LENEA ROMANILOR - PRINCIPALA CAUZA A PROFITULUI DEZVOLTATORILOR IMOBILIARI


De o buna bucata de vreme societatea a remarcat o disproportie nefireasca intre pretul apartamentelor noi (dar ai al vilelor) si conditiile oferite. Preturi platite cerute (din pacate si platite), iar in schimb se ofera, ce? Costuri aberante sau necunoscute ale valorii intretinerii, utilitati lipsa (sunt blocuri neracordate la canalizare, lipsite de ghena de gunoi sau cu un numar total insuficient de locuri de parcare, blocuri fara punct de transformare energie electrica), diferente intre oferta de pliant si “varianta livrata” (diferente de inaltime ale camerelor, numarul apartamentelor din bloc, suprafetele incaperilor, culorile de pe bloc, materiale de finisaje exterioare si interioare, etc), nu in ultimul rand diferente intre termenul de livrare contractat si cel final. Sunt si intarzieri de peste 1 an!
Dar..de unde pleaca aceste probleme? Simplu. Lenea romanilor. Bat-o vina ea e beleaua! Romanul are si un proverb plecat de aici: “Domnia si prostia se platesc”. Adica lenea, sinonima cu “domnia” se cere platita.
De ce lene? Simplu. Pentru ca romanii prefera sa cumpere case de la supermarkete (putem citi targuri imobiliare, dezvoltatori, birouri de vanzari...cum vreti) in loc sa isi construiasca singuri. Ha..... veti spune, cum sa imi construiesc un apartament? Simplu, va spun eu. Atat de simplu ca reteta e veche de vreo 100 de ani in Romania.

1. Cum sa ne construim un apartament la bloc.
Privim in centrul capitalei si ne minunam la frumusetile de blocuri de 3-6 etaje construite te miri pe unde: Cotroceni, Piata Lahovary, zona icoanei, zona bd. Ion Mihalache-Gara de Nord, Magheru-Cismigiu si exemplele pot continua. Blocuri cu stil, camere ample de peste 3m inaltime, apartamente – dupa puteri- ba de 240mp, ba de 45mp. Cum au facut oamenii de au ajuns proprietari pe asemenea frumuseti si mai ales cum s-au nascut aceste bloculete, multe dintre unicat?
La inceput a fost ... intreprinzatorul. Un intreprinzator, cu ceva bani, dar nu suficienti, angaja un specialist (adesea un avocat cu veleitati imobiliare, astazi exista si agenti imobiliari) sa constituie o Asociatie de Proprietari care avea un scop bine definit: achizitionarea unui teren si constructia unui bloc pe acel teren. Se creiona idea de baza : un bloc cu 10-14 apartamente pe un teren de 180-300mp (spre exemplu). Se crea un statut clar, ce definea modul de repartitie (adesea principalii investitori alegeau primii pozitiile, iar restul trageau la sorti) al apartamentelor, drepturile si obligatiile, plati...ma rog, TOTUL. Nimeni nu misca in front, platea, si primea fix ce a platit. In acest fel cel mai adesea nu existau 2 apartamente identice in bloc. Se angaja arhitectul, apoi constructorul. Fireste exista o persoana in acest grup care era elementul central . Fie arhitectul, fie avocatul , unul dintre investitori sau un administrator mandatat special. Deci s-a pornit de la o initiativa privata, asumata, consumatoare de energie, dar aducatoare de profit si de multumire. S-a ales asocierea in perfecta cunostinta de cauza in locul uneia impuse conjuctural de un developer disperat sa vanda oricui apartamente. Au rezultat imobile frumoase, functionale, “fara secrete si necunoscute” iar rezultatul il vedem prin Bucuresti. Cel mai interesant aspect este ca adesea poti sa ilegi partenerii“ de investititie, pentru ca sunt destui colegi, rude sau vecini care au ceva bani si intentioneaza o investitie similara.
Fireste, va puteti pune problema, cum sa lasati pe altul sa decida pentru viitoarea casa sau cum sa acceptati o pozitie numai prin tragere la sorti...dar credeti ca aveti vreo influenta asupra dezvoltatorului, sau faptul ca puteti alege o anumita vedere chiar va “tine de cald” cand o sa dati nas in nas cu problemele generate de constructie? Realitatea e una singura : casa perfecta nu o aveti nici daca o veti construi. Pare absurd dar totusi asa e . De ce ? Totdeauna va fi un aspect imposibil de rezolvat total multumitor. Vor fi mai putine nemultumiri dar nivelul zero e intangibil.

2. Cum ne construim o casa singuri.
Aici e si mai simplu dupa cum stiti. Se cumpara un teren, se face un proiect impreuna cu un arhitect, se angajeaza un constructor, se urmareste constructia...si iar primesti ceea ce platesti. Dar pentru asta trebuie sa depasesti lenea: lenea de a astepta sa iti ofere cine stie ce developer o casa (sablon cu alte 100). Construita cu materiale de calitate medie la pret de finisaj de lux si apoi sa ai surpriza sa nu poti incheia constracte individuale cu furnizorii de utilitati, pentru ca in contractul de vanzare-cumparare s-a trecut o clauza prin care se cesiona administrarea complexiului unei firme (capusa). Nu in ultimul rand la un pret mare (de regula peste 350.000E) primesti un petic de pamant de 200-300mp.
Ce poti face pe cont propriu cu acesti bani? Un palat. Nu vreau sa insir ce minunatie de imobil iese la 350.000E. Ganditi-va ca pretul mediu pentru un imobil de buna calitate este de 600E/mp construit. Adica la un imobil de 250mp construiti (cam 210mp utili) ar trebui sa platim in jur de 162.500E. daca mai adaugam alti 25.000E in utilitati, gard si gardina ajungem la un pret maxim de 187.500E. Pana la 350.000E intam in categoria lux, cu finisaje de poveste si cu suprafete pentru cei ce isi permit sa ntretin apeste 250mp utili. Ca sin intretinerea unui imobil mare sau foarte este o problema ce trebuie luata in calcul. Dar ceea ce este cel mai important este ce poti face pe cont propriu cu 200.000E (pentru ca idealul omului middle-class este sa iti oferi o casa confortabila cu un efort financiar decent): o casa perfecta cu un teren de minim 400mp si cu o suprafata cu cel putin 50% mai mare fata de ce iti ofera orice developer. Nu in ultimul rand : este construita pe necesitatile tale (aspect arhitectural perosnalizat,numar de bai, de dormitoare, cu /fara garaj, cu orientarea cardinala dorita, cu /fara terasa , cu spatii de depozitare generoase, etc) si nu pe o “necesitate sociala medie” (de regula living , 3 dormitoare, 2 bai, o camara si un dressing).
Dar ... sa facem un calcul : este mai lesnicios sa mergem la supermarket sa cumparam o casa si sa ne plangem de developer decat sa ne construim singuri o casa. Este mai lesne sa ne bucuram ca ne va trage developerul o “alee” betonata si luminata, decat sa o facem singuri, este....multa lene.

3. LENEA MODERNA sau Mitul omului fara timp
Nu in ultimul rand cel mai interesant lucru este ca multi dintre cumparatorii de probleme (puteti citi “case sablon”) sunt oameni care cred despre ei ca “nu au timp”. Multi doar cred, pentru ca de fapt pana si cei ce au firme cu sute de angajati au timp pentru rezolvarea problemelor fundamentale : copii, sanatate si CASA.
Spun, acei cumparatori, ca “nu au timp” si in consecinta prefera sa plateasca mai mult (fara sa calculeze cu cat mai mult) pentru ca altii sa le ofere “casa la cheie”. Dar, cel mai trist este ca nici aici nu fac nicio afacere. De ce ? Pentru ca cea mai mare parte dintre cumparatorii de case “cu toptanu’ ” pierd saptamani si luni prin santiere ca sa se asigure ca finisajele sunt puse cat de cat corect, ca usile le vin la timp si nu ajung pe la vecini, ca au instalatiile corect executate. Multi ajung in situatia in care sunt nevoiti sa stea pe santier mai mult decat dirigintele de santier!!! Sau au surpriza ca vor sa intre in santier si nu pot “fara avizul conducerii dezvoltatorului”,. Iar dupa avizul ala stau saptamani, timp in care treabe este facuta, bineinteles, de mantuiala, iar “case de vis” se transforma intr-o sursa de nervi .
In aceste conditii ne intoarcem la problema cea mai interesanta din punctul lor de vedere, aceea a timpului petrecut pe santier. Este chiar atat de cronofaga constructia propriei tale case? Raspusul este simplu: depinde cum alegi arhitectul, constructorul si mai ales cum iti negociezi contractele.

3. Cum sa imi construiesc o casa fara prea multa pierdere de timp.
Cum spuneam problemele cele mai importante sunt alegerea partenerilor de discutii, arhitectul si constructorul. Nu poti construi o casa eficient fara un constructor serios, adica mai rar “in regie proprie” – aproape totdeauan o sursa de nervi si timp.
Arhitectul. Trebuie ales un arhitect care sa ofere cat mai multe servici, respectiv obtinere de avize (macar unele din ele), efectuare de proiect, corelare si obtinerea proiectelor de rezistenta si instalatii, proiecte detalii de executie. Apoi trabuie trasata tema clara a imobilului : structura imobil (parter, P+1, P+1+m, Subsol+P+1, etc), numar incaperi, suprafete vizate, tip de acoperis (acoperis sau terasa), etc. Cu cat mai multe detalii cu atat mai bine. Dupa acesti pasi puteti rezolva marea majoritate a problemeleor numai pe mail (aprobarea schitelor) si la telefon !!!
Constructorul. Trebuie ales un constructor cu un portofolio destul de consistent (niciunul foarte consistent nu e o solutie pentru ca de regula aceia au alte tarife) si cu o recomandare de detaliu. Contractul trebuie facut cu grija, iar cel mai important lucru este ca materialele de constructii sa fie prinse in deviz si sa fie exclusiv raspunderea constructorului (inclusiv paza lor). Apoi, la fiecare faza (sunt vreo 5) trebuie vizita in santier, impreuna cu arhitectul, structuristul si dirigentele de santier pentru a se aproba fiecare etapa de constructie. Toate vizitele trebuie facute inainte de turnarea betonului ecesar fiecarei faze. Lucrarile trebuiesc si fotografiate la fiecare faza , in acest fel se evita surprizele neplacute.
Bine ganditi acesti pasi puteti ajunge sa vizitati santierul odata sau dee doua ori pe saptamana, cam 20-30 minute, relaxat si numai pentru a urmari cum creste casa dumneavostra sau pentru a intretine un pic relatia cu echipa de constructori. Adica sa mai treceti pe la ei cu un mic si o bere sa fie oamenii fericiti cand sunt pe schele. Un constructor (muncitor) fericit munceste mia cu spor si starea lui are si o influenta supra produsului finit, adica asupra casei.
Depasind strafundurile prihice ale omului si revenind la vizitee pe santier, fireste cand ajuneti la finisaje vizitele vor trebui indesite, dar daca constructorul (adica antreprenorul si/sau seful de santier) este responsabil nu riscati sa deveniti diriginte de santier.
Marea satisfactie va fi la final, cand veti constata ca resedinta dumneavoastra, cu un teren elegant amenajat, ajunge sa coste mai putin decat un apartament de 3-4 camere intr-un complex rezidential nu foarte central.

4. Orasul fata in fata cu periferia. Sau apartamentul in oglinda cu o casa la curte.
Cand ne referim la un buget de 200-350.000E fireste ca nu putem sa le avem pe toate. Adica avem de ales intre un apartament in city sau o casa “la periferie”. In city – le avem pe toate langa noi si platim pretul acestui confort. “La periferie”, fie ca e Pipera, fie ca e Cernica-Pantelimon sau Stefanesti, nu avem prea multe dar avem inschim posibilitatea ca sa ne relaxam in curte noastra, sa parcam masina fara a plati 20000E pe un loc de parcare, ca sa avem in curte tobogan si balansoar pentru juniori...adica e altceva. Numai vorbim de berea de seara sub clar de luna. Cei ce cumpara in city sunt speriati de marele efort de a duce si lua copiii la diferite ore (scoal, gradinita) sau ca trebuie sa mearga maiu mult cu masina seara daca vor sa iasa in oras. Corect partial. De ce? Copiii reprezinta o problema doar pentru cei ce aleg varianta sa locuiasca intr-o suburbie nordica, pentru sectorul 1 nu are unitati scolare si prescolare capabile sa primeasca si locuitori din Otopeni, Pipera sau Corbeanca, astfel ca ei trebuie sa se orienteze spre sectoarele 2 si 3 pentru a isi instala copiii. Numai vorbesc de costu unei gradinite din sectorul 1 care este in medie cu 25% peste costul unei gradinite din sectorul 2. Cei ce locuieac in orasul Pantelimon, Cernica sau Popesti Leordeni nu au asemenea probleme si nu au nici acel trafic groaznic, permirandu-si sa fie mult mai relaxati sub acest aspect .