Despre inflatie, hiperinflatie si proprietati imobiliare

Imi reprosa cineva mai zilee trecute ca nu tin cont in aprecierea cresterilor de pret de coeficientul inflationst. Adica, mai pe scurt, ca inflatia taie din crestere un procent destul de important. Analisti britanici (EFG Eurobank Property Services) remarcau ca intre 2005-2010 piata nationala a crescut in medie cu 7,2% / an. Calculul acesta este facut saptamana trecuta, in momentul in care preturile sunt inghetate la nivelul din decembrie 2010. Nu pare prea rau, putem spune noi. In aceeasi perioada inflatia a avut o evolutie oscilanta, mai exact Institutul National de Statistica pezinta urmatoarele cifre ; 2005 - 8,60%, 2006 - 6,56%, 2007-6,57%, 2008 - 6,30%, 2009 - 4,50%, 2010 - 7,8% . Iartinta pentru 2011 este de 3,0% . deci ar inseman ca inflatia media in cei 6 ani de analiza a fost 6,77%. Un pic mai mica decat cresterea pietii imobiliare. Am putea spune ca o investitie in imobiliare in anul de gratie 2005 nu a facut altceva decat sa pastreze banii nealterati si aduca un profit real de 1$%. Dar... dincolo de matematica aceasta este necesar sa analizam si urmatoarele aspecte : chiriile obtinute, sau daca nu obtinute - macar neplatite. Chiria media (neta) in anii acestia a fost in jur de 220E pentru o garosniera. Deci fiecare an a pastrat (sau a adus) in buzunarul nvestitorului imobiliar o suma minima de aproximativ 2500E sau 12500E in 5 ani de analiza. Adica cam cat costa o jumatate de garsoniera in 2005. Sau cat costa acum un automobil de calitate (Renault Fluence sau Citroen C4 de exemplu). Un al dopilea aspect este faptul ca investitia pentru uz propriu (deci cea care salveaza chiria) aduce cu ea o satisfactie incalculabila amterial : satisfacia dotarii unui imobil potrivit gustului tau. Mobila TA, covorul TAU, baia TA. Aceste satisfactii nu sunt prinse in cifra seaca a inflatiei si de fapt sunt cele care despart relatia dintre inflatie si proprietate. Ar mai fi si o a treia motivatie de achzitie a unei proprietati : speculatia. Unora le-a iesit si au depasit orice randament gandit vreodata in Europa, altii s-au lacomit si acum platesc pretul crizei. Indiferent pentru ce se achizitioneaza o proprietate ea nu poate fi inscrisa in sfera matematicii inflatiei. Tocmai pentru ca o proprietate este aducatoare de valoare prin simpla ei administrare. O garsoniera este de 100 de ori mai valoroasa decat un Ferrari sau un Rolls Royce, tocmai pentru ca ea iti aduce lucar 200E, in timp ce o masina iti scoate zilnic din buzunar bani. Inflatia, raportata la piata imobiliara este interesanta pentru cei care stau cu banii la ciorap sau la banca. In Germania (lucru lesne de verificat) in acest moment piata are cea mai mare crestere din ultimii 15 ani datorita temerii germanilor fata de viitorul monedei. Indiferent ca se vorbeste de euro, lira sterlina sau dolar, toti apusenii se tem de potentiala devalorizare a monedelor pe care azi la folosesc in mod curent. Teama este generata exact de imensa datorie publica mondiala, care poate duce la un faliment in orice moment. In 1970 banii mondiali aveau acoperire in aur 100%, azi probabil ca nici 10%nu mai sunt acoperiti. In fata unui faliment statal sau regional (daca se prabuseste moneda euro.. e jale) oamenii isi protejeaza averea materiala prin mijloacele pe care le considera cele mai optime : unii prin cumparare de aur si argint, altii prin actiuni "serioase", iar altii cumpara proprietati. Aurul si argintul implica pentru siguranta depozitare bancara, dar comporta doua probleme - sunt greu de manevrat si folosit in timp de criza (... nu tin de foame) si apoi, nimeni nu garanteaza ca banca exista si maine sau daca exista vei avea acces la bunurile tale. Nationalizarea averilor particulare s-a mai intamplat. Actiuni "sigure" numai sunt dupa falimente precum Lehmann Brothers sau General Motors. Raman deci proprietaile imobiliare. Greu de pierdut (caci nimeni nu le ia in spate sa fuga cu ele), aducatoare de venituri (chiar si in timp de razboi se pot inchiria) si (daca se respecta principiul de aur al achizitiei - "location, location, location") vor aduce si crestere de valoare intrinseca pe termen mediu si lung. Ar fi o problema (perfect vizibila in ultimii 3 ani), sunt greu vandabile in timp de criza, dar si acest aspect poate fi depasit daca in momentul achizitiei se tine seama de un alt principiu de achizitie: bunul imobil trebuie folosit cu randament si in imposibilitatea vanzarii. iata de ce piata proprietatilor de vacanta este prima care se prabuseste si ultima care se ridica.