Despre inflatie, hiperinflatie si proprietati imobiliare

Imi reprosa cineva mai zilee trecute ca nu tin cont in aprecierea cresterilor de pret de coeficientul inflationst. Adica, mai pe scurt, ca inflatia taie din crestere un procent destul de important. Analisti britanici (EFG Eurobank Property Services) remarcau ca intre 2005-2010 piata nationala a crescut in medie cu 7,2% / an. Calculul acesta este facut saptamana trecuta, in momentul in care preturile sunt inghetate la nivelul din decembrie 2010. Nu pare prea rau, putem spune noi. In aceeasi perioada inflatia a avut o evolutie oscilanta, mai exact Institutul National de Statistica pezinta urmatoarele cifre ; 2005 - 8,60%, 2006 - 6,56%, 2007-6,57%, 2008 - 6,30%, 2009 - 4,50%, 2010 - 7,8% . Iartinta pentru 2011 este de 3,0% . deci ar inseman ca inflatia media in cei 6 ani de analiza a fost 6,77%. Un pic mai mica decat cresterea pietii imobiliare. Am putea spune ca o investitie in imobiliare in anul de gratie 2005 nu a facut altceva decat sa pastreze banii nealterati si aduca un profit real de 1$%. Dar... dincolo de matematica aceasta este necesar sa analizam si urmatoarele aspecte : chiriile obtinute, sau daca nu obtinute - macar neplatite. Chiria media (neta) in anii acestia a fost in jur de 220E pentru o garosniera. Deci fiecare an a pastrat (sau a adus) in buzunarul nvestitorului imobiliar o suma minima de aproximativ 2500E sau 12500E in 5 ani de analiza. Adica cam cat costa o jumatate de garsoniera in 2005. Sau cat costa acum un automobil de calitate (Renault Fluence sau Citroen C4 de exemplu). Un al dopilea aspect este faptul ca investitia pentru uz propriu (deci cea care salveaza chiria) aduce cu ea o satisfactie incalculabila amterial : satisfacia dotarii unui imobil potrivit gustului tau. Mobila TA, covorul TAU, baia TA. Aceste satisfactii nu sunt prinse in cifra seaca a inflatiei si de fapt sunt cele care despart relatia dintre inflatie si proprietate. Ar mai fi si o a treia motivatie de achzitie a unei proprietati : speculatia. Unora le-a iesit si au depasit orice randament gandit vreodata in Europa, altii s-au lacomit si acum platesc pretul crizei. Indiferent pentru ce se achizitioneaza o proprietate ea nu poate fi inscrisa in sfera matematicii inflatiei. Tocmai pentru ca o proprietate este aducatoare de valoare prin simpla ei administrare. O garsoniera este de 100 de ori mai valoroasa decat un Ferrari sau un Rolls Royce, tocmai pentru ca ea iti aduce lucar 200E, in timp ce o masina iti scoate zilnic din buzunar bani. Inflatia, raportata la piata imobiliara este interesanta pentru cei care stau cu banii la ciorap sau la banca. In Germania (lucru lesne de verificat) in acest moment piata are cea mai mare crestere din ultimii 15 ani datorita temerii germanilor fata de viitorul monedei. Indiferent ca se vorbeste de euro, lira sterlina sau dolar, toti apusenii se tem de potentiala devalorizare a monedelor pe care azi la folosesc in mod curent. Teama este generata exact de imensa datorie publica mondiala, care poate duce la un faliment in orice moment. In 1970 banii mondiali aveau acoperire in aur 100%, azi probabil ca nici 10%nu mai sunt acoperiti. In fata unui faliment statal sau regional (daca se prabuseste moneda euro.. e jale) oamenii isi protejeaza averea materiala prin mijloacele pe care le considera cele mai optime : unii prin cumparare de aur si argint, altii prin actiuni "serioase", iar altii cumpara proprietati. Aurul si argintul implica pentru siguranta depozitare bancara, dar comporta doua probleme - sunt greu de manevrat si folosit in timp de criza (... nu tin de foame) si apoi, nimeni nu garanteaza ca banca exista si maine sau daca exista vei avea acces la bunurile tale. Nationalizarea averilor particulare s-a mai intamplat. Actiuni "sigure" numai sunt dupa falimente precum Lehmann Brothers sau General Motors. Raman deci proprietaile imobiliare. Greu de pierdut (caci nimeni nu le ia in spate sa fuga cu ele), aducatoare de venituri (chiar si in timp de razboi se pot inchiria) si (daca se respecta principiul de aur al achizitiei - "location, location, location") vor aduce si crestere de valoare intrinseca pe termen mediu si lung. Ar fi o problema (perfect vizibila in ultimii 3 ani), sunt greu vandabile in timp de criza, dar si acest aspect poate fi depasit daca in momentul achizitiei se tine seama de un alt principiu de achizitie: bunul imobil trebuie folosit cu randament si in imposibilitatea vanzarii. iata de ce piata proprietatilor de vacanta este prima care se prabuseste si ultima care se ridica.

Investitii REAL - e. Proprietati

Britanicii nu sunt tampiti. Dimpotriva, analizand comportamentul imperialist al Imperiului Britanic, putem spune fara teama de a gresi ca este imperiul care a controlat 30% din planeta cu o mana de oameni. Destepti, adica... Acesti tipi destepti au inventat termneul REAL ESTATE, desi aveau si cuvantul PROPERTY in bagajul lor lexical. De ce oare s-au mai chinuit la popularizarea unui nou termen atata vreme cat se stie ca englezii sunt cam zgarciti si cu banii si cu eforturile? Simplu. ca sa ii ajute pe urmasii lor sa fac o distinctie solida intre proprietatile IMOBILIARE, vizibile, palpabile si material transmisibile, menite sa aiba o valoare tot mai mare odata cu trecerea timpului, si toate celelalte proprietati (in special actiuni, titluri, bunuri mobile de orice fel). Definirea suplimentara a proprietatii imobiliare apare intr-o vreme cand Anglia era afundata intr-o discutie serioasa legata de teoria cresterii populatiei - a lui Malthus. Credeti oare ca nu asociau cresterea populatiei cu o crestere a cererii de proprietati funciare? Fireste. Iar acest lucru se poate vedea si astazi, cand valorile proprietatile au crescut de peste 1000 ori fata de secolul al XIX-lea si de peste 200 de ori fata de 1950. Asta in Anglia. In Romania (in acest moment) pretul proprietatilor a crescut fata de anul 2000 de 8 ori (800%, deci) iar fata de anul 2004 este dublu. Si vorbim de un moment aflat la 33 de luni de momentul declasarii unei crize financiare fara precedent in lume. Pretul proprietatilor s-a conservat intr-o masura decent, fiind indepartat profitul nesimtit al unor dezvoltatori. Care au apreciat eronat valoarea unei investitii si au considerat ca "tunul" este o unitate de crestere economica. S-a dovedit ca de fapt tunul este ceea ce istoria a demnostrat - adica o unitate de demolare si distrugere. Proprietatea "reala" este singura care are o valoare certa peste generatii. Din pacate socurile economice ne-au aratat ca actiunile inseamna (ceva) dividende azi si adesea nimic maine, iar bunurile mobile accesibile muritorilor de rand (adica nu ne referim la tablouri sau sculpturi de mare valoare) nu inseamna nimic din primul moment. Proprietatea imobiliara inseamna o utilizare directa sau un venit lunar. Inseamna (cel mai adesea) o investitie pe termen lung, ferita de socuri economice, iar alegerea cu grija a acestei investitii chiar o intareste pe timpul unei crize eocnomice. Provoc pe cioneva sa se gandeasca la ce insemna o cladire in Centrul Istoric acum 4 ani? Preturi derizorii. Cat costa acum? Enorm. Putem vorbi de asemenea si de alte zone care si-au pastrat dsestul de bine preturile, fara a fi zone de multa fanfaronada. Tineretului este un exemplu in acest sens, dar si Titulescu-Ion Mihalache-Banu Manta. Economia a inceput sa se agite, iar bancile estimeaza ca in aprilie fondul alocat programului "Prima casa" se va epuiza. Anii trecuti nu se consumau banii, iar in 2011 in 3-4 luni programul s-ar putea sa se incheie. Ce pare aveti?

MISCARI SI EVENIMENTE

Scriam acum cateva saptamani despre aparitia unor investitii, pe plan national sau local. In mod cert, guvernarea Boc se chinuie sa demonstreze ca este o guvernare "croita" pe investitii, astfel ca orice minima investitie beneficiaza de publicitate. Nu ma refer la telegondola din valea Jiului (e binevenita!), cat m-as referi mai repede la investitiile reale din Busteni si cele care par foarte apropiate legate de ANL-urile din sectorul 2 si respectiv orasul Pantelimon. In week-end am vazut un reportaj despre noile partii din Busteni, iar dincolo de aspectul OK si telegenic al dotarilor, ceea ce m-a frapat cel mai mult era satisfactia de care dadeau dovada turistii intervievati. Emanau multumire. Lucru rar in tursimul romanesc, dar sa speram ca nu va ramane un caz izolat. In al doilea rand - colaborarea anuntata inca de anul trecut intre sctorul 2 Bcuresti si Primaria Pantelimon pare a da roade, astfel incat pe terenul iemnsei unitati militare de langa Selgros Pantelimon va aparea un cartier cu peste 2100 de unitati locative. Demersul este logic si binevenit, terenul acela fiind bine plasat si cu acces foarte bun din Bucuresti. De asemenea Pantelimonul are o dotare comerciala si educativa multumitoare. Fara indoiala, lipsa investitiilor statului in economie a fost un motiv puternic al cruntei adanciri a crizei din Romania. Un exemplu ar fi suficient : in loc sa achizitioneze material de colantat si girofare Politia Romana achizitiona Loganuri de 70.000E. Cam asa gandea statul roman acum 3 ani. Sper ca de pe urma crizei vom ramane macar cu o politica activa de investitii, care sa antreneze si parteneri privati puternici. Lipsa investitiilor in imobiliarul national a permis cresterea aberanta a preturilor deacum 3-4 ani. sa nu fiu greist inteles. Nu ma refer la intreaga piata imobiliara. Mi se pare si acum firesc ca o pozitie "top' sa coste "top". Dar nu am inteles niciodata cum pozitii periferice (Pallady, Militari, bd. Timisoara, Ghencea) costau 1500-1800E/mp.... Pur si simplu nu am inteles. Nu am inteles cum in orasele de provincie putea costa un apartament aproape cat unul in Bucuresti. In Sinaia sau Poiana Brasov costau chiar mai mult..... Era incredibil. Iar enigma rezida tocmai in lipsa concurentei Statului cu proiectele private. Statul trebuie sa investeasca in proiecte de infrastructura (metroul, centuri urbane spre exemplu) dar si in proiecte imobiliare sociale. Cu preturi "normale" - adica pretul de cost + un profit de 10-15%. In acelasi timp mi se va parea absolut normal ca doritorii de Herastrau, Floreasca sau Calea Victoriei sa plateasca luxul. Totdeauna un sofer de Ferrari va plati mai mult decat unul de renault.