MENTALITATI SI ADAPTARI. PRETURI si OFERTE

Experienta ultimului an precum si extrema precautie cu care se deschide un bussines nou in anul de gratie 2010, ma face sa abordez un subiect delicat. PRETUL UNUI IMOBIL. In general evit sa discut despre preturi pentru ca am prostul obicei de a privi lucrurile la macroscara. Cu alte cuvinte incerc sa depasesc latura "prezentului" pentru a privi viitorul. Deci ce astazi e scump maine poate fi ieftin, ce astazi este scump maine poate fi accesibil. Daca nu faci acest exercitiu in piata imobiliara nu poti sa fi un bun profesionist. Iar preturile incercam sa le percep din prism acestu exercitiu. Prezentul post se refera strict la bunurile imobile cu un caracter pronunat sau strict comercial : imobile de inchiriat si terenuri propice unei cladiri de vanzare / inchiriere. Cred ca lucrurile se vor schimba in ceea ce priveste tranzactionarea acestor imobile prin prisma modului in care se vor face pe viitor calculele. Spre exemplu, pana acum, spatiile comerciale aveau preturile fixate "pe zona" sau "dupa ureche". proprietarul avea o rata la banca - apoi musai trebuia sa isi acopere rata din chirie ca altfel "nu face nimic". Stiti cum zic romanii. Te uiti la spatiile goale ce intristeaza marile artere si iti dai seama ca intr-adevar proprietarii "nu fac nimic". Au tinut si tin aiurea de preturi intangibile fara sa isi dea seama ca 1 euro incasat + cheltuielile de intretinere salvate = afacere reusita. E o metafora cand spun 1 euro, dar din prisma unui proprietar care acum 2 ani incasa 3-4000E/ luna, sa treaca la o chirie de 800-1200E/luna e deja o tragedie. dar din pacate calculele se vor face altfel. Chiriasul isi face calculul cat venit brut va incasa lunar, va scadea facturi, utilitati, salarii,iar din diferenta isi va permite sa achite maxim 40% chirie. Mai exact : sa presupunem ca un spatiu comercial poate aduce 25000E lunar. Din acestia se scad furnizorii (10000E), utilitatile (2000E), taxe catre stat (4000E), salarii (5000E). raman 5000E (maxim !). Din cei 5000E chiria nu poate reprezenta mai mult de 2000E. Iar daca tinem cont de faptul ca din acesti 5000E ar trebui sa se scada si amortizarea investitiei, de fapt este probabil ca valoarea chirie sa fie maxim de 1500E. In ceea ce priveste cladirile de construit situatia va fi si mai aspra datorita termenului de 2 ani, pertinent pentru finalizarea unei cladiri, deja un calcul este dificil de facut, iar un calcul "pesimist" (dar precaut) poate sa sune de genul urmator: se construieste cu 400E/mp, mai costa proiectul, taxele si utilitatile inca 100E/mp, pot vinde cu 1000E/mp sau inchiria cu 9E/mp. Deci terenul nu poate reprezenta mai mult de 30-35% din valoarea profitului brut estimat. Probabil ca multi proprietari nu pot concepe asemenea calcule, dar cred ca aceste calcule sunt cele mai realiste pentru un viitor sanatos al economiei romanesti. Datorita "vechilor" calcule spatiile comerciale erau sufocate de banci, farmacii si cazinouri. Mica afacere nu avea acces la o artera importanta. Prin prisma noului sistem sper ca mica afacere sa fie cea care va redeschide calea spre prosperitate. Inca odata atrag atentia - aceasta proiectie este valabila strict pentru piata cu scop comercial.