Locatie, Locatie, Locatie !!! Location ...

Orice agent imobiliar, din orice colt al planetei va spune ca esential in alegerea unei proprietati, dar si in fixarea pretului, este factorul LOCATIE. Pentru factorul LOCATIE trebuie facut un sacrificiu material. De ce ? Pentru ca ne ajuta la cresterea securităţii (intr-un fel este securizata o zona precum Ion Mihalache si altfel limita Bucurestiului), ne ajuta in transportul cotidian - avem mai multe posibilităţi, ne ajuta in cresterea posibilităţilor de educatie - o locatie buna ne ofera simultan 3-4 scoli sau 5-6 licee in imediata apropiere. Nu mai pomenim de parcuri, magazine, spitale si cabinete, teatre, cinematografe etc. Foarte multi oameni vin la o constructie si fac "calcule" ..."pretul este de 1000E/mp construit" -dicteaza câte un "priceput". Nici nu contează că tocmai se uita la un bloc situat in calea Floreasca sau in Titulescu. Preţul terenului, facilităţile zonei, costurile organizării de şantier (una este să construieşti in Ghencea sau Bragadiru altceva este să ai şantier in centrul capitalei) parcă nici nu ar exista in această ecuaţie. Fireşte, oricine îşi propune să obţină "o afacere" in orice achizitie, mai ales in timpurile pe care le trăim. In mod curios insă atunci când se achiziţionează un kilogram de carne (4-5E) sau o maşină de lux nu se mai caută afacerile. Nici nu a fost lansat ultimul Range Rover in occident că in Bucureşti erau deja vreo 3. Ultimul Ferarri - au fost comandate 10 bucăţi in România fără a se şti cum arată maşina!!! Un bloc intr-o locaţie bună implică automat multe lucruri care nu se "văd": un constructor mai serios (deci mai scump), materiale mai bune (tâmplărie, instalaţii, finisaje, cărămidă etc), inspecţii de la ISC mai frecvente (deci siguranţa mai mare) si multe alte lucruri care costă şi deci trebuie plătite. Periferia capitalei (in special Bragadiru, Ghencea, Popesti-Leordeni şi Pipera) abundă in blocuri şi bloculeţe construite nu se stie cum, nu se stie de cine şi nu se ştie cu ce standarde de calitate. Liftuiri sau ghene nu prea au, dar au câini vagabonzi pe lângă ele. Şcoli, gradiniţe, drumuri largi? Nu, nu au, iar zapada asta tocmai a izolat o groază de temerari. In schimb au termopane de calitate indoielnică, centrale termice in toate garsonierele (să vedem câţi le vor schimba peste 6-8 ani când le vine sorocul...) şi foarte adesea reziduurile se duc la fosă. Că aşa e la 900-1000E/mpc. La fiecare 2-3 luni vin băieţii cu vidanja. Cine vrea să vadă cum e să stea la un bloc de 1000E/mpc ar trebui să facă o vizită la periferia capitalei inainte să dea banii pe aşa ceva. Eventual să inchirieze de la "dezvoltator" pentru vreo 3 luni inainte să cumpere. Mai bine pierzi 3 chirii decât să plăteşti o viaţă ce nu poţi utiliza. Dacă nu există mai mulţi bani atunci e preferabil să se achizitioneze ceva intr-un bloc "vechi". Acolo ştii exact ce plăteşti si ce primeşti. Si mai ştii că in mod sigur vei putea să şi revinzi imobilul. La marginea Capitalei nu se ştie niciodată dacă mai găsesţi pe cineva să cumpere de la tine... Cu atât mai mult cu cât sunt şanse mari ca mereu să fie o oferta "mai bună" (adică mai ieftină) in piaţă. la marginea oraşului (indiferent că vorbim de Cluj, Bucureşti sau Timisoara) mai "ieftin" inseamnă totdeauna "mai prost", aşa că orice achizitie "ieftină" este o veritabilă bombă cu ceas. Suntem aproape de relansarea economică. Dar acest lucru nu mai depinde doar de noi, ci şi de Spania şi Grecia. Partea bună e că România şi-a făcut temele, partea proastă e că problemele Europei pot atinge grav şi România. După ce vom depăşi şi anul 2012, vom avea o perspectivă asupra unui cincinal de criză şi probabil că cei care au investit in acest cincinal vor culege şi roadele.

IATA DE CE VA CRESTE SECTORUL IMOBILIAR IN ACEST AN

Scepticii or spune..."si ce daca?" Precautii vor spune..." sunt sanse bune sa fie asa". Investitorii si bussines-manii deja stiu. Multe companii occidentale, care aveau randamente foarte bune pe bursa au intrat intr-o zona nesigura, chiar periculoasa pentru unele. Spre exemplu Google anunta 9% pierdere pe bursa in T4 din 2011. Si asta desi vanzarile au crescut cu 29%!! Ca Google nu sunt multe companii pe aceasta planeta care sa poata spune "viitorul este al internetului". Asa este. Viitorul este al internetului. Viitorul nu inseamna nici racoritoare de culoare neagra, nici cartofi in pungi, nici carne crescuta nu se stie cum, nici macar atablete, sau cine stie ce telefoane. Poate maine vorbim de la niste dupuri din urechi sau nasturi de la guler. De ce au ranamente negative ? Pentru ca deja preturile de achizitie sunt imense (azi in jur de 590USD/actiune). Cumperi actiuni la preturi care nu garanteaza nimic in viitor. Ce e de facut pentru acesti oameni? Simplu. Deja vor anticipa bula actiunilor si se vor retrage spre sectorul aflat in cautarea unui nou viitor. Spre sectorul aflat la cel mai jos nivel din ultimii 22 de ani, respectiv saectorul imobiliar. In mod natural orice este "jos" are reale sanse sa ajunga "mai sus". Iar cu cât este mai jos, cu atât cresterea spre "mai sus" va avea mai multe cifre. iata de ce randamentele din România şi Bulgaria 2007 depăşeau uneori 1000% faţă de investitiile făcute cu 5 ani inainte. Cine a cumpărat in 2000 o prăvalie in centrul Istoric din Bucuresti azi ii valoreazaă de cel putin 10 ori mai mult. Dupa 4 ani de criză. Cine a cumpărat in 2003 un metru pătrat de teren intr-o zonă bună din Bucuresti ii valoreaza inca de 2 - 5 ori mai mult. pentru periferia Bucurestiului încă exista cresteri şi fată de investitile in 2005, cresteri cu 50-150%. Ce se poate intâmpla in sectorul imobiliar mondial? Real estate-ul din SUA si Marea Britanie pot să aducă cresteri cu 10-15% in 2-3 ani. La ei aceste cresteri sunt imense. 10% la ei inseamna 25-40% la noi. Fireste nu orice garosniera din berceni sau Bragadiru va amrca asemenea cresteri, dar un teren bine palsat sau un apartament elegant... in mod sigur.

CONSTRUCTIILE. ASUL CÂŞTIGĂTOR IN ACEST AN

O analiză făcută de nişte specialişti in investiţii (pe care am lecturat-o chiar in dimineata aceasta) recomanda pentru 2012 cam acelaşi tip de investiţii care au avut succes in 2011, pentru ca după toate prmeisele 2012 va semîna destul de mult cu 2011. Sunt perfect de acord. Exact aşa văd piaţa imobiliară in 2012: pe o creştere uşoară in zonele interesante (Tineretului, Aviaţiei, Banu Manta, Victoriei, etc) stagnare sau scădere uşaoră (2-5% la periferii), şi o creştere mai mare a tranzacţiilor pe segmentele terenuri, inchirieri spaţii birouri-comerciale. In plus adevăratul profit va fi al celor care continuă sau declanşează construcţii in acest an, atât cu scop comercial (construiesc să vândă sau să inchirieze) cât şi cei care construiesc pentru ei înşişi, care vor beneficia probabil de ultimul an de preţuri "bune" la materialele de construcţii şi la manoperă. După cum anunţă statistica, sectorul construcţiilor a crescut in 2011 cu peste 10%, iar pentru acest an statul român anunţă un buget mamut pentru investiţii directe in construcţii precum şi posibila deschidere a unor investiţii in parteneriat public-privat. Pe lângă cele peste 1,8 miliarde de euro prevăzute in bugetul de investiţii de statul român trebuie să ţinem cont şi de investiţiile private care depăşesc lejer 500.000.000 Euro numai in Bucuresti. Deci piata materialelor de constructii va creste, manopera va creste. Cine nu construieste in acest an va pierde probabil 20%, dar preturile anului următor pot fi chiar şi mai mari, pentru că otelul beton a crescu intre 2009-2011 (deci in criză) cu aproape 100%, aşă că o creştere de 20% intr-un an de boom al construcţiilor este o estimare decentă .