Am scapat de ce era mai rau...sau nu?

Au trecut alegerile, am depasit si faza contestatiilor virulente, s-a oficializat mandatul Presedintelui Basescu, putem spera ca in urmatorii 3 ani economia va fi pe prim-planul agendei politicienilor autohtoni. Sincer am o usurare ca a iesit tot nea Traian. Ma gandeam cu groaza ca pe scaunele pe care au stat MINISTRII precum Argetoianu, Vaida-Voevod, Bratienii, Averescu, Nicolae Iorga, Maniu sau MIhalache, vor aparea acum personaje precum Vanghelie, Voicu sau altii de aceeasi calitate. Din fericire am evitat aceste personaje. Dar am scapat de ce este mai rau? Vom vedea. Important este ca anul viitor Guvernul sa aiba solutii pentru depasirea marasmului economic, sa aiba solutii pentru salvarea unui sector in care aproape 2000 de companii au dat faliment (ma refer la CONSTRUCTII), sa creeze locuri de munca si sa ia masurile cele mai corecte in ceea ce priveste concedierile bugetarilor. Sper ca nu muritorii de rand sa fie loviti din nou. Pe plan imobiliar astept ca anul 2010 sa fie anul in care investitiile in infrastructura sa explodeze. Desi am fost deja anuntati ca nu sunt bani pentru Centura a II-a a Capitalei, macar pasajele peste Centura actuala sa fie toate incepute (...macar incepute). Infrastructura ar antrena alte proiecte private, ceea ce ar duce la miscari economice pozitive. La ce nu ma astept? Nu ma astept ca "profetiile" "marilor" brokeri (francizele) sa se indeplineasca. Dupa cum nu s-au indeplinit nici pentru 2009, probabil ca nici in 2010 nu se vor indeplini. Si asta se intampla pentru ca "studiile" nu sunt obiective ci sunt dirijate dupa bruma de activitate ce o mai desfasoara. Parearea mea este ca anul viitor se va asemana cu 2002-2003, respectiv multe proiecte mici, multe achizitii mici, in special pe zona de terenuri pentru case individuale si apartamente de maxim 100.000E. Om trai si om vedea. Oricum va doresc SARBATORI FERICITE !!!!

BLOCAJ GENERAL. SA FIE SEMN DE DEZGHET?

Acum 2 ani am avut o intalnire cu presedintele uneia dintre cele mai mari societati imobiliare din Budapesta. Romania era pe culmea valului, iar Ungaria abia isi revenise dupa criza imobiliara 2003-2006. O perioada pe care Romania o traverseaza acum : blocuri noi neterminate sau goale asteptand clientii. Preturile scazute la jumatate etc. Intre altele l-am intrebat cum au depasit problema, tinand cont de doua aspecte caracteristice Ungariei: ungurii nu tin mortis sa fie proprietari iar pe de alta parte ei sunt de vreo 2,5 ori mai putini ca noi. Mi-a raspuns ca a fost un nivel de cateva luni de blocaj general, in care unii nu mai vindeau sau nu mai scadeau preturile, iar cumparatorii asteptau sa "mai scada". Deblocarea a intervenit in momentul cand cumparatorii au inteles ca PRETURILE NU VOR MAI SCADEA. Pentru ca nu mai aveau unde si de ce sa scada. In acest moment Romania se afla intr-un fund (sau varf, tot aia e) al blocajului. Tranzactii foarte rare, preturi fixate de cateva luni (ba parca au mai crescut in ultima luna !), iar totul pe fondul unei crize politico-economice generale si unice in Europa civilizata. Varful blocajului (sau eu asa il percep...) poate insemna ca se apropie momentul dezghetului, pentru ca totusi spatiul locativ este o necesitate care trebuie satisfacuta. Daca piata nu se va debloca in curand sincer nu stiu incotro ne vom indrepta. Ca niciun guvern nu ne poate aduce instantaneu prosperitatea care ne-o dorim. Instantaneu ne pot aduce doar concedieri, taxe mai mari, fiscalitate mascata mai mare (in special prin controale si amenzi), Salvarea tot prin noi insine trebuie pornita. Trebuie sa cheltuim bani, dar numai in folosul ROMANILOR. Adica : sa cumparam lucruri romanesti, sa cumparam de la romani si coetati comerciale cu capital romanesc 100%, sa cumparam apartamente "vechi" si terenuri pentru ca acei bani se vor intoarce instantaneu in circuitul economic. Daca vom cumpara de la dezvoltatori banii se duc 90% la banci.. si acolo raman.

Discriminari

Vorbeam zilele trecute cu o cunostinta foarte apropiata care are o problema cu o banca. Are un credit maricel a carui scadenta este foarte apropiata. Garantii sunt destule, dar are o temere: daca banca va instraina pe nimica toata garantiile (care si pe timpul asta fac de vreo 2 ori valoarea creditului) si apoi va incerca sa "puna laba" si pe alte proprietati pe care le detine? O temere justificata avand in vedere valul de articole din acesta an care au ridicat mingea la fileu executorilor bancari. Am inceput sa ii povestesc ca o executie nu se intampla chiar asa cu una cu doua si chiar daca Banca va incerca sa se indestuleze si din alte proprietati va trebui sa se adreseze instantei. Unde se poate apara. Dar problema de fapt este ca in societatea noastra bancile au o pozitie privilegiata contractual. Si nu inteleg de ce. Contractul de credit este o AFACERE. Banca urmareste o dobanda (deci un PROFIT) si niste comisioane (alte profituri !). Motiv pentru care trebuie sa isi asume si niste RISCURI. Dar bancile nu vor riscuri (desi au departamente de risc !) iar noi romanii i-am invatat sa preluam intregul risc contractual. Cred ca a venit timpul sa invatam sa impunem bancilor partea lor de risc. Riscul unui contract de acest gen e cel corect: Banca (cum-necum) sa se indestuleze numai din garantiile pe care le are, iar orice tentativa de a acapara si altceva (bani, proprietai, actiuni etc) sa fie pedepsita dur de Stat. Bancile si-au luat libertate de a inventa mereu noi comisioane, au majorat dobanzi si rate, au impus noi conditii la prelungirea sau rescadentarea unor contracte. NOI, CLIENTII, CHIAR NU AVEM NICIUN DREPT? TREBUIE SA FIM CONSIDERATI DOAR "PLATITORI" ? Nu cred. Cred insa ca suntem DISCRIMINATI clar in relatia cu bancile. Cred ca un contract de credit trebuie sa se refere numai la obiectul ipotecat sau gajat, si mai cred ca trebuie sa dispara toate comisioanele. De ce? Simplu. Este incorect ca Banca sa iti aplice un comision la banii pe care ti-i imprumuta sau sa iti ceara un comision pentru un serviciu oarecare efectuat de un angajat al bancii (ex: "comision de analiza a dosarului"). Inteleg sa platesc un comision pentru un serviciu strain bancii (sa imi achizitioneze actiuni din Brazilia sau sa imi asigure un transport de aur in Costa Rica), dar nu inteleg sa platesc ceva ce deja platesc prin dobanda calculata. Nu mai vorbesc de comisioanele platite pentru credite neacordate. Aia chiar sunt bani furati !

Din respect pentru agentii imobiliari adevarati

Cine nu a semanat in viata lui grau pentru a manca paine isi inchipuie ca brutarul este cel ce stabileste pretul painii. Asa si in piata imobiliara. Agentul trebuie sa respecte dorinta de inavutire a fiecarui client-proprietar, trebuie sa tina cont de cheltuielile firmei sale, de experienta sa si de munca necesara instrainarii unui imobil (mai ales in timp de criza) in construirea cifrei comisionului, trebuie sa tina cont de impozite si alte taxe, iar in final pretul sau comisionul (dar cel mai adesea si una si alta)nu sunt pe gustul potentialului cumparator. caruia i se pare ca pentru o vizionare (sau 100) plateste prea mult, iar pentru 60 sau 70mp (cel mai adesea neamenajati) plateste enorm. Strigoi comunisti din strafundurile grotelor arunca dejectiile lor mentale pe diferite site-uri sau pe la TV: agentii fac si desfac, au "prea multa putere" samd. Imbecilitatea acestor afirmatii te paralizeaza : este firesc ca in piata de care sa te ocupi sa fi un factor important. Nu poti vorbi de o piata a painii in care sa lipseasca brutarul sau morarul. De asemenea in piata valorilor mobiliare poate lipsi brokerul ? Afirmatii stupide care din fericire ne lamuresc asupra calitatii pregatirii profesionale a ceor care le debiteaza. Ca sunt notari, aristotei, costei sau manoli nu mai conteaza. Parerea mea este ca sunt niste indivizi total in afara sferei economice, carora le este imposibil sa accepte 2 lucruri : 1. Economia Romaniei (ca si cea globala) este indisolubil legata de piata imobiliara. Merge bine piata imobiliara merge bine economia, sughita imobiliarele s-a grupat economia. 2. Piata imobiliara nu a avut caracter de balon, evolutia ascendenta a fost generata exclusiv de cerere, in timp ce involutia a fost dictata exclusiv de disparitia finantarilor. Deci nu de o lipsa a cererii. Balon este caracterul imobiliarelor spaniole : s-a construit foarte mult, fara studiu de piata al raportului cerere-oferta si fara plan de fezabilitate in orice orasel, iar rezultatul s-a vazut. In rest despre agenti imobiliari care se lupta corp la corp cu criza eu cred ca ar trebui sa avem vorbe de bine. Nicaieri in economie nu au scazut incasarile cu peste 90%, iar oamenii care inca se chinuie sa isi tina afacerile pe picioare trebuie sustinuti si nu blamati. Ca si agentii pot spune multe despre anumiti notari. Sunt mai sonore numele de notari plimbati pe la parchete decat ale multor oameni de afaceri.Iar in privinta celor care se ascund dupa titulaturi de genul "aristotelcostel" asta spune totul despre caracterul si responsabilitatea celor care scriu acele randuri. cand un om se considera barbat (sau Femeie, chiar) spune : ma cheama X Y, spun asta si asta si inteleg sa fiu injurat sau aplaudat pentru asta si pe net si pe strada si in piata si oriunde m-as duce. Asta inseamna responsabilitate.

Presa sustine piata imobiliara

Dupa ce intre oct. 2007 si mai 2009 presa a "dat" continuu in piata imobiliara, pe lait-motive de genul "scad preturile", "balonul imobiliar" etc., de vreo luna de zile timid-timid presa marcheaza "stagnari" de preturi, ba chiar si cresteri usoare. Marcheaza ca e " momentul sa cumparati" si ca "din primavara preturile vor creste". CIUDAT. E clar ca cineva are interesul sa miste piata dupa propria-i vointa. Mai putin conteaza cine. Mai grav e ca masa cumparatorilor romani nu percepe aceasta masinatiune. Practic, cine a prabusit piata, a cumparat in 2009 ce a dorit la bani pe jumatate fata de 2007 si va vinde in 2011 la banii din 2007. Simplu. Si totul pe baza unor campanii de presa bine dirijate. Ca o piata imobiliara e vitala pentru Romania o simtim cu totii . Somajul (si deci cresterea cheltuielilor statului in conditiile une micsorari a veniturilor) , scaderea salariilor, a veniturilor firmelor, sunt lucruri ce s-au intamplat dupa caderea pietei imobiliare. Numerosi retardati se bucurau acum 1 an ca "scad preturile" . Fara sa isi dea seama ca economia e un domino. Ei visau ca preturile se duc in jos numai la case, resdtul veniturilor urmau sa stea pe loc ! Daca o roata mare se rupe celelalte vor fi spulberate sau sparte. Cel putin 30 de industrii si servicii depindeau de piata imobiliara. Toate anunta falimente sau pierderi grele. 1678 de companii de constructii au intrat in faliment, numerosi oameni nu vor mai vedea casele pe care le-au contracat, firme de publicitate, geamuri, cleaning, catering, transport, comunicatii, imobiliare, materiale de constructii, chimicale sunt afectate grav de caderea pietei imobiliare. E momentul sa realizam un lucru : daca vrem bani in buzunare trebuie sa platim pretul lor. Dam 100.000E pe o garsoniera dar si salariile sunt in consecinta, iar dobanzile "prietenoase". Asa, la 50000E o garsoniera aratoasa, cine isi permite sa o plateasca (achizitioneze)?

Cotroceni Mall

La doar doua zile dupa deschiderea oficiala (o premiera pentru mine) am intrat si eu in ceea ce se anunta mediatic a fi un spectacol comercial fara precedent in Romania, o desfasurare de strategii de marketing de talie internationala, un concept fabulos menit sa atraga milioanele de bucuresteni si (de ce nu?) de romani de pretutindeni. Cand am ajuns in zona Academiei deja era o veste proasta : masini bara la bara. Semn ca si alti romani aveau aceeasi destinatie. Am inteles pericolul si am fentat pe blv. Drumul Taberei apoi am facut dreapta pe Vasile Milea si am parcat. In fata Mall-ului convoiul de masini care astepta sa intre in parcare imi aducea aminte de cozile de la benzina contemporane lui Ceausescu. Incinta Mall-ului full de romani. Parca nu ar fi criza. Ce-i drept majoritatea se plimba si admira. Marci de prestigiu, spatii supergeneroase, preturi de toate tipurile. Ce-i drept mai multe erau din categoria "grele". Sunt curios cate dintre magazine or sa mai fie si de Paste. Sincer sa fiu, marele magazin m-a dezamagit. La maxim. Nici vorba de fantezia arhitectonica anuntata. Doua "bulevarde" de magazine, inca 2-3 "alei" si o piateta cu o fantanica si un decor dubios, ceva intre pestera si beton turnat prost, dar care facea obiectul atractiei copiilor.Daca mai adaugam si un retailer de prestigiu, ce ocupa probabil vreo 30% din parter (dar da o nota de piata de cartier), avem intregul peisaj. Sincer sa fiu Plaza Mall (vecinul de bulevard) mi se pare mult mai interesant arhitectonic, iar Baneasa Shopping City se apropie ca peisaj de AFI Palace (ca asa se numeste de fapt mamutul comercial). Nu am identificat patinoarul, iar locul de joaca pentru copii nu era gata (se lucra intens insa). Dupa parerea mea acest magazin va bulversa traficul din zona intr-un mod tragic. Iar daca in imediat apropiere se va contrui un cartier de blocuri (sau ceva birouri) asa cum se preconizeaza, atunci in mod cert autostrada suspendata a lui Oprescu va fi necesara ca aerul in zona. macar un pasaj gigantic care sa inceapa la Academie si sa se termine pe la blv. Brasov.

Ce-i de facut ?

Ai senzatia ca in jurul tau totul se duce de rapa. Sindicalistii (liderii)
mormaie pe la colturi ca e posibil ca in ianuarie sa nu se ia salariile.
Baietii din Afghanistanintra 10 zilein concediu fara plata (sper sa fie si talibanii in acelasi repaus),  mall- urile se amana pecapete, iar guvernele cad de pe plansete cum cadeau bombele acum 10 ani in Belgrad. Si totusi ce 
e de facut?  Nu de altceva, dar  noi suntem romani, deci optimisti si inventivi. Pai, eu cred ca ar trebui sa fim  mai nationalisti inainte de orice altceva.
Adica sa incercam sa cumparam mai multe lucruri romanesti si mult mai putine straine. Chiar daca asta inseamna sa mergem cu Logan, sa nu ne schimbam Tv-ul cu plasma "capabila" si sa ne "imbracam" casa cu perdele de Pascani si nu cu "organza" asiatice. Nu va indemn sa mergeti in concediu in Romania ca aveti nevoie de sanatate...  Chiar va indemn sa nu o faceti, poate asa se invata minte
si lichelele din turismul romanesc si isi schimba atitudinea.  Apropo. Ati auzit
de BUKOVEL? O statiune ucraineana, aflata la 50km de granita de nord a Romaniei.
 S-a deschis in 2006, iar in iarna aceasta isi propun sa intre in TOP 20 planetar
ca statiune de sky. Si probabil ca o sa reuseasca la ce conditii au si mai ales
la ce preturi. Camera dubla de 5 stele cu mic dejun inclus costa 170lei. Da, ati citit bine: CAMERA.  Caci numai in Romania se taxeaza pe LOC. Deja hotelierii din Cavnic siBorsa miros falimentul caci turistii romani trec granita in ritm de
 samba. In rest, cu imobiliarele.....cine are bani cumpara (Patriciu anunta zilnic cate o achizitie, deci e un semn...) un semn...), cine are investitii proaste (cu miros de Protan) are probleme la vanzare dar si la cumparare (caci banutzii sunt
blocati), iar noi, muritorii de rand asteptam dezghetul economic si mai ales alegerile. Barem sa stim pe ce cai navigam in urmatorii 5 ani. "Analistii"
dau cu presupusul ca sa vezi ce o sa sara piataimobiliara  in sus (foarte
puternic!) in 2011 si tot de astea.Nu ca m-as indoi ca se va intampla ceva in 2011, Doamne-fereste, dar eu unul cred (ca si Soros!) ca dupa aceasta criza nimic nu mai poate fi previzionat. Cine se gandea saptamana trecuta ca nemernicii din banci, cu burtile goale, se vor mai gandi la o nemernicie: daca firma la care lucrezi are ceva datorii pe la stat, gata! nu mai  pupi credit ! Asta in conditiile in
care Statul tocmai a legiferat posibilitatea ca firmele sa aiba intarzieri de
1 an la taxe!  Va dati seama in ce balta jegoasa ne balacim? Asta e. Au trecut hunii, avarii, tatarii si cumanii, mongolii si rusii, turcii si austriecii (astia s-au intors), grofii maghiari si arendasii ce au starnit revolta   de la 
1907 (nu spun ce etnie sa nu se interpreteze...), deci o sa treaca si bancherii.  Eu personal cred ca se va intampla o schimbare  sesizabila chiar de la anul. Mi
 s-a mai spus ca sunt un visator. Dar daca Stefan cel Mare, la Podul Inalt, nu era si el un visator cum putea sa stea cu  40000 de oameni in fata celor 120.000 de soldati incercati ai lui Soliman ? Cine viseaza invinge, cine nu are putere sa viseze nu are ce spera de la aceasta viata. Asa ca dragi romani : sa fim uniti.
Sa fim nationalisti mai buni. Sa cumparam lucruri romanesti. Sa muncim mai mult pentru visele noastre (intre altele sa ne construim singuri casele si sa nu "le
luam la cheie"). Si nu in ultimul rand sa facem mai multi copii. Minim 3 de familie. Ca bunicii nostri in conditii de razboaie au facut cate 5-6, si iata ca
au nepoti !

CONFIRMARI

Spuneam mai acum vreo luna (poate chiar mai bine) ca programul Prima Casa, mult trambitat, este de fapt o tzeapa. Confirmarea a venit ieri, cand Guernul (probabil disperat dupa voturi si dupa taxele de timbru) s-a stropsit la banci ca nu dau credite. Nici nu are de ce sa mire acest lucru, atat vreme cat Guvernul ofera dobanzi de 10%, iar P.C. aduce doar 5-6%. Pai ce bancile nu stiu sa faca diferenta. Plus ca interesul Guvernului e trecator, in timp ce populatia este (aproape) client etern. Alta confirmare : preturile au crescut, usor si sigur, astfel ca "asteptacii" care visau preturi de 10000-20000E pentru o garsoniera isi mai amana un pic implinirea viselor. Si, din pacate. se confirma inca o data stravechea vorba romaneasca : la pomul laudat nu te duce cu sacul. Dezvoltatorii, indiferent de cat de "fatosi" sunt nu sunt in masura sa livreze ceea ce au promis. Ultima stire: cumparatorii de la Asmita Gardens (cartierash cu 7 turnuri situat la coltul Splaiului Unirii cu Mihai Bravu) tocmai au constatat ca (desi au platit minim 157000E pentru un apartament) nu au apa calda si nici caldura. Ce poate sa fie mai cool : stai pe terasa ta de la etajul 20 si dai fuga la maam acasa ca sa te speli. Apoi iar te intorci...... acasa. 

Targuri Imobiliare

A venit toamna. Bobocii intra in clase, guvernantii intra in sedinte, peste tot freamata energii "constructive". Pe zona imobiliara s-a anuntat "atacul imobiliar". Cea mai inepta campanie publicitara pe care am  vazut-o in 16 ani de imobiliare. Si credeti-ma ca am vazut multe ineptii. De parca publicitatea este lasata pe mana unor babuini. Parca iti imaginezi (client fiind) ca, daca intri in acel spatiu de expozitie, o sa dea peste tine o cavalcada a brokerilor si a sales-managerilor. In sfarsit, aia e....  La expozitie sa nu va duceti cu mari sperante ca nu gasiti ce veti dori : Mosilor la pret de Titan si 13 Septembrie la pret de Prelungirea Ghencea. Veti Ghencea la pret de Ghencea si Mosilor la pret de Mosilor. Ca s-a mai umblat la preturi ... da, s-a mai umblat. Dar s-a umblat si pe la suprafete si pe la finisaje.  Asa ca daca veti analiza suprafata utila - veti constata ca ati achizitionat pe la 1700E/mp util.Ca ei "iti vand" si pereti si scari si alte abureli, ca sa "dea mai bine", aia e altceva. E tehnica de vanzare. Calculul corect se face la metrul patrat util. Iar sub acest raport niciodata o constrcutie noua DE CALITATE nu poate fi cu mai putin de 50% mai scumpa decat o constructie veche cu aceleasi dimensiuni si cu locatie similara. Imi spunea o clienta, intr-o discutie saptamana trecuta, ca tocmai vizitase "un bloc nou" pe la Titan - zona Rebreanu. Doamna era consternata. "Blocul" era plin de un iz de mucegai, se vedea itzita igrasia pe la colturi, finisajele erau absolut groaznice (pe langa faptul ca erau cele mai ieftine calitativ erau si prost instalate), la etajul ultim deja erau infiltratii, iar pretul de vanzare 1400E. Calitatea lucrarilor ascunse? Va dati seama singuri. Daca cele care se vad sunt modeste sau proaste cel care nu se vad fiti convinsi ca sunt sub orice nivel. Un alt caz . Niste prieteni au achizitionat un apartament intr-un ansamblu semicentral, scump in consecinta. dar nu se muta in bloc. DE FRICA. Pentru ca nu s-a mutat nimeni. Nici nu stiu cate apartamente s-au vandut acolo, nici cine a cumparat pe acolo. Daca te muti singur iti dai seama ca vei plati niste costuri - mamut de intretinere. Asta e sindromul "apartamentul gol". Te duci ziua, faci curat, mai  treci seara pe langa bloc sperand sa vezi vreo lumina aparinsa. Mai vezi cate un bec spanzurand stingher pe la o bucatarie si iti dai seama ca e preferabil intunericul celorlalte apartamente.  Nasol. Asa ca ... recomandarea este sa luati multe masuri de precautie la achiztionarea unui apartament nou. In primul rand sa va asigurati ca cei care au cumparat chiar se vor muta. Si cand se vor muta. Cereti dezvoltatorului sa faca o sedinta cu toti beneficiarii si sa va constituiti Asociatie de Proprietari in prima clipa. Parerea mea e ca vor refuza 99% dintre dezvoltatori... Si apoi sa preluati apartamentul numai dupa o inpectie riguroasa. Si cel mai bine e sa solicitai o garantie de buna executie de minim 10% din costul apartamentului. Orice dezvoltator serios va accepta. Cine are de ascuns.... va va invita sa cumparati in alta parte.

Dezastrul adus de falimente

Desi nu prea scriu doua zile la rand, articolul pe care vi-l semnalez in link ( http://www.adevarul.ro/articole/soarta-mivan-kier-se-va-transa-in-noiembrie.html) este mult prea important pentru a-l trece cu vederea. Practic procesul de faliment al unui dezvoltator poate arunca in aer toate antecontractele incheiate cu potentialii-beneficari. De ce? simplu. Legea spune ca in procedura de faliment vor intra toate activele societatii. Adica si toate apartamentele contractate. Din momentul in care lichidatorul judicar va intra pe fir atunci destinele a zeci sau sute de familii care au dat avansuri vor fi la mana lui. Acesta poate gasi o solutie pentru finalizarea contractelor sau dimpotriva - poate sa se spele pe maine, va vinde in bloc parcul rezidential iar posesorii de antecontracte vor fi invitati (asta daca s-au inscris la timp in masa creditorilor) sa ia o portioara din banutzii primiti de lichidator la licitatie. Indiferent cum se finalizeaza situatia stress-ul va fi gigantic. Mivan Kier anunta doar "reorganizarea" si nu falimentul, dar o adancire a crizei e posibil sa agraveze situatia companiei. Si morala e simpla : oare nu cumva era mai sigura o alta cale de rezolvare a situatiei locative?

Praf, nisip si vant pe Litoral

Toata vara am vazut-o pe dna Udrea pe Litoral si prin Delta, pe la targurile de profil, promovand energic turismul nostru heliomarin. Mesajul era direct si intens si teoretic aducator de ceva profituri. Zilele trecute am dat (placut-util) o fuga pana la Mangalia si am vizitat si statiunile din sudul Litoralului. Si in acele momente in care sofam spre si dinspre Mangalia am realizat ca probabil dna Udrea ajuingea pe Litoral cu elicopterul. Fabuloasa descoperire! Daca nu ar fi asa doamna Ministru in mod cert ar aparea pe la TV ca un element de presiune pe la Ministerul Transporturilor. Am facut 3 ore de la Mangalia pana la Cernavoda in extrasezon si zi de luni. Nici nu vreau sa ma gandesc cum era in iulie si august. In atari conditii orice efort e un timp pierdut si un porilej pentru turisti de a mormai lucruri urate. Litoral semisordid, cu servicii bune prin Banglash si toxiinfectii la stirile zilei in mod curent, Jumatate din imobile sunt vesnic in reparatie, un sfert arata decent iar un sfert arata ca in anii 70 cand au fost construite. Ca daca tot le vin sindicalisti si pensionari ce sens are sa bage cineva vreun ban in ele? Colac peste pupaza nici vremea nu tine cu noi. Ba ploua, ba e un vant de iti ia umbrela, radiatii de toate tipurile. Caini vagabonzi si jeep-ane pe plaja, dar  si nelipsitii minoritari comercianti de absolut orice. Un  cosmar !!!! Am vazut o masina de Polonia (probabil in drum spre Bulgaria) si ma gandeam ca 10% din Litoral era umplut acum 20 de ani de polonezi.  Erau si ceva straini pe acolo, cred ca oamenii erau siderati. In orice caz nu aveau aspect de persoane in condeciu. Iti doresti sa vezi zambete, rasete, aparate foto, camere in functiune, chipuri relaxate, priviri scotocitoare dupa suveniruri, mese pline cu betivi de pe alte meridiane. Nicio sansa. Umeri aplecati, priviri goale, atentie sa nu cada prin gropile din asfalt sau sa nu se impidice de borduri . rarele cuvinte aruncate piezis ii tradau ca sunt straini. Cand pleci din asemenea statiuni in mod cert te duci sa il impusti pe  agentul de turist care te-a aruncat intr-o "land of choice". Singura "choice" posibila e cea a modului in care SA NU iti faci nervi. Plecand de acolo mi-am pus in cap ca nicioadata, indiferent de nivelul de cash pe care il voi avea sa nu imi cumpar un apartament pe Litoral. Indiferent cate eforturi va face cineva tot timpul vei gasi un strudel vechi, o bere locala la pret de una irlandeza, magazine prafuite, parcuri de distractii pentru copiii cu scule second-hand, spatii verzi neamenajate si o infrastructutra mizerabila. In orasului lui Mazare gasesti cubaneze si regate de viteza dar pasajul auto de peste calea ferata ameninta sa iti rupa orice masina: sinele de tramvai (demult mutat) ramase pe mijlocul lui lipsesc soferii de doua benzi. Dar avem cubaneze.... Iar cu imobiliarele de litoral, ramane fix cum am stabilit. Apartamente la mare fara vedere la mare doi bani nu fac, iar cele care au vedere la mare au niste preturi de iti ingheta sangele in vine. Care ,impartit la numarul de zile utilizate pe an iti indica o amortizare in vreo 120 de ani.

Praf si pulbere fina...dar nu de aur

In ianuarie trecut nici nu ma gandeam ca vom avea o criza economica si  imobiliara de acest gen. Aveam motive suficinete si perfect argumentate, cel mai clar fiind ca Romania avea un grad de indatorare (ata pe extern cat si pe extern) foarte scazut...sub 10%, pe atunci. Iar pe ipotecar era sub 6%. Media europeana e de vreo 50%.Pe langa acest aspect ma ma linistea si faptul ca avem clasa politica bogata si plina de latifundiari, era firesc sa anticipezi ca oamenii avand grija de cojoacele lor vor avea grija si de restul tarii. Nu a fost asa. Prin cateva masuri antieconomice s-a ales praful de 5 ani de cresteri economice sustinute. Mai grav e ca anul acesta onor guvernanti ne demonstreaza ca nu avem sanse sa ajungem la o "cota 0" a crizei. Numai departe decat ieri dimineata ma gandeama ca aceatsa greva nemernica a magistratilor este ultima problema a Guvernului. Nu va dati seama ca politicenii si afaceristii anchetati se imbatau de bucurie? Deci estimam ca nu or sa cedeze niciodata in fata grevistilor Ieri noapte, stupoare, au cedat. Nu imi dau seama de ce. Probabil ca au primit un semnal de pe la Bruxelles, ca de aici nu avea cum sa vina asemenea idee, Cedarea in fata magistratilor inseamna viitoare cedari in fata profesorilor sau a medicilor. Si cu aia e nasol daca se pun: copiii (inclusiv ai politicienilor) vor sta pe la colturile scolilor, iar asistenta medicala e vitala (la propriu!) oricand si pentru oricine.  mai putem estima ca Guvernul doar s-a prefacut ca e in "meciuri" cu magistratii..dupa sistemul ::"intrati baieti in greva, speriati un pic presa si tara, va dam banutzii, ca daca nu vi-i dam voua, cui sa dam? la dascalime? pai ce aia ne ajuta pe noi?"... e si asta o teorie posibila. Indiferent cum privim lucrurile, dar sa ai un judecator sau un procuror la cota de 11,8 salarii minime e nenorocire si o mare nedrepatte. Probabil ca o sa tiparim bani ca in anii 90, ca UE si FMI, (desi dl.Baltazar de la BRD spera) nu o sa ne tina in carca la nesfarsit. Problema economica acuta, generala, va antrena efecte serioase si in plan imobiliar. Nu cred ca preturile vor mai scadea, sau daca vor scadea nu vor scadea mai mult de aprilie 2009, adica 40000E o garsoniera si 58-60.000E 2 camere. Nu la preturi e problema, ci la numarul de tranzactii. Experienta unei tari mai mici de langa noi (Ungaria, respectiv) care a trecut printr-o criza imobiliara si in 2004-2005, iar atunci preturile au scazut pana la un punct-terminus, dincolo de care nu s-a mai intamplat nimic o anumita perioada. Nici tranzactii, nici proiecte. Dupa ce piata a suferit o stagnare de acest gen, deblocarea si relansarea a revenit DUPA CE POTENTIALII CUMPARATORI AU INTELES CA PRETURILE NU MAI POT SCADEA. CA EVENTUALII BANI REZULATI DIN VANZAREA BUNURILOR IMOBILE NU AR FI COMPENSAT SI REZOLVAT PROBLEMELE GENERATE DE  EXISTENTA ACELOR IMOBILE IN PATRIMONIUL VANZATORULUI. Pentru ca la urma urmei un vanzator vinde pentru a isi rezolva niste probleme. Nu isi rezolva problemele, in mod direct nu va vinde. Deci singurul element care poate sa deblocheze piata in acest stadiu ar fi potentialul cumparator. Care insa trebuie sa se convinga ca preturile au ajuns la pragul de jos. Dar probabil ca va veni primavara inainte ca aceasta convingere sa se incetateneasca. Iar la primavara jocurile vor fi facute de nivelul PIB-ului.

CINE VA SPARGE BUBOIUL ?

Economia romaneasca este parazitata ("capusata" - un termen mai mioritic) de "relatii" si "obligatii". Trei sferturi din creditele ce depasesc 500.000E acordate in ultimii ani au fost acordate pe baza de "relatii" si "obligatii". Din fericire pentru banci o parte din aceste credite au fost dovedite ca rentabile, dar mai ramane totusi o parte. O parte care cred ca este destul de insemnata si care a fost amanata si reesalonata. Tocmai pentru ca e vorba de "relatii si obligatii". Micul platitor de rate cum intarzie 1 zi cum plateste penalitati. Daca intarzie 30 de zile (ca si-a operat vreun membru al familiei sau a platit vreo scolarizare) il si trece la Biroul de Credit (mie aceasta instituie imi trezeste un sentiment de vataf de plantatie) . Dar marii datornici, multi dintre ei "dezvoltatori" stau (inca) bine merci. De ce? Fireste "explicatii" ar aparea garla ("sprijinim mediul economic", "incercam sa ne pastram portofoliul de clienti", "ne adaptam crizei")  dar realitatea este alta.  Creditele au fost acordate adesea pe "ochi frumosi". Un proiect bun vinde si pe criza. Proiectele proaste (care au transformat Bucurestiul intr-un santier ijenant) nu vand nimic. In plus se face o clara discriminare intre micul platitor de rate si cel ce are credite cu 6-7 cifre. Nu foarte de mult un ministru (inca) onorabil ne lamurea zambind ca a reesalonat un credit de cateva milioane de Euro.... Intrebarea este pana cand se va reesalona. Sau mai exact CINE VA SPARGE PRIMUL BUBOIUL DE PILE SI RELATII ?Caci momentul acela va insemna de fapt un moment cheie in intrega economie si un moment de referinta in piata imobiliara nationala. De ce? Simplu. Ansambluri cu sute sau mii de apartamente vor fi cumparate (...la licitatie....ca doar asa e treaba) la preturi derizorii. Plecand de la acest pret "de vara" se vor putea termina si vinde apartamente foarte ieftine. In mod firesc - mai ieftine decat cele din blocurile asa-zis "vechi". Aceasta ar trebui sa fie calea economica. Dar este impiedicata de obstacolul executiei bancare. Mai interesant este ca daca se va schimba legea falimentului, atunci multi dezvoltatori vor fi chiar protejati. Iar principalii perdanti stiti cine vor fi : cei ce au apucat sa plateasca un avans pentru blocuri care probabil nu se vor mai termina nici in deceniul viitor. Mai tare insa stiti ce va fi : ca cei ce sparg primii buboiul vor culege ceva bani din piata, in timp ce aceia care vor continua sa cocolosheasca "obligatiile" s-ar putea sa dea la randul lor faliment.

Economie pura. Diferenta intre valori si baloane

Cineva a lansat pe aici , pe meleagurile carpato-danubiene-pontice, sintagma "balon imobiliar". Ca orice lucru dubios (masini germane second-hand, manele, bauturi spirtoase "cu arome", constructii in  "in regie proprie", etc. ) A PRINS ! Romanul a preluat "din mers" terminologia si a incercat sa o popularizeze. ca nu a fost "balon", ci evolutie eocnomica reala, asta e altceva. parca am mai spus, dar nu e problema, voi relua: in Anul Domnului 2000 Romania era in situatia jalnica in care un autoturism modest (Daewoo Cielo, de exemplu) era valorizat la nivel de apartament 3 camere in zona civilizat (Iancului, 13 septembrie , Tineretului). Cam 17-18.000E, adica. In anul de gratie 2007 acelasi apartament era cotat la un nivel de 130.000E. Cam cat un Audi RT.  ca salariile romanilor cumparatori de case (deci vorbim de middle-class) au crescut din 2000 pana in 2007 de vreo 7 ori asta nimeni nu subliniaza. Dar asta e adevarul ! marturie stau incasarile supermarketurilor si ale agentiilor de turism, ale caror cifre de afaceri au crescut in progresie geometrica. sa nu uitam nici ranamentul spatiilor comerciale de lux: Unirea Shopping Centre si Vitan mall prodcu cam 10.000Euro pentru fiecare metru patrat inchiriat. Adica un magazin de 50mp produce 500.000 euro/anual !!! Dar sa ne uitam si la crestrea numarului de autotusime andue i Romania in cei 7 ani de boom imobiliar: o companie serioasa vindea cam 5000 de masini in Romania (la gramada, autoturisme si utilitare). Aceeasi companie in 2007 depasea 20.000 numai autoturisme. Si asta in conditiile in care preturile erau mai mari chiar si cu 60%! spre exemplu prin 2000-2001 un Renault Clio Symbol s-a putut achizitiona si cu 5500USD. In 2007 aceeasi masina era "la oferta" la 8400E, adica cam 11000USD. Deci dublu. Au crescu tgeneral preturile : la ulei, facilitati, cazare in turism, la pizza , la biletele de teatru sau cinema. pana si la ZOO. Iar chibitii pieteia imobiliare se agita ca "era un balon" sau ca "speculantii au ridicat preturile". Sa fim seriosi. Daca exista cineva "vinovat" este circuitul economic al banilor, care a furnizat Romaniei bani ieftini. Bancile noastre se imprumutau de afara la dobanzi de 2-3% si revindeau acesti bani romanashilor la 7-10%. la care se mai adaugau si comisioanele deloc neglijabile. Preturile trebuiesc sa respecte ceva: niciodata un apartmanet intr-o zona centrala a unei Capitale nu poate fi comparat cu o masina de serie. Nu vorbim deci de Maybach sau Koeniggseg. Vorbim de producatori industriali precum Mercedes, Land Rover sau Porsche. Daca preturile sunt comparabile e o problema. Cu atat mai mult nu poate exista  comparatie o garsoniera cu o excursie exotica in nu stiu ce insule sau pe Kilimandjaro... Preturile sunt in scadere de peste 1 an pentru ca NU SUNT BANI PE PIATA. Iar aceasta lipsa a banilor creeaza falsa impresie ca "s-a spart balonul imobiliar". Pentru analistii cu putina vointa atrag atentia asupra urmatorilor parametri:
1. Romanii vor sa fie proprietari. O proprietate a atrage pe a doua. Spre deosebeire d noi, occidentalii chiar prefera sa fie chiriasi;
2.Piata imobiliara a scazut abrupt prin disparitia mijlocului de achizitie ("banul") si nu prin incetinirea tranzactiilor ca urmare a saturatiei !
3. In Romania exista un deficit statistic (si..noi stim prea bine cum e cu cifrele oficiale) de peste 1.000.000 de locuinte;
4. In Romania, pana prin 2017, pe piata apar noi cumparatori-potentiali gratie generatiilor nascute prin decretele lui Ceausescu. Orice pusti care termina facultatea deja viseaza sa isi ia propria garsoniera...
5. Chiriile sunt motive foarte bune pentru investiile imobiliare.
  Si nu in ultimul rand, incet-incet se pune la punct si infrastructura: azi 10km de Centura, maine toata Centura, azi un pasaj nou, maine o Autostrada suspendata...si iata cum te muti de la bloc la curte in preajma Bucurestiului.
Pentru cine are suficient timp ( ca nu trebuie nimanui prea multa materie cenusie) sa puna cap la cap parametrii de mai sus concluzia e limpede : cum reapare "mijlocul circulant" cum se reia cresterea pietii imobiliare.

Perspective

Sunt un tip optimist. In multe situatii pot spune ca sunt chiar superoptimist. Plin de optimism personal am sperat (prin ianuarie se intampla) ca vara va aduce o boare calda pe piata imobiliara. Ce-i drept nu m-am inselat . A venit stabilizarea preturilor si chiar o mica crestere pe baza acestui program national de calitate indoielnica. Logica mea era una singura : daca nu se intampla asta ajungeam sa ne batem cu ciomegele  unii pe altii pentru o paine. Dar asta nu ma face vreun guru... Vorbeam de  optimism. In plin august (luna mea favorita) nu mai sunt capabil sa emit nicio opinie optimista bazata pe ceva logic. Simtul meu imi spune ca Prima Casa-Tzeapa se va prabusi rapid ca sistem si oamenii se vor reoirenta spre creditel ipotecare clasice . ING-ul a si facut-o. Simtul meu iar imi spune ca piata imobiliara va iesi din aceasta nebuloasa in primavara viitoare, si va iesi puternica si agresiva. Ca un doberman tinut prea multa vrme in cusca. Dar astea le simti si nu le poti intemeia pe ceva palpabil. Palpabil il avem pe Pogea. Care are un macrotalent la a darama firava noastra economie de piata. Nu pot sa imi dau seama cum cineva poate sa se gandeasca si sa promoveze atatea aberatii legislative intr-un an in care iti propui sa pastrezi locuri de munca si sa mai si aduci ceva bani la buget. Dar Pogea este de departe intrecut cu ce se intampla pe la altii prin curtt: la Primarii se "imparte" zeci de milioane pentru proiecte "gigantice": flori prin parcuri (47.000.000E)si datul zapezii de prin copaci (20.000.000E), sau fantani de vreo 700.000E.... la Guvern se moseste cel mai tare site web din galaxie...un site de 1,2 miliarde (MILIARDE) Euro. www.eromania.ro .  Daca era www.eroticmania.ro  te puteai gandi ca pot iesi si ceva bani, mai un chat, mai o frumusete locala care sa atraga dementii de pe toate meridianele si hackerii nostri sa "ii faca" la card-uri. dar nuuuuu, e simplu, un site de promovare a Romaniei, cu toate "oportunitatile ei". Nu era mai simplu ca Guvernul sa angajeze 3 baieti cu 1000euro /luna si sa ii puna pe aia sa faca ce stiu? Era mai simplu...dar nu ieseau din conturi 1,2 miliarde. ce credeti ca banii aia ies usor de pe acolo? Va dati seama ca cu cei 67.000.000E ai Primariilor locale se putea construi cam 130.000mp locuinte? Si asta la un pret "pentru baieti" de 500E/mpc si nu 400E cat s-ar putea obtine printr-o licitatie "la sange". Cu 67.000.000E s-ar putea construi deci 1857 locuinte la o suprafata medie de 70mpc. Nu mai vorbim ca aceiasi bani in Croatia ar insemna o Autostrada (motana!) de cca 100km.... Noi, dam zapada din copaci, ca oricum cltima s-a incalzit si nu  prea mai exista zapada. Dar cine mai sta sa numere fulgii? Deci nu prea am motive reale de optimism, dar simturile mele imi spun ca piata totusi ne va face sa zambim.Caci piata imobiliara indreptata antreneaza iesirea din criza asta nenorocia. Antreneaza iar valul de angajari pe care il dorim si valul de cheluieli menit sa aduca iarasi zambetul in tabara finatistilor, care sa poata spune : PIB-ul nostru a crescut ! Adio recesiune. Dar pana atunci mai e. Si recomand ca cei care au de gand sa cumpere ceva in urmatorul an sa cumpere terenuri intravilane. Pretul este de vis in acest momnet si randamentele pentru perioada scurta (2-3 ani) pot depasi iar 100%. 

Unde sunt banii?

Am 16 ani de imobiliare . Am vazut piata crescand de la 3000 USD o garsoniera pana la 80000E aceeasi garsoniera si acum "cazuta" la 45000E. Am trecut criza imobiliara de acum 10 ani (pentru cei ce nu stiu a existat asa ceva intre 1998-2000) si , cu ajutorul lui Dumnezeu, o sa o depasesc si pe aceasta, dar am o mare nelamurire in acest an de gratie 2009 : UNDE SUNT BANII? Pana in 2004 peste 90% din tranzactii se faceau cu bani cash. Dupa 2004 ponderea creditului a crescut in piata, iar cifra tranzactiilor "cu cash" a fost influentata mincinos de avansarea creditului . Mai exact : x cumpara un apartament de 3 camere cu credit, iar vanzatorul devenea proprietar de "cash". Dar de fapt banii la origine tot din credit veneau. Dar, indiferent de aceste detalii, in piata erau multi bani cash. Guvernul spunea ca se simte influenta miliardelor "capusnarilor", ca e "economie neagra", ca .... o groaza de expicatii. In mod ciudat in acest an NU SUNT BANI. Nici din credit si nici din buzunarele noastre. "Capsunari" tot vreo 2 milioane sunt, iar Guvernul spune ca "economia subterana" tot la vreo 30% este. Unde sunt banii? Teoretic acum ar fi un moment superbun de cumparat. Preturile sunt inca la un nivel foarte jos, din aprilie nu au mai scazut, ba chiar au crescut usor pe anumite segmente. Unde sunt banii? Romanii ii tin in buzunare tematori de inca un val dur al crizei? sau spera sa apara inca un val de scaderi de preturi? stau si ma gandesc la moentul 2002. Atunci in mai putin de 1 an o garsoniera a crescut de la 6000USD la 10000 Euro,  asta pe pe fondul cresterii Euro de la 0,8USd pana la 1,2USD ! Aia da criza! si totusi banii nu au intarziat sa apara. A fost chiar inceputul boom-ului romanesc. Opinia mea este ca banii sunt in buna parte in banci (depozitele sunt inca interesante), in timp ce o alta parte a banilor sunt inca in buzunarele celor ce astepata "sa scada piata". Apropo de asta, remarca dlui Isarescu de saptamana trecut mi-a placut la nebunie : "unii saracii asteapta de vreo 6 luni sa ajunga euro la 4,7-4,8." "Asteptaci" de astia sunt si in piata imobiliara. Nu in ultimul rand o buna parte din bani (daca nu cumva cea mai mare) sunt de fapt in strainatate. CUM? Simplu. De vreo 4 ani romanii nu prididesc sa dea banii la straini, prin cumpararea sau acontarea de apartamente de la dezvolatori straini. Oamenii vin inRoania cu 10.000.000E si pleaca cu 50-60.000.000E. Inmultiti cu cifra de 1000 de dezvoltatori (la nivelul intregii tari ) si descoperim ca au plecat afara vreo 60 miliarde Euro. Mai tragic e ca multi dintre romanii care au "cotizat" la propria criza nu au primit inca nimic. Decat promisiuni si sanse sa ajunga prin tribunale.  Cred ca acolo sunt banii nostri. Pe care acum ii readucem cu sacrificii economice si imprumuturi umilitoare. Fiecare roman care a cumparat ceva de la un strain a contribuit la aceasta criza de cash. Trebuie sa privim realitatea in fata si sa vedem ca incetinirea crizei economice in semestrul II s-a datorat giganticului export facut de Dacaia (crestere cu 25% pe timp de criza!), si reducerii cu 61% a deficitului balantei comertului exteriro. Mai exact romanii au importat mult mai putine lucruri. As vrea sa cred ca romanii au "luat" acest lucru de la Germania. De regula de la nemti noi luam masini second hand, (care tot aia inseamna-dam banii la straini), dar as vrea sa cred ca am luat de la nemti si nationalismul achizitiei: sa cumparam lucruri romanesti care sa aduca profit capitalului roman. De sa cumparam de la un retailer strain cata vreme putem cumparam de la DEDEMAN? De ce sa cumprama apa minerala straina cata vreme Borsec si Harghita, Herculane si Bibortnei sunt reginele galaxiei?  Si mai ales de ce sa cumparam apartamente de la straini? Ca sa nu avem garantie la ele? Ca sa dam afara bani din tara? Chiar nu aveti senzatia ca economia acestei tari este privita ca un camp tocmai bun pentru a fi devorat de lacuste din alte zari? Iar situatia noastra nu este deloc singulara : balticii, Ungaria, Bulgaria, Ucraina se zbat in aceleasi probleme. Oameni buni : pastrati banii in tara. Fiecare franc cheltuit sa ne dorim sa ajunga la romani. Poate nu va aduce o masina de spalat Arctic atata "fala" cat una din Korea sau USA , darin mod sigur banii raman in tara. Si se intorc cumva si la voi in buzunare. hai sa ne gandim mai mult la "Made in Romania".

Plang

La 30 de zile dupa "lansarea" oficiala a  marelui program "Prima Casa" pot trage o linie . Groaznica. cei care au plecat dupa casa ar trebui sa lase orice speranta acasa. De ce? Chiar daca vor gasi o casutza in banii lor sansa sa treaca de evaluare, apoi de Banca ese mica. evaluatorul si Banca sunt mai rai decat Scylla si Caribda. Unul da cu pretul in gard pentru ca nu isi doreste sa se acorde creditul (ii e frica ca intr-o buna zi sa nu i se impute o "eroare"), banca nu isi doreste sa dea cu credite n populatie cata vreme Statul alearga dupa banii bancilor. Evaluatorul oricum is primeste banii pe Raportul de Evaluare. Indiferent cat de prost sau rauvoitor si cat de incompetent il face. Banca de asemenea se alege cu niste comisioane pe care amatorul de credite le plateste chiar daca dosarul este respins. Va vine sa credeti ? Romanul pare a fi nascut invins. Born to loose. O sa apara un Bruce Springsteen autohton care sa cante : Born in the Romaniaaaaa, Born in the Romaniaaa, Mi-am pierdut sperantaaaaa, viata si nadejdeaaaaa, casa de a aveaaaaaaa. Ma intalnesc cu oameni, plini de sperante, care au plecat la vizonat case cu 3-4000 de euro in buzunare. Nu sunt bani putini, dar sansa sa prinzi casa cu ei casa e subunitara. Pentru ca orice diferenta de evaluare ar trebui suplimentata cu fonduri "de acasa". care nu exista.

Auzit-ati de Evaluatori? Tabelari si pixari?

Rar asemenea specie de "profesionisti". Indivizi care au stralucit prin ineficienta in domeniul lor de obarsie (cel mai adesea ingineria") au pus mana de la mana si si-au facut o asociatie, ANEVAR, pe numele ei, au instituit un "cod etic" , de fapt un "cod secret de acces" si gata au pus mana pe tabel si pix si da-i bataie la incasat bnani pe mana bancilor cu care se afla in relatii de "colaborare". Bancile "nu accepta  decat anume experti evaluatori ANEVAR" . Din vreo 7000 , in mod ciudat fiecare banca are doar vreo 4-5 "acreditati".... ceilati or avea ciuma. Mai ciudat e ca daca acum 1 an nenea evaluatorul iti "dadea" evaluarea dupa cum avea sursele de inspiratie, acum nici sa il p[ici cu cera nu mai are surse de inspiratie publice. Din nu se stie ce surse proprii se descopera ca bunurile imobile au valori de evaluare cu cca 20% mai mici decat ce se intampla in piata in cazul apartamentelro si cu vreo 40-50% in cazul terenurilor. Eu cred ca ceea ce intampla are numai 2 explicatii viabile : 1. exista o cardasie intre Banci si "evaluatorii acreditati" de a subevalua trnzactiile pentru a bloca creditarea "inginereste". Astfel - Banca nu da banii, dar incaseaza comisione "de analiza" a dosarului, iar nea evaluatorul oricum isi umfla onorariul. Deci EI nu pierd. Varianta .2.  Banca nu are nicio treaba - in afara de faptul ca "acreditat" un nemernic las care nuvrea sa isi asume niciun fel de raspudere pentre banii incasati si care "da" o cifra aiurea tocmai pentru ca sa nu se acorde creditul. Aici pierde din nou clientul, dar pierde si Banca. Dar "banca" nu gandeste ca e o persoana virtuala, iar pe managerii bancilor inca nu ii arde foarte tare sa dea credite. Revenind : In aceasta a doua varianta evaluatorul se dovedeste frana creditarii. POentru ca evaluarea nu porsupune nicio alternativa. Daca el afirma ca acea evaluare este "pretul corect", atunci in mod sigur in piata va idnetifica oferte "similare" pe care ar trebui sa fie obligat sa le comunice clientului. Pentru ca evaluarea se face pe baza de oferte similare. Dar nu are aceasta obligatie. El are obligatia sa dea un raport, in care indiferent ce suma "tranteste" isi ia onorariul Nu e incredibil ? Sa fii platit indiferent cum se se termina lucrurile. Culmea e ca mai e si in privat. Ca la stat deja asta e regula.  ca am dreptate si nu arunc cu vorbe exista o singura varianta de demonstratie : Anevar sa dea un comunicat in care sa arate cate rapoarte s-au efectuat pentru credite bancare si cate asmenea credite s-au si incheiat. Atentie : bancile dau unda verde la evaluarea iimobilului dupa ce analizeaza bonitatea financiara a clientului, deci evaluatorii nu au cum sa spuna ca e posibil ca multe credite sa nu se fi aprobat datorita lupsei bonitatii financiare a clientului. macar atat bun-simt au si bancile ca sa nu bage banii in buzunarul unui tert fara ca sa fie sigure ca omul care a depus dosarul are vreo sansa sa primeasca creditul. Dar asta e.....trebuie tot timpul ca in Romania sa fie si o "crema" care sa incaseze banii fara rep[sonsabilitati, nu-i asa? Stimati bancheri si stimati membri ai Agentiei pentru Protectia Consumatorului, cred ca evaluatorii (ANEVAR-ul are un monopol de piata in privinta evaluailor ! cred ca asta e si o problema ce tine de Consiliul Concurentei) ar trebui sa fie un pic luati la intrebari in privinta evaluarilor lor. Nu poti sa iti bati joc e intregul mediu economic pentru ca "nu stii ce se intampla maine". Asa s-a exprimat unul dintr ei  odata. Dar respectivul a omis ca evaluarea este valoarea de piata la un anumit moemnt dat. Moment pe care el nu l-a evaluat corect. si daca nu se fac evaluari corecte la acel momnet dat, de frica zilei de maine, oare e corect sa isi incaseze banii?

Cumparatori debusolati

Ieri m-am intalnit cu o potentiala clienta. In spiritul Primnei Case domnisoara respectiva spera sa vizioneze si sa cumpere (daca ii placea, fireste) un imobil. Cand insa a descoperit ca relatia trebuie demarata printr-un contract, in care se specificau niste drepturi si obligatii, a fost oarecum nemultumita. Mai nemultumita a fost de faptul ca "oferta" ei de comision a fost refuzata elegant. Incepe sa imi spuna ca niciun agent pana la mine nu ii ceruse sa semeze un contract si toti negociau comisionul . Ca ce oferea dumneaei nu era comision ci doar in cel mai bun caz o plata oarecare, asta e altceva. Un comision presupune plata unei calificari, a unei prestatii si a unei gestiuni de tranzactie. Astea pot fi cumparate cu un onorariu corect. Asa cum la o clinica medicala se plateste un RMN cu 200E sau un pantof de lux costa 250E si o tranzactie profesionala (indiferent ca e imobiliara sau mobiliara) se plateste in consecinta. Cu atat mai mult cu cat este o plata ocazionala in viata si nu o plata regulata (prcum un tratament cosmetic sau un pantof). Deci....domnisoara nu a inteles de ce nu am putut colabora. Ma trata ca pe un taximetrist. Nu ca taximetria ar fi o profesie de ignorat, dar acolo prestatia e simpla : te ia din punctul A, te lasa in punctul B si tariful e oarecum fix si simplu de calculat. Dar avocatul, arhitectul, agentul imobiliar, consultantul fiscal - apartin altei lumi. In cazul unei tranzactii imobiliare nu stii cat de pregatit e agentul pana nu il intrebi. Nu stii cat de mult a muncit pentru un imobil pana nu vezi in cat timp poate fi finalizata tranzactia. Unii nu stiu nimic despre un imobil. Nu stii cat de mult conteaza timpul si comunicatiile in viata unei agentii pana nu faci aceasta munca . Sau una similara. Ca sa iti fixezi o intalnire in care tu crezi ca poti plati un profesionist ca pe cizmar, asta nu e in regula. Dovada? La cate cabinete medicale mergem preturiel difera in functie de pregatirea cadrelor si de dotarea cabinetului. Sunt agenti care lucreaza de acasa din bucatarie. Intre 2 carnati pun de o vizionare.  Seriozitate? Efort? Cheltuieli si taxe catre stat? hahahaha.... Altii isi construiesc cariera cu migala. Muncesc 10-15 ani in aceasta bransa , au birou la vedere, platesc taxe, incearca sa isi aduca obolul la reglementarea profesiei. Traiesc din imobiliare si pe criza cu alte cuvinte. Acestia sunt cei care trebuie platiti. cand cumperi o casa trebuie sa platesti un comision de bun simt care sa acopere cheltuielile prestatorului si un mic profit. In Romania comisionul e generalizat la 3% pentru firmele serioase. Din pacate sunt dumping-ari care incearca sa "dea lovitura"  pomenind de 1,5% sau chiar de 1%. Cum poate un agent cinstit sa asigure existenta unei firme daca el factureaza la unica tranzactie lunara (sau chiar  la 2-3 luni - cazul acestui an ) cate 500-600E? va spun eu : NU SE POATE. Numai carburantul costa banii astia. taxele catre stat costa (la cele mai mici nivele) inca pe atat. Apoi vin costurile convorbirilor, ale salariilor , ale publicitatii.  Dar totusi exista agenti care "spun" ca ei iau 1-1,5% comision. Si multi cumparatori is inchipuie ca pot fi beneficiarii unei tranzactii oneste. Fireste am auzit si varianta : " ii dau 1,5%  si nu-mi da factura, ca nu ma intereseaza. Eu sunt persoana fizica si nu am unde sa o decontez. " Din pacate exista asemenea mentalitati, fara sa isi dea seama ca aceasta promiscuitate fiscala genereaza proaste servicii si un buget instabil. Priviti ce se intampla in bugetul consolidat si ne dam seama ca fiecare dintre noi este vinovat . De ce? Pentru ca ne construim case "in rege proprie", ne reparam masinile "la Costica, in colt", mergem in vacante "la gazda", zugravim casele "cu vecinu' de la doi", facem nuntile cu "niste baieti din Ialomita, care canta marfa...". Toti banii astia care circula  aiurea, fara facturi, fara taxe se intorc in defavoarea noastra : primim servici mai proaste medical, infrastructura mai putina, samd. Si totul pleaca de la faptul ca profesionistii nu sunt platiti cum trebuie din cauza unor chitibusari de colt de strada care "ciugulesc" de la cei care isi inchipuie ca o tranzactie chiar poate fi dusa la bun sfarsit de oricine. Ce nu s-a intrebat respectiva domnisoara este de ce nu isi gasise casa pana sa se intalneasca cu mine? ca s-a intalnit cu o "gramada de agenti". Care i-au pierdut timpul, i-au aratat case in afara temei dorite . Probabil ca va mai cauta inca cateva luni bune, 

SEMESTRUL al II-lea. Terenurile vor fi reginele pietii

Am 16 ani de imobiliare. In 1993 cand m-am apucat de acest job, pe 31 iulie mai exact, am zis ca o sa-l fac vreo 2 luni.  Sa fac ceva bani in timpul vacantei . Mi-a placut mult insa, desi banii facuti au fost putini. dar era interesant. Deci am ramas. Am ramas si am acumulat "ceva" experienta. care acum imi da dreptul sa fac niste "analize si "prognoze". In Romania, din pacate, orice june sau fatuca care sta pe un scaun de piele si are in spate o harta se da analist si apare pe la o televiziune dand "previziuni". care de cele mai multe ori au valoare fix cat o ceapa degerata. Nu am pretentia ca eu sunt vreun Nostradamus, dar in 2002 am o serie de articole publicate care anuntau cresterea agresiva de preturi ce a urmat. Deci, parca am o oarece greutate...... Revenind, dupa atata "autoperiere" , cred ca in perioada imediat urmatoare, daca banii anuntati in programul "Prima casa" chiar vor aparea in piata, TERENURILE vor fi vedetele pietei imobiliare. De ce? Simplu :

1. daca se misca piata de apartamente dezvoltatorii vor avea noi proiecte, deci vor achizitona noi suprafete;

2. romanul doreste cel mai mlt sa se mute "pe pamant", iar pretul unui apartament de 2 camere (mediu 70.000E pentru o varsta sub 30ani) ne forteaza sa ne gandim ca e mai avantajos sa construiesti decat sa cumperi, mai ales ca e chiar ieftin in acest an sa construiesti. Prcatic 2 camere cumpratae si amenjate duc spre 80000E, iar cu acesti bani iti cumperi si teren decent (cam la 30000E) si iti faci si o casa de vreo 140mp.

Iata de ce cred ca cele mai multe tranzactii si mai banoase sevor face in zona terenurilor. Sa va indemn sa cumparati? oameni buni, faceti ce credeti de cuviinta, dar peste 1 an o sa spuneti ca nu ati fost avizati si ca piata a "luat" 20-30%......Ba iata ca sunteti.

Prima Casa - ultima c(l)asa a personalului de Buftea

Dragi romani. Prin programul National Anti-Criza si prin Programul Grantat " Prima Casa" speram sa revigoram economia si mai ales Piata Imobiliara. Cam asa suna toate retoricele discursuri ale ministrilor (mai mari sau mai Primi) care apar pe la TV. Ca un val oarecare deja s-a produs e deja clar: preturile nu au mai scazut, ba chiar au luat un 5% pe alocuri. Dar esenta e gaunoasa : unele Banci "inca nu au norme", altele cer dobanzi cu 2-3% peste ce au spus la Guvern (vechiul principiu : lasa-i bai ca ei zic una, noi facem ce vrem.....). Problema spinoasa e ca sunt oameni cu bani grei pe cartea de munca si siliconatele de la ghiseurile bancilor se stropsesc la ei ca la cersetori. Poate-poate pleaca acasa. De ce? Raspunsuri sunt 1000, dar au toate aceeasi cauza : bancile nu prea vor sa dea bani . Asta inseamna ca motorul economiei (circuitul banilor) este gripat. Deci vom trai (pe termen scurt)  foarte greu. Ca se vor da cateva mii de credite , probabil ca se vor da. Dar chiar va fi util pietii? Pentru cea mai mare parte din bani se vor duce la dezvoltaori care vor achita rate tot la banci. Deci banii nu se vor regasi in piata, nu vor misca lucrurile spre binele romanului. Cum ar fi ideal : x sa cumpere de la y, y sa cumpere de la z, z sa cumpere de la w. ecuatie in care x, y, z si w sa fie toti persoane fizice romane. Cu alte cuvinte sa nu dam banii la dezvoltatori. Veti spune : cum bai..tu, agent imobilair, ne sfatuiesti sa cumparam apartamente "vechi", in timp ce "binele" nostru e sa cumparam apartamente "noi". Asa este.  "binele" de mai sus este de fapt aparent. Pentru ca fara bani in economie nu veti avea banutzi sa va platiti ratele. Adica degeaba cuimparati acum ceva nou (care este si mai scump cu minim 20%) daca la anul veti da cheile la banca. Ca pana acum inca nu s-a intamplat pe scara larga se datoreaza faptului ca romanii inca traiesc din cresterea economica a lui 2008. Firmele au iinca "osanza" si contracte incheiate de anul trecut. Ar fi cazul sa va intrebati sefii cate contracte au incheiat anul acesta, si mai ales pe ce intindere de timp. 80% dintre voi veti fi ingroziti. Luand asemenea informatii in calcule poate veti fi mai precauti cand veti cheltui banul bancii. Este de dorit ca banul sa nu se intoarca la banca. daca se intoarce la Banca se poate intampla ca in 1-2 ani Banca sa aibe si casa si banul pe ea. Ce va povestesc eu acum sunt calcule economice de a tine banii in piata, deci la noi in buzunare. Ce va voi povesti de acum inainte sunt probleme cu care deja cumparatorii de apartamente noi se confrunta : tavane cazute in cap, blocuri cu umiditate mare (pentru ca betonul nu a fost lasat sa se usuce), instalatii proaste (materiale ieftine), lipsa de garantie . Lipsa de garantie de fapt e problema cea mai mare. 70% dintre cosntructorii si developerii ce activeaza in piata romaneasca sunt straini. Vin, fac o firma, fac trei blocuri, le vand si pleaca. Cumparatorii au dreptul la 40 de ani de garantie (ca e bloc si nu e masina de spalat sa ai 3 ani)....dar de la cine sa o ceara? ca strainache a plecat..... Trist, dar asa e.

Din pacate, Prima Casa  se poate transforma inca intr-o tzeapa pentru romani. Vor plati ca sa scoata din probleme dezvoltatori straini. Orchestrata cu atentie, si mai ales cu "norme" de la banci (care vor incerca sa dirijeze banutzul spre locurile de interes), aceasta idee de dezvoltare va adanci criza. Ce miscari de strada avem acum...sa vedeti in 2 ani ! Stiti cum va iesi la suprafata? Precum Bastroe sau contractul Sterling...la ani de zile dupa declansarea dezastrului si la finalizarea "proiectului". Bastroe se sapa din 1997, dar romanii au luat la cunostinta abia prin 2006. De ce? Situatia e foarte groasa oameni buni, dar (paradoxal) este un timp perfect pentru investitii imobiliare. Numai ca trebuie sa le facem cu cap si cu suflet. Cu cap, ca vom plati bani grei, si cu suflet, ca sa de banii astia sa se foloseasca romanii. Adica , cumva banii sa se intoarca si la noi. Daca nu.....nu meritam sa fim tratati altfel decat cei ce scuipa seminte prin personalul de Buftea.....

Sperante si incertitudini. Luminite...in ceata

Azi, diferite agentii de presa atrageau atentia ca surse din BNR anunta posibilitatea contractiei economiei cu 6-6,4%. Bugetul in ianuarie era fact pe un profit eocnomic de 1-1,5%. Deci, de fapt diferenta e de aproape 8%. Tragic. Asta inseamna ca Romania va avea o iarna grea. Poate chiar cu salarii lipsa si cu pensii neplatite. Cum s-a ajuns aici ? Simplu. bataie de joc pe bani publici, angajare en-gros de idioti si nesimtiti. Citeam ieri in "Romania Libera" ca doctori si cercetatori de top, reveniti in tara din colective de marca se confrunta cu marginalizari si rapoarte comuniste facute de sefi "dna X nu are referinte  bune de la niciun coleg". dar aceeasi persoana avea articole si studii publicate in Occident mai multe decat toti din colectiv..... Dar ei fac rapoarte .... E socant dar asa este. In Anul de gratie 2009 se impart bani de la buget ca in 2007: parade, evenimente , mici, se cumpara ce nu ne trebuie, se reintorc sporurile - de data asta incluse in salarii. Adica sa fie luate inclusiv in concedii !!!! Ce daca sectorul privat moare - lasa sa dam la bugetari. Cati bani au adus de la UE ???? Ce mai conteaza..... Proiectele trebuie facute "cum trebuie" pentru a fi aprobate. Nu vreti sa stiti cat este frecat un profesor care depune un dosar de concurs: ii trebuie copii legalizate si dupa cerceii din urechi. Nu mai vorbesc ca daca e unul cu 2-3 facultati, deja tipii care cerceteaza dosarul sunt in corzi : ori "taie" din lista de facultati, ori aduce copiii (legalizate) si dupa celelalte diplome... ce conteaza ca nu intra in materia de concurs. E greu sa gandesti..... Un dosar costa bine peste 100 lei.  "Prima casa"- rimata de unii ziaristi cu "prima tzeapa". Fireste aproape nimeni nu se va califica, iar garantarea acestor credite ma face sa ma gandesc ca e cu dedicatie pentru unii dezvoltatori de casa. Vor fi frecati oamenii, pana vor cumpara unde ii va trimite banca...ca , de, e garantat....Daca anul acesta merge cum merge, desi anul trecut s-a produs ceva, ganditi-va cum va fi la anul, cand singurul lucru produs in acest an sunt datoriile. Vreo 20 de miliarde de euro. Deja numai poti sa mai numeri "masurile" luate de Guvern: co-plata la doctori, impozitul forfetar, lipsirea agricultorilor  de fonduri, reintroducerea accizei la moorina pentru agricultori, laptele necumparat de la tarani pentru a se face loc importului,  5 milioane de doze de vaccin anti-gripa porcina achizitionat prin OG. Va dati seama : 5.000.000 de doze cumparate iar in tara sunt 18 cazuri ? de fapt respectiva OG spune mai elegant : "achiztionarea de vaccin pentru minim 25% din populatie...." Cine plateste, cine numara, cine depoziteaza, cine va distruge dozele alterate? Peste 3 luni vor fi numarati banutzii de baieti. Am obosit oameni buni sa sper ca voi vedea lumintza de la capatul tunelului. La 20 de ani de la Revolutie suntem ca in 1989: nomenclatura o duce bine iar poporul moare de foamen. Mai grav e ca moare de foame pentru ca sa plateasca credite . Din nou tara e saracita pentru a fi cumparata pe nimic. Acum insa se vrea tot. Totul pe nimic. Companii, terenuri, sedii, vieti. Dar sper, odata in plus, pentru ca desi sunt obosit nu sunt ingenuncheat, ca tara asta, precum la Plevna si la Podul Inalt, se va scula toata si va invinge. Ca asa place romanului situatia : cand se scoala. Si daca se scoala, atunci se vor vedea si roadele. Mai intra unul la puscarie, mai e adus un nicolaiciuc de prin SUA (va dati seama ce dobitoc : putea fugi in Brazilia) , mai  construim in 30 de ani o autostrada... mai facem un efort sa dezghetam piata imobiliara. ca toti anul treuct se bucurau ca preturile "cad", fara sa constieze un singur lucru : daca ceva care face bani, atunci  cad si 100 de alte sectoare adiacente, cad si milioane de oameni prinsi in acest carusel. Unii cad de sus, altii mai de jos. UNii se ridica, mai fortificati, altii nu mai ridica niciodata. 

Acum ori niciodata

Romani, va implor ! Treceti la cumparat imobile. Cam asa ar trebui sa sune reactualizat Ordinul Maresalului Antonescu din iunie 1941. Pentru prima oara dupa aproape 1 an presa si indicii economici anunta ca in aprilie 2009 preturile nu au mai scazut. Ceea ce coroborat cu declaratia Guvernatorului BNR Mugur Isarescu "ca s-a depasit punctul de varf al crizei, care e una in V", ar insemna ca e momentul optim al investitiilor imobiliare. Cumparati acum, de prefrinta cu plata in 2-4 luni si veti avea cele mai bune conditii din ultimii 5 ani. O "pleasca" pe care o viseaza toti romanii. Ca exista inca visatori care anunta ca preturile se vor duce si mai jos....asta e. Oamenii sunt liberi sa viseze. Daca insa se va intampla cosmarul de a mai cobori, fie si cu 5% preturile, inseamna ca noi romanii o sa ajungem la sapa de lemn. Preturile pietii imobiliare sunt strans legate de puterea de cumparare. Judecati si veti afla ce se poate intampla daca ar mai scadea preturile. 

De 1 Mai romanesc

Ca romanii sunt mari amatori de stat la mici si bere asta se stie. Ca abia asteapta un motiv sa lase mai moale lucrul, e cunoscut. Dar ca acest popor este plin de muncitori...asta chiar nu o stiam. Conform statisticilor oficiale doar vreo 2.000.000 de romani cica sunt angajati la patron, ar mai fi si vreo cateva sute de mii de slujbasi pe la stat. Statul (marele patron) are vreo 1.500.000 de angajati, dar jumate' din ei sunt sefi. Deci n-ar trebui sa stea pe acasa. ca 1 mai e ziua munictorimii. Uauu. Dar sunt si patroni care stau pe acasa, avocati, doctori si alti liberprofesionsti. Surpinzator? NU. Doar e 1 mai - mergem la mare, la agatat, cum spunea un baiat de fitze aseara la o magica emisiune de stiri TV. Ce are a face asta cu imobiliarul. daca as fi Badea a lu' Felix as zice ca "n-are", dar .... are. Are, bre'. Totul se leaga ca suntem intr-un mare domino. Sa vedeti : Ziua de 1 mai (din fericire cade vineri anul asta) scoate din productie o groaza de oameni (vreo 3.000.000 probabil) ceea ce inseamna ca azi in Romania nu se produce nimic. Asta inseamna ca 1/365 din productia totala anuala a  Romaniei s-a dus pe apa Sambetei. Bine ca produce ceva turismul macar. Am auzit ca Delta geme de turisti. Revenind: daca am fi intr-un an de crestere o zi la deal sau la vale nu ar conta, dar intr-un an de pierdere fiecare zi ne frige la buzunare. Pe toti, pentru ca toti vom plati imprumuturile constante ale Guvernului pentru pensii si salarii si mai ales pentru rambursarea creditului FMI.  iaa ca se leaga.Si atunci ce sa facem? sa renuntam la 1 Mai? Nu. Ar fi o impietate fata de muncitorii morti la 1 mai 1886. Dar putem sa ne trezim un pic din letargie, lene si asteptarea plestilor din cer si sa muncim mai mult, mai bine si sa cheltuim banii mai mult in folosul tarii noastre, sprijind firmele noastre. Band si mancand produse 100% romanesti (chiar daca sunt mai prost ambalate si nu au nume sonore), citind ziare romanesti si folosind tehnica (aragaze, masini de spalat, autovehicule, etc) romanesti. 

Cat despre imobiliare, daca nici acum pe timp de criza romanii nu ajung sa intrebe cine construieste respectivul bloc atunci chiar ca isi merita tzeapa. Cand isi cumpara un aparat foto intreaba de garantie. Firesc, doar ii costa 200E. Dar cand dau 100.000E de ce nu intreaba de garantie? Se gandeste cineva ca atata vreme cat firma constructoare e straina respectiva firma inchide oricand sucursala locala si adio garantie? Adica urmatorii 40 de ani stai in bloc (garantia legala a structurii) pe banii tai ! ca oamenii si-au facut valizele de mult. Mai sunt si alte tari in care pot construi un bloc sau doua....

imobiliare si Lumina Sfanta a Sarbatorii Pastelui

Dragii mei prieteni, multi-putini cati sunteti....nu puteam lasa sa treaca Saptamana Patimilor fara a va adresa cateva cuvinte. Inainte de orice insa sa nu uitati sa treceti pe la Biserica pentru spovedanie. Sa mai lasati ceva din pacate ca nu stie cand vine Judecata de Apoi si cine are "cazieru'" plin va fi cam greu de el. fara gluma. Pentru cine nu crede, treaba lui.... dar cand se va trezi la Judecata va fi prea tarziu.

In materie de Imobiliare insa, cred ca sunt de ajuns cele doua exemple : Donald Trump, sincer si deschis spune ca nu isi vede capul de achizitii, in timp ce Patriciu spune "piata va scadea dur" in timp ce cumpara de vreo 40.000.000E. haoleuuuu! Minte omu'? NU. Culmea. Spune adevarul, dar pe jumate. Adicatelea, corect era sa spuna : "piata in zonele periferice (tip Salaj, Ferentari, Giulesti, Bragadiru, Berceni, Rahova) se va duce rapa, la fel ca si piata terenurilor extravilane, in timp ce acolo unde cumpar eu (zone civilizate, spatii comerciale)  piata va incepe sa creasca". O segregare normala a pietii, care ion 2008 nu mai facea deosebirea intre Iancului si Rahova. Plangeam cand vedeamc a pe un 2 camere in rahova se cerea la fel ca pe unul in Mihai Bravu. "s-a facut mall, dom'le" venea explicatia. De parca asta rezolva traficul lipsa metroului, mizeria de pe scara, vopseaua sordida data de vanghelie pe peretii de la strada ai blocului.

Ce va sfatuiesc : cumparati. Ce puteti, dar in zone curate. Ca nu aveti bani de Mosilor luati oancului , Drumul Taberei sau Balta Alba. Cumparati terenuri de case in zone in care nu a scazut pretul precum Pantelimon, Cernica, Domnesti sau Mogosoaia. Locuri cpnsacrate si nu povesti precum Sabareni, Copaceni, Tartasesti etc. Vreti sa scapati de criza: faceti banii sa circule si nu inspre starini ci inspre romani. Cel mai rau e sa cumparam lucruri straine care sco banii din tara precum - apartamente de la dezvoltatori straini, unt , masini, dero de import, etc. Nu suna prea grozav dar e cel mai cald pentru buzunarele voastre : plimbati-va cu Logan, spalati cu Arctic, mancati  lactate de la romani, sterget-va la fund cu hartie romaneasca, economisiti in banci romanesti. renuntati la parchet exotic si la mobilier de peste mari si tari. Numai asa vom trece criza, numai asa se vor intoarce ceva bani si la voi in buzunare .

Paste Fericit!

Imobiliare de primavara

O sa radeti si o sa ziceti: "bai, da' asta e nebun? toata lumea asteapta si el zice ca acu' e momentul". iar eu va spun : PRIVITI COMUNINCATUL UNIUNII NOTARILOR din februarie 2009 si o sa vedeti ca in ianuarie au avut loc 77000 de tranzactii imobiliare. Mai putine cam cu 17% fata de ianuarie 2008, dar totusi 77000 !!!! In plica criza ! Cine a facut aceste tranzacti? simplu. Baietii destepti care curata tot si maine vor anunta ca "time of the crisis goes by..." si veti fi invitati la preturi in crestere. Si iute..... ca maine nu mai prindeti oferte!!!

Dragi mei. Veti constata astfel ca economia e o curvistina pacatoasa care iti arat fundu' cand vrei sa iti arate decolteul si iti arata buzunaru' cand inca speri sa mai vezi ceva. Platesti astfel ce n-ai vazut si nici nu visezi cat.  Mai problematic este faptul ca in aceasta deja eterna asteptare oamenii, potentialii cumparatori, isi taie singuri craca de sub picioare. CUM? simplu: prin expectativa condamna la disparitie dezvoltatori si agenti, dar preturile visate nu vor aparea in schimb blocurile (aceleasi) vor reaparea pe piata dupa 6 luni la preturi mai mari. Si astfel, cine nu a cumparat la 1000E/mp va cumpara la 1300E/mp. mecanismul economic e supersimplu: deazvoltatorul independent a dat faliment, banca scoate la licitatie pe 25% proiectul, il cumpara un nene cu ceva cash care va avea rabdare si timp sa se intoarca piata in favoarea sa. Amplificati acest mecanism la scara nationala si veti constata doua lucruri : ca am dreptate (deja sunt dezvoltatori care au fost preluati) si ca aceasta cadere a imobiliarului cumva va afecteaza negativ si pe dumneavoastra, indiferent unde lucrati . daca sunteti bugetar - deja incasarile si fondul de salariu sunt diminuate, daca lucrati in privat (industria publicitatii, brokeraje, transporturi, mobila, materiale de constructii, comunicatii, PR, evenimente) in mod sigur ati pierdut clienti din zona imobiliarului ceea ce a atras scaderi de cifra de afaceri si chiar falimente. Au scazut preturile ? si ce daca.... las' sa mai scada ca cine stie? poate maine ne dam cu ciomege in cap pe strada. Preturile la mobilele OK si cele mai interesante nu au scazut prea mult si nu vor mai scadea. Asa, daca vrei sa stai in Giulesti, Bragadiru sau Jilava, sigur gasesti superpreturi...dar vrei asta?

la spectacolul carnagiului

Am senzatia ca asist la un carnagiu. Vulturii acestor timpuri se reped si spinteca piata imobiliara fara a intelege ca isi spinteca viitorul. Pe al lor si pe al copiilor. Veti spune ce legatura are achizitia "ieftina", ("de okazie" su "chilipir" sau "negociata beton" nu conteaza cum ii spunem) cu viitorul copiilor nostri. Ba veti spune ca aduyce chiar bonus...iata cumparam mai ieftin si marim patrimoniul familei. dar realitatea va fi ca respectivul patirmoniu nu se stie ce valoare va avea intr-o economie fara valoare si intr-o societate fara siguranta eocnomica. vand la preturi de disperare cei ce sunt in corzi. Din ce in ce mai multi. Deja s-au inmultit sinucigasii, s-au inmultit fraudele economice (anunt chiar de azi !!!), se vor inmulti talhariile, furturile si miscarile sociale. va spune fiecare : "ce e treaba mea? sa rezolve Guvernul" si "pai si ce asta inseamna ca trbuie sa fac eu burta mare altora si sa platesc mai mult pe un teren sau o casa?". raspunsul e unul singur: DA. daca dorim sa avem o crstere economica si o stabiliatte sociala in urmatoprii ani va trebui sa avem grija de banii celor din jurul nostru (fireste, fara a fi prosti). Asta inseamna ca trebuie sa fim responsabili pentru dezvoltarae durabila a economiei. Asta inseamna insa ca si Guvernul trebuie sa adopte niste masuri de bun simt, in special prin faptul ca trebuie sa 
concedieze din bugetari. Pentru ca din mediul privat se reduc joburile e firesc ca si Guvernul sa
 usureze povara fiscalitatii (privatii ii "tin" pe bugetari) si ca urmare a acestui fapt e imposibil de acceptat ideea ca pentru fiecare privat sa fie 2 
bugetari in carca sa (1 angajat si 1 pensionar).
Revenind lap piata imobiliara. Ne bucuram ca niste oameni fara creierashe ca "scad preturile" fara a intelege ca acest fapt antreneaza mii de concedieri (constructori, brokeri, industria chimica si a materialelor de constructii, transporturi si comunicatii), care antreneaza o povara fiscala mai mare pentru cei ramasi in campul muncii. Adica o povara care poate antrena chiar pierderea job-ului pentru oricine. caci la orice firma cand se depaseste un anumit prag...apar concedieri. la stat nu 
vor intarzia prea mult. Bugetul se face pe incasarile de la privati. daca astea scad va scadea si numarul de bugetari, precum si veniturile celor ramasi. Astfel ajungi cu stupoare la urmatoarea concluzie : intr-o economie prospera poti plati 80000E pentru o garsoniera si o rata de 400E/luna, in timp ce intr-o economie in sapa de lemn iti pierzi casa de 40000E pentru ca nu esti in stare sa platesti o rata de 260E. Si vei privi inapoi cu manie si tristete si vei constata ca tu esti una din cauzele acestui dezastru te-ai bucurat la banul celui de langa tine... Fireste, veti spune..."ala de langa avea sute de apartamente" sau "hectare de teren", dar ala dasdea de mancare la vreo cateva zeci sau sute de oameni..pe cand tu, in acest fel i-ai lasat si pe aia pe drumuri si ai micsorat si profitul celui de langa tine. sau mai rau..ai participat la o licitataie de executare bancara si ai cumparat un tort intreg la pret de o lingura.... ca un carnivor profesionist.

BILANTUL PIETII IMOBILIARE A ANULUI 2008. PREVIZIUNI PENTRU ANUL 2009

1. CE S-A PROGNOZAT SI CE S-A INTAMPLAT
2. CE SE PREFIGUREAZA PENTRU 2009



1. CE S-A PROGNOZAT SI CE S-A INTAMPLAT

Dupa cresterile continue ce au inceput in anul 2002, dar mai ales dupa un fulimnant an 2007 ce a depasit si cele mai fanteziste prognoze, cu o crestere medie a pietii de cca. 50%, la finele anului 2007 toti « greii » pietii imobiliare romanesti si europene si am numi Colliers International , Eurisko, CB Richard Eliss (abia apoi au fuzionat), DTZ Echinox, ARCO Real Estate dar si firma de consultanta si avocatura PriceWaterhouse Coopers, estimau :

1. o crestere medie a pietii de 15-20%, pe alocuri mai pronuntata in cazul imobilelor noi ;
2. o scadere a pietii imobilelor vechi.
3. Pentru piata de retail si spatii comerciale de asemenea expectatiile erau pozitive, cu o usoara tendinta spre stagnare pe baza numeroaselor proiecte de acest tip ce se anuntau in livrare sau constructie.
4. interesul pentru cladirile de birouri se va mentine, chiar daca se preconiza o maturizare a acestui segment.
Nobila Casa Rasariteana, compania mea, a prognozat urmatoarele aspecte :
1. cresterea pietii terenurilor valoroase. Adica acele “bijuterii” : terenuri de colt, de intersectie, cu vad comercial ridicat, terenuri din zone “inchise”, terenuri cu valoare din zonele limitrofe Bucurestiului (mal de lac, etc.)
2 o scadere pe piata imobilelor vechi, accentuata de cresterea ofertei spre vanzare a acestor tipuri de imobile, multe dintre ele scoase la vanzare de viitorii proprietari de apartamente noi;
3. probleme pe piata imobilelor noi, cauzate de intarzierea livrarii si cresterea ratei dobanzii efective, precum si datorita unor proiectari si executii defectuoase (blocuri fara ghene de gunoi, cu locuri de parcare total insuficiente, fara puncte trafo pentru alimentare cu energie electrica, costuri necunoscute ale viitoarei intretineri, etc.).
4. Prabusirea pietii speculative, in special a pietii terenurilor agricole tranzactionate total impotriva oricarui bun simt economic, cu preturi incredibile pentru un metru patrat. Practic pana la 40-45 de km de Bucuresti greu se putea gasi un metru patrat de teren sub 2E.
5. Scaderea drastica a pietii imobilelor de vacanta (Valea Prahovei, Constanta, litoral), cu maxim impact asupra apartamentelor noi si a vilelor.

Diferenta de obiect a prognozelor deriva evident din obiectivele proprii fiecarei companii. In timp ce marile companii se orienteaza dupa tranzactii “grase” sau “de masa” , precum complexele de apartamente, companiile mici si mijlcii sunt obligate sa aiba un portofoliu mai larg de interese. Inerent si prtognozele, publicate sub forma “studiilor”, au la randul lor un rol in manipularea publicului.

Ce sa intamplat ?
Pe fondul unei campanii mediatice extraordinar de puternice (“scad preturile”, “se dezumfla balonul imobiliar”, “piata va suferi corectii” ) materializata in peste 250 de articole aparute in principalele cotidiene si saptamanale in primele 6 luni, precum si pe fondul cresterii medii a dobanzilor bancare cu 1-1,5% in februarie 2008 (adesea diferenta catastrofala la nivel de 25-30 de ani de plata a unui credit), piata chiar a inceput sa scada . Prabusirea a fost (la inceput) pur psihologica : romanii nu mai doreau sa cumpere pentru a nu se “parli”. Adica asteptau chilipirul. Dupa ce s-a schimbat si regulamentul de creditare, dar mai ales dupa instauarea blocajului creditului ipotecar, degeaba mai doreau sa cumpere. Si s-a ajuns la un pradox incredibil : in decembrie 2007 la 78000E o garsoniera “veche” cel mai adesea situata intr-un bloc construit inainte de 1977 se vindea in 3-4 zile, in timp ce in noiembrie 2008 o garsoniera construita dupa 1977 se vindea greu la 52.000E in 30 de zile.
Pe fondul diminuarii la maximum a pietii traditionale (apartamentele vechi si terenurile) au intrat in impas si dezvoltatorii de blocuri si case (pentru ca foarte putine puteau fi numite vile) noi. Iar aici problema se prefigureaza a fi chiar dramatica in 2009.
Astfel bilantul imobiliar al anului 2008 poate fi rezumat :
- au scazut la maximum (chair cu 200%) terenurile agricole din jurul marilor orase , asa numitele «terenuri de investitie » ;
- au scazut cu procente intre 20-50% imobilel vechi, mai pregnanta fiind scaderea in cartierele traditional low-cost (Berceni, Giurgiului, Militari), dar surprinzator si in Drumul Taberei. Concret au scazut cel mai mult sudul si vestul Capitalei.
- Pita imobilelor noi a intrat intr-un drastic declin, in special la nivelul proiectelor. Practic sansa ca un proiect sa fie vandut “din planseta” s-a redus la zero.
- Piata inchirierilor a scazut, in special pe segmentele 700-2000E si peste 3000E, in special datorita cresterii numaruilui de oferte si a reducerii cererii din partea celor ce isi permiteau asemena chirii;
- In tara, situatia este chiar dramatica, existand numeroase orase cu o cifra de tranzactionare apropiata de zero, inclusiv Cluj-Napoca (a doua citadela a pietii imobiliare romanesti) si Constanta.
- Prabusirea interesului pentru constructia de mall-uri si scaderea chiriei in cea mai mare parte a acestor centre.
- Terenurile valoroase au stagnat sau au o scadere minima (5-15%), care poate fi denumita pe buna dreptate corectie, pentru ca se ajunsese in 2007 ca fabrici de genul Vulcan sau Antilopa sa fie cotate la 2000E si respectiv 1200E/mp in conditiile in care era vorba de suprafete gigantice.
- S-a mentinut piata spatiilor industriale (terenuri, hale, depozite) in aprosimativ aceleasi limite
2. CE SE PREFIGUREAZA PENTRU 2009

Anul 2009 se anunta a fi un un de bilant dupa suita de evenimente din 2008. Piata imobiliara este o piata cu o inertie mare (fata de piata de cpaital unde orice eveniment se reflecta instantaneu in valoarea actiunilor), astfel incat urmarile reale ale evenimentelor se manifesta cel mai adesea la o diferenta de peste 1 an de la producerea lor. Cu toate acestea faptul ca in termen de 6 luni deja in Romania s-au produs scaderi drastice ne permite sa speram ca in 2009 nu vom mai avea chiar asa multe surprize neplacute.
Plecand de la premisele eveniminetelor din acest an utem aprecia ca in 2009 se vor produce urmatoarele fenomene:
- se vor relaxa creditele, dar fara anvergura din 2007;
- o buna parte din dezvoltatorii imobiliari cu proiectele aflate in stadiu de livrare in 2009 si inceputul lui 2010 vor intra in vrie, cel mai probabil se vor negocia falimente sub forma de preluari;
- probabil ca peste 50% din cei ce au contractat apartamente in blocuri noi nu vor mai fi capabili sa le achizitioneze, astfel incat se vor tranzactiona antecontracte la preturi de dumping, alternativa fiind pierderea totala a avansului;
- piata imobilelor vechi va cunoaste un oarecare reviriment datorat preturilor mici si mai ales datorita lipsei de alternativa;
- piata terenurilor se va inaspri : se vor tranzactiona doar “piesele”, vor scadea accelerat zone periurbane traditionale, cele mai expuse fiind Otopeni, Corbeanca, Rosu si Balotesti;
- se vor tranzactiona mai multe loturi de teren pentru locuinte unifamiliale (vile) in directia ridicarii de imobile, profitandu-se de scaderea pretului la constructii (manopera si materiale).
- Va scadea pretul la chiria spatiilor comerciale, cel mai probabil inclusiv la cladirile de birouri, care pot fi afectate de criza economica apuseana pentru ca erau “umplute” prioritar de companii vestice;
- Continua scaderile abrupte pentru proprietatile din zone neinteresante, dar si pentru cele din zonele de vacanta;
- Surprize placute pot aparea din tranzactionarea proprietatilor industriale (hale si depozite mai ales), precum si a celor agricole (ferme in special, dar si mari suprafete comasate);
- Se va constata o crestere a investitiilor in unitati hoteliere in Bucuresti;
- Este de anticipat ca din septembrie piata imobiliara in general “sa intre pe verde” daca premisele economice actuale nu vor suferi inrautatiri drastice.


CONCLUZII

Din pacate iesirea din criza imobiliara este o chestiune care tine de trei parametri: cel financiar (relaxarea creditarii), cel psihologic (românul sa inteleaga ca piata mai jos nu va cobori) si cel mediatic, dominant in ultima vreme, care trebuie sa stimuleze consumul. Factorul mas-media (din pacate controlat de anumite cercuri de interese) este hotarator in aparitia unei schimbari pe plan psihologic, el contribuind decisiv la depasirea acestui impas.
Economic un lucru este cert : numai consumul ne impiedica sa intram intr-o criza de supraproductie si subconsum, evitarea crizei fiind hotaratoare pentru pastrarea locurilor de munca, a caselor si a puterii de cumparare. Pentru acest aspect avem premise importante : o populatie numeroasa (cat Ungaria, Cehia si Slovacia la un loc), o mentalitate de proprietari (spre deosebire de occidentali care au mentalitate de chiriasi) si adaptabilitate superioara la conditii de stress.


03.09.2009

BILANTUL PIETII IMOBILIARE A ANULUI 2008. PREVIZIUNI PENTRU ANUL 2009