DOVADA

Vorbeam zilele trecute cu un cinva, de alta etnice si alta orientare religioasa, despre crestinism si Craciun. Omul , liber ganditor religios si provenind dintr-o etnie care nu a simmpatizat nicodata pe crestini, era stupefiat de modul in care omenirea (in ansamblul ei) il subapreciaza pe Iisus Hristos. Citez "este extraordinar. Oamenii au dovada divinitatii lui Iisus, exista arhive romane, marturii, traditia evreilor care mentioneaza procesul si crucificarea, totul. " ; despre religia sa (una de importanta mondiala) spunea ca "nu exista dovezi atat de temeinice ca in cazul crestinismului".  Analiza lui se termina clar . Crestinismul este cert cea mai importanta religie mondiala,  tocmai prin dovezile clare. Care este insa legatura crestinismului cu piata imobiliara, de vreme ce aceasta discutie este prezenta pe acest blog? Simplu. Exact cuvantul cheie : DOVADA.   Piata imobiliara este dovada vie ca in Romania totul functioneaza alan-dala si nimeni nu isi da seama. Sau oamenii se prefac ca nu isi dau seama.  Dovezile palpabile constau in securitatea veniturilor din chirii si in faptul ca preturile se apreciaza de la an la an, este drept foarte incet, dar se apreciaza. O alta dovada a calitatii veniturilor o constituie cresterea numarului de santiere rezidentiale in acest an. Aproape ca nu exista strada pe care sa se ridice un bloculet de 3-4 etaje. Blocuri mici, care nu necesita PUZ, usor de vandut, integrabile in peisaj si usor de administrat. Cine nu recnoaste aceste dovezi va continua sa viseze la "scaderea" pretului in anul ce vine. De prin 2010 sunt visatori care tot amana achizitiile in speranta ca la anul va fi mai ieftin. In 2010 o garsoniera confort I ajunsese si la 27000E, acum nu gasesti sub 32000E. Nu ma refer la porcariile "noi" care au umplut campurile de pe marginea Capitalei. Acolo mai gasesti niste mizerii si la 24000E, dar mi-e mila de cei care se aventureaza sa achizitioneze asa ceva.  Eu  vorbesc de locunte cu infrastructura in imediata apropiere. O alta dovada ignorata surprinzator de unii dintre cei care realmente au nevoie de o locuinta noua este lungimea vietii omenesti (sau speranta de viata, in termeni tehnici). Care speranta de viata este de 67  ani la barbati si 74  ani la femei. Ca si cum fiecare ar trai cate 200 de ani, exista oameni care au pierdut 4-5 ani  din viata in speranta ca vor castiga cateva mii de euro. O speranta desarta, care consuma insa 7% din viata. Cam mult .... Ce inseamna 7% din viata si ce inseamna 2-3000 E ? Nimic de comentat. Necesitatea unei locuinte noi este totdeauna de imediata trebuinta. O camera in plus, o curte, un garaj sau pur simplu alta locatie sunt necesitati care ne consuma timp, nervi si  bani. Ca sa te chinui ani de zile pentru un castig iluzoriu de 3000E (sau chiar mai multi...nu cifra conteaza) este un act de ignorare a unei alte dovezi clare: lagatura dintre cazuistica medicala si calitatea vietii pe care o traim.  Regenerarea creierului o necesitate care daca este ignorata sau amanata nu inseamna ca s-au "economisit" bani, ci inseamna ca banii au fost de doua ori pierduti. O data pentru ca preturile nu scad si a doua oara pentru ca banii se vor duce la medici si spitale ca sa trateze bolile nascute din ignorarea unor necesitati de confort. O locuinta insuficienta, care nu te relaxeaza si nu te incarca pozitiv energetic este o sursa de stress si de boli. Acest aspect este deja dovedit medical si stiintific, astfel ca ignorarea acestei dovezi arata o data in plus ca oamenii pun adesea mai mult pret pe cativa iluzorii arginti decat pe calitatea vietii lor.  Sper ca anul urmator sa aduca o maturitate in consumul de pe toate pietele, sa creasca real economia Rommei, iar concetatenii nostri sa aduca in prim  plan calitatea vietii si nu calcule defectuose facute cu varu' sau vecinu' la o cafenea de prin Centrul istoric. Calitatea vietii este o chestie care ne priveste direct, caci nimeni nu se confrunta in locul nostru cu stressul de la locul de munca sau din locuinta in care ne petrecem 10-12 ore pe zi. Iar placerea pe care ar trebui sa o simtim in cuibul nostru, merita toti banii.

CONSUMUL CA FINALITATE A EDUCATIEI

Economia de piata are niste Legi. Asa cum robotica maestrilor genului SF are legile sale si tot precum societatea are niste legi (civile, penale, fiscale etc), exact in acelasi fel si economia de piata are legi proprii, care daca nu sunt respectate lucrurile o iau razna. Spre exemplu o lege este cea a consumului. Ca sa prospere o societate, trebuie sa fie un volum continuu si insemnat de schimburi. Mai pe scurt : unii sa cumpere ceea ce produc altii, iar producatorii sa tina cont, in ceea ce fac, de nevoile comsmuatorilor. In momentul in care una din verigi nu isi face treaba apar probleme in taxe (CRESC), locuri de munca (SE REDUC), nivel de trai (SCADE). Deci, cine isi face iluzia ca strangand banii la ciorap, sa vezi ce bine ii vca fi lui, se insala. Amarnic. In cel mai bun caz va folosi acesti bani lungind o perioada e criza. care criza se va fi instalat exact datorita unui consum redus. Firesc, cand sustinem consumul., nu sustinem consumul tembel, bazat pe descoperiri de card. Acel tip de consum ne duce la o spirala care are o finalitate neplacuta. Tot de criza. Consumul este o finalitate a educatiei. Cu cat suntem mai avizati, mai cititi, mai informati, descoperim ca este necesar sa cheltuim, sa ne satisfacem necesitatile (dar nu fitzele) pentru ca altfel banii nostri tot se vor duce, insa se vor duce pe apa Smbetei, recte taxe, taxe si iar taxe. Pentru ca acest Sat are nevoie de un flux fix de intrari, iar daca nu isi ia intrarile pe cale normala (TVA, impozite de la firme) le va lua direct de unde exista bani. Adica de la noi din buzunare. Ati vazut cat de simplu este: taxa pe stalp, taxa pe benzina, CAS pe chirii si tot felul de alte chestii care mai de care mai neplacute. Ungaria s-a treezit cu o taxa pe internet, dar ungurii nu sunt romanii asa ca nea Orban s-a trezit cu 100.000 de unguri dispusi sa il dea jos, dupa ce cu 10 zile inainte avea, in fata geamurilor,  100.000 de unguri care il sustineau pentru pozitia in fata troicii economice. Piata imobiliara este o piata demare consum desi promoveaza bunuri de folosinta indelungata. De multe ori un imobil sta in portofoliul unei familii mai bine de 20 de ani. Mai ales cand este aducator de venituri, dorinta sa il pastrezi ca activ este naturala. De vreo 5 ani cuantumul sumelor pastrate de romani in banci creste anual , uneori cu cate doua cifre. daca acest proces s-ar intalni in Germania jumatate din germani ar fi in disuctii "amiabile" cu fiscul. La noi, aceste discutii abia au inceput, dar numai cu DNA-ul. Milionarii de ieri au ajuns sa rupa pixul in doua incercan sa explice cum s-au trezit ei cu milioanele in cont, vartae din dorinta minunata  aunor functionari de le rezolva cererile peste rand, adesea de azi pe ieri. Timp in care sute de mii de romani rodeau unghii de nervi. Consumul in pietele mai delicate (bursa, imobiliare, turism) presupune informatie si educatie. Lipsa de informatie naste eesecuri dureroase. Multi plang si acum dupa bani pe la dezvoltatori sau platesc rate la banci pentru niste achizitii inepte, facute la indemnul unui prieten "ävizat". Caci in Romania toti avem cate un prieten "avizat", care are "pe cineva, pe undeva". Rezultatul? Milioane, poate miliarde euro ingropate aiurea in campuri cu valoare strict agricola, dar care erau prezentate (precum in Harry Potter)  drept aeroporturi, parcuri industriale, autostrazi, etc. Povesti groaznic de dureroase pentru cei care au omis sa intreb un cunoscator al pietei imobiliare. Mai dureros este ca, dupa ce s-au fript, au intrat in pasa opusa: nu mai sunt interesati de piata imobiliara. De parca "piata" i-a pus sa se ia dupa un afon in investitii. In ultimele luni au inceput sa apara investitori privati din Israel. Oameni, normali, fara milioane prin buzunare, care vin in Romania sa investeasca 100K, 200K sau chiar 300.000E . Pentru Romania sumele par mari, da in Israel astea sunt sume de orase mici. Cu banii astia nu poti face mare lucru in Israel. Vin, deci in Romania, investesc in ceva concret, accesibil si apoi inchiriaza sau construiesc. INteresant (si deloc agreabil romanilor) este ca ei sunt foarte fericiti sa investeasca in tovarasie, chiar si cu parteneri pe care i-au intalnit de doua ori in viata. Sa detina 50% din ceva profitabil este mai interesant decat sa detina 100% din ceva care trebuie sa il faca ei profitabil. Sa detina 33% dintr-un teren pe care apoi sa construiasca imreuna cu altcineva..este chiar superinteresant. Acestea inclinatii de combiatie in investitii sunt rare printre romani care au si o vorba "rahatu'amestecat pute". I consecinta, fiecare ar prefera sa aiba o cocina singur decat sa detina o camera intr-un palat. Israelineii opteaza pentru vice-versa si , probabil, ca de aia le si merge mai bine. Dar cel mai bine le merge pentru ca nu stau cu bani in buzunare. Ei misca tot ce au prin conturi si prin buzunare, cunoscand faptul ca banul tinut la saltea nu are cum sa produca alt ban. Ceea ce la noi inca nu se cunoaste. Inca nu se calculeaza inflatia, deprecierea, nu se tine cont de nimic. Romanii numara cash-ul si se uita ;la ocntul de la banca care a crescut iuntr-un an cu 2% (impozabili)  La polul opus israelienii isi cumpara bilete de avion,stau la hotel cate 6-7 zile, timp in care se informeaza, se intalnesc cu agenti imobiliari, cu avocati si dezvoltatori (de regula tot israelieni) culeg date, le insumeaza si apoi (la urmatoarea calatorie) pleaca la cumparat. La sfarsitul anului inregistreaza un castig de 6-7%, multumitor pentru unii care la banci primesc 1,5%. iar taxele pe venit insumeaza circa 50%. .Ei consuma si isi cresc veniturile. Noi nu consumam si ne miram ca banii se duc pe te miri ce si nu ii gasesti prin buzunare. Iar aici nu ma gandesc la dascali care au salariile pe care le au, ci ma refer la cei care sparg banii prin cluburi, pe masini la cateva luni, pe concedii de zeci de mii de euro si taxe scolare de mii de euro pe na ca sa le creasca odraslele mai destepte langa beizadele de ambasadori si ministri. iar la olimpiade tot amaritii de la colegiile de stat rup gura planetei.  Sau blocheaza site-urile in saptamani "black" ca sa castige 100 de lei la un televizor de 4000 lei ... Zilele trecute o prietena veche ma suna si imi spune ca vrea sa fac o achizitie pana in Craciun, caci la anul piata va creste. O asemenea informatie o are numai un avizat si chiar si un tip informat ar ezita sa puna un procent de crestere. Eu cred ca in urmatoarele 12 luni piata va creste cu cel putin 10% fata de momentul acesta. Probabil ca asemenea estimare avea si ea, iar pentru cine face rapid un calcul simplu va constat ca 10%+3% inflatie inseamna de fapt un 13%, iar daca mai scadem si potentiala pierdere din inchiriere (circa 7% din valoarea imobilului) de fapt pierderea se apropie de 20%, deci un calcul foarte sanatos pentru un cumparator avizat. Si nu are bani decat de avans..restul ii ia de la banca. Dar si dupa plata dobanzii de 6-7% tot castiga curat 13%, fara a lua in calcul valoarea potentiala de crestere a valorii investitiei. Eu, unul, sunt curios ce au simtit prin case noii proprietari de prin periferia Bucurestiului, (Ghencea, Bragadiru, Popesti Leordeni, Chiajna, etc.) cu ocazia recentului cutremur. A fost un test interesant. O sa monitorizez numarul de oferte care apar pe piata in aceste ansambluri, sa vedem daca noii proprietari vor dori sa evadeze.

SURSE DE INFORMARE PENTRU PIATA IMOBILIARA

Cand te apuci sa faci ceva e bine sa te interesezi. De cele mai multe ori oamenii chiar se intereseaza, isi cauta informatii, astfel incat sa poata lua o decizie cat mai apropiata de realitate. Sursa de informare este de regula mass-media, fie diverse emisiuni TV, fie (cel mai frecvent) internetul, unde apar (din nefericire) toate prostiile. Pentru ca acest spatiu virtual este aproape gratis, iar amatori care sa imprastie creatiile lor cerebrale, mai mult sau mai putin exacte, nu lipsesc. Zilele trecute am avut o discutie cu o fista ziarista, actulamente consultant financiar, care imi povestea ca au disparut ziaristii adevarati. Oameni care sa fie in stare sa caute o sursa de incredere, sa vaneze un interviu valoros, sa descifreze un mecanism al pietei. Aceasta problema a jurnalisticii afecteaza fara sa ne dam seama calitatea informarii pietei imobiliare. In egala masura si proprietarii surselor de inormare (canale TV, presa scrisa sau ste-uri interne) au un sistem jalnic de selectare a colaboratorilor. Atat de jalnic incat de cele mai multe ori nu iti ia mai mult de 5 minute ca sa parcurgi un ziar sau unn site. Nu exista mai mult de 2-3 articole interesante in fiecare zi. Ceea ce inseamna automat pierderi n marketing. Dava un cititor ar sta macar 15minute pe un iste (ca sa nu spunem 30 minute) atunci si incasarile din publicitate ar creste. In Romania site-urile se madresc cu "numarul" de vizitatori zilnici, saptamanali sau lunari, dar niciun site nu spune si care este timpul mediu al unei vizite pe acel site. Sau poate nu am citit eu nimic despre acest indice care in alte state de pe mapamond este un indice de baza in analiza penetrarii pietei de interes.  Un exemplu de informare, banala si bagatelizata de piata imobiliara nationala, este asa numitul pret pe metru patrat construit. Care cum il auzi "care e pretul pe metru patrat", de parca o constructie este o bucata de tesatura din canepa sau iuta. Un neavenit va spune ca pretul nu are cum sa difere. Un avizat ( fara a fi expert) va spune ca pretul difera in functie de mii de parametri, incepand cu locatia santierului, materiale, manopera (una e sa lucrezi cu niste profesionisti, altceva e sa lucrezi cu "Dorel"  si rudele lui), tipul de proiect, dimensiunea proiectului si cate si mai cate detalii. Alt aspect simplu de semnalat este asa numitul "pret al zonei".....Pretul zonei ...dar la ce? Un neavizat, amator de "prima casa"  va spune ca pretul zonei la "2 camere". iar un avizat va incepe sa puna intrebari.  2 camere..la bloc sau vila? bloc vechi sau bloc nou? Daca e vechi ...cat de vechi? caci poate fi din anii 70, 60, 80, interbelici..etc. Un apartament poate fi decomandat sau semidecomandat, ceea ce la un "2 camere" e o informatie vitala, echivalenta cu cel putin 10% din pret. Mai conteaza adesea numarul de etaje, vederea, cu/fara balcon, forma bucatariei ( oamenii prefera forma patrata in dauna celei dreptunghiulare). Un indice superficial este SUPRAFATA. O intrebare de baza este "cat e de mare?" sau mai tehnic "ce suprafata are?". Daca omul interesat aude o cifra frumoasa, devine si mai interesat, isi organizeaza chiar si o vizionare. Iinauntru insa constata ca nu-i place apartamentul.  Suprafata...are, metrii ii plac, dar nu sunt distribuiti cum ii trebuie omului. Isi facuse calculul ca o bucatarie de 8mp e perfecta, dar una e sa fie 2x4m,  altceva e sa fie 2,8x 3m....iar exemplele pot continua la nesfarsit. Informatia curge in jurul nostru precum apa, dar nici apa nu o bem de peste tot. Asa trebuie procedat si cu informatia. Inainte de ne napusti sa luam de buna ce scrie un ageamiu pe vreun site sau forum, totusi e bine sa cercetam si expertiza respectivului, sa vedem cine si ce scrie. Mai dam un "search" pe motorul de cautare sa vedem daca nenea ala care debiteaza pe acolo chiar stie ce spune. De cele mai multe vom constata ca habar nu are, ca singura lui experienta imobiliara este legata de vreo inchiriere de garsoniera cand a fugit de acasa sau ca in ultimii 3 ani a mai scris si despre masini , filme si meciuri de fotbal. Mie, unuia, mi-a ramas pe retina o faza celebra din filmul "Cei 300" (de spartani), respectiv momentul in care cei 300 de spartani RAZBOINICI 100% au facut jonctiunea cu miile de greci...care in viata cotidiana erau olari, tesatori sau negustori. Unii se ocupau toata viata cu ceva, altii ... in functie de ocazie. Unii chiar sunt de incredere, altii chiar te incurca. Intrebarea pe care ar trebui sa si-o puna orice potential participant la piata imobiliara este urmatoarea: pe cine sa creada atunci cand citesc ceva despre piata imobiliara? Unii spun ca preturile :"scad", altii ca preturile "cresc" . Unii vad "stagnare"... Realitatea este insa una singura.Fiecare segment de piata, fiecare detaliu al tranzactiei conteaza. Nu se poate stabili un sablon pana nu ne identificam exact necesitaile. Vom constata in acel moment ca avem doua probleme:nu prea gasim exact ce dorim si ca atunci cand gasim ceva apropiat de "ideal".... .e cam scump. Mergem la "sfatuitorii" din jurul nostru care ne intorc inapoi in comunca primitiva trantindu-ne idiosincraziile legate de "pretul metrului patrat" si de "pretul zonei". Si daca chiar ne conving, atunci am si ratat ocazia pe care o cautasem ceva timp.Caci, ce este bun, se vinde. Nu il iei tu, il ia urmatorul.

CONSULTANTA IMOBILIARA

Mă lovesc din când in când de câte o chestie şi mă gândesc la ce nivel de civilizatie se află acest popor chiar şi după 24 de ani de "economie" de piaţă. O cunoştintă (de aproape 60 de ani) imi spune că joacă rolul de intermediar imobiliar pentru o vecină ....Cum o face? Incredibil. A dat un anunţ ( nu ştiu pe unde..) că are de vânzare o casă prin vatra Luminoasă. Dar nu stie pretul, nu stie conditiile de tranzactie nu stie nimic. Omaneii o sună , agnetii o sună si le spune că nu ştie nimic de preţ, căci vecina nu i-a spus nimic. In schimb are pretentia ca oamenii să ii spună (la telefon..) cât ar da pe casă!!!  Alt caz. Mă aflam intr-o discutie cu niste amici de breaslă şi mă sună o recomandare , cu care am avut o discutie foarte la obiect (ce?, unde? cât? cum ...) .Unul dintre interlocutorii mei, atent la discuţia mea imi spune că am fost un pic prea "la obiect" in discutie şi nu am avut abordarea plină de complezentă pe care (probabil) ar fi aşteptat-o el. Cu alte cuvinte o limbă "de lemn", din care să reiasă "profesionalismul" prin 2-3 termeni de genul "recomandare", "consultanţă", "randament" . L-am ascultat plin de atentie şi apoi i-am atras atenţa că era o recomandare, care mă căuta special pentru ceea ce puteam oferi şi nu era nevoie să creez scenarii intr-un dialog care nu îşi avea sensul. Două aspecte diferite ale modului in care românii incă inţeleg valoarea consultanţei imobiliare. La polul opus o clientă imi povestea că de 20 de ani face tranzacţii numai prin agenti imobiliari şi intelege perfect rolul şi sensul profesionisutului din imobiliare  Şi nu e un caz izolat. Este genul de exemplu al omului care ştie cui să se adreseze atunci când are  o problemă. Şi care nu ăşi imaginează că agentii imobiliari sunt vrăjitori care scot din buzunare clienti cu sute de mii de euro intr-o ţară in care s-a inventat taxa pe stâlp şi in care benzina are cle mai mare preţ din Europa. Intr-o atare ţară agentul imobiliar deja este profesionist dacă aduce un client determinat care să facă o ofertă scrisă. Că din gură toţi putem face oferte. Şi apoi să plecăm mai departe că vorbitul nu costă.

LA CE SĂ NE AŞTEPTĂM

Mă uit cu atenţie in Bucureşti ( si nu numai...) şi constat că previziunile mele din anii anteiori se transformă in realitate. Piaţa imobiliară creşte secvential, in functie de calitate imobilului şi de interesul pe care îl trezeşte in rândul cumpărătorilor. In timpul prolific din anii 2005-2008 nu conta că un apartament era in Rahova sau Iancului, in Moşilor sau Sălajan, preţurile erau aproape la fel. Azi, Iancului e Iancului, Rahova e Rahova. In Iancului există şi apartamente de 45.000E dar şi apartamente de 65.000E. In functie de vârstă şi suprafaţă. Lucruri de bun simţ, care au fost puse in ordinea firească de o criză economică. Se pare că in România numai crizele pot pune ceva rânduială, iar acest lucur se intrevede şi in alte sectoare nu numai in imobiliare. Zilele trecute am aflat de o tranzactie in zona Spitalului Pantelimon la nivel de 28.000E pentru un apartament de 2 camere confort II construit in 1978 si cu o suprafată de 39mp. O să spuneţi...păi şi ce e de mirare? Este, pentru că această piaţă periferică intr-o anumită perioadă avea pretenţia să fie legată de pretul garsonierelor confort I. Se echivala un 2 camere conf. II cu o garsonieră confort I, ceea ce evident era o prostie. Măcar şi din prisma faptului că un bloc confort II e diferit de un bloc confort I. Deja indicii de locatie si suprafată nici nu contează. In altă ordine de idei am sesizat in zona Dristor vreo 4 blocuri noi, majoritatea croite  pe oferta de 2 camere şi garsoniere. Fără a lua in discutie concurenta dintre proiecte, relevantă este creşterea bruscă a ofertei pe acest segment care va antrena (in primavara viitoare) o scădere a preţurilor la apartamentele similare din blocurile comuniste. Acelaşi lucru se intâmplă de vreo 3 ani in Drumul Taberei şi se anunţă la rând Colentina, aflată in acelaşi proces. Nu anticipez insă că şi Titanul va fi in aceeaşi situaţie pentru că nu există spaţii suficiente in zonele de interes din Titan. In Titan se construieşte sporadic şi centrul de greutate s-a deplasat spre zona IOR - Policolor, unde insă cumpăratorii nu dau năvală. Şi pe bună dreptate. Tot pe termen scurt se anunţă o toamnă fierbine in zona tranzacţiilor scumpe cuprinse intre 90.000 -300.000 Euro. Cu doua zone de maximă intensitae, respectiv 80-110.000E si 180-240.000E, unde se inregistrează solicitari mari şi oferte de calitate puţine. Practic se caută lucruri foarte bune care să ofere o mulţumire emoţională imediată. Să ofere imediat un feedback de genul "am făcut o super-afacere". Şi pe aceste segmente piaţa chiar oferă câteva lucruri in care se poate obţine această stare de automulţumire. Şi tot ca urmare a creşterii solicitărilor in acest an pot anticipa  creştere frumoasă a preţului ternurilor bine plasate intre 300-600mp. Adică terenuri ideale pentru a se construi un bloculet de maxim 4 etaje şi care să aducă un profit frumos intr-un termen scurt.  Preţurile vor creşte, incet dar sigur, creşterea fiind cel mai probabil sprijinită şi de scăderea drastică a dobânzilor bancare, coroborată cu o creştere simtitoare a inflatiei. In aceste conditii oamenii precauti cumpără imobile pe care să la inchirieze. Căci o chirie modestă ( să zicem la 75% din pretul pietii) tot aduce un randament mai bun decât un depozit bancar atins de impozit şi inflaţie. Iar profitul din chirie este apoi sporit şi de creşterea de valoare a imobilului in sine, căci epoca preţurilor mici se va stinge in curând.

TEAMA

"FRICA PAZEŞTE PEPENII" spune un stravechi proverb românesc. Aşa e, dar e valabil numai pentru cei care au pepeni. Economia românească nu prea mai are pepeni, aşa că şi românii ar trebui să treacă la plantat pepeni şi apoi să inceapă să îi păzească. Teama este un sfătuitor, mai bun sau mai rău, in funcţie de caracterul fiecăruia.  Pentru cei curajoşi si intreprinzători este un sfătuitor bun, pentru că le dă o notă de temperare a elanului. Pentru cei fricoşi este cel mai prost sfătuitor pentru că ii face să piardă şi putinele oportunităţi pe care le intrevăd printre ochelarii groşi de cal pe care ii poartă. Un exemplu de teamă reieşea dintr-un articol publicat de un cunoscut site economic, din care reieşea "teama de o nouă bulă imobiliară", teamă generată de creşterea inceată, dar constantă, a preturilor imobiliarelor. Analiştii respectivi nu luau in calcul teama de o bulă a gayelor, a energiei sau a chiar a apei (nu e cam scumpă apa pe care o plătim lunar?) dar se temeau de o bulă imobiliară, in conditiile in care preţurile imobiliarelor frizează apocalipsa economică. Orice economie solidă sau macar in crestere are ca puncte vizibile creşterea consumului şi creşterea preţurilor imobiliarelor. Este firesc ca o garsonieră să fie măcar la fel de scumpă precum un SUV occidental,  iar un lot de teren in periferia marilor oraşe să coste măcar cât un SUV autohton. Nu este firesc ca o cheltuială de ntretinere a unui apartament să fie egală cu jumătate din salariul minim iar factura de curent să fie egală cu 15% din salariul minim. Dar de chestiile astea care ne omoară lunar nu se leagă nimeni. Se trezeşte câte unul să se teamă de un obiect pe care il achizitionezi de 2-3 ori intr-o viaţă. Chestiile care nu crează locuri de muncă nu stresează pe nimeni, dar sectorul imobiliar care in 2008 asigura 34% din PIB-ul României şi crea locuri de muncă in 39 de ramuri economice ...iată că deranjează. Eu cred că oricine işi doreste să plătească 100.000E pe un apartament de 2 camere dar să aibă un salariu de 1200 de euro, decât să câştige lunar 1000 lei şi să viseze că va cheltui 30.000E pe o garsonieră. Pentru că trăim o singură viaţă şi nevoile trebuie satisfăcute, indiferent de costuri. Intr-o economie săracă nevoile rămân aceleaşi, dar sansa de satisfacere dispare . O să spună cineva că nu e legată corelaţia "economia bogată" de imobiliare scumpe". Fals. Nu există pe această planetă o ţară cu economie in creştere care să aibă imobiliare ieftine. Ne e frică de imobiliare scumpe? Inseamnă că nu ne e frică de sărăcie, de lipsă de locuri de muncă, de pensii de mizerie, de profesori prost plătiti, de şcoli fără wc, de spitale in care îţi cumperi singuri medicamentele.

IN TOI DE VARA, INTRE PLOI, PLAJA SI FACEBOOK

Ai senzatia ca FB este solutia cereasca pentru toate problemele de marketing. care mai de care isi face o pagina noua, anunta verzi s uscate pe "cronologie", invita, da "share" si "like", intr-un cuvant o multitudine de activtati legate de acest mediu virtual gandit iitial ca o retea de socializare si care astazi trezeste sperante de marketing genial. Marea gaselnita a internetului este ca iti ofera retete aproape gratuite de promovare, iar FB iti ofera si o potential plaja de internauti, din care nu se stie care iti poate deveni si client. Acelasi lucru si despre marile site-uri de vanzari, care ne inunda serile si diminetile pe la TV si pe la radio. Acum doua zile fi-meu (de 8 ani) m-a anuntat ca isi pune telefonul pe un asemenea site si va cere pe el 500 lei ca sa isi ia tableta! Iata pana unde ajunge marketingul. Despre imobiliare insa nu stiu care este impactul. Una e sa vinzi o bormasina sau o lampa pe un site, alta  e sa vinzi un teren sau o casa. Daca te uiti cate anunturi sunt la rubrica imobiliare te ia cu dureri de cap: zeci de mii. Ai senzatia ca toata Romania este de vanzare. Nu e chiar asa. In Romania sunt in jur de 9.000.000 de proprietati, deci vreo 20.000 de proprietati de vanzare, incadrate in 7-8 rubrici sunt un fir de nisip pe o plaja. Dar primul impact vizual e destul de maricel. Eu personal nu cunosc niciun caz de vanzare imobiliara facuta dupa siteurile de tip bazar-pe-internet. De cate o inchiriere am mai auzit, dar vanzare NU. Asta inseamna ca marketingul de baza in piata imobiliara ramane legat de  siteurile traditionale, specializate pe imobiliare . Ceea ce este de niveul normalului, caci atunci cand vrei sa iti pui un geam te uiti pe un site de geamuri, cand vrei un articol sportiv cauti pe un site specializat iar cand vreio o vacanta sigur cauti o agentie de turism. Ce se mai intampla in  vara asta? Dincolo de marasmul din prevederile viitoare ale Codului Fiscal (cresc / nu cresc impozitele la casele mici, cresc / scad impozitele la casele bogatilor) pot remarca urmatoarele aspecte: numarul de autorizatii de constructie a crescut.Piata materialelor de constructii este la un nivel minim al preturilor ceea ce sustine constructiile, prognoza economica este de crestere, iar creditarea a inceput sa se deschida. Au reaparut chiar si brokerii de credit. O meserie care in 2010 era de domeniul istoriei pare sa renasca. Un aspect interesant este cel legat de piata terenurilor care imi da senzatia ca are cel mai important avant in acest an. Se misca destul de bine si apartamentele din zonele consacrate, dar terenurile, care vin dupa 4-5 ani de prabusire, au un trend interesant. Lucru firesc tinând cont ca indiferent cat de bine te simti la bloc, tot casa cu gradina iti da masura satisfactiei maxime. Casa cu gradina este azi mai accesibila ca oricand. Se poate construi la un preţ de 400E / mp iar un teren se poate cumpara cu circa 25-35000E. Teren cu pozitie foarte buna, in imediata apropiere a Centurii (la maxim 10km de Universitate). Daca ne mai indepartam 3-5 km deja preturile scad cu 50% la terenuri, deci si costul final al investitiei. Nu in ultimul rând trebuie sa existe si o disponibilitate maxima de a prelua noile materiale de constructie. casele pe structura metalica ofera aceeasi calitate si confort ca si cele de caramida si beton, dar termenul de constructie si finiasare este de 10 ori mai mic. Conteaza.  Tencuiala structurata clasica este scumpa . Dar putem obtine aceeasi calitate a fatadei cu metodele traditionale : calciu sau tencuieli minerale, care scad preturile de vreo 6-7 ori. La nivel de fatade toti "priceputii" recomanda poliester de 10cm. Neaparat prins cu buloane. Despre densitate nu zice nimeni nimic si toti se reped sa il cumpere pe cel mai ieftin, de regula EPS 50 sau EPS 60. Nimic mai eronat.   Daca constructia o facem cu caramida de 30 sau 38cm putem pune un poliester de 5cm (insa un EPS 70 minimal) Si fara buloane caci alea distrug caramida. Ne trebuie insa un adeziv de calitate. Per total vom castiga la manopera, la costul materialelor si la confortul termic. Dar asta inseamna sa ne informam si nu sa cascam gura pe la "priceputii" care nu au construit in viata lor o casa in care sa stea.  Daca stii ce sa intrebi...e simplu sa cumperi. Si mult mai simplu sa si construiesti ceva bun pentru tine si familia ta. Caci dupa ce incepi sa afli care e treaba cu construcţiile,  nu ai cum sa mai stai la blocuri in care metrul patrat costa 600 E........

INVESTITII SI EXIT-URI

Institutul National de Statustica, o autoritate care imi inspira ceva incredere, anunta doua lucruri interesanteŞ in ultimul trimestru s-au investiti in Romania peste 1 miliard de euro, iar numarul  autorizatiilor de constructie a crescut cu 8% fata de perioada similara din 2013. Deci doua stiri bune. O stire rea este ca un mare retailer (OBI) s-a retras din Romania. Asta inseamna bineinteles locuri de munca pierdute, bani pierduti (taxe si impozite) si un semnal negativ. OBI a intrat in Romania intr-un moment nefast, in anul 2008, cand informatiile pe care le avea proveneau dintr-o piata "de boom", iar intrarea efectiva s-a facut pe o piata care  a scazut continuu timp de 6 ani. Numai ca dupa o intrare nefasta OBI a iesit când nu trebuia, pentru că piaţa creşte de la o zi la alta, deci acum era momentul să rămână şi nu să iasă. Că motoraşul economic românesc chiar a inceput să meargă se constată la tot pasul. Cârciumile şi barurile sunt destul de pline, supermarketuri mai pline, parcări mai pline, cifre de afacere in creştere cam pe la toatet tipurile de afaceri, mai putine insolvenţe, Iată a crescut şi numărul de autorizatii de construcţie. Un alt indice pozitv al trendului, care anunţă o racordare a pieţei construcţiilor la intreaga economie naţională. Sublinez asta pentru că din 2011 şi până azi in general cele două segmente au mers in direcţii diferite. Economia creştea (mai mult sau mai putin vizibil) iar piaţa construcţiilor scădea (VIZIBIL). Acum, la mijlocul lui 2014, piaţa construcţiilor incepe să crească, deşi principalul client (Statul) face orice cu banii numai constructii nu. In orice societate cu economie in tranzitie Statul este prinicpalul investitor, pentru că banii injectati in economie creeaza locuri de muncă şi contribuie al apariţia unor alte afaceri pe orizontală. Nu e cazul şi in România, care se pare că are propriile proiecte de infrastructură, dar toate pe hârtie (Comarnic-Brasov, Sibiu-Pitesi, Bucuresti-Alexandria, Tg Mures-Iasi, Cabalul Dunare-Bucuresti, Canalul Siret-Bărăgan etc) şi deci creatoare de studii de fezabilitate şi nu de kilometri de asfalt . In aceste condiţii singurii de la care poţi astepa ceva sunt tot investitorii privati care au  insă probleme cu inchiderea vechilor investitii intr-o piata in care lipsa de educatie a consumatorilor este o mare problemă. Constat că potenţialii cumpăratori sunt interesaţi in primul rând de preţ. Când cumperi o casă sau un teren, deci un bun de folosintă indelungată această problema ar trebui să fie printre ultimele.  Aceiaşi oameni cumpărând o poşetă, un autovehicul sua un telefon cheltuiesc mult peste media pieţii pentru cî sunt interesaţi de "calitate" sau "brand", iar când e vorba de casă devin brusc interesaţi de preţ şi nu de calitate sua de locaţie. Care este motivul? Nu am altă explicaţie decât lipsa de educaţie in materie de achizitii. O achizitie trebuie să fie cu atât mai scumpă cu cât ritmul de inlocuire al produsului este mai mic. Cu alte cuvinte trebuie să plătim mult pe o casă şi pe mobila ei, decent pe o maşină şi mai nimic pe un telefon, o poşetă sau un tricou. Dacă priviti cu atentie la parteneriii de afaceri străini veţi constata că cel mai adesea au obecte vestimentare iefitine, telefonae din altă epocă, dar se plimbă cu maşini de calitate ( adesea peste 5-6 ani cu o maşină) şi au case scumpe, in pozitii pitoreşti, cu mobilă scumpă şi piscine. Acelaşi lucru se intâmplă şi la construcţia sau renovarea caselor. Spre exemplu la achizitia de polistiren, 98% dintre cumpărători se uită să fie "ieftin şi de 10cm". Despre calitate, densitate, conductibilitate nu ştiu nimic. Ca şi despre agrementele tehnice care le insotesc. Şi de aici apare următoarea problemă: de ce nu le scade factura la gaze? Păi tocmai pentru că nu au un termosistem de calitate ci doar un poliester ieftin, dar "de 10cm". Dacă ar conta grosimea ar insemna că schiorilor le-ar trebui paltoane, iar ei nişte costume subţiri....Exemplele pot continua. Dar fără o autoeducare şi o schimbare a politcii de achizitii nu ne faacem bine nici la nivel individual şi nici la nivel naţional, pentru că pedalarea pe aspectul "preţ" permite conservarea in piaţă a unor produse proaste, jalnice, păguboase, lucru care dăunează mediului de afaecri şi buzunarului fiecăruia dintre noi.

MARGELELE COLORATE SI PRAFUL DE STERS

Vorbeam ieri cu un prieten care face afaceri imobiliare de vreo 22 de ani. Cam din acelasi timp cu mine, desi este un pic mai in varsta. Acest amic al meu are un har extraordinar de a identifica anumite aspecte pe care altii nu le văd. Daca ar fi in lumea artei ar fi un fel de critic nascut sa vada geniul din studentii care expun pe langa cheiurile raurilor din capitalele lumiii. Este insa in imobiliare si harul sau si-l foloseste in consultanîa de specialitate. Spunea deci acest om ca actuala piaîă imobiliară vinde doar doua tipuri de imobile : "mărgele colorate" (cum ii pacaleau marinarii pe bastinasii de prin America sau Oceania)  si lucrurr de calitate, de pe care însă trebuie să stergi un pic praful, caci de multe au niste ani de când stau pe piata. Extaordinara afirmatie. Asa este. Toata liota de oferte "ieftine", "800E/mp", "avantajoase" si care mai pot fi definite prin 100 de alte adjective cu sens identic reprezinta niste "margele colorate" care scot fildesul sau aurul din buzunare si vor aduce numai goluri de satisfactii. In acelasi timp cumparatorii iscusiti cauta, recum vanatorii din anticariate, lucuri bune, "prafuite", care doar asteapta sa fie sterse pentru a luci precum diamantele. Fie ca vorbim de apartamente "clasice" sau de prin vile, de apartamente noi sau case vechi "demolabile". ca vorbim de spatii comerciale sau terenuri, important este sa ne dam seama daca ceea ce este in fata noastra este o chestie eftina, tipatoare, stridenta sau o proprietate valoroasa, care odata cu trecereat timpului capata o valoare aparte tocmai pentru ca este greu de inlocuit cu o alta. Si este suficient sa ne uitam la cladirile vechi din centru. Magheru, Bratianu sau Kogalniceanu, bulevarde cu o vechime respectabila, cu o faima zdruncinata de cutrmeure, dar care sunt greu de ignorat datorita elegantei si pozitiei ultracentrale. Cateodata la 50.000E ai de ales intre un bloc "nou" prin Bragadiru sau  Ghencea sau un bloc de vreo 50 de ani situat in Kogalniceanu sau Batistei. Si atunci trebuie sa te intrebi unde vrei sa iti creasca copiii. In Cismigiu sau intre buruienile de la capul blocului printre caini vagabonzi si guşteri.

PROJECT MANAGER SAU "OCHIUL STAPANULUI CARE INGRASA VITA"

P vremea raposatului Presedinte Ceausescu nu se vorbea in termeni de import. "P roject-managerulul" de azi este vech iul sef de obiectiv /serviciu / santier / proiect. OMul are trebuia sa duca la bun sfarsit ceva, in anumite conditii si intr-un termen cat mai scurt. ca sa depaseasca planul. Azi, toti habarnamistii se declara "project-manager" iar alti habarnamisti ii angajeaza, cel mai adesea e bani publici. In privat e mai multa atentie la prestatia unui project-manager, nu de altceva dar banii chiar inseamna ceva in mediul privat. dar ce inseamna in zileel noastre un project-manager? Inainte de orice este un tip cu mare capacitate de munca. Disponibil adesea 12 ore/  zi si 6 zile / saptamana. Se scoala devreme, isi lasa copiii in fuga (primii) la gradi sau la scoala, bea cafeaua revazand agenda zilei si are o scurta sedinta cu partenerii implicati in project. Cunnoaste deopotriva drept, contabilitate, inginerie, resurse umane si  urmareste cu atentie noutatile economice, in special cursul leu-euro si reglementarile care apar mereu ca din pamant.Este un om bunla toate carepare a confirma faptul ca romanii chiar se pricep la toate. De multe ori partenerii straini, obisnuiti cu o unica specializare, la inceput nu au niciun fel de incredere in asemenea tipi supercapabili si care afirma cu dezinvoltura ca stiu si de-aia si de-aia si de-ailalta. Si chiar stiu, pentru ca viata i-a fortat sa invete. I-a fortat sa invete 1001  de chestii pentru ca altfel risipeau banii proiectului pe consultanta de specialitate. Ma uit cum arunca cu dezinvoltura Statul Român banii pe "studii" de fezabilitate. Ce o fi atat nevoie de studii de fezabilitate, mi-e total neclar...fireste daca nu luam in calcul faptul ca cineva chiar trebuie sa inncaseze cecuri grase pentur niste hartii goale. Caci imediat ce incepe constructia se si dovedeste ca "studiul" e incomplet sau prost facut. Ceausescu facea investitii de sute de milionae luand decizia intr-o singura zi. Va imaginati pasajul Unirii terminat in 3 4 de zile daca ar fi facut vreun "studiu" ?  Iar acolo project managerul a dormt pe santier si au lucrat 4 antreprize in acelasi timp. Se executau 2-3 metrii liniari / ora. Alte timpuri, alte conditii. Azi, ma uit cu stupoare ca 90% dintre invesitii sunt dirijate de niste incompetenti , atat proiecte de stat (unde incompetentul este regula generala) cat si in mediul privat. Ma uit la tot felul de constructii si vad cum developerii se innamolesc in proiecte pentru ca fac achizitii aiurea, nu izbutesc sa puna cap la cap 2 probleme si pierd timpul in sedinte pentru ca nimeni nu are curaj sa ia o decizie in 30 de secunde. Iar orice problema apoi o transfera juristilor care o innamolesc definitiv la tribunal. Astfel toata lumea e impacata. Altu-i de vina. Preferabil justitia, caci acolo mereu poti gasi o scuza care sa justifice incompetenta manageriala. Cred ca investitorii ar trebui sa aiba curajul sa angajeze numai oameni care sa nu transpire cand i-au o decizie si sa accepte statutul de investitor, in timp ce statutul de project/-manager sa fie incredintat printr-un contract ferm care sa-i ofere autonomie celui ca re considera ca este capabil sa duca la bun sfarsit treaba. Iar dimensiunea unui proiect chiar nu este relevanta. In ultimii ani stressul locului de munca a determinat multi oameni sa se indeparteze de ideea construirii unei case pentru ca "nu au timp sa stea pe santier". De parca timpul inseamna si competenta. Ce conteaza ca nu au habar ce este un etrier sau sa deosebeasca o caramida refractara de una porotherm....timpul pare a fi argumentul cheie. Nimic mai eronat in acest mod de a gandi. Proprietarul trebuie sa stea la servici si sa faca bani in continuare, iar pe santier sa stea un om, angaajt, care sa ii faca treaba in costul estimat initial. Cost care fara probleme poate sa includa si salariul managerului de project, caci un om de proiect stie sa faca achizitii chibzuite si castiga bani din organizarea judicioasa a muncii. De cele mai multe ori marile economii se fac angajand un cost-killer cu un salariu mare. Ca de aiai cere bani multi pentru ca stie sa aduca bani celor care il angajeaza. Cu alte cuvinte oricine poate angaja un profesionist care sa ii ingrase vita.

TERENURILE SI APARTAMENTELE DE LUX - INVESTITIILE CELE MAI CAUTATE

Desi "toba" presei bate cu inversunare pe " marele "  program national A nu-stiu-câta Casa. " Casa" nu este si nu va fi un motor al pietei imobiliare ci mai degraba o frână pentru că este un prgram generator de produse low-cost, care va antrena numai efecte proaste pe termen mediu si indepartat. Plecând de la producţia grosieră şi grotescă de blocuri du garsoniere şi 2 camere "că aşa cere piaţa" şi până la  dotarea anornală a fiecărei unităţi construite cu câte o centrală proprie. Păna vor incepe să sară in aer...căci cine isi cumpară o casă low-cost nu o sa isi schimbe centrala la limita de life-time şi o să o cârpească cu constiinciozitate. In Bucureşti insă terenurile de 300-500mp au devenit o tintă foarte căutată, Se scot tot mai multe autorizatii pentru bloculete de 6-9 apartamente, ceea ce inseamnă că micii dezvoltatori au inteles unde se duce piaţa. Fireşte vor apare foarte curând şi blocuri cu 40-70 de apartamente,  dar mă tem că va fi mai dificilă vânzarea decât prin 2007. Si mai sper că nu se vor acorda autorizatiile de constructie fără solutii clare de parcrae pentru acele blocuri mari. In partea central-nordică a Bucurestiului au reinceput tranzactiile pentru preturi de 150-250.000E, care vizeaza apartamente din clasa lux, cu diferite pozitii si dotari. Unele mai lux..altele care trec pe lângă termenul "lux" şi de fapt reprezintă un low-cost mai cosmetizat. Că aşa e in imobiliare. Când incepi sa îi iei la intrebări pe "constructori" te invită să faci o plimbare....Indiferent din ce punct priveşti insă piaţa, aceasta prezintă o dinamică, un trend pozitiv, care ar trebui să se accentueze cu fiecare lună, cu atât mai mult cu cât România este cam ultima ţară cu pretenţii in care preturile imobiliarelor mai sunt la nivel de criză. Recomand ca investitii terenurile pentru că evreii (cei mai iscusiti investitori) au o vorbă:  pământul nu se face la fabrică.

TEREN FĂRĂ CURENT "LA GARD"? PROBLEMĂ MARE PENTRU PERSOANE FIZICE

Noul Regulament de bransare la reteaua electrică pune o problemă spinoasă PERSOANELOR FIZICE.  Mai precis se interzice EXTINDEREA de reţea pentru persoanele fizice. Dacă e să privim superficial am spune că "este ceva european, forţează autorităţile locale să vină in intâmpinarea celor care îşi scot autorizaţii de construcţie". Ar fi bine, dar mă indoiesc serios. Părerea mea este că astfel se incearcă eliminarea de pe piaţă a "constructorilor" de ocazie care construiau şi ei aiurea in câmp cîteva case sau un bloc "pe persoană fizică". De fapt deja au apărut pe forumuri ctiva asemenea "investitori" disperaţi că nu au cum să mai îşi branseze blocurile la reţeaua naţională. Să nu fie cu supărare, dar e un element de normalitate ca să NU construieşti ditamai mormanul de apartamente sau cine ştie câte case "pe persoană fizică". De ce? Simplu. Persoana fizică nu va da niciodata garantia prevăziut de lege şi atunci se crează o potenţială piaţă pentru construcţii care eludează legea calităţii in construcţii. Oricum mi-e groază de un cutremur mare, după cum mi-e groază de miile de centrale termice plasate prin apartamente şi care nu vor fi niciodată schimbate la termenul de 8 ani ....că au şi ele un life-time. Pe de altă parte marii perdanţi ai acestui nou sistem de bransare la reteaua electrică sunt cei care au cumpărat un lot de teren la "50m de stâlpul de curent". Chiar şi la 50m de un stâlp tot nu se vor mai putea branşa, pentru ca cei 50m necesari ar insemna extindere de reţea. Deci ...nu se poate. In mod corect piaţa va reacţiona dur pentru terenurile nebransabile, marcând o scădere de preţ după cum pentru cele cu "stâlpul in fata gardului"" ar trebui să crească preţul exponenţial. Ar fi nişte ecouri corecte ale transformarilor legislative. Pe de altă parte la cum se informează românii presimt că o să treacă 2-3 ani până or să afle cam toti potentialii interesaţi de această prevedere legislativă. Din păcate pentru unii vor afla după ce vor achizitiona terenurile. Căci există mereu "autodidacţi"  care "se pricep",  deci ce rost ar avea să ceară consultamnţă la un profesionist. Barem dacă e să ia o teapă să o ia singur .... Ca şi in alte cazuri şi aceasta prevdere arepărti bune şi părţi proaste. Părerea mea e că vor precumpăni părţile bune pentru că vor ieşţi la lumină (adică ăţi vor face firme) mulţi "investitori" de ocazie sau vor renbunţa la acest sport. Va pare necesitatea ca primăriile să susţină autorizaţiile de constructie cu investitii in electricitate (altfel adieu investitii si deci taxe) şi nu in ultimul rând românii vor da mai des autoritatile locale in judecată, tccmai ca sa le "traga" curentul cu pricina. Mi-ar place ca să văd şi mai multe asociaţii de proprietari constituie pe la marginea oraşului, căci curentul poate fi tras  pe numele Asociaţiei iar acest lucru de fat ar fi cel mai frumos şi logic.

DUPA 33 DE ZILE

Este prima oara de cand am acest blog cand trece o luna fara sa postez ceva. In martie pur si simplu nu am avut timp. Piaţa agitat, toti te intreaba ceva, vor sa vada, vor o consultatie, du-te colo, vino incoace ,,,,actiune si suspans. Turbulentele din politica se resimt in economie, iar cele din economie se reflecta si in finantele private si in afacerile mari. Preturile vor creste general datorita acestei accize grosolane. Ai senzatia ca imaginatia guvernantilor de pe malul Dambovitei este absolut inepuizabila in materie de taxe. iar ei au senzatia ca românii au bani cu nemiluita. Probabil pentru ca vad mereu un Jaguar sau un Bentley nou prin oras. pai bine măi baieti, mai bine duceti-va direct la acei proprietari sii scuturati-i pe ei de bani si lasati restul de 20.000.000 (sau cati om fi,ca nici de un referendum nu mai suntem in stare) in  pace, Piata imobiliara pare tot mai atractiva pentru invesittitorii seriosi. Aproape zilnic cineva anunta o achizitie mare. Lucruri se intampla, banii incep sa circule in imobiliare, probabil ca pana să se simta vântul insa si pe la nivelul românului de rând preturile vor creste cu 20-30%. In mod cert piata imobiliata va creste brusc intr-un anumit moment. Fie anul acesta, fie cel mai târziu la anul, va fi un salt brusc. iar cei ce vor fi ratat trenul vor avea motive sa isi plânga in pumni. Caci banii lor la banca pui nu mai fac, inflatia (fenomen de care romanii nu sunt constienti absolut deloc) va musca zdravan din cont...si iaca asa. Sfatul meu? Cumparati terenuri mici in zone bune. Alt sfat? Cumparati imobile de calitate superioara in locatii cheie. iar BANU MANTA RESIDENCE este in acest moment printre cele mai indicate optiuni .

NEW YORK SI BUCURESTI. DOUA METROPOLE, ACEEASI SITUATIE

Primul  gand este bineinteles "ce legatura poate fi intre New Yoirk si Bucuresti?". Teoretic nu rea multe. Ei au Manhattan-ul, Broadway si milioane de alte chestii newyorkeze, noi avem caini vagabonzi, masini parcate pe zebra,  o birocratie inspaimantatoare si  un oras fara baze sportive. Suficient sa ne amintim de lipsa uni patinoar olimpic. In sfarsit, dincolo de milioanele de aspecte care separa galactic cele doua metropole, exista totusi si un aspect care le apropie. Astazi discutam cu unul dintre clientii mei din afara tarii  (un israelo-american) si intre alte aspecte imi spune: "Robert,, an stat 10 ani la New Yoirk facand afaceri imobiliare. Si au fost 10 ani de criza imobiliara (1991-2000), aici in Romania voi abia ati facut 6 ani de criza....pai daca americanii au stat 10 ani in criza, cred ca e bina ca dupa 5 ani de criza deja se vede o relansare a pietei imobiliare". Prima oara am fost perplexat, apoi am asociat rapid cele ce imi spunea cu cele scrise de Donald Trump in diferie carti. Criza imobiliara americana din ultimul deceniu al secolului trecut a last rani adanci si a durat 10 ani. Dar cei care au investiti in imobiliare in acea perioada dua 2004 au scos maldare de bani. Si, sa, cel mai important lucru care trebuie remarcat este ca un pitic economic precum Romania iese din criza dupa 5-6 ani, in timo ce Goliathul de peste ocean a stat atunic un deceniu. Iar acum iese la liman cam iin acelasi timp cu Romania, desi a intrat in 2007. Sa fie Romania mai puternica? Sa fie mai mobila? sa fie mai inventiva? Nu cred. Cred doar ca la tarile mici si ciclurile economice sunt mia scurte. Esential este ca in acest an se vad cu adevarat cresteri de preturi pe segmentele imprtante ale pietei. Iar terenurile sunt primele vizate.

PE CAND SI IN BIROCRATIE O SIMPLIFICARE ?

Citeam azi ca noul Cod Penal aduce multa "relaxare" pe sosele. Esiti beat chior la volan? Ai lovit pe cineva dar nu  stat mai mult de 90 de zile in spital? Ai condus o masina neinmatiruclata sau fara asigurare? NICO PROBLEMA. NU E NICIO PROBLEMA. Ti se taie o hartie (amenda, cca),,pe car emulti o vor folis când merg la toaletă si cu asta basta. . Case closed. Statul şi-a făcut datoria. Il protejează o datpă in plus pe infractor in faţa cetăteanului. Păi ce credeti că aia cu Ferrari sau bentlez care vor să se suie pe troutare să hingherească mame şi copii nu vor să doarmă linistiti?......Păi. da. Vor să doarmă liniştiti. In acelaşi sens mi-aş dori să văd simplificarea şi in materie de birocraţie. Să dispară avizele , permisele, autorizaşiile, acordurile şi alte hârtii tembele, aducâtoare de nervi şi potentiale generatoare de şpagă (ati văzut la Autoritatea pentru Retrocedarea Propretatilor?  şi să apară chestii de bun simt. Ai obtinut o autoritaie de constructie_ OK. EW valabilă şi pentru toate bransamentele. Căci e de la sine inteles că o casă in ecolul XXI nu poate sta fără curent ş apaă. Dar....NU.  In  România mai trebuie să mai faci vreo câteva dosare, luni integi de aşteptare, etc. In România trebuie să obşţii autoritaie şi pentru bransament, şi pentur coetu câinelui chiar. In România ajungi la ipostaza hilară in care locul de parcare de la bloc devine moşie personala.  Deşi este culmea discriminarii. DE CE? Simplu, pentru că noul mutat in bloc este dezavantajat, el nu are posibilitatea să ocupe un loc. Să mai amintim că un loc de parcare costă 1,3 bani / oră? adică 60 lei / an, in care Primaria il si vopseste,numerotează, plăteste un om la contracte.. Adică ceilalti bucuresteni de fapt plătesc ei că unii nesimiti să aibă locul lor liber tot anul...pentru 1,3 bani / oră. Mă intreb dacă un bucureştean posesor de bicicletă doreşte să inchirieze 14 mp i s-ar acorda? Bineinteles că NU. Deci iar o discrimainare. Chestia asta cu discriminarea este foarte gravă. Locurile d eparcare se "aranjează", NETRANSPARENT. Niciodată nu se stie dacă şi unde "are" Primăria locuri "libere". Trebuie să faci cerere şi te anuntă ei..când o zbura porcul fireste. Dar lângă geamul tău un nene abia mutat in blocul de vis-a-vis (HCL  permite!!!!) a "priins" contract. Na, că la el se poate.... Alt aspect ilegal al acelor HCL care au născut contractele de inchiriere pentru locurile de parcare il reprezintă faptul că se inchiriază un domeniu public iar calitatea vieţii pentru nedetinatorii de maşini ascade drastic. Pentru cei care nu cunosc acest indice modern "calitatea vieţii" se referă la dreptul natural de a trăi relaxat in localitatea ta. Fără maşini pe trotuar, fără reparatori de ocazie pe trotuar, fără rable lăsate prin parcare, fără noxe......Asta e situaţia in care ne bălăcim. Românii nu par contrariati că pe banii si resursle  nationale companiile de furnizare fac profituiri cu 2 cifre. Păi vi se pare normal ca o companie monopol, care administrează apa, carbunele sau altceva din ROMÂNIA, SĂ FACĂ PROFIT PE BUZUNARELE NOASTRE ? Mie NU. .După cum nu mi se pare normal ca o autorizatie de construcţie obţinută să nu includă şi autorizatiile de bransamente sau ca o autorizatie de "extindere şi inălţate" a unei case să insemne de fapt demolare şi constructie de bloc. Pentru că baietii deştepti au găsit ei o variantă să scurteze drumul actelor, iar dintr-o casă amarâtă prin Ghencea sau  Rahova a apărut un bloc cu 3 etaje. Dacă ar apare simplificarea de care vorbesc nu ar fi nevoie de asemenea inginerii care primejduiesc vieţile oamenilor. Nimeni nu ar apela la o chestie semiilegală dacă in 20 de zile ar obtie toate hârtille. Unde mai pui că şi Staul ar câştiga imediat taxe şi impozite. Dar, NU. De ce să fie simplu., când putem să ţinem lucrurile complicate. Păi ce ...am mai simţi noi România? S-ar putea să ne simtim un pic mai bine .....

BILANŢ 2013. PERSPECTIVE 2014

Aşa cum fac in fiecare ianuarie vă invit şi in acest articol să imi lecturaţi postarea din ianuarie 2013 să apreciaţi dacă ceea ce am scris acum un an s-a adeverit. Eu zic că da. A fost un an  interesant din punct de vedere imobiliar, a crescut cifra tranzacţiilor, au apărut livrari de proiecte (  mallul Promenada, etc) au inceput să apară anunţuri de noi proiecte rezidentiale. Nu a fost un an spectaculor, dar unul in care să se vadă o mică creştere a fost. Şi pentru acest an apreciem că trendul se va păstra. Cred că va apare un colaps pe marginea Bucureştiului, unde sunt in diferite faze de constructie sau chiar pe stoc cateva mii de apartamente (in special in zonele  Militari si Drumul Taberei unde s-a construit intr-un ritm anormal de mare) din categoria low-cost, cu niste imprejurimi dezolante, cu o calitate a vieţii la nivel de fauburguri franceze de inceput de secol XX sau favelhasul brazilian contemporan. CALITATEA VIEŢII. Acest concept care trasează o linie clară intre un apartament construit oriunde si o locuintă cu toate apanajele termenului locuinţă: infrastructură (străzi, mijloace de transport in comun, şcoli şi gradiniţe la o distanţă de maxim 1 km (8-10 minute de mers pe jos) parcuri, magazine, servicii de poştă etc. Cei care locuiesc intr-un apartament fără cele de mai sus, ştiu ce inseamnă să nu le ai. Iar dacă mai ai şi o haită  de câini flămânzi in jurul "condominiumului" e deja tragic. Cei care cumpără "un apartament" fără a ţine cont de ceea ce îi oferă CALITATE VIEŢII, (din păcate incă foarte mulţi) consată in scurt timp ce inseamnî să ignori aceste aspecte. Devin sclavii maşinii, care consumă carburant şi timp, iar la o vârstă de 12-13 ani copiii nu se pot duce singuri la scoala. Un detaliu extraordinar de important. Alte detalii urmeaz㪠capacitatea de revâzare este ZERO. Pentru că nimeni nu cumpără "la mâna a doua" un imobil, dacă peste drum e altul nou-nouţ (cu garanţie) şi adesea mai iefitn (cî aşa e la periferie, se inventează soluţii să fie "mai ieftin". Revenind la prognoza pentru 2014, cred că va creşte interesul pentru terenuri, va avansa construcţia de mici blocuri in zonele centrale şi semicentrale, se va revigora piaţa de inchirieri si va continua creşterea din piaţa spatiilor industriale. Anul 2014 va fi insă supus turbulentelor din politică. Este un an electoral şi ultimul an de mandat al Presedintelui Băsescu. O ecuaţie complicată care va antrena in mod sigur şi numeroase pârghii economice. Este foarte probabil să mai apară câteva proiecte cu orientare spre cetăţean (pasarela Domneşti ar fi unul din ele) care să ofere un plus de valoare unor zone imobiliare. Una peste alta ecuaţia financiară este insă simplă: la bancă depozitele aduc pierderi, bursa este un instrument aflat departe de controluli investitorilor, deci poate aduce riscuri mari, pe când imobiliarele DE CALITATE marchează an după o mică şi sigură creştere.Căci toate prognozele care nu iau in calcul existenţa PARALELĂ a două pieţe imobilare sunt nişte analize tembele şi neprofesioniste. Există o piaţă imobiliară de calitate, destinată oamenilor conştienti şi care pot să ajungă (adesea cu eforturi) la un produs de calitate şi există o piaţă low-cost, a periferiei sau sub-periferiei, cu imobile alan-dala, construite nu se stie exact cum, cu sute de vecini iubitori de low-cost sau care atât ăşi permit şi care in consecinţă oferă o nouă varietate a conceptului comunist de "imobil confort II". Cine nu poate să facă diferenţa din acest text il invit să facă o plimbare in Bragadiru, Roşu sau Popesti Leordeni, in Prelungirea  Ghencea sau in spate la Metro Militari. Acolo apartamentele incep de pe la 25.000E. Intrebarea mea este urmatoarea: la ce calitate te poţi astepta când un dezvoltator are şi profit la această valoare?

TERENURILE AGRICOLE SAU CUM NE PIERDEM TARA... PE PARCELE

In presa de azi capul de afis este condamnarea unui politician local, dar de fapt subiectul cel mai interesant este dat de un interviu al atasatului economic (pe probleme de agricultură) al  al Ambasadei Ungariei la Bucuresti care anunta ca "Statul maghiar intentioneaza să cumpere terenuri agricole in Ardeal". Pentru cine nu este român sau cât de cât la curent cu realităţile economice din Ungaria, ai putea spune că Ungaria este un stat din zona Golfului, care a pus deoparte nişte miliarde bune (de euro) ca sa profite de niste oportunităţi financiare. Dar nu este aşa. Unaria abia respiră economic, somaj in floare,creşterea economică este la fel de debilă ca a României ... şi iată că ei se apucă de cumpărat terenuri..prin Ardeal. De ce in Ardeal şi nu in Moldova sau Oltenia? De ce nu in Kossovo sau in Croatia. Explicaţia are clar o rădăcină istorică şi nu una economică. Mai grav este faptul că România nu are replică. Asemenea proiecte care nu au o natură economică (motivaţia prezentata ar fi de "impamantenire" a unor tineri) şi in niciun caz una socială - pentru că  Ungaria are satele goale (de altfel ca şi Bulgaria sau România), o populaţie in scădere agresivă, (aşa că ... pe cine să impământenească? ) nu pot aduce decât tulburări intr-o regiune oricum greu incercată. Nu putem crede că Ungaria îşi propune să cumpere cîteva sute de hectare pentru nişte eventuali tineri care ar fi mai tentaţi de arcul carpatic decât de spaţiul panonic. Credem insă că arcul politic de dreapta incearcă să îşi câstige o popularitate de tip nou. Ce ar putea câştiga România din aceasta mega afacere cu iz naţionalist? NIMIC. Ce ar putea pierde? IMENS. Incepând cu prestigiu intenraţional (nu am auzit pâna acum de un caz similar) pe baza lipsei de reacţie şi până la o stare de liniste internă, pentru că dacă s-ar achizitiona o bucată interesantă de teren din zona frontierei, cum s-ar putea simţi oamenii de pe  acolo? Situaţia este comlicată numai când te gândeşti la ea, dar dacă s-ar mai şi concretiza ceva? Stupefiant este cp poartea maghiară a pregătit proiecte similare şi pentru fondul forestier (adică de fapt munşi si dealuri) şi pentru fondul de izvoare minerale..... Concluzionand, putem spune că Budapeste are in pla să cumpere câmpii, dealuri şi munţi din ţara noastră. Dacă mai luam in calcul că numeroase aşezări umane sunt aproape complet de vânzare, putem să ne aflăm in faţa uneia din cele mai cinice probleme ale istoriei. Dacă ar fi să fac o comparaţie, cred că ne aflăm in faţa unei afaceri imobiliare de genul celei care a privit Alaska. Unii sunt pregătiti să cumpere când altii nu stiu să administreze ceea ce au ... . Nu in ultimul rând mă intreb dacă şi România o avea un atasat pe probleme de agricultură la Budapesta. Şi dacă avem...cu ce ocupă?