BLONDA, CHIORUL SI PITICUL

Prezenta postare nu are nicio legatura nici cu jalnica piesa de "teatru" abundent mediatizata si nici cu vreun personaj cunoscut. Dar imi place cum suna aceasta insiruire de cuvinte si nu am putu rezista ispitei de a avea un titlu mai neobisnuit. Pe de alta parte putem spune ca pioata imobiliara se aseamana cu o blonda (este apetisanta), ca bancile joaca rolul piticului, iar chiorul apare peste tot: agenti imobiliari, Stat, prezumtivi-cumparatori, dezvoltatori. Avem un ochi acoperit de criza si cu celalalt incercam sa ne orientam. Nu pot sa fac nicio estimare in acest moment. In 18 ani de imobiliare este probabil primul moment in care nu pot estima nimic pentru urmatoarele 7 luni. Un dezvoltator respectabil, a carui cifra de afaceri a crescut in T1 cu 40%, este vorba de Impact SA, spune ca poreturile vor creste. Unii economisti (bazati pe avanturile din Grecia)sustin ca alta criza se apropie, dar grecii sustin ca vor face ORICE ca sa evite falimentul. Deci nu o fi chiar asa rea situatia. Problema pare a afecta insa situatia euro-iului. Tânăra moneda, cu pretentii hegemonice, este ameninţata de criza Greciei. Prabusirea unui stat din zona euro poate afecta grav viitorul moedei. Mai grav va fi afecat viitorul celor cu mari sume in euro. Daca peste noapte se va prabusi euro, va dati seama câţi posesori de sume colosale in euro se vor sinucide a doua zi? Tinand cont de asta pot anticipa o intereanat goana de plasamente a unor gramezi de euro, intr-un ermen foarte scurt. Cel mai lesne este sa fie convertiti in actiuni la mari companii. Sunt bani siguri, rapid solvabile, aducatoare de dividende, deci extrem de interesante pentru a scapa rapid de "euro-ii" deja nesiguri. A doua varianta (mai greu de finalizat la sume mari) este achizitia de imobile. Dar pentru cine vrea sa cumpere si pentru cei ce chiar vor sa vanda, acest obsctacol adesea se rezolva instantaneu, pentru ca la varful oricarui trust este un singur pustator de pix autorizat. Pe afara se cumpara masiv, in special in Germania, principala tara europeana producatoare de euro. In ultimul an piata locala a crescut cu peste 15%, cea mai mare crestere din ultimele 3 decenii. Recent Deutsche Bank estima un pret al aurului de peste 2000 USD/uncia in luna ianuarie 2012. Acest aspect supne mult despre comportamentul monezilor in fata presiunilor financiare. Pe de alta parte tinand cont de evolutia pretului petrolului este de astaptat ca si pretul aurului (deja de peste 6 ori mai mare ca in 1999) sa sufere o dezumflare teribila, care ar aduce o serie de jucatori la castiguri ametitoare. Acum 1 an pretul aurului era sub 1000 USD/uncia...ce parere aveti ? Petrolul in 2008 ajunsese la 144 USD/barilul, apoi in 2009 se târa pe la 35 USD/barilul. Deci se poate lua o ţeapa groaznica pe aceasta piata agresiva a metalelor pretioase. Cred in continuare ca viitorul apartine pietii imobiliare, in special imobiliarelor de calitate. Lucruri care se pot inchiria oricand si care pot aduce mereu ceva banuţi. Lucruri care se pot vinde oricând pe orice moneda. Exemplu - magazinul Harrod's din Londra. Pret de tranzactie 1,5 miliarde Lire. Ce parere aveţi: s-ar gasi mâine cumparatori pentru AFI Palace Cotroceni sau pentru magazinul Unirea? Un aspect interesant privitor la viitorul pietei imobiliare din marile orase românesti este dat de recenta ridicare a interdictiilor la deschiderea unui hypermarket. Pana acum nu puteai sa iti deschizi un hypermarket fara "studiu de impact in zona" si mai ales fara acordul celorlalte retele de supermagazine din zona !! Va dati seama ce sanse erau sa depasesti interesele concurentei, nu-i asa? Din luna aceasta interdictiile au devenit amintire datorita interventiilor de la Bruxelles (dar pâna acum nu au stiut, oare, ce se intampla pe aici?) Deci se anunta noi investitii de proportii, cai altfel nu exista aceasta presiune externa. Inseamna ca se vor efectua cateva mari tranzactii cu terenuri. Inseamna ca putem sa speram la niste mii de noi locuri de munca. sa vedem ce-o mai fi.

DE CE AVEM NEVOIE DE IMOBILIARE

La asemenea intrebare fiecare poate raspunde pentru el. Unii pentru a dormi seara undeva linistiti, altii pentru o obtine bani (venituri din exploatare), altii pentru a-si etala bogatia sau a impresiona cunoscutii. Credeti ca exista un om in aceasta tara care sa aiba efectiv nevoie de case cu 20-30 de camere si terenuri aferente de sute de mii de metri patrati? Si totusi exista. 90% dintre apartamentele mai mari de 200mp sunt detinute de familii cu 1 copil. De ce? Trecand peste aspectele personale vreau sa lamurim DE CE AVEM TOTI NEVOIE DE IMOBILARE. Cunoasteti oameni care si-au piedut slujbele in industrii precum termopan, poliestiren, vopseluri si coloranti, caramida si alte materiale de constructii? Sau in industrii precum mobila si decoratiunile de gradina? dar stiti cate firme de constructii si-au incetat activitatea? la nivel national pentru fiecare firma inchisa sau loc de munca pierdut STATUL a pierdut bani. Multi sau putini, in functie de cat de mare era firma sau cat de bine platit era jobul. La nivel general in 2007-2008 ponderea imobiliarelor in PIB se apropia de 33%. Adica produceau vreo 35-38 mld. E. Astazi probabil ca nu mai produc nici jumatate. Iar acest lucru il simtim puternic toti. Exista tot felul de posibile investitii, dar la niciuna dintre ele (depozite bancare, certificate, actiuni listate, etc) nu avem sume foarte mari care sa se intoarca in economia reala. Sumele investite in economia imobiliara se intorc in mare parte in economia reala si o parte insemnata a banilor se intorc si in viata noastra, prin faptul ca Statul dispune automat de sume mai mari pentru investitii, plati sociale etc. realitatea este simpla : mult cheltuim , mult vom primi. In ultimii ani putin s-a cheltuit, putin a avut si Statul sa dea inapoi. Industria aceasta, atat de blamata in ultimii ani antreneaza cu ea alte circa 30 de industrii. Daca ea se gripeaza, mor de pneumonie jumatate dintre ramurile inrudite. Multi au facut lgatura dintre imobiliare si criza economia. Nimic mai fals. Criza este o realitate financiar-bancara aruncata in cârca pietei imobiliare. Daca Statul nostru avea o politica de genul celei din Polonia mai intram in criza? Mai scadea piata imobiliara? Priviti in Polonia si apoi mai vorbim.

CASE IEFTINE

Casele au ajuns la un pret foarte accesibil. Indiferent ca ne referim la apartamente de bloc sau la case pe pamant, preturile sunt foarte "terestre". Sincer, mie mi se par revoltator de mici prin comparatie directa cu masinile occidentale sau cu pretul alimentelor. In SUA o locuinta medie costa cam 195.000USD (160.000E) iar costul kilogramului de carne este de 2USD. la noi locuinta medie costa 75.000E, iar costul kilogramului de carne este de 4E (6USD). Mamma mia !!! sa mai continui? In SUA un off-road serios (Jeep Cherockee) cost full option 36.000USD (deci a sasea parte din locuinta medie). In Romania un off-road similar se apropie de 60.000E . Deci cam cat o casa medie. O sa apara gandul ca este o comparatie nepotrivita. Comparatia este mai mult decat obiectiv pentru ca o casa are durata de folosinta de peste 25 de ani, in timp ce o masina nu depaseste 10 ani (asta ca sa fim austeri!). Foarte multi postaci compara pretul locuintelor cu salariul mediu (de 1390 lei). Este si acest aspect relevant, dar chiar si acest aspect este in favoarea preturilor caselor: in SUA salariul mediu este de 1200-1300USD. Ceea ce inseamna ca un american are nevoie de aproximativ 150 de salarii pentru a-si cumpara o casa. In Romania sunt necesare 214 salarii. Dar in timp ce americanul va castiga aceiasi bani si peste 20 de ani, speranta noastra este ca romanul mediu va castiga MINIM 1000E/lunar peste 20 de ani. Deci nu vor fi 214 salarii, ci probabil 130-150 de salarii. Sa fim realisti + chiar si dupa criza castigam dublu fata de anul 1999, cand salariul mediu era sub 200USD/luna. eci lucrurile se mai schimba si in bine. Nu in ultimul rand trebuie sa ne gandim ca randamentul proprietatilor imobiliare a reinceput sa creasca. O garsoniera inchiriata aduce minimal 200E (la periferie) si 250-350 E intr-o zona semicentral-centrala. Adica se apropie de 0,5-0,6% din valoarea unei proprietati. Adica 40.000E investiti intr-o garsoniera aduc inapoi 2000-2800E/anual. In acelasi timp 40.000E "investiti" la banca aduc 2-3% dobanda, deci cam 800-1200E/an. Nici nu amintim ca rata inflatiei este de 5,5% ceea ce inseamna ca de fapt cei 40.000E inchisi la banca aduc o pierdere reala de 2-3% anual !!! Nici nu amintesc de faptul ca preturile caselor au crescut fata de anul trecut cu 5-10%. Daca anul trecut se gaseau garsoniere la 28-30.000E . Anul acesta se mai gasesc? Se mai gasesc anul acesta apartamente de 2 camere in zone decente (Dristor, Titan, Colentina-Tei), construite dupa 1979, sub 60.000E? Cei care sunt interesati si au cautat, stiu raspunsul. Recent site-ul www.imobiliare.ro a publicat un studiu in care arata ca pretul mediu este de 1367E/mp. Conform acestui studiu pretul mediu a scazut cu cateva procente (2-7% in functie de oras). Vorbim insa de un pret mediu contopit prin amestecarea tuturor ofertelor, ceea ce nu este decat relativ semnificativ. Pentru ca majoritatea tranzactiilor (75% probabil) se incadreaza intre 35.000-95.000E. In aceste conditii indicele este alterat de imobilele care nu se incadreaza in aceasta marja generala de interes, lucru care insala deci 75% dintre potentialii interesati.Pentru acestia preturile nu au scazut. Au scazut semnificativ imobilel care depasesc 130.000E si care influenteaza indicele www.imobiliare.ro. NU in ultimul rand - teoria gagautzilor este ca programul Prima Casa 3 a relansat piata imobiliara. Dar in Prima Casa 3 au fost numai 4000 de tranzactii (200 milioane E impartite la creditul mediu de 50.000E) - chiar credeti ca piata romaneasca a stat in 4000 de tranzactii? Numarul de tranzactii nationale a crescut cu 9,5% fata de T1 din 2010. Mari companii precum Impact au anuntat cresteri de 30% la vanzarile de locuinte. Semnele sunt clare.

MAI MULTE "LEGI" DECAT CONSULTANTI

In ultima perioada (am mai semnalat aceasta problem acum vreo luna) mai repede ies stitile despre "legi" si "coduri" decat despre ce muncesc agentii imobiliari. As vrea sa ii aud despre ce tranzactii au mai intermediat, despre ce intentioneaza sa faca in urmatoarea perioada, despre ceva profesional. Chiar si despre esecuri. Tot ar fi o chestie pozitva. Ca si din esecuri invata oamenii. Dar, cum deschid presa, fie ea de afaceri sau cotidiene obisnutie, pac! numai proeucte despre "legi". Cine citeste articolele alea si nu stie nimic despre piata imobiliara romaneasca se gandeste ca la 20 de ani de cand s-a deschis prima agentie imobiliara din Romania, aici numai analfabeti si cioflingari apar. Pe mine ma intriga acest aspect. Nu inteleg cum. la sfarsitul unei crize care a maturat aproape tot ce era oportunist si neprofesionist in piata sa mai vina cineva sa spuna ca in piata imovbiliara nu exista profesionsiti. Daca nu exista - nu supravietuiau. Nu inteleg cum poate cineva sa piarda timpul vorbind despre "scoli de agenti" de parca pana acum nu s-au consumat asemenea episoade educative. Ca sa va ajut +- va aduc aminte ca pentru trei sezoane (2006-2009) au existat chiar si cursuri de master in Economia Proprietatii Imobiliare. Dar hai sa inventam din nou roata, ca cine stie, poate chiar ne cred cate unii, ce mult ne pasa noua de profesionalism. Ultima inovatie in mnaterie de PR a lansat-o un cetatean grec, mare afacerist (dar mai mare scriitor...) care a promovat o campanie de "ecologizare" a pietii imobiliare . Te doare capul. Iti aduci fara sa vrei aminte de Eminescu. Nimic nou. Toti vin in tara TA sa iti dea lectii. Ce a facut el in tara LUI, nu se stie.. probabil NIMIC, acolo nu se accepta lectii. Regret ca nume grele din zona imobiliara nationala s-au lasat angrenate in aceasta campanie, care nu face decat sa genereze un nor urat. Despre imobiliare si tranzactii voi vorbi eu. Fata de primul trimestrudin 2010 numarul tranzactiilor a crescut cu 9,5%, in conditiile in care volumul banutilor din Prima Casa 3 a fost mai mic decat cel din Prima Casa 2. Au aparut deci mai multi bani de la sosete sau din "import". De asemenea a crescut si volumul inchirierilor, fapt care i-a determinat pe specialistii pietei inchirierilor sa afirme ca in 2013 cererea va depasi cu mult oferta. Ar fi si cazul. Un altaspect pozitiv este dat de cresterea interesului pentru loturile individuale de cas. In conditiile actualei piete a constructiilor se poate construi o casa pe pamant (cu o suprafat desfasurata de 150-160mp) cu o suma echivalenta unui apartament de 3 camere dintr-o zona decenta, dar cu o suprafata de maxim 90mp. Cred ca este inevitabila extinderea orasului, cu atat mai mult cu cat deja exista 3 proiecte de magistrale de metrou care sa lege de Bucuresti localitati invecinate ; Otopeni, Bragadiru si Voluntari. Iar Pantelimonul deja "are" metrou la limita cu Bucurestiul (adica la fosta fabrica Antilopa). Cine mai vrea sa stea in capitala?

PAS CU PAS

Lucrurile serioase nu se fac peste noapte. Numai Dumnezeu a putut face lumea in 7 zile. dar e Dumnezeu!Nici Boc si nici Basescu nu au asmeena pretentii, asa ca trebuie sa avem rabdare. Poate - poate ne scot la lumina. Ce imi place in ultima perioada este ca vestile bune apar de unde nu te astepti. Spre exemplu in 2010 am devenit exporatori in relatia cu Franta, depasind cu 500 mil.E volumul importurilor din acea tara. Mi se pare senzational sa depasim o megaputere in aceasta directie. Numarul tranzactiilor imobiliare continua sa creasca pentru al doilea trimestru consecutiv, de asemenea se reduc intarzierile la credite. A crescut sensibil si bursa, iar Romania anunta ca se mai gandeste la adoptarea monedei europene. Isi da seama si un copil ca Romania nu este competenta sa adopte eruo nici peste un deceniu, iar Portugalia si Grecia ne araat acest lucru. Iar PIB-ul Greciei era de 400 mld E la o populatia jumatate cat a Romaniei. Deci Romania ar trebui sa jaunga la 800 mld Euro PIB ca sa fie sigura ca sta cat de cat pe picioare. Pentru ca noi nu suntem nici sloveni si nici luxemburghezi ca sa gestionam bine ce avem. Ma ingrijoreaza ca planeta este tulburata de "stiri" dubioase, menite parca sa ne abata atentia de la ceva serios : se "deschid" dosare OZN, "moare" Osama Bin Laden, se insoara un print... Cam prea multe evenimente concomitente. Si in Romania sunt cam la fel treburile: demisii de ministri (cu scuze publice!!), arestarea unui mogul, aducerea in tara a trei fugari, se reziliaza constracte perdante ...cam multe, prea multe pentru un picior de rai al haiducilor. Vedem ce o urma. Eu cred ca o sa urmeze un boom economic de o sa se mire si cei mai optimisti bancheri. Nu se stie pe ce poate fi bazat, dar numai un boom ne poate salva de un razboi mondial. Probabil ca boom-ul va fi urmat de o noua criza, dar atunci cred cava fi o criza finala, cu schimbare drastica de valoare monetara. Excesul de dolarei americani care polueaza economia mondiala trebuie plasat pe undeva, si unde poate fi plasat mai bine decat in consumul planetar? Cu exces de lichiditate se vor aprecia din nou o groaza de lucruri, in special cele greu de inlocuit (obiecte de arta, imobile din zone exclusiviste, etc), se vor scumpi pe cale indirecta si cele cotidiene si la sfarsit nota de plata va fi achitata de cei care vor strange lichiditatea si vor acumula datorii in contul unor "profituri viitoare". In 2016 se va incheia un ciclu: hegemonia de 100(UNA SUTA) de ani a puterii eocnomice americane. In 2016 China va deveni liderul mondial economic. Probabil ca 2016-2017 vor fi momente de mare cumpana pentru economia mondiala, pentru ca din 2018 sansele celorlalti jucatori mondiali sa mai contrabalanseze China se vor reduce drastic. Cum va afecta o criza majora piata imobiliara nationala? parerea mea este ca vor intra probabil intr-un con de umbra cartierele "comuniste" , oamenii vor migra spre suburbii, mai sigure, mai aerisite, mai generoase cu spatiul si (de ce NU?) capabile sa asigure si un petic de pamant unde sa punem de o rosie si o ceapa, ca nu se stie ce timpuri vor veni.... Deci... decat sa cumparati azi un mic apartament pentru care sa platiti 60-70000E, mai bine cumparati o casuţă la periferia marilor oraşe. Cu zonele de lux e mai complicat, dar şi mai sigur, pentru ca in toate timpurile şi in toate condiiile economice vor fi oameni care vor dori sa stea intr-o zonă de lux. Ce este de valoare se va aprecia.