CONTRACTUL DE VANZARE (fost contract de vanzare-cumparare)

Se schimba multe si din mers aproape nu le iei in seama. Contractul de vanzare-cumparare si-a trait traiul (vreo 50 de ani) si a redevenit clasicul (sau interbelicul) Contract de vanzare. Pentru ca la urma urmei tranzactia imobiliara de instrainare este mai clar "o vanzare", desi este in special "o cumparare". Este in mod clar "o vanzare" pentru ca vanzatorul primeste un echivalent in numerar, iar "in special" o cumparare - pentru ca investitorul are un proiect (adesea personal) cu proprietatea si uneori nu si-l poate pune in practica pentru ca a stiut (sau nu a vrut) sa isi cumpere expertiza necesara unei asemenea tranzactii.  Scriu acest articol nu pentru ca vreau sa dau lectii de drept si de adnotare a codului civil, ci pentru ca adesea tranzactiile se rup pentru ca nu se negociaza cum trebuie un contract de vanzare.  Sau, daca se intampla sa se finalizeze, apar regrete. Contractul de vanzare adesea se lasa pe mana unui avocat. "Prietenul meu". Care are buna credinta, e uneori zelos, dar adesea are prea putina experienta stricta pe domeniul imobiliar. In statele avansate avocatii fac zeci de ani un singur lucur. Si isi merita onorariile in acel domeniu. La noi, cu rare exceptii, avocatii fac si drept financiar, si al familiei si al muncii si drept comercial etc. Si bineinteles ca nu totdeauna rezultatele sunt exemplare. Intorcandu-ne la modul (fericit !!) in care partile dintr-o tranzactie apeleaza la un avocat (sau ambele au cate un avocat....) te trezesti in mijlocul unui dialog al surzilor in care fiecare avocat vine cu niste "clauze" stil "doberman", menite sa puna punct si virgula in fata oricarui judecator de pe planeta asta. Si bineintels ca niciunul nu accepta ce scrie celalalt.  De multe ori situatiile se rezolva "win-win" la insistentele partilor care isi asuma niste concesii numai sa se inchida tranzactia. Atunci si avocatul se retrage spectaculos, plasand un "...bine, dar sa nu ziceti ca nu v-am spus". Contractele nu ar trebui sa se inceapa a se scrie fara sa iti cunosti partenerul. Lucru pe care multi avocati nici nu il i-au in seama. "Actele pe mail sau in copie xerox" ...si gata. Partile dintr-o tranzactie nu isi doresc clauze care sa ii protejeze "in caz ca ar ajunge in instanta". EI NU VOR SA AJUNGA IN INSTANTA !!!  Ca un agent imobiliar cu 22 de ani de experienta si ca jurist (specializat numai in dreptul proprietatii) pot spune un singur lucru: contractul se scrie plecand de la principiul ca nu trebuie sa ajungi in instanta. Adica sa fie atat de limpede, simplu si clar, incat incalcarea lui sa fie aproape imposibila. Avocatii scriu contractele plecand de la principiul ca "in instanta trebuie sa te sprijini pe asta si asta".  Motiv pentru care sunt stufoase, nasc discutii si uneori se rup tranzactii clare pe baza unor suspiciuni tampite. In contracte nu e vorba de chestii personale ci este vorba de niste principii, iar unul dintre principii trebuie sa fie cel al bunului-simt. iar bunul-simt contractual spune ca trebuie sa fie un 51% procent de protejare a cumparatorului. De ce? Pentru ca vanzatorul incaseaza o suma pe care o poate cheltui in 24 de ore, iar cumparatorul cumpara un bun imobil, care poate sa nu fie chiar asa cum credea el. De exemplu cineva a cumparat un apartament intr-o vila. Iar vecinul (care intentionase ani buni sa achizitionase el apartamentul) i-a deschis zeci de procese . 15 ani de procese pe 1001 de motive. E caz real. Altii au cumparat case cu vicii ascunse si tot asa, exemplele pot continua. Deci e normal sa fie un pic protejati cumparatorii, dar protectia poate fi prevazauta si in 4-5 randuri simplu, clar si costisitor. Nu trebuie 4 pagini bolduite si subliniate. Caci semnatura unui notar e aceeasi si pentru randurile bolduite si pentru cele nebolduite. Recent, asistand la o tranzactie si revizuind contractul respectiv (redactat de un avocat "pe mail") i-am sugerat prietenului meu sa introduca o mentiune de 2 randuri, care insa il ferea in mod absolut de un eventual proces. Ceva simplu, clar si corect, agreat de ambele parti instantaneu. M-a intrebat apoi de ce avocatul nu a pus el mentiunea. I-am spus ce v-am spus si dumneavoastra la inceputul articolului : nu are experienta stricta in dreptul proprietatii (care include pe langa codul civil si multe legi din alte domenii (constructii, urbanism, comercial, asociatii, famile etc) si ca mentalul lui e croit "pe instanta" in loc sa plece de la ideea ca "nu am de ce sa ajung in instanta".