BILANTUL PIETII IMOBILIARE A ANULUI 2008. PREVIZIUNI PENTRU ANUL 2009

1. CE S-A PROGNOZAT SI CE S-A INTAMPLAT
2. CE SE PREFIGUREAZA PENTRU 2009



1. CE S-A PROGNOZAT SI CE S-A INTAMPLAT

Dupa cresterile continue ce au inceput in anul 2002, dar mai ales dupa un fulimnant an 2007 ce a depasit si cele mai fanteziste prognoze, cu o crestere medie a pietii de cca. 50%, la finele anului 2007 toti « greii » pietii imobiliare romanesti si europene si am numi Colliers International , Eurisko, CB Richard Eliss (abia apoi au fuzionat), DTZ Echinox, ARCO Real Estate dar si firma de consultanta si avocatura PriceWaterhouse Coopers, estimau :

1. o crestere medie a pietii de 15-20%, pe alocuri mai pronuntata in cazul imobilelor noi ;
2. o scadere a pietii imobilelor vechi.
3. Pentru piata de retail si spatii comerciale de asemenea expectatiile erau pozitive, cu o usoara tendinta spre stagnare pe baza numeroaselor proiecte de acest tip ce se anuntau in livrare sau constructie.
4. interesul pentru cladirile de birouri se va mentine, chiar daca se preconiza o maturizare a acestui segment.
Nobila Casa Rasariteana, compania mea, a prognozat urmatoarele aspecte :
1. cresterea pietii terenurilor valoroase. Adica acele “bijuterii” : terenuri de colt, de intersectie, cu vad comercial ridicat, terenuri din zone “inchise”, terenuri cu valoare din zonele limitrofe Bucurestiului (mal de lac, etc.)
2 o scadere pe piata imobilelor vechi, accentuata de cresterea ofertei spre vanzare a acestor tipuri de imobile, multe dintre ele scoase la vanzare de viitorii proprietari de apartamente noi;
3. probleme pe piata imobilelor noi, cauzate de intarzierea livrarii si cresterea ratei dobanzii efective, precum si datorita unor proiectari si executii defectuoase (blocuri fara ghene de gunoi, cu locuri de parcare total insuficiente, fara puncte trafo pentru alimentare cu energie electrica, costuri necunoscute ale viitoarei intretineri, etc.).
4. Prabusirea pietii speculative, in special a pietii terenurilor agricole tranzactionate total impotriva oricarui bun simt economic, cu preturi incredibile pentru un metru patrat. Practic pana la 40-45 de km de Bucuresti greu se putea gasi un metru patrat de teren sub 2E.
5. Scaderea drastica a pietii imobilelor de vacanta (Valea Prahovei, Constanta, litoral), cu maxim impact asupra apartamentelor noi si a vilelor.

Diferenta de obiect a prognozelor deriva evident din obiectivele proprii fiecarei companii. In timp ce marile companii se orienteaza dupa tranzactii “grase” sau “de masa” , precum complexele de apartamente, companiile mici si mijlcii sunt obligate sa aiba un portofoliu mai larg de interese. Inerent si prtognozele, publicate sub forma “studiilor”, au la randul lor un rol in manipularea publicului.

Ce sa intamplat ?
Pe fondul unei campanii mediatice extraordinar de puternice (“scad preturile”, “se dezumfla balonul imobiliar”, “piata va suferi corectii” ) materializata in peste 250 de articole aparute in principalele cotidiene si saptamanale in primele 6 luni, precum si pe fondul cresterii medii a dobanzilor bancare cu 1-1,5% in februarie 2008 (adesea diferenta catastrofala la nivel de 25-30 de ani de plata a unui credit), piata chiar a inceput sa scada . Prabusirea a fost (la inceput) pur psihologica : romanii nu mai doreau sa cumpere pentru a nu se “parli”. Adica asteptau chilipirul. Dupa ce s-a schimbat si regulamentul de creditare, dar mai ales dupa instauarea blocajului creditului ipotecar, degeaba mai doreau sa cumpere. Si s-a ajuns la un pradox incredibil : in decembrie 2007 la 78000E o garsoniera “veche” cel mai adesea situata intr-un bloc construit inainte de 1977 se vindea in 3-4 zile, in timp ce in noiembrie 2008 o garsoniera construita dupa 1977 se vindea greu la 52.000E in 30 de zile.
Pe fondul diminuarii la maximum a pietii traditionale (apartamentele vechi si terenurile) au intrat in impas si dezvoltatorii de blocuri si case (pentru ca foarte putine puteau fi numite vile) noi. Iar aici problema se prefigureaza a fi chiar dramatica in 2009.
Astfel bilantul imobiliar al anului 2008 poate fi rezumat :
- au scazut la maximum (chair cu 200%) terenurile agricole din jurul marilor orase , asa numitele «terenuri de investitie » ;
- au scazut cu procente intre 20-50% imobilel vechi, mai pregnanta fiind scaderea in cartierele traditional low-cost (Berceni, Giurgiului, Militari), dar surprinzator si in Drumul Taberei. Concret au scazut cel mai mult sudul si vestul Capitalei.
- Pita imobilelor noi a intrat intr-un drastic declin, in special la nivelul proiectelor. Practic sansa ca un proiect sa fie vandut “din planseta” s-a redus la zero.
- Piata inchirierilor a scazut, in special pe segmentele 700-2000E si peste 3000E, in special datorita cresterii numaruilui de oferte si a reducerii cererii din partea celor ce isi permiteau asemena chirii;
- In tara, situatia este chiar dramatica, existand numeroase orase cu o cifra de tranzactionare apropiata de zero, inclusiv Cluj-Napoca (a doua citadela a pietii imobiliare romanesti) si Constanta.
- Prabusirea interesului pentru constructia de mall-uri si scaderea chiriei in cea mai mare parte a acestor centre.
- Terenurile valoroase au stagnat sau au o scadere minima (5-15%), care poate fi denumita pe buna dreptate corectie, pentru ca se ajunsese in 2007 ca fabrici de genul Vulcan sau Antilopa sa fie cotate la 2000E si respectiv 1200E/mp in conditiile in care era vorba de suprafete gigantice.
- S-a mentinut piata spatiilor industriale (terenuri, hale, depozite) in aprosimativ aceleasi limite
2. CE SE PREFIGUREAZA PENTRU 2009

Anul 2009 se anunta a fi un un de bilant dupa suita de evenimente din 2008. Piata imobiliara este o piata cu o inertie mare (fata de piata de cpaital unde orice eveniment se reflecta instantaneu in valoarea actiunilor), astfel incat urmarile reale ale evenimentelor se manifesta cel mai adesea la o diferenta de peste 1 an de la producerea lor. Cu toate acestea faptul ca in termen de 6 luni deja in Romania s-au produs scaderi drastice ne permite sa speram ca in 2009 nu vom mai avea chiar asa multe surprize neplacute.
Plecand de la premisele eveniminetelor din acest an utem aprecia ca in 2009 se vor produce urmatoarele fenomene:
- se vor relaxa creditele, dar fara anvergura din 2007;
- o buna parte din dezvoltatorii imobiliari cu proiectele aflate in stadiu de livrare in 2009 si inceputul lui 2010 vor intra in vrie, cel mai probabil se vor negocia falimente sub forma de preluari;
- probabil ca peste 50% din cei ce au contractat apartamente in blocuri noi nu vor mai fi capabili sa le achizitioneze, astfel incat se vor tranzactiona antecontracte la preturi de dumping, alternativa fiind pierderea totala a avansului;
- piata imobilelor vechi va cunoaste un oarecare reviriment datorat preturilor mici si mai ales datorita lipsei de alternativa;
- piata terenurilor se va inaspri : se vor tranzactiona doar “piesele”, vor scadea accelerat zone periurbane traditionale, cele mai expuse fiind Otopeni, Corbeanca, Rosu si Balotesti;
- se vor tranzactiona mai multe loturi de teren pentru locuinte unifamiliale (vile) in directia ridicarii de imobile, profitandu-se de scaderea pretului la constructii (manopera si materiale).
- Va scadea pretul la chiria spatiilor comerciale, cel mai probabil inclusiv la cladirile de birouri, care pot fi afectate de criza economica apuseana pentru ca erau “umplute” prioritar de companii vestice;
- Continua scaderile abrupte pentru proprietatile din zone neinteresante, dar si pentru cele din zonele de vacanta;
- Surprize placute pot aparea din tranzactionarea proprietatilor industriale (hale si depozite mai ales), precum si a celor agricole (ferme in special, dar si mari suprafete comasate);
- Se va constata o crestere a investitiilor in unitati hoteliere in Bucuresti;
- Este de anticipat ca din septembrie piata imobiliara in general “sa intre pe verde” daca premisele economice actuale nu vor suferi inrautatiri drastice.


CONCLUZII

Din pacate iesirea din criza imobiliara este o chestiune care tine de trei parametri: cel financiar (relaxarea creditarii), cel psihologic (românul sa inteleaga ca piata mai jos nu va cobori) si cel mediatic, dominant in ultima vreme, care trebuie sa stimuleze consumul. Factorul mas-media (din pacate controlat de anumite cercuri de interese) este hotarator in aparitia unei schimbari pe plan psihologic, el contribuind decisiv la depasirea acestui impas.
Economic un lucru este cert : numai consumul ne impiedica sa intram intr-o criza de supraproductie si subconsum, evitarea crizei fiind hotaratoare pentru pastrarea locurilor de munca, a caselor si a puterii de cumparare. Pentru acest aspect avem premise importante : o populatie numeroasa (cat Ungaria, Cehia si Slovacia la un loc), o mentalitate de proprietari (spre deosebire de occidentali care au mentalitate de chiriasi) si adaptabilitate superioara la conditii de stress.


03.09.2009