăm bine, dar totuşi nu suntem băgaţi in seamă. Piaţa imobiliară s-a stabilizat, numărul de tranzactii a crescut cu 10%, mall-ul din Cotroceni are incasări record pentru întregul continent (este cel mai profitabil spatiu comercial de pe continent!), incep construcţiile la alte 4-5 mari centre comerciale numai in Bucureşti, dar totuşi Românai are costuri mari la imprumuturi (bine că nu prea mai avem nevoie...) iar bursa este tot in noroi, deşi companiile noastre arată bine economic. Că suntem o ţară a paradoxurilor, asta o ştim, dar de când paradoxurile frizează economicul? Simplu - de când economicul actual nu prezintă importanţa in faţa economicului de mâine. In acest moment există nişte superjucători mondiali care riscă sume fabuloase pentru a îngropa Europa. Dacă le iese ruleta au tras potul cel mare. Dacă nu le iese ruleta, probabil că tot nu vor ieşi săraci lipiţi ... Şi stiti de ce ? Pentru că ei joacă impotriva Europei cele 40.000 de miliarde USD "disparute" in criza din 2008.

PUNCT. SAU NU E ASA?

Care mai de care, comisari europeni, bancheri, fosti presedinti de bănci, politicieni de toate rangurile si din toate ţările, dau publicităţii niste declaratii de ţi se face părul măciucă. Despre analistii financiari nici nu mai amintesc. Ideea este unică: "urmatoarele zile sunt cruciale pentru moneda europeana". Am vorbit cu câtiva amici din strainatate si cu o gramada de conationali. Am constatat ca foarte putini isi dau seama ca inseamna prabusirea acestei monede. DISPARITIA ei. Au senzatia ca economiile e vor fi convertite (nu se stie de cine...) in alte monede. Ca trecerea inapoi la marca sau franc va fi o jucarie. Un fost ministru român, dl. Daianu, bancher firesc, anunta intr-un articol ca disparitia euro va antrena "convertirea" creditelor in moneda nationala. Hahahaha. In baza cărui contract? La ce dobânda? Sa fim seriosi. Dispare moneda, dispar si bune si rele. Adica dispar si economiile, dar dispar si creditele in euro. Credeti ca bancile vor plânge? Ia gânditi-va câte depozite in euro concentreaza, in special de la milionari si miliardari est-europeni sau neeuropeni. Secretul va fi ca bancile vor beneficia de o mica rascumparare a unei cote parti din euroi de catre Banca Centrala Europeana, in timp ce muritorii de rând (in special cei neeuropeni si nemembri euro) vor plange amarnic dupa fiecare eurocent. Tare ma tem ca se incearca cu disperare orchestrarea unui război mondial. Iranul si Siria sunt sub presiune, europenii sunt sub presiunea monedei (ia ganditi-va cum or sa iasa in strada vreo 100.000.000 de europeni) americanii sunt sub presiunea recesiunii si a datoriei publice astronomice. Pe cale naturala nu ai cum sa iesi din aceste clinciuri pentru că Asia singura nu poate rezolva toate problemele, cu atat mai mult cu cât Japonia este si ea in rah-cesiune. Chiar sa vrea (ceea ce se pare ca e o poveste cu zâne)China nu poate rezolva singura problemele umanităţii. In acest context mai apar si chestii stupide prin presa noastră: "noul regulament BNR va antrena scăderi de preţuri in imobiliare"...dar vi se pare că de prin 2008 piaţa imobiliară mai este legată de creditare? sau "la anul e supergreu, scad preţurile in imobiliare"...iată ceva nou. Vine greul...păi de prin 2008 e tot aşa. Iar, culmea Europei, se pare că la anul in România va fi mai bine ca pe la alţii. De ce ar scădea preţurile? Cine mai este forţat să vândă ca să dea un ton negativ pieţii? Cine a fost forţat a vândut. Cine nu a vândut, aşteaptă senin banca la uşă ca să ii dea flit portărelului. De parcă banca are ce face cu casa lui goală. Faţă de bancile americane care au antrenament să managerizeze case goale, bancile românesti (sau ce or fi ele...) NU AU ANTRENAMENT SI CAPACITATE SĂ GESTIONEZE MII DE CASE ŞI APARTAMENTE GOALE. Sa le plătească intretineri, să faca roluri la fisc, sa plateasca taxe si impozite etc. Apoi să plateasca si TVA la revânzări, ca asa spune legea la vânzarile repetate!! Deci, dragi români, stati linistiti. Băncile nu au cum executa ceva, pentru că la licitatiile lor nu se prezinta mai nimeni. Daca se omite preţul de evaluare (mare, că e de prin 2007-2008...) şi se vinde ceva la un pret de doi bani (cum mai spera câte unii) DNA-ul e la uşă, iar nenea executorul va da cu subsemnatul pentru scăderile ilegale de preţ. Fireşte, situaţia nu o să ţină la infinit. Se va debloca ceva - cumva şi lucrurile vor intra într-o filieră economică, dar până atunci mai este. Vorbeam ieri cu un cumpărător care visa o scădere de preţ cu vreo 70%, "E criză dom'le, ce proprietarul astă nu ştie?" Proprietarul ştie, dar nu îl interesează. In acest moment oamenii care au proprietăţi de vânzare au un scop clar cu banii din tranzacţie. Daca nu le iese preţul, nu au de ce să vândă . De multe ori sunt oameni care nu sunt deranjaţi sa stea cu acea proprietate in portofoliu incă 20 de ani. Au ce mânca, au cu ce plăti impozitele, nu au credite, au bani de vacanţe. Şi atunci de ce să vinzi? Vinzi, ca să faci alţi bani cu banii obţinuti. Dar dacă nu obţin preţul vizat, ei nu vând. Am un client care mi-a spus următorul lucru : "poate nu e pentru mine să il vând. Poate că este pentru copiii mei sau, de ce nu, pentru nepoţii mei. Asta e." Aşa stau lucrurile, iar oricine ar fi in postura lor ar gândi la fel. Imobilele, mai ales in vremurile tulburi, in care nu ştii ce se intâmplă cu banii tăi mâine, nu pot fi instrăinate fără un scop clar. Căci ele sunt o valoare certă in orice condiţii de piaţă şi in orice timp. Fireşte, nu totdeauna sunt lesne vandabile, dar asta este altă problemă. Noi vorbim acum numai despre securizarea unei valori şi nu despre înstrăinarea ei.

8 %

Un titlu cam scurt, dar sper eu foarte expresiv. Un studiu publicat azi dimineata a relevat creşterea numarului de tranzactii la 9 luni cu 8% faţă de aceeaşi perioadă a lui 2010. Cresterea economica a României este estimată la 2% pentru acest an, iar piata imobiliară anunţă o crestere de 8%. Foarte interesant. Şi de bun augur pentru 2012. Motivele creşterii numărului de tranzacţii trebuie căutate in acest an în altă direcţie decât cele fluturate in anii trecuţi. respectiv in special programele Prima Casă. Numeroşi analişti de colţ de stradă au acuzat subvenţiile guvernamentale ca fiind perfuziile ce susţineau piaţa imobiliară. Iata că in acest an cu un porgam Prima Casă 4 de tot râsul piaţa imobiliară a crescutfrumos. Acest lucru s-a intâmplat pentru că oamenii au înteles că epoca scăderilor de preţ a apus, au înţeles că intr-o epocă in care toate preţurile cresc (grâu, utilitaţi, benzină)şi imobilele vor avea un trend similar, probabil mai lent, dar in mod cert similar. Nu în ultimul rând debusolarea populaţiei privitoare la securitateabanilor proprii. Conform unei statistici BNR in acest moment populaţia deţine in banci peste 170 mld. lei. Adică peste 40 miliarde Euro !!! IN BANCI. Nu se stie câţi bînuţzi mai sunt şi la saltele. Aceşti 40 miliarde de euro creează nevroze pentru mulţi detinatori, pentru că aceşti bani nu sunt asiguraţi nici impotriva prăbuşirii monedei unice şi nici impotriva unei puternice deprecieri. Scenarii perfect posibile şi realizabile de seara până dimineata in prezentele condiţii mondiale. Probabil că nu intâmplător un frup imobiliar multinaţional a anunţat că în urmîtoarele 4 luni se vor incheia tranzacţii de peste 300 milioane euro, iar in urmatorul an se declanseaza lucrări la clădiri comerciale de peste 150 milioane euro. Apropo de clădiri comericale. Pe Barbu Văcărescu se inalţă văzând cu ochii o mare cladire de birouri, probabil viitorul turn de referinţă al zonei. O clădire frumoasă, care completează peisajul delimitat de Calea Floreasca si soseaua Pipera.

LUCRURI CARE DOSPESC

Acum vreun an Guvernul anunta ca va fi un an al marilor realizari. Dupa 320 de zile putem spune ca realizarile nu sunt foarte mari, dar s-au pus niste baze care pot genera niste lucruri bune pentru anii 2012-2013. S-au semnat niste contracte pentru segmente de autostrada in vestul tarii, se va termina centura nord a capitalei, s-a inceput executia unei magistrale noi de metrou (incredibil!) Probabil se vor termina la anul A2 si segmentul Bucuresti-Ploiesti din A3. Modest oricum fata de ce au realizat vecinii maghiari, chiar si pe timp de criza severa. Fara infrastructura nu putem vorbi de o crestere economica simtitoare. Ce este interesant in ultima perioada, cam de cand ne-a tras un sut Bruxelles-ul (pe tema Schengen) este ca au inceput sa apara nume tot mai celebre care se duc sa dea explicatii la DNA. Ceea ce ar putea sa fie un semn pentru insanatosirea mediului, atat politic cat si de afaceri. Legatura acestor lucruri cu imobiliarul este fireasca. Orice plus valoare economica se va concretiza si in piata imobiliara. Spre exemplu - metroul in Drumul Taberei va antrena o crestere de pret cu 15%. Minim. Centura Nord si finalizarea A3, precum si seegmentele de autostrada din vest, vor aduce noi investitii in punctele nodale. Macar acolo se va intampla in mod sigur. Apropo de vest. Zilele trecute am fost pe la Timisoara si Lugoj si am ramas placut impresionat de cele doua orase. Bine intretinute, bine puse in valoare, cu potential economic deosebit. In special Timisoara, fireste, o mini-metropola care poate antrena intreaga zona intr-un salt economic deosebit. Dar ii mai trebuie ceva infrastructura (care se pare ca se apropie) si niste investitii. Ca nota aparte vreau sa semnalez Iulius mall, una din cele mai frumoase cladiri comerciale pe care am vazut-o vreodata. Exteriorul este destul de comun, dar interiorul este fantastic. SUPERB. Designeri si arhitecti talentati. Se mai dospesc niste centre comerciale mari in Bucuresti, un Auchan in Crangasi, o Cora in rahova-Alexandriei, un mall in Titan-IOR si un Carrefour la fosta fabrica Electroaparataj. Toate cu tinta 2012-2013. Lucrurile se misca, iar coroborand cu ce se intampla in marile orase din Germania (unde nu gasesti nimic de cumprarat) si cu ce a afirmat Roubini despre Italia (probleme financiare = piata imobiliara scumpa) putem sa ne facem o idee despre viitorul pietei imobiliare.

ANALIZE

Sper ca unii dintre dumneavoastra sa imi fi simtit lipsa din acest spatiu primitor al blogosferei si chiar sa se fi intrebat, ce o fi cu mine. Munca, multa muca si mai ales multa analiza. Cum spune un mare clasic român "e uşor a scrie versuri , când nimic nu ai a spune". Eu vreau sa spune mereu ceva nou, aşa că mai intâi analizez piaţa. Piaţa e dificilă, dar acest lucru imi place. Oamenii deja miros problemele din economia mondială şi fac o diferenţa sensibilăî intre România şi alte pieţe. Aici e stabilitate, imi spunea zilele treucte un ivestitor străin. De peste 18 luni nu s-a întâmplat nimic altceva in România decât crestere economică. Firavă, sensibilă, delicată ca un ghiocel, dar, din aprilie 2010 creştem continuu, tinekm continuu o balanţă mulţumitoare intre cheltuieli in incasări si pentru prima oară in România ultimlor 22 de ani visăm la un deficit de 1,8% . Incredibil, nu-i aşa? In plin an electoral, Guvernul işi asumă ca obiectiv un deficit mai mic cu aproape 150% faţă de cel din 2011 (4,5%). Acest lucru spune mult şi pentru noi şi pentru străini. Supermarket-urile au inceput iar să vadă cozi pe la casele de marcat. Nokia a plecat tocmai pentru că noi suntem pe o pantă pozitivă, care urma inevitabil să le crească nişte costuri in termen scurt (2-3 ani). Astfel că au profitat de criză pentru a se stabili in alt colţ al lumii cu beneficii maxime pentru ei. Un lucru interesant este şi faptul că s-a "dat drumul la execuţiile mari". Cumpărarea marilor active va fi un semnal pozitiv. Fireste, dacă nu se vor vinde, va fi un semn negativ. Moneda se depreciază un pic, iar exportatorii se bucură, in special acum inainte de Crăciun, când comenzile vor creşte. BNR a scăzut dobânda de referinţa, lucru rar, am spune chiar foarte rar... ar trebui să se simtă un pic in ceea ce priveşte repornirea creditării. Deja bancile nu prea au cum să se mai bucure să îţi tină banii la BNR. Piaţa imobiliară este direct dependentă de mişcarile economice generale, dar semnalele sunt bune. Marii dealeri de materiale de constructii au creşteri ale cifrelor de afaceri, ceea ce înseamnă că cel puţin piaţa construcţiilor a intrat pe o stabilitate, atât de dorită dupa anii de recesiune. Marcăm deci semnale bune. Tot un semnal bun văd şi prin târgurile imobiliare unde bate vântul la greu. Oamenii au inteles dupa vreo 4-5 ani de asemenea circuri (deloc ieftine) că "ofertele" intinse precum covoarele la spălat nu sunt şi cele mai bune. Sunt doar mai vizibile. Ofertele bune trebuiesc căutate, urmarite, vizionate, cumpărate. Pentru că ce este bun nu stă pe piaţă, iar acest lucru deja este ştiut. Am vizionat zilele trecute un film bun, "A good german", o pelicula alb-negru cu George Clooney si Cate Blanchett, cu acţiunea in Berlinul perioadei iulie-august 1945. La un anumit moment dat un personaj anunta că a acumparat un cinematrograf in zona de ocupatie franceză. Nu este extraordinar? In plina ocupatie inamică, cu ruşii stăpâni pe jumătate din Berlin şi sceptrul unui nou război in faţă, cu Berlinul devastat de bombardamente in ianuarie - martie 1945, omul cumpăra una dintre puţinele clădiri rămase in picioare. Am calculat zâmbind profitul obtinut intre 1945 si 1955 (finalul reconstructiei Germaniei) si mai departe pînî in 2005..... Acestea sunt investitiile.

MAI CAUTA CINEVA LOCUINTE IEFTINE?

Un slogan devenit deja eticheta prin zona imobiliara ne indeamnă sa vizităm un târg imobiliar, căci vom gasi "locuinte ieftine". De 3 ani piata este plina de locuinte ieftine si nu pare a fi pretul un motor eficace pentru zona imobiliara. Ce inseamnă locuinţă ieftina ? Ieftin inseamnă... IEFTIN. Adica LOCATIE ieftina (PERIFERICA, ca sa o spunem direct), finisaje IEFTINE, manoperă IEFTINA deci si calitate IEFTINA. Păi in conditiile in care totul este IEFTIN, mai putem vorbi de LOCUINTA IEFTINA? Eu cred ca sunt locuinte la preturi corecte. Ieftin inseamna să cumperi un Iancului la 15% sub pretul zonei, un Banu Manta la 10% sub pretul zonei sau o vila eleganta într-o locaţie elegantă, preferabil in sectoarele 1-2, sub 300.000E. Când cumperi un 2 camere in Militari (si nu la Cora, ci la metrou Pacii) la 55-60.000E, ce scofală e? că iti ajung banii de o locuinţă "nouă"? Multumesc. Prefer o locuinţă "veche" intr-un cartier cu parcuri, cu scoli bune, cu multe grădinite, cu numeroase mijloace de transport, cu vecini care stau pe acolo de vreo 30 de ani, cu dispnesare si spitale la 10-15 minute. Nu vreau sa ma sui in metrou la IMGB si nici la Anghel Saligny. Eu aş putea, dar nu sunt sigur ca fiul meu va putea sa o faca peste cativa ani ca sa se duca la o scoala de buna calitate. Deci asta inseamna IEFTIN. Forumurile sunt pline de oameni care au cumpărat locuinte "ieftine" si nu pot scapa de ele. In zona miroase urât sau cad tencuieli prin bloc, sau blocul este locuit 10% sau te manânca câinii (la propriu, din pacate - speţă frecventă prin Prelungirea Ghencea) când iesi din bloc. Astea sunt "avantajele" de a cumpăra IEFTIN. Fireşte, apare intrebarea...dar de unde bani de alte locuinte? După cum aţi văzut nu e vorba de bani, ci e vorba de opţiuni. Avem posibilitatea să optăm pentru "nou" şi pentru "vechi", pentru "ieftin şi periferic" sau pentru un preţ normal intr-o zonă semicentrală. Diferă aspectul blocului, diferă câteodată spaţiile interioare, de cele mai multe ori trebuie să zugravim sau să amenajăm...deci trebuie să ne punem pe treabă. Dar sunt convins că merită atunci când te duci cu familia PE JOS până in parc. Măcar atunci să scăpăm de maşină. Românul are o vorbă: ce este ieftin, este scump. Probabil că mai trebuie să se păcalească o generaţie ca să inţeleagă acest aspect. Un prieten, intors de la Paris, imi spunea că metrul pătrat construit (la Pris, deci) incepe de la 8000E, iar diferenta de panoramă dublează pretul apartamentului. Speta care l-a uimit : un apartament in inelul median cu vedere la Senna si la Tour Eiffel costa cu 600.000 (sasesutedemii) Euro mai mult decât acelasi apartament, dar pozitionat pe spatele blocului si cu vedere spre periferie. Nu intelegea diferenta uriaşă de pret. I-am explicat eu. Noi românii suntem "pragmatici" şi ne gândim că se stă la fel de bine si pe faţă si pe spate. Ei, francezii si occedentalii, sunt fini cunoscători si sunt conştienti ca la Paris nu vrei sa vezi periferii. La Paris oricând vrei să cumperi vrei sa vezi spectacolul Orasului Luminilor. Acest specatcol iti mentine pretul de revânzare indiferent de piata. De asta Parisul "merge" bine si in anul de criza 2011. Pentru că ei nu cumpără ieftin. Ei cumpără lucruri la pretul corect.

CERTITUDINI

Nu e asa ca v-ati saturat de prognoze, estimari, premonitii si alte planuri adesea necomfirmate sau (mai tragic) total opuse cursului evenimentelor? Mi-e greu sa fac orice tip de prognoza serioasa pentru ca situatia generala este de asa natura. Astazi un director BNR (Eugen Radulescu) spunea ca in 2-4 ani ar trebui eliminati 30-40.000 de functionari. Se mai restructureaza in aceeasi perioada si alte vreo 10-15 companii de stat care vor trece la management privat. Asta inseamna ca, in mod cert, vor scadea prime, salarii si vor disparea posturi prin acele companii. Deci cifra de 30.000 de bugetari poate fi si tripla. Sa mai adaugam ca taifunul din sanatate si educatie va aduce, in mod cert, inchiderea de noi unitati? E clara treaba. Deci cu atatea posturi disparute, cu lentoarea creditarii, cu faptul ca IMM-urile abia isi trag sufletul (tot creditarea) si cu un milion de alte chestii românesti (agricultura se bizuie pe ploi si nu pe irigatii, licitatiile publice sunt...incredinţări de contracte, judecatorii fac pe ministri de finante etc) lucrurile se pot complica in continuare. Si atunci.. CARE SUNT CERTITUDINILE? Pai, in primul rând sa observam ca au crescut cifrele de afaceri ale tuturor companiilor din piata imobiliara. Pentru ca a crescut numarul tranzactiilor. Dezvoltatorii sunt mai relaxati, au reînceput vânzarile, se gândesc la noi faze de dezvoltare (vezi turcii de la Cosmopolis), la noi proiecte. Piata inchirierilor este destul de activa, chiar daca studentii nu mai constituie un rezervor de clienti. Semn ca au reapărut angajarile din economie. Banii, banii se rarefiaza rapid daca nu sunt plasati in ceva sigur. Si ce e mai sigur decat o investitie imobiliara (REAL ESTATE) facuta pe timp de criza. Un investitor serios stie ca nu poti cumpara nici pe fund de piata si nici nu poti vinde pe varf de piata. Dar daca te apropii de ambele varfuri faci sigur profit. Sa il privim pe dl. Soros, care si-a lichidat aurul la pretul de 1400USD/uncia. Acum aurul este 1700USD. Credeti ca plânge? NU . El cumparase aurul intre 700-900USD/uncia. Si-a marcat profitul (60-100% !!!!) si a iesit din piata acestui metal. Pentru ca era mai mare riscul bulei decat al unei alte cresteri. Imobiliarele nationale in mod CERT au depasit fundul crizei. Acesta a fost in aprilie 2009. Cine mai spera la noi prabusiri, spectaculoase caderi de preturi, este un visator sau un client lipsit de pretentii. Sunt posibile rectificari in zone marginase unde lipsa de cumparatori atrage corectii, dar cati dintre cei cu ceva bani in buzunare viseaza la scaderi de pret in Giulesti sau Ferentari sau capatul Bercenilor? Cei care viseaza la scaderi de pret pe Decebal, Unirii sau Dorobantilor (si nu sunt putini) din pacate nu au inteles inca nimic din mecanismul economic actual. Criza sau boom totul are un pret de piata. PS. Dacă Europa dă drumul la tiparniţa de bani (fapt extrem de posibil şi apropiat) atunci să vezi creşteri de preţuri in timp ce posesorii de depozite bancare se vor uita disperaţi la ratele inflaţiei.

VALURI, VALURI

Cum deschizi un ziar (fie ca vorbim de un format print sau de unul on-line, de un cotidian sau un saptamanal), cum deschizi radio-ul sau televizorul, te invadeaza stirile cu caracter economic sau paraeconomic. Ce mai cade, ce se mai ridică, cine se mai prăbuşeşte, unde se mai duc banii planetei, cine intră sau se pregăteşte de faliment... complicat. Dacă stai să incerci să aduni toate problemele şi sa tragi o concluzie logică ca să emiţi o prognoză coerentă...ajungi la balamuc. Te-ai sui in prima navetă spaţială, că pe aici lucrurile par un soi de carusel. Citeam zilele trecute că Berlinul este asediat de nordici care au ridicat preţurile imobilelor. In Thailanda si Turcia de asemenea preturile sunt pe crescute si prin diferite state europene, precum Polonia si Cehia. Se anunta in continuare scăderi in Irlanda, UK (dar procentele sunt insignifiante) şi anumite regiuni din SUA, cele in care şomajul face ravagii. Aurul atinge in continuare valori istorice, petrolul il simtim toti prin buzunare, investitiile in energie verde cresc pe intreaga planetă valoarea suprafetelor de teren utilizabile in aceasta direcţie. Ce se întâmplă prin România in viitorul apropiat? Normalitatea economică ar trebui să menţină preţurile pe aceeaşi linie. Dar suntem intr-o epocă a normalului? Piata imobiliară este la un nivel destul de scăzut, dar totuşi NU EXISTA IMOBILE PREMIUM DE CUMPĂRAT LA PREŢURI VIZATE DE CEI INTERESAŢI. Nu exista garsoniere in Piata Victoriei, vile pe bd. Dacia, apartamente elegante, construite dupa 1983, pe Mihai Bravu sau Banu Manta, terenuri de vânzare de 300-500mp în Cotroceni, Vatra Luminoasă sau Foişorul de Foc. Să mai amintim de apartamente (construite după 1980) cu vedere în parc? Despre lipsa ofertei de spaţii comerciale în zone cu vad? Despre terenuri destinabile unor hoteluri de 4-5 stele? Ceea ce vreau să arat este că piaţa imobiliară poate să producă foarte multe tranzacţii la preţuri incredibile, lucru care cred că se va întâmpla cât de curând. Banii au început să zacă prin banci, iar dobânzile sunt jalnice. Nu mai vorbim de faptul că pe plan internaţional euro pierde teren. Nu stim ce se poate intâmpla după scăderea ratingului Italiei... Următoarea lună va fi extrem de dură. Roubini şi Venizelos sugerează că grecii pot ajunge să pună ei condiţii creditorilor, fapt confirmat şi de Strauss-Kahn care arăta (duminică) că singura variantă pentru creditori este să radieze complet datoria Greciei!!! Eu cred că piaţa imobiliara va aspira în urmatorul an nişte sume imense. Este singura investiţe care poate aduce intr-un an profit de 2 cifre. Tocmai pentru că acum preţurile sunt astea care sunt.

PIATA IMOBILIARA DIN ... AFRICA

Probabil ca primele ganduri care va trec prin cap sunt...”de ce Africa?” si mai ales „exista piata imobiliara in Africa? Chiar exista asa ceva?” . Perplexant si pentru mine, incredibil de crezut poate, dar piata imobiliara africana, chiar exista si (stupefiant!!) are niste preturi groaznice. Pana la informatiile pe care vi le voi prezenta in continuare singurel aspecte imobiliare cunoscute de mine se refereau la Egypt si Tunisia, unde preturile sunt decente. Chiar incredibil de mici in unele cazuri. Probabil ca impcatul se datoreaza relatiilor economice cu spatiul European. Intereanta este insa evolutia Africii Negre, respectiv spatiul situat la sud de Sahara. Nu stiu cate tranzactii de vanzare se incheie, dar inchirierile merg destul de bine.... cam 1800 - 2500 USD / apartament de 2-3 camere in state precum Senegal (Dakkar), Ciad (cu capitala la N’Djamena), de asemenea preturile sunt cam aceleasi si prin Congo, Coasta de Fildes, R. D. Congo, Zambia sau Zimbabwe.... Angola, Namibia ?... mai scumpe . Recordul il detine Namibia....una dintre cele mai sarace tari ale planetei, dar unde chirii cuprinde intre 5000 - 20.000USD sunt curente. In anumite cartiere o CAMERA costa 5000USD/luna. Arucati o privire: http://www.myproperty.com.na/ . Fireste...achizitia devine deja la fel de posibila cu o vizita pe Luna. Mai repede iti cumperi o proprietate in Paris sau Londra, decat prin anumite tari africane. Absolut normal, va veti intreba „ce poate determina o asemenea stupizenie imobiliara?” Raspunsul este unul singur : nimeni nu are treaba in tarile respective daca nu face bani adevarati. Toate statele respective au resurse naturale uriase, care de care mai rare : cobalt, palladium, uraniu, cupru, titan, vanadiu, diamante (multe diamante), dar si petrol, zinc etc. Pe langa afaceristii care sunt „jupuiti”, buni platnici mai sunt si membrii ONU, UNESCO; UNICEF; OMS (Organizatia Mondiala a Sanatatii etc).... care nu au incotro si platesc tot atata cat platesc si cei care fac comert cu aboslut orice aduce profituri ametitoare. Mai e un aspect care ridica pretul unui imobil. Termenul „vecinatate sigura” chiar costa pe acolo. Nu de alta, dar nimeni nu prea are chef sa fie luat ostatec si tinut printr-un beci undeva in jungla sau desert. Sau sa te trezesti cu o invazie patrupeda sau de alte vietuioare putin placute precum insecte sau reptile ...

REVIGORARE

Vara aproape a trecut, desi meteorologii anunta in continuare temperaturi tropicale. Exista sanse sa avem inca vreo 2 luni de temperaturi calduroase, ceea ce nu e prea rau. Mie, personal, mi-e groaza de anotimpul rece. O vara tumultoasa, tulburata in special de vartejurile provocate de economia si politica americana. Cu legaturi bizare (vezi anuntul americanilor ca "tulburarile economice nu se vor incheia pana ce Grecia nu va da faliment") si cu o ascensiune infioratoare a francului elvetian. Cu o scadere de moment a pretului petrolului si cu una care probabil abia incepe - pretul aurului. Ce urmeaza ? Economistii europeni acorda Romoaniei cel mai bun rating pentru urmatoarea perioada. Va dati seama? Romanii au ajuns liderii unei prognoze pozitive. Ce poate sa atraga acest rating : investitii (prima s-a si anuntat - largirea fabricii Pirelli de la Slatina), locuri de munca, venituri superioare. Implicit redesteptarea interesului pentru piata imobiliara. Companiile vor avea nevoie de birouri si spatii industriale, expatii de locuinte, romanii vor visa din nou la propira locuinta sau la o locuinta mai mare. Urmatoarele 3-4 luni vor fi cruciale pentru intreaga lume. Nu o spun eu, a spus-o zilele trecute Nouriel Roubini. Ca acest lucru nu era chiar o chestie de prima pagina a marilor cotidiene, asta e clar. O simtim cu totii. Moneda europeana tremura, iar odata cu ea intregul esafodaj costeliv al Uniunii Europene. Mai vor europenii sa ramana in acceasi ograda? Sa foloseasca aceeasi moneda? Sa taie cheltuielile pe care le fac cu placere? Greu de spus. E dificil sa respecti reguli, dar e si mai dificil sa traiesti in afara unui sistem. Ma bucur ca sunt roman. Si m-as bucura daca toti romanii si-ar da seama cat de important este ca in urmatorii ani sa consumam NUMAI produse romanesti. Sa nu mai dam banii pe bere straina, pe mobila de la Ikea, pe carburanti de la austrieci sau maghiari (rusii barem au rafinarii pe aici), pe masini straine, pe tot felul de prostii care ne scot manii din tara si nu contribuie la PIB-ul national. Fiecare bun cumparat creeaza un leu la bugetul natiuonal, deci implicit un leu de cheltuit a anul pentru infrastructura, educatie sau sanatate . De noi depinde. Polonezii care cumpara numai din Polonia au demonstrat acest lucru si au crestere anuala de peste 4%. Noi am cumparat numai de afara si am scazut 3 ani consecutiv. Hai sa dam banii numai pe ce este made in Romania.

UNDE SUNT OFERTELE?

Cine isi cauta casa in aceste zile in mod limpede se intreaba acest lucru. Si noi, agentii, ne intrebam acelsasi lucru. Unde sunt ofertele? Buget de 70.000E insuficient pentru apartament de 2 camere decomandat in zona Mihai Bravu, intre Obor si iancului, etaj mediu, bloc dupa 1979. O sa ziceti..."imposibil". Dar poftiti sa cautati, si mai ales sa vizionati. Prin "anunturi" mai apare cate ceva, dar greu cu vizionarea. Alta spetza: casa/vila zona centrala sau semicentrala (Vatra Luminoasa, Lacul Tei), cu minim 3 dormitoare si frumoasa. Adica ceva fara multe inconveniente. O casa frumoasa, cum ne dorim toti. Pentru care oamenii sunt dispusi sa plateasca 250-300.000E. O caruta de bani. Si nu ai ce sa le aratati. Nu poti sa le pierzi timpul aratandu-le toate idioteniile sau imperfectiunile. Un agent profesionist INTELEGE ce vrea clientul si numai aia incearca sa ii arate. Terenul sa aiba o forma frumoasa, vecinatati bune, o arhitectura multumitoare, un confort acceptabil in anul 2011. GREU. Foarte greu. Iar exemplele pot continua. Unde sunt ofertele? La propiretari. Cei care au locuinte "bune", cu caracteristici interesante nu prea mai sunt interesati sa le vanda. Ca sa vinzi trebuie sa ai o necesitate de bani sau altceva de facut de facut cu banii. Dar ce poti face azi cu banii? sa cumperi actiuni? aur? sa faci stocuri de resurse naturale? sau sa pornesti (ce?) afacere? Iata de ce proprietatile nu prea mai sunt de vanzare. Fireste, nu ne referim aici la cele care probabil nu se vor vinde nici in urmatorii 5 ani... si care umplu coloanele de ziare si paginile de internet.

IMOBILIARE IN BULGARIA SI ROMANIA

"Analistii" de ocazie ridica constant problema ca in Bulgaria "casele" sunt mult mai ieftine. Fara indoiala ca acei analisti se raporteaza la imobilele din Silistra sau diferite localitati semi-pustii. O simpla cercetare a unor siteuri imobiliare respectabile precum www.stroinkom.com va duce la concluzia ca metrul patrat construit intr/o poyitie interesanta se vinde intre 890 - 1000e/mp iar intr-o pozitie top (faleza din Nisipurile de Aur sau Nessebar, de exemplu) peste 1500E/mp . Adica preturi greu tangibile azi in zone de lux din Bucuresti precum Aviatiei, Baneasa, Nordului sau Unirii. Am avut curiozitatea sa fac si o mini-inspectie pe niste santiere aflate in plina desfasurare. Am fost consternat. Blocuri de 4 etaje construite cu grinzi cat piciorul unui adult de 80 de kilograme. Doamne-fereste de un cutremur prin Bulgaria...Exista fireste si preturi de 575-600E/mp..Nu am putu identifica locatiile respective. Am vayut doar afise de genul "30km from Varna". Am fost multumit de Romania. Respect Romania! Aici constructiile sunt constructii. ISC-ul isi face datoria. Cel putin in Bucuresti. Asa ca la acelasi pret Romania ofera o calitate cu cel putin 50-60% mai ridicata. Un alt aspect - Bulgaria este legata de piata rezidentialelor de vacanta destinata nordicilor, rusilor si polonezilor. Ceva imi spune ca viitorul suna negru pentru aceasta piata.

IREMEDIABILA DISTRUGERE

Ma uit la toate grozaviile propuse (dintre care multe si apar...) de catre "arhitecti" si ma gandesc cu groaza ca imaginea Micului paris se va transorma foarte curand in Micul Rio sau Micul Mumbay. Cladiri infioratoare, care strivesc intersectiile , parcuri sispatii verzi rase de pe harta pentru a face loc unor monstri de otel si sticla. iata o hidoasa transformare a unui oras, altfel cu potential. De parca nu erau suficienti monstri de acets gen, care duc la aglomerari de trafic si conditii proaste de munca si locuire, mai sunt propuse alte 5 cladiri de peste 100mp, toate pe axa Grozavesti-Razoare. Sa nu uitam nici viitorul zgarie nori de pe Barbu Vacarescu si probabil ca se mai coace un proiect si pentru zona Virturii-Semanatoarea. Caci despre zona Expozitiei - in mod sigur acolo vor mai aparea. Cosmar. Un cosmar urban. Fireste, vor veni cei fara idei multe (si un bagaj cultural si mai sarac) si ma vor intreba.. "pai bine, stimabile, si atunci unde sa ridicam cladiri inalte?" . Raspunsul trebuie cautat in solutia gasita de cele mai frumoase orase ale planetei: Boston si Barcelona. Frumoase in primul rand ca structura arhitectonica. In acest orase monstrii contemporani au fost masati in zone perfect delimitate pentru ei. Ca la Zoo. Vrei zagarie nori? Foarte bine, ai voie in parcela destinata lor. Restul orasului apartine locuitorilor, comertului, turistilor, parcurilor, artelor, frumosului. Ne uitam prin alte colturi ale Lumii si ravnim sa avem asa ceva la noi acasa, dar nu facem nimic pentru asta. Cel mai simplu lucru ar fi sa cerem interzicerea construirii unor cladiri mai inalte decat cea a Guvernului in zona centrala si semicentrala. Am dat un exemplu cu inaltimea cladiri Guvernului, putem lua si alte etaloane. Unde sa inţărcăm monstrii? Fireste la periferie si in zonele foste industriale: FAUR, Republica, Ventilatorul, Ascensorul, Filaret-Viilor, Giurgiului-Gara Progresul, Laminorul, IMGB, Preciziei-Cascadelor-Timisoara, zona Centurii. Zone deservite de retele de metrou, zone aflate in apropierea unor artiere-dormitor consacrate si care ofera forta de munca. Zona care ar permitre Burestiului sa se reverse elegant spre Ilfov si ar aduce multa liniste si verdeata in oras Adica turisti si bani.

DE CE SUNT TERENURILE CELE MAI RENTABILE INVESTITII

Public aceasta tema in urma unei discutii avute cu o jurnalista. Fix pe aceasta tema. Rentabilitatea investitiei in terenuri. I-am explicat respectivei persoane ca terenurile au un grad ridicat de rentabiliate pentru o serie de clienti, in timp ce pentru alta categorie (speculatorii, mai precis) nu mai prezinta un interes deosebit. dar pentru cei care vor sa isi ridice o casa pentru uzul lor personal si pentru cei care achizitioneaza loturi de teren in pozitii top, pentru acestia terenurile reprezinta investitii de mare randament. Este foarte simplu : pentru orice familie o casa "pe pamant" este un deziderat, iar implinirea visului inseamna un mare randament. Pentru cei care, din precautie, din excedent financiar sau chiar ca oportunitate, achizitooneaza un petic de teren intr-o zona buna (Mantuleasa, Floreasca, Vatra Luminoasa, Cotroceni) chiar fara intentia de a construi, dar cu singura conditie de a nu avea un orizont de timp in care sa astepte culegerea profitului, in mod cert respectiva achizitie le va aduce un profit frumos, lor sau copiilor. Oriunde in lume exista numeroase pozitii frumoase, loturi de "teren viran", care efectiv nu sunt de vanzare. Proprietarii lor nu sunt dispusi sa vanda la niciun pret pentru ca nu au o necesitate financiara. La marginea Bucurestiului de asemenea s epoate obtine un randament frumos printr-o investitie in acest moment. Pantelimon, Domnesti, Mogosoaia sunt areale cu maxim potential de crestere economica si a valorii terenurilor, datorita conditilor naturale deosebite (lacuri, paduri) si apropierii de Bucuresti. Nu trebuie sa omitem nicio clipa faptul ca in urmatorii 5 ani metroul va ajunge langa Mogosoaia si la poarta Domnestiului, centura a II-a se va construi prin toate aceste localitati, zonele de agrement din Pantelimon se dezvolta continuu (telegondola), iar viitoarea pasarela din Domnesti va contribui la o ridicare sensibila a interesului (si pretului) in aceasta localitate. Economic, terenurile reprezinta o investitie sigura pentru ca ele sunt cele e asigura suportul necesar oricarei dezvoltari. Pretul oricarui apartament, chiria unui spatiu comercial sau industrial, dezvoltarea infrastructurii - toate sunt direct conexate cu existenta sau inexistenta terenurilor disponibile, cu pretul lor. Un lucru este sigur: terenurile nu sunt precum elasticul . Astea sunt, altele nu se mai fac.

UNA PESTE ALTA... E DE BINE

Incerc sa adun mai multe piese de puzzle inainte de a posta ceva. Acesta este modul meu de crea ceva. Culeg si prelucrez informatii despre Bursa, macro-economie, politica, falimente, pozitii si evolutii internationale, proiecte si trenduri locale. Desi este vara si interesul fiecaruia dintre noi este orientat mai mult spre valuri si variante de cazare, totusi piata imobiliara continua sa suscite interes. Sunt mai solicitate vilele si apartamentele de 3-4 camere, iar acest lucru este imbucurator pentru ca se elibereaza bani si pentru achitii in cascada (apartamente in cartiere periferice, apoi garsoniere si doua camere). Practic, dintr-un apartament de 4 camere vadut intr-o zona buna se potincheia 3-4 tranzactii in alte zone, fie direct, fie in "cascada". In al doilea rand plimbandu-ma prin centrul capitalei, observ mereu turisti straini, in grup sau individual, cu harta in mana, cu aparatul foto sau camera, la cele mai diverse ore ale zilei. Se coace un nou boom imobiliar, de data aceasta mai organizat, mai economic, mai profesionist. Primul boom a fost precum turismul de masa din anii socialismului: toata lumea facea imobiliare, la piata, la cantina, la birt, la birou sau in par cu copiii. iar rezultatul l-am vazut si l-am simtit cu toti. Acum interesul (cheia viitorului boom) se concentreaza pe segmente producatoare de plus valoare: comasari de terenuri agricole, constructia de spatii comerciale si industriale in pozitii cheie (se cauta iesirea spre Constanta - A2, iar la anul se va cauta A3), se cauta imobile in locatii premium (centrul istoric, Piata Victoriei, Ionescu Sisesti, etc). Romania daca este bine dirijata poate redeveni o tinta a investitorilor seriosi pentru ca actualul moment este un moment extrem de dificil pentru marii investitori ai planetei. Obligatiunile de stat - baza portofoliilor - sunt tot mai riscante, resursele naturale sunt tot mai scumpe (si deci nu mai aduc profitul scontat), aurul poate deveni o bula, banicle se clatina datorita activelor neproductive. Viitorul il reprezinta agricultura (deci terenurile agricole sunt "aur"), il reprezinta pietele comerciale si economiile stabile (iar aici putem castiga), il reprezinta veniturile sigure din economii stabile, iar imobiliarele in conditii de economie prospera asta inseamna : venituri sigure.

BILANT LA 6 LUNI

Se stie ca orice companie trebuie sa depuna un bilant la jumatatea anului. In acest fel Statul are o imagine despre ce se intampla in mediul de afaceri si (in statele normale)se poate imbunatati cate ceva pana la sfarsitul anului , macar pentru o crestere in urmatorul. Nu e cazul la noi... dar asta e. Pentru piata imobiliara Bilantul la jumatatea anului arata destul de bine. Segmentul rezidential, cu sau fara sprijinul mult discutatului program Prima Casa, a cunoscut o oarecare crestere, suficient de interesanta pentru ca proiecte gigant, de periferie (Pipera, de exemplu) sa fie achizitionate in ansamblu, platindu-se multe milioane. Pentru piata industriala vestile sunt interesante de asemenea, ultima dintre ele anuntand ca la Ploiesti West park a achizitionat inca 30ha pentru extinderea parcului logistic. Deci se misca lucrurile si in provincie destul de bine. Pentru piata spatiilor comerciale lucrurile se misca tulbure si deloc prietenos: cereri sunt, oferte sunt, dar chiriile inca mari parerea mea e ca sunt toxice pentru bussines. Aici ar trebui sa se intample ceva care sa limiteze plata chiriei la maximum 15% din cifra de afaceri a chiriasului. Altfel apar falimente in lant, iar banii din economie se pierd intr-una. Cifrele au crescut peste tot, inclsiv la vanzarea de terenuri. Cele mai interesante au devenit micile loturi de la marginea marilor orase, care permit construirea unor case individuale la pretul unui apartament de 2 camere in oras. Asta datorita prabusirii pietei constructiilor, unde falimentele par a nu se mai termina. Ce va fi pe final de an, dupa terminarea concediilor si evenimentelor de tip bacalaureat? Vom vedea si vom comenta.

DE CE AS CUMPARA ACUM ? (2)

Luni am prezentat un motiv serios pentru care piata imobiliara devine interesanta pe fiecare zi ce trece, iar azi am citit acest articol.
http://www.capital.ro/detalii-articole/stiri/nemtii-ar-fi-inceput-sa-tipareasca-marci-germane-149204.html

Situatia probabil ca e chiar foarte complicata de vreme ce a ajuns in presa, ca doar nu va inchipuiti ca muritorii de rând, care trebuie să achite factura crizei, or fi înştiinţati in timp util, precum marii privilegiati ai planetei.

DE CE AS CUMPARA ACUM?

Suntem incă intr-o perioadă de criză, iar România excelează in lipsa de unitate şi de continuitate a politicilor, in special a celor economice. Una se vorbeşte la Bucureşti alta se aplică in teritoriu. Rezulatul este că tot românul ar eo mare reţinere in a mai întreprinde o acţiune. Iată de ce Bursa ar eo lichiditate aşa de mică, deşi este pe verde de vreo 18 luni, iată de ce afacerile se mişcă in continuare greu şi nu prea vedme in jurul nostru noi afaceri deschise, iată de ce piaţa imobiliară stagnează de peste 1 an. Stagnarea totuşi e semn bun. Trăgând linie la toate aceste apsecte, de ce am cumpăra acum un imobil? In primul rând, cel mai bine e să faci ceva când alţii nu fac. Cine sunt câştigătorii crizei ? cei care AU VÂNDUT in 2007-2008. Când toată lumea cumpăra. Oameni care au acţionat in sens invers curentului general. Cine este liderul micii afaceri? Dinu Patriciu cu al său MIC.RO, deschis când alţii inchideau bussines-uri. Preţurile sunt la un minim greu de atins din nou. Indiferent ce se întâmplă cu moneda euro, investitia in imobile garantează protecţie si oarecare profit. Deja nu trebuie să ne mai gândim la mari profituri. Evreii au o vorbă : "nu câştig ca altădată, dar câştig". Asta este un mod sănătos de a gândi. Moneda euro probabil că va fi salvată cu mari eforturi, ceea ce va trage totuşi in jos economia Europei - deci va creşte inflaţia. In aceste conditii moneda şi depozitele vor fi afectate de rata inflaţiei. dacă moneda nu va fi salvată (puţin probabil, dar să luăm in calcul şi această variantă) atunci investiţia in imobile va avea un adevăratul profit: vor proteja economiile individuale (banii de la bancă sau de la şosetă) de conversia din euro in moneda tradiţională. Probabil că mulţi se aşteaptă ca Europa să transforme orice euro în altă monedă (drahmă, peso, franc etc.) in cazul eşecului monedei euro. Şi aici va apărea marea ţeapă : se va transforma un număr fix de euroi, iar restul vor fi hărtie de larg interes pentru recuperarea materiilor prime. Bâtrânii şi finanţiştii cunosc câte ceva despre transformarea monedelor in cazul crizelor - vezi România 1948-1949 sau Germania 1924. Stabilizarea economică şi lichidarea inflaţiei se vor face tot pe seama economiilor populaţiei. C-aşa e in tenis, unii servesc şi alţii primesc.

CRESTERE (APARENT) MICA, DAR CERTA

Pe fondul debandadei din pietele financiare si a precautiei fata de vârful atins de resursele naturale tranzactionabile (aur, argint, metale rare) nu este de miarre ca o buna parte din banii care circula prin economia mondiala au inceput sa se intoarca si in piata imobiliara din Romania. Potrivit unei societati imobiliare internationale, care are si pe malul Dambovitei un puisor, valoarea tranzactiilor auothtone a crescut in primul semestru (desi acesta nu s-a terminat) cu aproximativ 5% fata de aceeasi perioada a anului 2010. Valoarea este, de apreciat aici, minimala datorita limitarii calculului la marile tranzactii (care au insumat 201.5 milioane E) la care au adunat inca vreo 40.000.000E din burta. Pai din burta, pentru ca daca erau sa insumeze la cei 201,5 milioane E din tranzactiile comerciale (exemplu - preluarea Adama) si cei 200.000.000E care au circulat in programul prima Casa 3, DEJA CRESTEREA ERA CU 100% FATA DE 2010. Si din nou vorbim numai de banii perfect vizibili. Peste 60% din tranzactii sunt efectuate numai cu cash si care asteapta sa fie publicate de singurele entitati care le numara : Camera Notarilor si ANCPI. Din pacate cele doua institutii se multumesc sa publice numai cifra totala a tranzactiilor, nu si valoarea lor totala, ceea ce paate impieta asupra imaginii generale a pietei, dar calculul sumar si incomplet facut de reteaua internationala arata ca la mijlocul lunii iunie 2011 cifra din primul semestru al anului 2010 este sensibil surclasata, ceea ce arata ca inregistram al doilea semestru de crestere pentru piata imobiliara. Si la nive regional lucrurile se misca binisor, Europa Centrala atragând in primul semestru investitii (vizibile) de peste 2 miliarde Euro. O cifra deloc neglijabila care probabil va fi clar depasita in semestrul urmator, macar si pentru ca bancile britanice au retras din pietele finanicare peste 100 miliarde Euro in ultimele 3 saptamani. Banii aia trebuie sa se duca undeva, asa ca ne putem astepta ca 5-10% din aceasta suma sa se intoarca in piata imobiliara. La aceste semnala putem adauga si proasptaul anunt al Casei Albe, care promite preluarea ratelor pentru cei care au ajuns la fundul sacului. Acest lucru arata o directie concertata de reevaluare a pozitiei fata de piata imobiliara mondiala.

PARIURI SI PARIORI

Titlul mi-a fost sugerat de un articol din presa de azi care prezenta o mare investitie drept un "pariu cu economia Romaniei". la 350.000.000E investiti in Colosseum Plaza cred ca e mai mult decat un pariu, e o dovada de incredere. dar pariuri sunt peste tot. Unii pariaza pe cresterea economica si decipe cresterea preturilor (mult, putin deja nu conteaza cifra, ci conteaza cresterea), altii pariaza pe dezastru si deci pe scaderea pietei imobiliare (spera ei, semnificataiva), unii pariaza pe investitii mari (COCOR, Colosseum, CORA Constanta) altii pariaza pe dezvoltarea infrastructurii nationale (sa speram ca se va trece dincolo de nivelul de licitatie si consultanta), unii pariaza pe reorganizarea administrativa (aici in mod clar vor fi castigatori, dar sa vedem cati vor pierde), altii pariaza sportiv ... ca la altceva nu se pricep. Opinia mea este cunoscuta, eu pariez si investesc sperante in Romania si puterea acestui popor. Am fost in week-end intr-o localitate minunata din Valcea - comuna Vaideeni. Un sat inca traditional, de crescatori de animale, in care traditiile si bunul simt sunt la ele acasa. O comuna cu 3000 de locuitori, dar care a izbutit sa puna pe roate vreo 5 proiecte europene, in care Primarul si Vice-primarul, desi din partide diferite trag impreuna ca fratii penru binele comunei. La Vaideeni se vorbeste despre agro-turism, despre oi si vaci, despre drumuri, despre inundatiile de acum 2 ani si despre grindina de anul trecut. Se vorbeste despre folclor si festivalul folcloric din 25-26 iunie, un mare eveniment local. Si mai ales se vorbeste despre speranta ca in muntii Capatînii, in zona Varful Ursu, se va dezvolta o mare statiune turistica, la 1700m altitudine, pe o suprafata de 90ha. Au trecut dincolo de vorbe, au PUZ si se construieste deja drumul de acces. Nu e incredbil ca se incepe du drumul ? Ei "pariaza" pe Romania. De fapt ei INVESTESC in viitorul Romîniei. Si sunt convins ca Romania va merge in sensul cel bun.

TIPARNITA DE BANI... SAU CE ARE VALOARE DE LA BRETTON -WOODS INCOACE

In mai multe postari anterioare atrageam atentia asupra lucrurile valoroase de pe aceasta planeta. Picturi, sculpturi, rezerve minerale (nu la noi...) si PROPRIETATI IMOBILIARE. Nu toate proprietatile imobiliare, fireste, dar multe dintre ele sunt imposibil de inlocuit, iar alta larga categorie intra in zona proprietatilor dificil de inlocuit. Deci SCUMPE. Iata ca din SUA vin vesti neplacute. Extrem de neplacute. La capatul a doi ani de eforturi, americanii sunt pe cale sa se duca la fund intr-o noua criza, care nu mai are nimic imobiliar in ea. Are o conotatie de razboi. Este cam costisitor sa intretii trei teatre de operatiuni si nu se stie cate agentii de securitate. Bugetul american este (ca si cel roman, de altfel) asfixiat de plosniţe si capuşe. Asa ca au ajuns la temerea ca se vor porni masinariile de printat bani. Ca printeaza si acum americanii asta se stie, dar tiparesc bancnote in concordanta cu circulatia petro-dolarilor, adica au un soi de limita. Dar limita s-a terminat, pretul petrolului nu mai creste, ba chiar scade cu cateva procente, iar economia americana are nevoie de cash azi. Cu disperare. Iar tiparirea de bani stim ce inseamna : inflatie, iar rudele inflatiei sunt somajul, saracia si instabilitatea sociala. Simultan creste interesul pentru bunurile mai greu devalorizabile si in acelasi timp aducatoare de plus-valoare. De cand s-a rupt legatura dintre moneda si acoperirea ei in aur (celebrul sistem Bretton-Woods) s-a declansat posibilitatea aparitiei unor fenomene de criza financiara. Iar aparitia "banilor virtuali" (cifrele din calculator) a dus aceasta posibilitate la certitudine. Cu certitudine putem afirma ca epoca intoarcerii a alte valori decat monedele se apropie. In acest moment exista o categorie sociala care pune acent numai pe "bani", pe detinerea de moneda. Exista senzatia ca un ban in buzunarul nostru face mai mult decat rosia de pe taraba sau decat terenul din Domnesti. Nu peste mult timp vor consata ca bunul este mai important si mai sigur decat banul.

BLONDA, CHIORUL SI PITICUL

Prezenta postare nu are nicio legatura nici cu jalnica piesa de "teatru" abundent mediatizata si nici cu vreun personaj cunoscut. Dar imi place cum suna aceasta insiruire de cuvinte si nu am putu rezista ispitei de a avea un titlu mai neobisnuit. Pe de alta parte putem spune ca pioata imobiliara se aseamana cu o blonda (este apetisanta), ca bancile joaca rolul piticului, iar chiorul apare peste tot: agenti imobiliari, Stat, prezumtivi-cumparatori, dezvoltatori. Avem un ochi acoperit de criza si cu celalalt incercam sa ne orientam. Nu pot sa fac nicio estimare in acest moment. In 18 ani de imobiliare este probabil primul moment in care nu pot estima nimic pentru urmatoarele 7 luni. Un dezvoltator respectabil, a carui cifra de afaceri a crescut in T1 cu 40%, este vorba de Impact SA, spune ca poreturile vor creste. Unii economisti (bazati pe avanturile din Grecia)sustin ca alta criza se apropie, dar grecii sustin ca vor face ORICE ca sa evite falimentul. Deci nu o fi chiar asa rea situatia. Problema pare a afecta insa situatia euro-iului. Tânăra moneda, cu pretentii hegemonice, este ameninţata de criza Greciei. Prabusirea unui stat din zona euro poate afecta grav viitorul moedei. Mai grav va fi afecat viitorul celor cu mari sume in euro. Daca peste noapte se va prabusi euro, va dati seama câţi posesori de sume colosale in euro se vor sinucide a doua zi? Tinand cont de asta pot anticipa o intereanat goana de plasamente a unor gramezi de euro, intr-un ermen foarte scurt. Cel mai lesne este sa fie convertiti in actiuni la mari companii. Sunt bani siguri, rapid solvabile, aducatoare de dividende, deci extrem de interesante pentru a scapa rapid de "euro-ii" deja nesiguri. A doua varianta (mai greu de finalizat la sume mari) este achizitia de imobile. Dar pentru cine vrea sa cumpere si pentru cei ce chiar vor sa vanda, acest obsctacol adesea se rezolva instantaneu, pentru ca la varful oricarui trust este un singur pustator de pix autorizat. Pe afara se cumpara masiv, in special in Germania, principala tara europeana producatoare de euro. In ultimul an piata locala a crescut cu peste 15%, cea mai mare crestere din ultimele 3 decenii. Recent Deutsche Bank estima un pret al aurului de peste 2000 USD/uncia in luna ianuarie 2012. Acest aspect supne mult despre comportamentul monezilor in fata presiunilor financiare. Pe de alta parte tinand cont de evolutia pretului petrolului este de astaptat ca si pretul aurului (deja de peste 6 ori mai mare ca in 1999) sa sufere o dezumflare teribila, care ar aduce o serie de jucatori la castiguri ametitoare. Acum 1 an pretul aurului era sub 1000 USD/uncia...ce parere aveti ? Petrolul in 2008 ajunsese la 144 USD/barilul, apoi in 2009 se târa pe la 35 USD/barilul. Deci se poate lua o ţeapa groaznica pe aceasta piata agresiva a metalelor pretioase. Cred in continuare ca viitorul apartine pietii imobiliare, in special imobiliarelor de calitate. Lucruri care se pot inchiria oricand si care pot aduce mereu ceva banuţi. Lucruri care se pot vinde oricând pe orice moneda. Exemplu - magazinul Harrod's din Londra. Pret de tranzactie 1,5 miliarde Lire. Ce parere aveţi: s-ar gasi mâine cumparatori pentru AFI Palace Cotroceni sau pentru magazinul Unirea? Un aspect interesant privitor la viitorul pietei imobiliare din marile orase românesti este dat de recenta ridicare a interdictiilor la deschiderea unui hypermarket. Pana acum nu puteai sa iti deschizi un hypermarket fara "studiu de impact in zona" si mai ales fara acordul celorlalte retele de supermagazine din zona !! Va dati seama ce sanse erau sa depasesti interesele concurentei, nu-i asa? Din luna aceasta interdictiile au devenit amintire datorita interventiilor de la Bruxelles (dar pâna acum nu au stiut, oare, ce se intampla pe aici?) Deci se anunta noi investitii de proportii, cai altfel nu exista aceasta presiune externa. Inseamna ca se vor efectua cateva mari tranzactii cu terenuri. Inseamna ca putem sa speram la niste mii de noi locuri de munca. sa vedem ce-o mai fi.

DE CE AVEM NEVOIE DE IMOBILIARE

La asemenea intrebare fiecare poate raspunde pentru el. Unii pentru a dormi seara undeva linistiti, altii pentru o obtine bani (venituri din exploatare), altii pentru a-si etala bogatia sau a impresiona cunoscutii. Credeti ca exista un om in aceasta tara care sa aiba efectiv nevoie de case cu 20-30 de camere si terenuri aferente de sute de mii de metri patrati? Si totusi exista. 90% dintre apartamentele mai mari de 200mp sunt detinute de familii cu 1 copil. De ce? Trecand peste aspectele personale vreau sa lamurim DE CE AVEM TOTI NEVOIE DE IMOBILARE. Cunoasteti oameni care si-au piedut slujbele in industrii precum termopan, poliestiren, vopseluri si coloranti, caramida si alte materiale de constructii? Sau in industrii precum mobila si decoratiunile de gradina? dar stiti cate firme de constructii si-au incetat activitatea? la nivel national pentru fiecare firma inchisa sau loc de munca pierdut STATUL a pierdut bani. Multi sau putini, in functie de cat de mare era firma sau cat de bine platit era jobul. La nivel general in 2007-2008 ponderea imobiliarelor in PIB se apropia de 33%. Adica produceau vreo 35-38 mld. E. Astazi probabil ca nu mai produc nici jumatate. Iar acest lucru il simtim puternic toti. Exista tot felul de posibile investitii, dar la niciuna dintre ele (depozite bancare, certificate, actiuni listate, etc) nu avem sume foarte mari care sa se intoarca in economia reala. Sumele investite in economia imobiliara se intorc in mare parte in economia reala si o parte insemnata a banilor se intorc si in viata noastra, prin faptul ca Statul dispune automat de sume mai mari pentru investitii, plati sociale etc. realitatea este simpla : mult cheltuim , mult vom primi. In ultimii ani putin s-a cheltuit, putin a avut si Statul sa dea inapoi. Industria aceasta, atat de blamata in ultimii ani antreneaza cu ea alte circa 30 de industrii. Daca ea se gripeaza, mor de pneumonie jumatate dintre ramurile inrudite. Multi au facut lgatura dintre imobiliare si criza economia. Nimic mai fals. Criza este o realitate financiar-bancara aruncata in cârca pietei imobiliare. Daca Statul nostru avea o politica de genul celei din Polonia mai intram in criza? Mai scadea piata imobiliara? Priviti in Polonia si apoi mai vorbim.

CASE IEFTINE

Casele au ajuns la un pret foarte accesibil. Indiferent ca ne referim la apartamente de bloc sau la case pe pamant, preturile sunt foarte "terestre". Sincer, mie mi se par revoltator de mici prin comparatie directa cu masinile occidentale sau cu pretul alimentelor. In SUA o locuinta medie costa cam 195.000USD (160.000E) iar costul kilogramului de carne este de 2USD. la noi locuinta medie costa 75.000E, iar costul kilogramului de carne este de 4E (6USD). Mamma mia !!! sa mai continui? In SUA un off-road serios (Jeep Cherockee) cost full option 36.000USD (deci a sasea parte din locuinta medie). In Romania un off-road similar se apropie de 60.000E . Deci cam cat o casa medie. O sa apara gandul ca este o comparatie nepotrivita. Comparatia este mai mult decat obiectiv pentru ca o casa are durata de folosinta de peste 25 de ani, in timp ce o masina nu depaseste 10 ani (asta ca sa fim austeri!). Foarte multi postaci compara pretul locuintelor cu salariul mediu (de 1390 lei). Este si acest aspect relevant, dar chiar si acest aspect este in favoarea preturilor caselor: in SUA salariul mediu este de 1200-1300USD. Ceea ce inseamna ca un american are nevoie de aproximativ 150 de salarii pentru a-si cumpara o casa. In Romania sunt necesare 214 salarii. Dar in timp ce americanul va castiga aceiasi bani si peste 20 de ani, speranta noastra este ca romanul mediu va castiga MINIM 1000E/lunar peste 20 de ani. Deci nu vor fi 214 salarii, ci probabil 130-150 de salarii. Sa fim realisti + chiar si dupa criza castigam dublu fata de anul 1999, cand salariul mediu era sub 200USD/luna. eci lucrurile se mai schimba si in bine. Nu in ultimul rand trebuie sa ne gandim ca randamentul proprietatilor imobiliare a reinceput sa creasca. O garsoniera inchiriata aduce minimal 200E (la periferie) si 250-350 E intr-o zona semicentral-centrala. Adica se apropie de 0,5-0,6% din valoarea unei proprietati. Adica 40.000E investiti intr-o garsoniera aduc inapoi 2000-2800E/anual. In acelasi timp 40.000E "investiti" la banca aduc 2-3% dobanda, deci cam 800-1200E/an. Nici nu amintim ca rata inflatiei este de 5,5% ceea ce inseamna ca de fapt cei 40.000E inchisi la banca aduc o pierdere reala de 2-3% anual !!! Nici nu amintesc de faptul ca preturile caselor au crescut fata de anul trecut cu 5-10%. Daca anul trecut se gaseau garsoniere la 28-30.000E . Anul acesta se mai gasesc? Se mai gasesc anul acesta apartamente de 2 camere in zone decente (Dristor, Titan, Colentina-Tei), construite dupa 1979, sub 60.000E? Cei care sunt interesati si au cautat, stiu raspunsul. Recent site-ul www.imobiliare.ro a publicat un studiu in care arata ca pretul mediu este de 1367E/mp. Conform acestui studiu pretul mediu a scazut cu cateva procente (2-7% in functie de oras). Vorbim insa de un pret mediu contopit prin amestecarea tuturor ofertelor, ceea ce nu este decat relativ semnificativ. Pentru ca majoritatea tranzactiilor (75% probabil) se incadreaza intre 35.000-95.000E. In aceste conditii indicele este alterat de imobilele care nu se incadreaza in aceasta marja generala de interes, lucru care insala deci 75% dintre potentialii interesati.Pentru acestia preturile nu au scazut. Au scazut semnificativ imobilel care depasesc 130.000E si care influenteaza indicele www.imobiliare.ro. NU in ultimul rand - teoria gagautzilor este ca programul Prima Casa 3 a relansat piata imobiliara. Dar in Prima Casa 3 au fost numai 4000 de tranzactii (200 milioane E impartite la creditul mediu de 50.000E) - chiar credeti ca piata romaneasca a stat in 4000 de tranzactii? Numarul de tranzactii nationale a crescut cu 9,5% fata de T1 din 2010. Mari companii precum Impact au anuntat cresteri de 30% la vanzarile de locuinte. Semnele sunt clare.

MAI MULTE "LEGI" DECAT CONSULTANTI

In ultima perioada (am mai semnalat aceasta problem acum vreo luna) mai repede ies stitile despre "legi" si "coduri" decat despre ce muncesc agentii imobiliari. As vrea sa ii aud despre ce tranzactii au mai intermediat, despre ce intentioneaza sa faca in urmatoarea perioada, despre ceva profesional. Chiar si despre esecuri. Tot ar fi o chestie pozitva. Ca si din esecuri invata oamenii. Dar, cum deschid presa, fie ea de afaceri sau cotidiene obisnutie, pac! numai proeucte despre "legi". Cine citeste articolele alea si nu stie nimic despre piata imobiliara romaneasca se gandeste ca la 20 de ani de cand s-a deschis prima agentie imobiliara din Romania, aici numai analfabeti si cioflingari apar. Pe mine ma intriga acest aspect. Nu inteleg cum. la sfarsitul unei crize care a maturat aproape tot ce era oportunist si neprofesionist in piata sa mai vina cineva sa spuna ca in piata imovbiliara nu exista profesionsiti. Daca nu exista - nu supravietuiau. Nu inteleg cum poate cineva sa piarda timpul vorbind despre "scoli de agenti" de parca pana acum nu s-au consumat asemenea episoade educative. Ca sa va ajut +- va aduc aminte ca pentru trei sezoane (2006-2009) au existat chiar si cursuri de master in Economia Proprietatii Imobiliare. Dar hai sa inventam din nou roata, ca cine stie, poate chiar ne cred cate unii, ce mult ne pasa noua de profesionalism. Ultima inovatie in mnaterie de PR a lansat-o un cetatean grec, mare afacerist (dar mai mare scriitor...) care a promovat o campanie de "ecologizare" a pietii imobiliare . Te doare capul. Iti aduci fara sa vrei aminte de Eminescu. Nimic nou. Toti vin in tara TA sa iti dea lectii. Ce a facut el in tara LUI, nu se stie.. probabil NIMIC, acolo nu se accepta lectii. Regret ca nume grele din zona imobiliara nationala s-au lasat angrenate in aceasta campanie, care nu face decat sa genereze un nor urat. Despre imobiliare si tranzactii voi vorbi eu. Fata de primul trimestrudin 2010 numarul tranzactiilor a crescut cu 9,5%, in conditiile in care volumul banutilor din Prima Casa 3 a fost mai mic decat cel din Prima Casa 2. Au aparut deci mai multi bani de la sosete sau din "import". De asemenea a crescut si volumul inchirierilor, fapt care i-a determinat pe specialistii pietei inchirierilor sa afirme ca in 2013 cererea va depasi cu mult oferta. Ar fi si cazul. Un altaspect pozitiv este dat de cresterea interesului pentru loturile individuale de cas. In conditiile actualei piete a constructiilor se poate construi o casa pe pamant (cu o suprafat desfasurata de 150-160mp) cu o suma echivalenta unui apartament de 3 camere dintr-o zona decenta, dar cu o suprafata de maxim 90mp. Cred ca este inevitabila extinderea orasului, cu atat mai mult cu cat deja exista 3 proiecte de magistrale de metrou care sa lege de Bucuresti localitati invecinate ; Otopeni, Bragadiru si Voluntari. Iar Pantelimonul deja "are" metrou la limita cu Bucurestiul (adica la fosta fabrica Antilopa). Cine mai vrea sa stea in capitala?

PAS CU PAS

Lucrurile serioase nu se fac peste noapte. Numai Dumnezeu a putut face lumea in 7 zile. dar e Dumnezeu!Nici Boc si nici Basescu nu au asmeena pretentii, asa ca trebuie sa avem rabdare. Poate - poate ne scot la lumina. Ce imi place in ultima perioada este ca vestile bune apar de unde nu te astepti. Spre exemplu in 2010 am devenit exporatori in relatia cu Franta, depasind cu 500 mil.E volumul importurilor din acea tara. Mi se pare senzational sa depasim o megaputere in aceasta directie. Numarul tranzactiilor imobiliare continua sa creasca pentru al doilea trimestru consecutiv, de asemenea se reduc intarzierile la credite. A crescut sensibil si bursa, iar Romania anunta ca se mai gandeste la adoptarea monedei europene. Isi da seama si un copil ca Romania nu este competenta sa adopte eruo nici peste un deceniu, iar Portugalia si Grecia ne araat acest lucru. Iar PIB-ul Greciei era de 400 mld E la o populatia jumatate cat a Romaniei. Deci Romania ar trebui sa jaunga la 800 mld Euro PIB ca sa fie sigura ca sta cat de cat pe picioare. Pentru ca noi nu suntem nici sloveni si nici luxemburghezi ca sa gestionam bine ce avem. Ma ingrijoreaza ca planeta este tulburata de "stiri" dubioase, menite parca sa ne abata atentia de la ceva serios : se "deschid" dosare OZN, "moare" Osama Bin Laden, se insoara un print... Cam prea multe evenimente concomitente. Si in Romania sunt cam la fel treburile: demisii de ministri (cu scuze publice!!), arestarea unui mogul, aducerea in tara a trei fugari, se reziliaza constracte perdante ...cam multe, prea multe pentru un picior de rai al haiducilor. Vedem ce o urma. Eu cred ca o sa urmeze un boom economic de o sa se mire si cei mai optimisti bancheri. Nu se stie pe ce poate fi bazat, dar numai un boom ne poate salva de un razboi mondial. Probabil ca boom-ul va fi urmat de o noua criza, dar atunci cred cava fi o criza finala, cu schimbare drastica de valoare monetara. Excesul de dolarei americani care polueaza economia mondiala trebuie plasat pe undeva, si unde poate fi plasat mai bine decat in consumul planetar? Cu exces de lichiditate se vor aprecia din nou o groaza de lucruri, in special cele greu de inlocuit (obiecte de arta, imobile din zone exclusiviste, etc), se vor scumpi pe cale indirecta si cele cotidiene si la sfarsit nota de plata va fi achitata de cei care vor strange lichiditatea si vor acumula datorii in contul unor "profituri viitoare". In 2016 se va incheia un ciclu: hegemonia de 100(UNA SUTA) de ani a puterii eocnomice americane. In 2016 China va deveni liderul mondial economic. Probabil ca 2016-2017 vor fi momente de mare cumpana pentru economia mondiala, pentru ca din 2018 sansele celorlalti jucatori mondiali sa mai contrabalanseze China se vor reduce drastic. Cum va afecta o criza majora piata imobiliara nationala? parerea mea este ca vor intra probabil intr-un con de umbra cartierele "comuniste" , oamenii vor migra spre suburbii, mai sigure, mai aerisite, mai generoase cu spatiul si (de ce NU?) capabile sa asigure si un petic de pamant unde sa punem de o rosie si o ceapa, ca nu se stie ce timpuri vor veni.... Deci... decat sa cumparati azi un mic apartament pentru care sa platiti 60-70000E, mai bine cumparati o casuţă la periferia marilor oraşe. Cu zonele de lux e mai complicat, dar şi mai sigur, pentru ca in toate timpurile şi in toate condiiile economice vor fi oameni care vor dori sa stea intr-o zonă de lux. Ce este de valoare se va aprecia.

HRISTOS A INVIAT !!!

Sfanta Sarbatoare a crestinilor, momentul "zero" pe care izbutim sa il recreem in fiecare an, in timp ce unii pe la Geneva se chinuie (cu bani multi) sa "recreeze" momentul "zero" al Universului... este ceva incredibil. Numai cand esti in miez de noapte intr-o biserica, iti dai seama ce inseamna aceasta chestie. Succesiunea rapida a Pastelui si a zilei de 1 Mai i-a aruncat iar pe romani in chef de lene. Bucurestiul este gol, nimeni nu are chef de munca. In afara de cei cativa cotcodacitori zilnici de pe la TV, care incearca sa ne lamureasca despre albul peretilor. Trebuie sa fi tare nerusinat sa tranformi o expresie uzuala de tipul "Eurostat are rezerve fata de cifre" intr-o afirmatie de genul "Eurostat acuza Bucurestiul de minciuna". Ce se intampla pe piata imobiliara? Lucrurile se misca in sensul din toamna anului 2010. Adica numarul de tranzactii a continuat si in primul trimestru al anului 2011 sa creasca. Procentul este destul de multumitor, undeva in jur de 9%. Ce nu a spus nimeni, este ca si valoarea tranzactiilor a crescut, deci sunt mai multi bani in piata. Nu banii par a fi in acest moent probleme, iar pe moment ce economia mondiala se confrunta cu probleme spinoase in materie de dollar US si Euro probabil ca foarte curand vor aparea o gramada de bani pe piata. China a anuntat foarte serios ca intentioneaza sa renunte la o suma importanta de US dollar. Ce cumpara cu ei? ORICE. Numai sa scape de aceasta moneda care acum este cert supraevaluata si in exces pe piata. Federal Reserve tipareste lunar 75 miliarde US dollars. Ce parere aveti? In zona euro, de care Polonia si Romania par a se indeparta voit, iar Slovacia chiar anunta ca vrea sa revina la coroana (moneda anterioara), lucrurile sunt complicate de Grecia si pot fi complicate groaznic de Italia si Spania. In mod cert, daca cele doua mari state intra in vrie, detinatorii de moneda euro vor trebui sa isi puna problema "mai e buna si maine"? Nu e deloc intamplator faptul ce dl. Isarescu anunta ca va reduce la maximum creditul in euro. Pe de-o parte nu vrea sa se trezeasca cu un nou val de nemultumiti (ca sa nu zic disperati), dar nici nu vrea sa vina in tara un val de "euroi" pe care maine romanii sa ii plateasca in aur sau alte chestii ce ar trage greu in balanta economica generala si individuala. Epoca in care oamenii se uitau la bani ca la aur a trecut. In acest moment depozitele constituie o problema personala. Statul nu garanteaza un depozit impotriva disparitiei monezii si nici nu ar avea cum. Fiecare dintre noi trebuie sa isi gestioneze banii de asa natura incat foarte probabila criza ce va afecta una (sau ambele!) dintre monede sa nu creeze o gaura foarte mare. Este epoca in care trebuie sa se transforme banii "cash" in active eterne: actiuni la companii mari, certificate sau imobile. Pe de alta parte, pe timpul asta deja e un risc sa vinzi. Ce te faci daca te prinde deprecierea monedei cu banii in banca? Deja astazi dollarul s-a prabusit in fata tuturor monedelor cu aproape 10%. Euro ar putea sa aiba pretentia sa devina o noua moneda internationala, dar picioarele economiei europene sunt foarte slabe. Ca de lut....

DUPA TARG... CA DUPA TSUNAMI

Cun specialist care isi doreste sa fie la curent cu ce se intampla in piata, dar si ca sa onorez o inviatie pe care mi-a facut-o o asociatie profesionala, am trecut si eu pe la TIMON. Mi-aduc aminte (precum Creanga...) de vremurile bune cand imobiliarele erau imobiliare si targurile erau targuri. Adica moment comercial, de alis-veris cum ar spune turcii, de lansare a unor proiecte si concluzionare a unor etape parcurse. Nu stiu ce concluzii au tras participantii la targ si mai ales organizatorii, dar eu pot sa va impartasesc concluziile mele. Din ce am vazut pe acolo pot spune ca piata imobiliara se indreapta cu repeziciune spre un vid de oferta. Nu am costatat lansarea sau anuntarea niciunui proiect destinat clasei - mijlocii cu pretentii. Nu am constatat nici macar lansarea unor noi proiecte low-cost. Developerii de acolo (ca agenti nu prea erau, iar cei care erau mai bine lipseau) se luptau sa isi plaseze aceleasi vechi proiecte, sa atraga clienti noi la preturi ceva mai mici, dar care oricum sunt foarte apropiate de cele din toamna. Pentru ca deja au atins limita minima suportabila. Spre surpinderea mea (uluire as putea spune) am constatat ca mai exista temarari care propun proiecte pe la Frumusani sau chiar GHIMPATI. Va dati seama? O superocazie - sa locuiesti la 40km de Bucuresti, la Ghimpati, in plin Codru (de fapt campie acum) al Deliorman-ului. Nu pot sa inteleg si pace, dar probabil ca piata va reactiona cumva la aceste proiecte si vor intelege initiatorii mai bine ca mine. Vesti proaste deci pe toata linia: pentru organizatori ca au ramas cu spatii goale, iar 30% din spatii au fost ocupate de piete conexe (termopane, mobila, machete, amenajari). Pentru developeri ca oamenii nu se inghesuiau (iar motivul era unul singur: ofertele sunt"vechi" si periferice), iar pentru specialisti - ca piata va intra in "lichidare de stoc". Vesti bune pareau a veni doar din vestul orasului (Ghencea) unde 2-3 proiecte erau asaltate de clienti si de un proiect superb in est - in orasul Pantelimon, in zona lacului. Concluzia generala este ca acest targ a fost destinat oricui, dar nu bucurestenilor care cautau ceva nou si calitativ. A fost o editie suprasaturata de case disconfortante, la distanta de oras (Frumusani, Chitila) sau periferii lipsite de metrou (Ghencea, Militari, Baneasa), de preturi inghesuite in cadrul "Prima casa", dar care nu prea atrag clientii de Prima casa. Daca inaintea targului aveam o oarece dorinta de a prezenta "Banu Manta Residence" la o masa rotunda in cadrul week-endului imobiliar, cand eram in acel spatiu m-am felicitat pentru renuntarea la idee. Era ca si cum as fi venit imbracat intr-un costum Scabal la cantina comunala.

DESPRE AGENTI SI "AGENTURILI STRAINE" BUSSINESULUI

De vreo saptamana evenimentul la moda prin cele cateva site-uri sau saptamanale de afaceri mai importante este lansarea unor "grupuri de lucru" cu misiunea "istorica" de a educa agentii. De vreo 11 ani (mai exact de prin februarie 2000) la intervale destul de ciclice, se tot lanseaza fel de fel de pachete si proiecte, idei si planuri prin care agentii imobiliari(o banda de analfabeti, se pare...) trebuiesc musai scoliti. Cursuri rapide - precum "Sageata Albastra" - cu o calitate de tip zbor low-cost anulat, au misiunea de la livra pietii imobiliare superagenti... dupa vreo 2-3 luni de scoala. Cine sunt "profesorii", ce "studii" au si pe la te miri ce spiri-hareti facute ...deja este doar o chestiune laturalnica. Chestiunea primara este inrolarea agentilor si incasarea taxelor - de "scolarizare", "de examen", de "eliberare atestat", de "reexaminare" anul urmator. In mod curios nimeni nu pomeneste in niciun format de proiect despre exceptarea de la "scolarizare" a unor categorii. Exemple ar putea fi: posesorii de diplome universitare in drept, economie sua marketing, administratorii de agentie cu mai mult de 3 ani vechime, agentii imobiliari cu carte de munca mai veche de 1 an. Iar acestea sunt numai cateva exemple pertinente. Oameni care nu au ce invata in 2-3 luni nimic si de la nimeni. Dar care pot fi transformati intr-o sursa inepuizabila de venit pentru niste capuse din piata "educationala". NU INTELEG DE CE SE EVITA A SE VORBI DE CALIFICAREA L A LOCUL DE MUNCA. O scoal continua si care p evremea comunistilor a dat profesionisti in toate domeniile. Mai bizar este ca si in anul 2011, intr-un moment in care economia trebuie relansata si sustinuta prin orice mijloace, un organ al statului se plaseaza intr-o postura de cenzor al economiei. Adicatelea chiar Ministerul Dezvoltarii numai la scolarizarea agentilor se poate gandi? A rezolvat cu drumurile judetene, cu autostrazile, cu statiunile de la mare si de la munte, cu casele pentru tineri? Mi se pare ca in secolul al XXI-lea singurul motto al Statului ar trebui sa fie o economie libera si autoreglatoare. Nu poate fi Canada un exemplu? acolo rolul Statului este de sprijini pe fiecare doritor sa isi puna pe picioare un bussines, din care la sfarsitul anului sa dea ceva statului. Ca atunci Ministerul de Finante canadian a mai scapat de un somer sau de un bugetar si a inceput sa incaseze CEVA de la acel om. La noi pare a fi invers. Ministerele se reped sa puna frane care tind sa sperie oamenii sa mai intre in privat. Pai atunci o sa fim in criza mereu, pentru ca iesirea reala din criza va fi abia atunci cand raportul privat-bugetar va fi de cel putin 3:1. Acum e cam 1:1. De aceea traim cum traim. Cu taieri de 25%, cu legi ale profesorilor nerespectate, cu masive planuri de concediere, cu cifre de afaceri scazute peste tot. Departe de mine gandul ca in imobiliare trebuie sa intre toti analfabetii si neavenitii. Mai degraba ar trebui dat un test de cultura generala, cu 100 de intrebari care sa acopere istoria si geografia de la razboiul troian pana azi... ar fi mai util. Cine il trece, sigur poate sa faca bussines si cu un CEO de la una din companiile Top 10 ale planetei. Ceea ce isi propun sa aduca "scolile" de agenti, reprezinta praf in ochii presei si nimic nou sub soare pentru orice agent care a supravietuit 12 luni in piata imobiliara. Marile victorii ale sistemului educational din Romania le constatam la tot pasul cu ochiul liber: dupa ani de facultate si rezidentiat (vreo 12-14, teoretic) exista doctori care confunda o sarcina mare cu o tumoare. Juzii interpreteaza Legea dupa cum se scoala dimineata, iar jurnalistii scriu adesea de parca ar fi certati cu DEX-ul sau cu geografia. Despre primari care meg la batranete la liceu...deja suntem de rasul Europei, iar arhitecti care distrug orasele - la tot pasul (despre ce au facut astia Bucurestiului pot face un blog nou). Si atunci ... ce ne putem astepta de la scoala de 3 luni? Nimic altceva decat sa aduca baietilor destepti o sursa de bani.

Cele mai frumoase si accesibile imprejurimi

Cine ma cunoaste stie ca sunt un iubitor de natura. Iubesc Bucurestiul (cel mai mic dintre marile orase ale lumii), dar nu pot sa ma obisnuiesc deloc cu padurea de blocuri, cu porcariile sinistre construite in vechile cartiere, cu mutantii aparuti prin vechile mahalele. Damaroaia si Bucurestii noi par niste zebre obeze, Dacaia si Dorobanti a fi rezulatul unor armasari pur-sange corciti cu niste magari andaluzi, despre restul cartierelor deja greu mai putem rosti ceva. Lipsa de implicare a autoritatilor publice in gestionarea imaginii Bucurestiului ne ofera ceea ce vedem zilnic. O imagine departe de ceea ce ar trebui sa insemne o capitala europeana. Mai putem insa schimba ceva pe la margiea Capitalei. In cele cateva localitati care nu au fost luate la ochi de buldozerele si rechinii tranzatiei, mediul natural este inca prietenoscu omul. Poti sa mai respiri un pic de aer curat, poti sa mai speri ca va aveni ziua unei dezvoltari civilizate. Nu ne referim la Bragadiru, Otopeni si Chiajna, deja napadite de hale si blocuri, nici de Popesti Leordenicare arata de parca un orb a aruncat case cu etaj (caci nu le putem numi "vile") unde nici nu gandesti. Putem sa ne referim numai la Pantelimon, Cernica, Domnesti, Mogosoaia si eventual Corbeanca si Balotesti. De ce nu ne referim direct la Corbeanca si Balotesti? Pentru ca aceste doua localitati nu au infrastructura educationala si nici nu pot sa foloseasca infrastructura sectorului 1 Bucuresti (sufocata de cereri atat la nivelul gradinitelor cat si la nivelul scolilor). Deci aceste doua localitati sunt bune si frumoase numai pentru cupluri fara copii. Mogosoaia ar putea sa se foloseasca de infrastructura din zona Starulesti si Chitila, dar nici pe acolo scolile nu sunt imbietaoare pentru cei care au o proprietate de peste 150.000E... In schimb Pantelimon, Cernica si Domnesti sunt "lipite" sectoarele 2 si respectiv 6, sectoare cu excedent de oferta in ceea ce priveste spatiile din socli si chiar si in graidnite. Primarul Ontanu are cele mai multe locuri in gradinite din inregul Bucuresti. Copiii sa vina.... Mai este un lucru frumos in aceste localitati. Departamentele de urbanism s-au straduit sa impuna niste reguli privitoare la retrageri, la constructii, astfel incat foarte rar au aparut stupizeniile din Pipera, adica "ulite" cu zeci de vile. Nu pot sa spun ca toate lucruile sunt perfecte in localitaile mai su mentionate, dar pot spune clar ca acolo merita sa locuiesti. Iar preturile chiar ne imbie. Pantelimonul si Cernica ne ofera pozitii frumoase la 40-70E/mp, iar Domnestiul ne ofera acelasi lucru la 20-50E/mp. Cu alte cuvinte putem avea o casa frumasa, cu un teren generos intre 70-100.000E. Cu singura conditie ca trebuie sa ne asumam noi constructia, deci nu sa alergam sa o luam "de-a gata" . Primavara a sosit, cred ca merita sa stam pe santier.

Economia in mod cert se misca

Fiecare dintre noi la locul sau de unca o simte. Se intampla lucruri. Sunt mai multe comenzi, mai multe telefoane, mai multe intalniri, traficul a redevenit dificil, restaurantele destul de pline. Chiar daca cifrele vanzarilor nu cresc simtitor peste noapte, volumul de munca a crescut, iar acest lucru este imbucurator, pentru ca ar trebui sa se reflecte si in performantele economice. In imobiliare oamenii par a se trezi la viata. Dupa 3 ani de criza si 2 ani de scaderi dramatice, evolutia din ultimul semestru al anului 2010 pare a fi constientizat oamenii seriosi ca timpul scaderilor a trecut ireversibil, iar acum nu poate sa urmeze decat redresarea pietii. Este firesc ca piata sa nu ramana la cifrele din decembrie 2010, este firesc sa nu viseze nimeni ca se ajunge la cifrele din decembrie 2007, dar este posibil ca in 2013 - 2014 cifrele sa fie undeva in zona mediei aritmetice dintre cele doua valori. Cresterea economica va aduce o crestere a consumului, iar nevoia de case este o constanta a vietiinoastre. Nu poti trai pana la adanci batranete in 2 camere, chiar si 3 camere sunt adesea neincapatoare, chiar daca nu ai decat un copil. Casa normala a unei familii are 4-5 camere, in care sa ai loc si pentru soacra (asta e.. e necesara cand ai copil mic, sa ai biroul tau si bineinteles living si dormitoarele necesare. Cele mai multe dintrea tranzactiile ultimilor ani (2003-2008) s-au facut in zona apartamentelor cu 1-2 camere. Dar familiile cresc numeric, asa ca vine vremea schimbarii casei. Cine a luat o casa intre 2003-2006 o va vinde zambind si isi va cumpara in 2011-2012 o casa in acelasi stil. Cine nu anticipeaza valul, asta e... Mai are timp sa studieze piata. Cei care au achizionat imobile intre 2007-2008 trebuie sa mai astepte un pic ca sa isi rezolve problemele financiare. Dar si le vor rezolva si ei.

Apocalipsa? sau drumul Golgotei?

De cativa ani incoace (poate mi se pare mie) s-au cam intetit fenomenele extreme : cutremure, inundatii, alunecari de teren dezastruoase, vulcani cu eruptii ce ne amintesc de Pompei, cresteri ale Oceanului Planetar, secete groaznice, viscole si nameti, El Nino, tsunami, inmultirea brusca a unor organisme biofage care pot devora jumaate din pestii si algele Oceanulu Planetar in acest ritm...iar exemplele pot continu. In plus - omul isi da si el concursul : Patriot Law, Lehman Brothers, criza financiara, falimente zilnice, revolte civile unde nu te astepti, atentate teroriste, Rwanda, poluari gigantice (cazul BP in Golful Mexic) etc. Ce se intampla? unde se ajunge? o sa mancam lacuste si furnici in 2030? ce e de facut? Greu de raspuns la aatea intrebari bulversante. Ma gandesc ca ceea ce a lovit Japonia ar fi dustrus jumaate din Europa. Japonezii sunt antrenati zilnic sa reziste la asemenea dezastre. Europenii sunt antrenati la orice altceva. De romani nici nu mai vorbesc. La 3 ani de la izbucnirea crizei inca ne gandim cum sa cumapram Ferrari, masini second-hand, dam navala sa golim rafturi de solduri, deschidem tot cafenele si fast-food-uri in loc sa creem afaceri productive, aducatoare de plus-valoare. O sa spuneti "ce afacere, ca mai nimic nu merge?" - iar eu va spun ca o ferma poate fi pusa pe picioare cu investitia din amenajarea unei cafenele, iar din chiria lunara se poate cumpara un hectar de pamant. Care iti ramane. In loc sa amenajam un restaurant cu 30-50.000E mai bine cumparam o nava de mini-croaziera sa plimbam turisti in Delta sau pe Dunare. Ati auzit in Romania de un producator competitiv de utilaje pentru dotarea locurilor de joaca (tobogane, leagane etc). Prostioarele din plastic pe care primariile le pun prin parcuri sunt importate de prin Turcia. O fi greu sa le producem in Romania? Bucurestiul este singura Capitala civilizata care nu are in periferia sa o mini-statiune de week-end. Cu locuri de joaca, restaurante, spa, mijloace de agrement, etc. Nu ar trebui o investitie initiala mai mare de 10.000.000E. Mai nimic pentru multi potentatati care acum sunt inecati in proiecte esuate. Trecand la imobiliare in anul 2011 - va dati seama ce inseamna sa locuiesti la etajul 14 al unei cladiri in Romania ? Nici nu vreau sa ma gandesc. Nu am fost niciodata de acord cu turnurile astea care apar prin Bucuresti precum ciupercile dupa ploaie. Turnurile nu sunt semnul prosperitatii, sunt semnul lacomiei. Poti sa faci cladiri de afaceri si cu 4-6 etaje (vezi zona Tipografilor-Casa Scanteii), iar de cladiri de locuit nici numai vorbesc - un exemplu perfect este Banu Manta Residence. O cladire absolut superba. Nu pentru ca o promovam noi, ci pentru ca este o cladire absolut perfecta.

Este un Everest al design-ului si dezvoltarii imobiliare : mica, eleganta, gratioasa, frumoasa, cu o locatie top, aerisita. Nu e unica in Bucuresti, dar asemenea exemple sunt foarte rare. Marcheaza si lumineaza drumul de la mlastina la civilizatie urbana. marcheaza si diferenta dintre un proiect creat pentru a munci o viata la el (exploatarea unei nave sau a uni mini-statiuni) si un proiect pe termen scurt, "care sa aduca banu' grupa mare" imediat. Chiar si marile proiecte anuntate in ultimele luni (mall-uri, birouri) sunt in aceeasi directie.

Ce se petrece prin lumea imobiliara

In acest moment viata economica a p[lanetei este extrem de surescitata. Petrolul, alimentele, aurul, argintul, metalele rare, toate sunt la mare pret. Pe baza certificatelor de pewtrol s-au obtinut in 2010 randamente de peste 120%. Asta in tarile apusene, unde nici cele mai obraznice burse nu permiteau asemenea randamente. Argintul aproape si-a triplat pretul in 2 ani. iar pretul alimentelor probabil ca e abia la inceputul urcusului...desi graul s-a dublat ca pret. Pretul imobilelor a crescut general in toata Europa de Vest, numai vorbim de Israel si Asia de Sud-est. A inceput timid sa isi revina si SUA. In Romania deja este clar ca preturile nu mai coboara. Dar vor mai creste? Tinand cont de faptul ca se anticipeaza o inflaie in zona euro, eu cred ca vor creste. Nu toate segmentele alan-dala asa cum s-a intamplat intre 2005-2008, ci doar segmentele valoroase. Periferia neinteresanta nu are motive sa creasca. In Germania in acest moment nu poti gasi imobile valoroase, in zone valoroase. Pur si simplu nu sunt de vanzare. Este supracerere in zonele de lux, dar pentru zona medie si modesta cererea este modesta. Nu vad de ce nu ar fi valabila aceasta regula si in Romania. Nu poti sa ai pretentia ca un apartament in Giurgiului sa aiba acelasi trend ca unul din Mosilor sau Aviatiei. Nu poti sa visezi ca un teren in Jilava sa creasca cat unul in Pantelimon. Daca vor mai fi visatori - aia e. Riscul lor.

15 ani de Nobila Casa Rasariteana

Ieri compania noastra a implinit 15 ani. Prins de munca am constatat asta abia seara tarziu, iar partenerii mei abia azi cand le-am atras atentia. Senzatia este deosebita. In 15 ani altii au ingropat zeci de firme, au creat fel de fel de inginerii, de PFA-uri si tot soiul de alte chichite ca re sa le creeze un mic avantaj. Cel mai greu in acesti ani a fost trecerea brusca de la o piata activa la o piata subactiva. Erau zile cu 6-7 vizionari si intalniri, apoi luni de zile in care agenda era 70% goala. Dupa ani de zile (1996-1997, 2002-2007) de crestere a cererii, in momentele in care a aparut problema banilor in piata nu am fost conectati la "vantul schimbarii", astfel incat a trebuit sa ne regrupam ca pe front. Cu pierderi grele. Dar important este ca ne-am regrupat. Intrun moment in care se poate trage o concluzie a crizei - putem spune ca aceasta criza a adus cu ea o intarire a companiei, o specializare suplimentara si o conectare mai adanca la problemele clientilor. Am avut pana acum 15 ani dificili,dar frumosi pentru ca facem ce ne place, ani in care am experimentat direct numeroase situatii de piata. Sper sa avem alti 15 ani de stabiliate si maturitate economica.

Despre inflatie, hiperinflatie si proprietati imobiliare

Imi reprosa cineva mai zilee trecute ca nu tin cont in aprecierea cresterilor de pret de coeficientul inflationst. Adica, mai pe scurt, ca inflatia taie din crestere un procent destul de important. Analisti britanici (EFG Eurobank Property Services) remarcau ca intre 2005-2010 piata nationala a crescut in medie cu 7,2% / an. Calculul acesta este facut saptamana trecuta, in momentul in care preturile sunt inghetate la nivelul din decembrie 2010. Nu pare prea rau, putem spune noi. In aceeasi perioada inflatia a avut o evolutie oscilanta, mai exact Institutul National de Statistica pezinta urmatoarele cifre ; 2005 - 8,60%, 2006 - 6,56%, 2007-6,57%, 2008 - 6,30%, 2009 - 4,50%, 2010 - 7,8% . Iartinta pentru 2011 este de 3,0% . deci ar inseman ca inflatia media in cei 6 ani de analiza a fost 6,77%. Un pic mai mica decat cresterea pietii imobiliare. Am putea spune ca o investitie in imobiliare in anul de gratie 2005 nu a facut altceva decat sa pastreze banii nealterati si aduca un profit real de 1$%. Dar... dincolo de matematica aceasta este necesar sa analizam si urmatoarele aspecte : chiriile obtinute, sau daca nu obtinute - macar neplatite. Chiria media (neta) in anii acestia a fost in jur de 220E pentru o garosniera. Deci fiecare an a pastrat (sau a adus) in buzunarul nvestitorului imobiliar o suma minima de aproximativ 2500E sau 12500E in 5 ani de analiza. Adica cam cat costa o jumatate de garsoniera in 2005. Sau cat costa acum un automobil de calitate (Renault Fluence sau Citroen C4 de exemplu). Un al dopilea aspect este faptul ca investitia pentru uz propriu (deci cea care salveaza chiria) aduce cu ea o satisfactie incalculabila amterial : satisfacia dotarii unui imobil potrivit gustului tau. Mobila TA, covorul TAU, baia TA. Aceste satisfactii nu sunt prinse in cifra seaca a inflatiei si de fapt sunt cele care despart relatia dintre inflatie si proprietate. Ar mai fi si o a treia motivatie de achzitie a unei proprietati : speculatia. Unora le-a iesit si au depasit orice randament gandit vreodata in Europa, altii s-au lacomit si acum platesc pretul crizei. Indiferent pentru ce se achizitioneaza o proprietate ea nu poate fi inscrisa in sfera matematicii inflatiei. Tocmai pentru ca o proprietate este aducatoare de valoare prin simpla ei administrare. O garsoniera este de 100 de ori mai valoroasa decat un Ferrari sau un Rolls Royce, tocmai pentru ca ea iti aduce lucar 200E, in timp ce o masina iti scoate zilnic din buzunar bani. Inflatia, raportata la piata imobiliara este interesanta pentru cei care stau cu banii la ciorap sau la banca. In Germania (lucru lesne de verificat) in acest moment piata are cea mai mare crestere din ultimii 15 ani datorita temerii germanilor fata de viitorul monedei. Indiferent ca se vorbeste de euro, lira sterlina sau dolar, toti apusenii se tem de potentiala devalorizare a monedelor pe care azi la folosesc in mod curent. Teama este generata exact de imensa datorie publica mondiala, care poate duce la un faliment in orice moment. In 1970 banii mondiali aveau acoperire in aur 100%, azi probabil ca nici 10%nu mai sunt acoperiti. In fata unui faliment statal sau regional (daca se prabuseste moneda euro.. e jale) oamenii isi protejeaza averea materiala prin mijloacele pe care le considera cele mai optime : unii prin cumparare de aur si argint, altii prin actiuni "serioase", iar altii cumpara proprietati. Aurul si argintul implica pentru siguranta depozitare bancara, dar comporta doua probleme - sunt greu de manevrat si folosit in timp de criza (... nu tin de foame) si apoi, nimeni nu garanteaza ca banca exista si maine sau daca exista vei avea acces la bunurile tale. Nationalizarea averilor particulare s-a mai intamplat. Actiuni "sigure" numai sunt dupa falimente precum Lehmann Brothers sau General Motors. Raman deci proprietaile imobiliare. Greu de pierdut (caci nimeni nu le ia in spate sa fuga cu ele), aducatoare de venituri (chiar si in timp de razboi se pot inchiria) si (daca se respecta principiul de aur al achizitiei - "location, location, location") vor aduce si crestere de valoare intrinseca pe termen mediu si lung. Ar fi o problema (perfect vizibila in ultimii 3 ani), sunt greu vandabile in timp de criza, dar si acest aspect poate fi depasit daca in momentul achizitiei se tine seama de un alt principiu de achizitie: bunul imobil trebuie folosit cu randament si in imposibilitatea vanzarii. iata de ce piata proprietatilor de vacanta este prima care se prabuseste si ultima care se ridica.

Investitii REAL - e. Proprietati

Britanicii nu sunt tampiti. Dimpotriva, analizand comportamentul imperialist al Imperiului Britanic, putem spune fara teama de a gresi ca este imperiul care a controlat 30% din planeta cu o mana de oameni. Destepti, adica... Acesti tipi destepti au inventat termneul REAL ESTATE, desi aveau si cuvantul PROPERTY in bagajul lor lexical. De ce oare s-au mai chinuit la popularizarea unui nou termen atata vreme cat se stie ca englezii sunt cam zgarciti si cu banii si cu eforturile? Simplu. ca sa ii ajute pe urmasii lor sa fac o distinctie solida intre proprietatile IMOBILIARE, vizibile, palpabile si material transmisibile, menite sa aiba o valoare tot mai mare odata cu trecerea timpului, si toate celelalte proprietati (in special actiuni, titluri, bunuri mobile de orice fel). Definirea suplimentara a proprietatii imobiliare apare intr-o vreme cand Anglia era afundata intr-o discutie serioasa legata de teoria cresterii populatiei - a lui Malthus. Credeti oare ca nu asociau cresterea populatiei cu o crestere a cererii de proprietati funciare? Fireste. Iar acest lucru se poate vedea si astazi, cand valorile proprietatile au crescut de peste 1000 ori fata de secolul al XIX-lea si de peste 200 de ori fata de 1950. Asta in Anglia. In Romania (in acest moment) pretul proprietatilor a crescut fata de anul 2000 de 8 ori (800%, deci) iar fata de anul 2004 este dublu. Si vorbim de un moment aflat la 33 de luni de momentul declasarii unei crize financiare fara precedent in lume. Pretul proprietatilor s-a conservat intr-o masura decent, fiind indepartat profitul nesimtit al unor dezvoltatori. Care au apreciat eronat valoarea unei investitii si au considerat ca "tunul" este o unitate de crestere economica. S-a dovedit ca de fapt tunul este ceea ce istoria a demnostrat - adica o unitate de demolare si distrugere. Proprietatea "reala" este singura care are o valoare certa peste generatii. Din pacate socurile economice ne-au aratat ca actiunile inseamna (ceva) dividende azi si adesea nimic maine, iar bunurile mobile accesibile muritorilor de rand (adica nu ne referim la tablouri sau sculpturi de mare valoare) nu inseamna nimic din primul moment. Proprietatea imobiliara inseamna o utilizare directa sau un venit lunar. Inseamna (cel mai adesea) o investitie pe termen lung, ferita de socuri economice, iar alegerea cu grija a acestei investitii chiar o intareste pe timpul unei crize eocnomice. Provoc pe cioneva sa se gandeasca la ce insemna o cladire in Centrul Istoric acum 4 ani? Preturi derizorii. Cat costa acum? Enorm. Putem vorbi de asemenea si de alte zone care si-au pastrat dsestul de bine preturile, fara a fi zone de multa fanfaronada. Tineretului este un exemplu in acest sens, dar si Titulescu-Ion Mihalache-Banu Manta. Economia a inceput sa se agite, iar bancile estimeaza ca in aprilie fondul alocat programului "Prima casa" se va epuiza. Anii trecuti nu se consumau banii, iar in 2011 in 3-4 luni programul s-ar putea sa se incheie. Ce pare aveti?