MENTALITATI SI ADAPTARI. PRETURI si OFERTE

Experienta ultimului an precum si extrema precautie cu care se deschide un bussines nou in anul de gratie 2010, ma face sa abordez un subiect delicat. PRETUL UNUI IMOBIL. In general evit sa discut despre preturi pentru ca am prostul obicei de a privi lucrurile la macroscara. Cu alte cuvinte incerc sa depasesc latura "prezentului" pentru a privi viitorul. Deci ce astazi e scump maine poate fi ieftin, ce astazi este scump maine poate fi accesibil. Daca nu faci acest exercitiu in piata imobiliara nu poti sa fi un bun profesionist. Iar preturile incercam sa le percep din prism acestu exercitiu. Prezentul post se refera strict la bunurile imobile cu un caracter pronunat sau strict comercial : imobile de inchiriat si terenuri propice unei cladiri de vanzare / inchiriere. Cred ca lucrurile se vor schimba in ceea ce priveste tranzactionarea acestor imobile prin prisma modului in care se vor face pe viitor calculele. Spre exemplu, pana acum, spatiile comerciale aveau preturile fixate "pe zona" sau "dupa ureche". proprietarul avea o rata la banca - apoi musai trebuia sa isi acopere rata din chirie ca altfel "nu face nimic". Stiti cum zic romanii. Te uiti la spatiile goale ce intristeaza marile artere si iti dai seama ca intr-adevar proprietarii "nu fac nimic". Au tinut si tin aiurea de preturi intangibile fara sa isi dea seama ca 1 euro incasat + cheltuielile de intretinere salvate = afacere reusita. E o metafora cand spun 1 euro, dar din prisma unui proprietar care acum 2 ani incasa 3-4000E/ luna, sa treaca la o chirie de 800-1200E/luna e deja o tragedie. dar din pacate calculele se vor face altfel. Chiriasul isi face calculul cat venit brut va incasa lunar, va scadea facturi, utilitati, salarii,iar din diferenta isi va permite sa achite maxim 40% chirie. Mai exact : sa presupunem ca un spatiu comercial poate aduce 25000E lunar. Din acestia se scad furnizorii (10000E), utilitatile (2000E), taxe catre stat (4000E), salarii (5000E). raman 5000E (maxim !). Din cei 5000E chiria nu poate reprezenta mai mult de 2000E. Iar daca tinem cont de faptul ca din acesti 5000E ar trebui sa se scada si amortizarea investitiei, de fapt este probabil ca valoarea chirie sa fie maxim de 1500E. In ceea ce priveste cladirile de construit situatia va fi si mai aspra datorita termenului de 2 ani, pertinent pentru finalizarea unei cladiri, deja un calcul este dificil de facut, iar un calcul "pesimist" (dar precaut) poate sa sune de genul urmator: se construieste cu 400E/mp, mai costa proiectul, taxele si utilitatile inca 100E/mp, pot vinde cu 1000E/mp sau inchiria cu 9E/mp. Deci terenul nu poate reprezenta mai mult de 30-35% din valoarea profitului brut estimat. Probabil ca multi proprietari nu pot concepe asemenea calcule, dar cred ca aceste calcule sunt cele mai realiste pentru un viitor sanatos al economiei romanesti. Datorita "vechilor" calcule spatiile comerciale erau sufocate de banci, farmacii si cazinouri. Mica afacere nu avea acces la o artera importanta. Prin prisma noului sistem sper ca mica afacere sa fie cea care va redeschide calea spre prosperitate. Inca odata atrag atentia - aceasta proiectie este valabila strict pentru piata cu scop comercial.

Pamant. Pamaaaaaaaaaant !

Cam asa strigau marinarii in epoca de aur a navigatiei cu vele. Saracii erau disperati de pesmeti si apa statuta si asimilau pamantul cu o masa copioasa. In epoca de aur a imobiliarelor nationale dar si in epoca de varf a crizei cuvantul de ordine tot PAMANT a ramas. Probabil ca nu l-as fiales drept motiv al acestei postari daca nu as fi citit pe blogul lui Dragoteanu (la Imopedia) despre conversatia pe care a avut-o cun tip despre pamant si despre locatia pamantului. Respectivul ii spusese ca "piata imobiliara e ... la pamant". Iar Dragos i-a spus : "depinde UNDE E PAMANTUL !" Raspuns tare de tot. Asa e . In imobiliare totul se rezuma la locatie. Dezvoltarea haotica din 2004-2007 a dat oricarei parloage girul de a deveni "investitie" si "teren de mare viitor". Spuneam de pe atunci, in diferite articole, ca epoca investitilor in terenuri extravilane in tot felul de comune cu denumiri ciudate sau hazlii, mai mult sau mai putin departate de Bucuresti se va sfarsi rau. Era previzibil pentru ca nu se putea identifica un end-user. Cine sa cumpere aiurea in camp pe la Dascalu, Jilava, Nuci sau Butimanu si sa faca pe acolo case? Haida-de. De asta s-a si ajuns aici pentru ca milioane de euro au fost investiti aiurea fara asistenta specializata si pertinenta. Multi au zis : ce sens are sa cumpar in Cernica sau Pantelimon, Domnesti sau Tunari, daca Vadul Anei, Tartasesti sau Caciulati sunt mai ieftine? Rezultatele se vad acum. Cine a investit pe marginea Bucurestiului in zone frumoase sta si acum linistit, iar proiectele chiar daca treneaza, sunt inca in picioare. Cine a cumpArat Jilava, Tartasesti sau Vadul Anei .... asta e. Totdeauna am spus ca Bucurestiul NU E Shanghay. Adica necesitatea de spatiu a Bucurestiului nu este identica cu cea a unui oras cu 20.000.000 de locuitori. Deci niciodata nu se va extinde orasul pana la Ciolpani sau Crevedia si nici nu va fi rentabil sa locuiesti acolo. Nici chiar in ideea dezvoltarii unei Zone Mtropolitane comparabile cu cea a Parisului. Ceea ce.... e deja vis.

Drumul spre lumina, pana in ... 2012

Romania are de parcurs 3 luni foarte grele. Dl.Boc si Guvernul Domniei Sale intampina obstacole grele in fata proiectelor majore pe care le tot anunta : reformarea Statului (ceva disponibilizari, ceva micsorari de salarii, ceva reduceri de bugete)si legea Pensiilor. Ii urez succes, ca daca nu le aplica ii prevad un sfarsit catastrofic de genul ... 2012. De succesele Domniei sale in reabilitarea economiei tarii se leaga si sperantele de mai bin in zona imobiliara. Desi se tot anunta prin "blogosfera" decesul acestui sector, iata totusi ca apar si zori noi. Prima casa se anunta revigorata si cu un plus de vreo 40.000E la cosnitza. Ce inseamna asta? Asta inseamna ca "din pix" preturile vor creste cu cel putin 10%. Revenind la perioada 2001-2002 cand a inceput boom-ul imobiliar, exact acesta a fost drumul cresterii abrupte a PIB-ului tarii, scumpirea caselor. In perioada aia, au inceput imobilele sa se scumpeasca de la o luna la alta, a urmat conversia preturilor din US dollar in Euro, tot in perioada aia bancile au inceput sa fie tot mai agresive in piata. Ce e de facut? In mod sigur bancile au inteles ceva din aceasta criza. Important va fi sa inteleaga ceva si romanii, atat devoltatorii cat si cumparatorii. O investitie (indiferent cat de mica) nu se face fara un consilier imobiliar profesionist. Altfel raman blocuri nevandute, in plin camp, sau se cumpara aiurea "off-plan" de la tot soiul de idioti care fug in noapte cu cateva sute de mii de euro ca ei habar nu aveau ce inseamna a construi un bloc. Sau (poate chiar mai rau), dupa cum spune si Dragoteanu pe Imopedia, sa cumperi o casa cu vicii masive de constructie si sa iti cada in cap. Poate ca aceasta criza va aduce romanului mintea cea de pe urma la cap, poate va intelege ca nu se pricepe chiar la orice.In mod limpede la imobiliare - NU. Ce simt din piata? Simt o briza calda. deja oamenii au inteles ca epoca prabusirii pietei e demult apusa. Cunosc oameni care regreta ca nu au achizitionat ceva in aprilie-mai 2009. In piata e o briza caldutza (ca si in economie) adusa de optimismul unei apropieri a sfarsitului crizei. Cat de aproape e sfarsitul, deja numai conteaza. Conteaza ca in Guvern se dezbat masuri care sa retina banii la buget, ca infrastructura dospeste de proiecte de autostrazi, ca la nivel de 60.000E casele se vand binishor, ca oamenii au reinceput sa cumpere terenuri ca sa isi faca case. Ca spatiile comerciale si birourile au reinceput sa aiba cautare, chiar daca la preturi considerate "prea mici" de posesori. dar despre aceste preturi - data viitoare.