Zori de lumina 2

Sperantele pe care le redescopeream saptamana trecuta sunt mentinute de noile ambitii ale Guvernului. Doamna Boagiu anunta 530km de Autostrada in 3 ani, kilometri pe care ii vede facuti cu bani europeni. Un lucru bun. Diversi alti invetitori imobiliari (privati) anunta noi proiecte, unul chiar interesant gandit de niste belgieni in zona de birouri Pipera. Mai interesant este ca 4 mall-uri din Romania sunt estimate la o cifra totala de peste 1 miliard de Euro. Va dati seama ce inseamna asta pentru o tara in plina criza? Consultantii care au evaluat aceste centre comerciale sunt nume grele, internationale, iar evaluarea se refera la sumele obtinute din chirii. Cel mai valoros proiect este AFI Cotroceni la prima vedere, dar de fapt o alta statistica spune ca Unirea Shopping este mai "productiv". In 2008 un metru patrat inchiriat in Unirea producea vanzari anuale de peste 10.000E. Diferenta de valoare estimata tine numai de amploarea investitiei si de "look". Dar Unirea SC este pentru Bucuresti ceea ce este Harrod's pentru Londra. Locatia si vechimea vor atrage totdeauna. Anul acesta am evut temeri ca multe din mall-urile bucurestene vor intra in vrie (ca sa nu spun in faliment). Spre surprinderea mea au atras in continuare bani, clienti si nu au pierdut chiriasii valorosi. Mai mult au obtinut profituri frumusele. Intr-o economie normala piata imobiliara este trasa in sus de afacerile din zona comerciala si nu de cele din rezidential. Iar anul acesta au fost cresteri pe toate cele trei segmente tipice pentru comercial : birouri, industrial-depozitare si retail. Dupa ce aceste spatii vor aduce plus-valoare se va misca din nou si rezidentialul. Pentru ca oamenii in continuare vor avea nevoie de o casa.

Zori de lumina?

Am crezut acum 2 ani ca putem avea o viata economica independenta de cea politica. Dupa doi ani de criza reala imi dau seama ca nicio economie mondiala, indiferent cat este de "pietareasa" nu misca in paralel cu politica. Economia este puiul rebegit al politicii. Cand stranuta orice imbecil pe la telvizor raceste un sector economic. Dupa mai bine de un an in care Romania nu a miscat in fata FMI, in noiembrie 2010 Guvernul si Parlamentul vireaza de la conventia cu FMI. Legea salarizarii nu se va aplica intr-o forma de care sa fie multumti Franks si scrobitii lui, de legea pensiilor nici nu se mai vorbeste cum trebuie - in schimb se vorbeste de suspendarea acelei HG. In Buget se pare ca vor prinse si sporturi si drepturi restante pe la alti bugetari, deci HAOS. Castigam ceva? Un pic de demnitate si ceva mai mult consum. Deficit comercial probabil si deficit bugetar sigur. Fara consum nu se poate misca economia reala, iar fara economie reala nu putem vorbi de mari achizitii. Nici imobile, nici masini nici alte chestii de termen lung. O veste proasta a ultimei saptamani a fost ca industria romaneasca de vagoane este in pragul colapsului. O veste buna este ca in sfarsit sunt termen clare de amanajare complexa a zonei de agrement Valea Prahovei - Brasov - Rasnov. Anul 2013 este limita maxima pentru ca toate instalatiile si noile facilitati sa atraga un numar mare de turisti. Sa speram ca or sa dea navala sa mai gaseasca ceva din Gradina Carpatilor, inainte de o taia romanii... Devierea de la acordul cu FMI (nu masurile, ci doar devierea !) si programul de amenajare din zona de munte consider ca sunt vesti bune. In rest - ce-o vrea Dumnezeu. Sa speram ca si Centura Nord va fi gata peste 8 zile, dupa cum anunta dl. Boc.

Proprietar sau chirias?

Evolutia pietii imobiliare din ultimii 2 ani a adus de multe ori in discutie problema avantajului de a fi proprietar sau chirias. Pentru multi "analisti" de ocazie, jurnalisti de azi pe maine si chitibusari de meserie prabusirea pietii imobiliare ar trebui sa fie o lectie pentru cei care si-au dorit sa fie proprietari, au facut eforturi mari sa stranga bani de avans si fac eforturi mari sa isi plateasca ratele. Ca s-a produs o ieftinire a unui apartament (chiar si cu 50% in unele cazuri) pentru acesti "analisti" este o ocazie sa arate cu degetul pe altii "vai, vai ce prostie ati facut!!" . Dar hai sa vedem daca este asa. In primul rand atunci cand iti cumperi o casa pentru uzul propriu prea putin te intereseaza cat face pe piata. Casa nu este de vanzare. In ea iti cresti copiii. In al doilea rand e o casa in care te simti bine, mobilata si amenajata fix pe gustul tau. E casa ta si in ea primesti pe cine ai chef. Si nu in ultimul rand se afla situata intr-un cartier in care iti convine . Sa trecem in tabara chiriasilor. Nu e casa ta si macar o data la cateva luni ai sanse la o "inspectie". Cum stai cu facturile? Ia sa vedem - ai zgariat ceva? Dupa 1-2 ani poate sa apara o majorare de chirie, iar in caz contrar pleci. Abia ti-a cumparat cate ceva ca trebuie sa le treci printr-o mutare. Mai crapa o baterie, mai rupi o clanta - le schimbi. Aia e! Uzura e a chiriasului. Mobila este ieftina, luata de prin hipermarket la reduceri, electrotehnicele asisderea. Daca esti al doilea sau al treilea chirias deja patul este imbacsit de "sportul extrem" al altora. In bloc - esti paria. In parcarea din fata blocului nu prea ai loc, asa ca poti gasi zgarieturi pe masina sau stergatoare rupte. Dupa 5-6 ani de mutari, in care constati ca ai dat vreo 10.000-12.000E pe chirii te intrebi "Cat voi mai sta prin casele altora? Si cu ce ma aleg dupa asta?" Ce avantaje are un chirias? Ca nu plateste taxe locale pentru proprietate. Si ca poate pleca cand vrea daca isi schimba jobul. Dar asta o poate face si proprietar fiind. Iar ca proprietar se pune (de catre chibiti) totdeauna problema imposibilitatii platii ratelor. Acelasi lucru e valabil insa si pentru chiriasi. Fara bani nu ai nici chirie. Ca proprietar barem ai doua variante: o restructurare de credit sau un proces de evacuare lung, atat de lung ca banca prefera o restructurare de credit. Si mai putema marca un "avantaj" psihologic: chiar daca esti evacuat barem ai stat niste ani buni in conditiile tale. Revenind la pareriel aruncate prin mass-media ar trebui ca toti chibitii care isi dau cu presupusul despre "avantajele" statutului de chirias sa declare deschis : sunt chiriasi? Eu nu cred. Iar despre aspectele financiare generate de prezenta criza ("argumentul" cel mai des utilizat), eu sustin ca orice discutie despre scaderea pietii are efect si importanta numai pentru speculatori. Cine a cumparat un apartament (sau a construit o casa) pentru uzul sau personal, nu va fi nicidecum afectat de scaderile (temporare si ciclice) pietii. In schimb unii dintre ei (cei care cumpara acum, in mod sigur!!!!) pot fi afectati pozitiv de o noua crestere. Care niciodata nu stii cand vine...Una peste alta - parerea mea e clara. Decat chirias de lux, mai bine proprietar modest.

Decizii care schimba fata imobiliarelor

Acum vreo luna de zile o instanta din Bucuresti a incuvintat demolarea unui bloc de pe strada Aurel Vlaicu. Zilele trecute Curtea de Apel Suceava a dispus demolarea monstrului Cathhdral Plaza (cladirea de la Catedrala Sfantul Iosif). Probabil ca este numai inceputul. Se vor pierde bani cu totanul de catre cei care se cred mai destepti decat altii, iar in fata pierderii nici sprijinul "pilelor" nu o sa poate face mare lucru. Va dati sema ce pile au avut cei care au construit Cathedral Plaza? Un PUZ depasit, o autorizatie obtinuta tardiv, iar din ce am inteles mai nou chiar si terenul este ... domeniu public. INCREDIBIL. Altii nu pot construi un chiosc de flori sau de gogosi pe un colt public, iar domnii cu otelul si cu sticla au construit (aproape) ilegal 22 de etaje. Spun "aproape" pentru ca hartia numita "autorizatie de constructie" le da dreptul sa spuna ca sunt in limita legii. Socant e ca vor drept despagubiri vreo 22.000.000 E. Probabil de la Primaria sector 1. Acest lucru poate fi un sistem de tepuit finantele publice. Ei au construit semiilegal, Primaria va plati pentru ca a eliberat hartia care da fason legal. Credeti ca va umbla cineva dupa banii respectivi pe la nea Chiliman pe acasa? Si chiar daca umbla, ma indoiesc ca are 22.000.000 Euro (la vedere). O sa ia 1-2 ani cu suspendare pentru neglijenta in servici, asta peste 5-6 ani de proces... Timp in care baietii destepti de la Cathedral Plaza au obtinut profit dintr-un proiect sortit mortii. Tare, nu-i asa? pentru ca ei sticla o trimit inapoi, instalatiile idem, stalpii de otel ii trimit inapoi(sau ii folosesc la alt proiect), doar betonul si manopera sunt "definitive". Dar alea oricum sunt platite de 3 ori de Primarie. Un alt semnal ca imobiliarele se vor schimba definitiv este falimentului micului mall din Pieptanari. Nu stiu cine a putut sa-i ameteasca pe australieni sa dea 102 milioane (euro!!) pe chestia aia, dar in locul lui m-as uita mereu in spate. Proiectul a fost supraevaluat de cand s-au platit vreo 33 de milioane Euro pe el prima oara (parca Jaguar Development). Apoi brusc a fost ridicat la nivel de perla a Bucurestiului si vandut cu 102.000.000 Euro. Mi-e mila de investitori, dar mi-e si mai tare mila de piata imobiliara romaneasca. Cu asemenea tepe nu o sa avem prea curand alti investitori de forta. Tot la nivel de tepe este preocupata si Timisoara care a trimis in judecata un grup de "baieti destepti" din imobiliare, care confundasera orasul cu ograzile lor. Nu in ultimul rand, saptamana trecuta s-a dat drumul in instanta altui dosar fierbinte - respectiv dosarul Becali - MApN. Nume grele precum Cioflina sau Babiuc apar pe lista acuzatilor. Multi spun ca acel schimb de terenuri l-a facut pe Becali milionarul de ieri (poate si de azi...). Indiferent cum privim lucrurile, in Romania au inceput sa se intample lucruri serioase si rezultatul va fi unul singur: afacerile imobiliare vor fi facute numai de profesionisti, intr-un cadru organizat, dupa specificul oricarei tari civilizate din aceasta lume. Mi se pare anormal ca MApN sa "faca" un schimb de terenuri fara o consiliere imobiliara exterioara. Sincer, inainte de generali mi se pare firesc sa ii trimiti la interviu pe cei de la juridic. Declinarea de competenta era obligatorie pentru ei. Bine ca nu au primit propunerea sa se faca un schimb intre vila lui Gigi din Pipera si Sediul Marelui Stat Major. Mi se pare absolut halucinant ca Timisoara sa fie spoliata sau un imobil (indiferent cu atatea etaje) sa fie construit fara acte "beton" si apoi sa trebuiasca vreo 4 ani de instante sa obtii o hotarare de demolare. Care in ultima instanta nu este cea mai buna solutie. Cea mai buna solutia ar fi diminuarea numarului de etaje (la nivelul Catedralei) si obtinerea unei cladiri elegante si armonioase. Dar oare sta cineva in tara asta sa se gandeasca si la aspectele urbane?

Se mai fac bani in imobiliare ?

Privind la ce se intampla in tara asta si la prestatia jalnica a acestui Guvern (in linia tuturor guvernelor de dupa 1990, mai putin cel Isarescu) ne intrebam daca romanii mai au motivatia sa ramana prin Romania. Statistica spune ca viitorul suna rau. Natalitatea este in scadere de vreo 20 de ani (deh... liberalizarea avorturilor) si dintre cei 220-250.000 de copii care se nasc anual cel putin 30% decoleaza spre alte zari imediat ce deschid ochii. In ritmul acesta este clar ca generatia mea nu va vedea pensie de la stat. Revenind la tema articolului sa vedem daca se mai fac bani imobiliare. Tranzactiile mari anuntate in acest an (in special interesanta cumparare a Mall-ului Tiago din Oradea) lasa de inteles ca se mai fac bani. Cel mai clar succes il reprezinta insa Sun Plaza, un centru comercial cu o pozitie riscanta - la granita dintre semicentral si cartier, dar cu o excelenta relatie de transport (metrou, tranvai, autobuze etc). Incredibil, desi a fost lansat in plina criza, centrul comercial Sun Plaza este plin ochi de chiriasi iar clientii nu lipsesc. Deci bani se fac cu duiumul acolo. Unde se mai fac bani ? Inca se fac bani buni in cartierele "comuniste" care ofera preturi in jur de 1000E/mp la blocurile construite dupa 1980. Diverse site-uri si ziaristi isi exprima de vreo cateva luni "stupoarea" ca sectorul 3 "si-a conservat preturile si pozitia in piata". De ce ne-am mira : sectorul 3 are o zona verde intinsa, metrou, centre comerciale, o baza educationala solida (scoli si gradinite de valoare), parcar suficiente, multe compleze comerciale, iar pana in centrul orasului faci 20-30 minute. rezonabil. Mai cunoasteti alte motive pentru achizitia unei locuinte? Iar ultimele luni arata si un reviriment puternic pe cea mai interesanta piata : depozite si birouri. Daca anul trecut singurele care au trezit interes au fost spatiile comerciale mici, anul acesta spatiile destinate unor companii mari au fost tranzactionate destul de intens, suficient de bine ca sa trezeasca optimismul principalilor jucatori din aceasta piata, care anunta ca in acest ritm in 2012 cererea va depasi oferta!