BANI RISIPITI...IREMEDIABIL RISIPITI

Foarte recent un prieten mi-a solicitat parerea inainte de a face o achizitie intr-o localitate din imediata apropiere a Bucurestiului. Telul era o casuţă cu 300mp la 49500E. Din relatarile lui se pare că proprietarul o construise "pentru Prima casă". Zis şi făcut. Omul meu mai văzuse casa cu o seară inainte, pe intuneric. Aşa că a incerca să refaci un asemenea drum adesea e o aventură. Nici cu GPS-ul nu am găsit strada. Il sună pe agentul de legătură să vină să ne culeagă din faţa primariei, ajungem la locaţie...după ce am tgrecut printr-o zonă cu aspect de Wild West , peturi, vaci, dărăpănături amestecate cu case noi, case la lângă case tuguiate, case numai parter lângă case P+2....un peisaj dezolant. Ajungem la locaţie, constatâm că vreo jumatate din stradă era de vânzare intre 45.000 - 55.000E, fireşte diferite calităţi...dar in acelaşi peisaj, pigmentat cu câini vagabonzi si cu veleităţi de favelhas brazilian. Ca să "dea bine" agentul ne şi comunică "aici stau numai doctori şi ingineri, iar alături e o doamnă de la Poliţie". Numai gandul că o femeie putea să cumpere singură pe acolo te umplea de voie bună. Nu contează cum arată casele, ce calitate aveau, că se prabuşeau sau te ţineau o viaţă......chiar nu contează. Numai perspectiva de a veni zilnic in acel peisaj iti tăia (in mod normal) orice poftă de achiziţie. Sunt câte unii care spun "dom'le in curtea mea nu mă interesează de nimic". Fireşte. Sunt câte unii care spun că "decât o facultate mai bine 1000E in buzunar". Fiecare işi face calculele după propria intelepciune, dar o achizitie făcută fără o analiză a şansei de revânzare este o achizitie tâmpită, cel puţin la fel de tâmpită ca o construcţie făcută fără alt plan decât "e pentru Prima casa, preţ şi metrii pătraţi". Mă uitam in jur şi vedeam pe o rază de 500m vreo 100 de case, de 100 de feluri, cu 100 de tipuri de garduri. Despre modul cum era făcută "dezvoltarea"? Niciun fel de acte - procese verbale de stadii de executie, diriginte de santier, anunturi catre ISC, catre Primarie.... adică minimul de decenţă. Şi dacă ar fi anunţat probabil că nimeni nu ar fi găsit constructie prin ungherul ală de lume.... Intorcându-mă la casele alea aruncate brambura (care de altfel sunt numai unele din multele zeci de mii din jurul marilor orase) nu pot spune decât atât: milioane de euro irosite, mii de autorizatii de constructie acordate aiurea de primarii pe niste petece de teren fără perspectivă. Fireste dacă omul cere autorizatia nu poţi să te aşezi in calea fericirii sale, dar măcar o bază minmă de restrictii (tip de gard, culori, etc) ar putea fi . Căci altfel.. iese ce a ieşit. Nu e nevoie să vă mai spun că amicul meu a primit un aviz negativ si a inteles ce inseamnă legendara regulă engleză "location, location location " .El a inteles-o, altii poate au auzit de ea, dar in mod sigur inca vreo 10 ani vom vedea tot felul de constructii aiurea in cele mai stupide pozitii ridicate pe niste planuri la fel de tembele.

ASPECTE PROMITATOARE

Sunt lucruri care se intampla si care ne motiveaza sa spunem ca la anul poate fi o piata mult mai agitata. Anul acesta -s-au intamplat si se intampla niste chestii destul de frumusele. Centrele comerciale sunt pline de realizari, unele chiar cu 2 cifre de crestere, apartamentele s-au vandut binisor, se cauta vilele, deci putem aduna niste chestii. Nici spatiile comerciale de pe bulevarde nu prea mai stau goale. Deci romanii si-au cam lins ranile cauzate de criza si au inceput sa faca din nou afaceri imobiliare. Mai putin cunoscut este insa faptul ca bancile au inceput sa preia imobilele din creditele "neperformante". Adica si le trec in portofoliile lor. Pe unele ca sa le revanda, pe altele...sincer nu prea inteleg de ce, dar asta mai putin conteaza. Important este ca bancile au ajuns sa faca exact ceea ce s-au ferit din 2008 si pana anul acesta : sa devina proprietare, sa administreze, sa plateasca taxe locale. Ceea ce inseamna ca au un motiv serios sa o faca. Primul motiv vizibil ar fi ca au date ca piata imobiliara va reveni pe crestere. Al doilea motv ar fi exact opusul...ca sa nu lase piata sa se  duca in jos din nou. Luand in calcul acesti 3 ani de cresterei (firave, dar sunt cresteri), dar si unele segmente care in continuare sunt la nivelul din 2010,  eu cred ca cele doua aspecte se impletesc, iar ceea ce urmaresc bancile este sa isi limiteze pierderile, care se anunta tot mai mari. Chiar azi citeam un articol ca in vestul Europei bancile au platit si platesc zeci de miliarde de euro despagubiri  clientilor care le actioneaza in judecata datorita comportamentului ulterior anului 2007. Si  pe aici se pregatesc sa plateasca niste despagubiri, asa ca probabil vor sa isi asigure un back-up care sa le permita in cativa ani sa mai recupereze din pierderi Concluzia mea este clara. La o bursa "scumpa", tinuta de Transgaz si Petrom, la o piata a dobanzilor jignitor de mica, singura garantie ca ai ceva deoparte tot in imobile este. Nu de altceva, dar chiriile , de bine de rau, iti aduc ceva lunar.

O TRANZACTIE INTERESANTA

Prin diverse articole solicitate de publicatii si site-uri cu tematica economica (inclusiv imobiliara) am sustinut adesea importanta tranzactiilor din sectorul privat si mai ales din zona terenurilor agricole. Iata ca tranzactia anului ( macar din punct de vedere al publicitatii, daca nu si valoric)  vine de la cineva care poarta  numele Basescu si se realizeaza exact in domeniul cel mai delicat - marile suprafete agricole. Presa de toate culorile si politicienii de ocazie au mirosit "sange" si s-au napustit haotic asupra detaliilor tranzatiei, incercand sa gaseasca o latura vulnerabila Presedintelui Bbasescu, chiar daca nu el este cumparatorul terenului. Ma intreb de ce nu a fost atacat la fel si atunci cand si-a cumparat primul Logan sau primul Duster.  Familia Basescu a dovedit inca odata ca este o investitoare serioasa in economia Romaniei. Pentru neavenitii din zona politicii si din presa, investitia (excelenta) facuta de Ioana Basescu apare drept o noua oportunitate de face o comisie sau de scrie un articol. Pentru un profesionist, pentru un analist si consultant imobiliar aceasta tranzactie este un motiv de analiza economica a unui aspect pe care NIMENI nu l-a sesizat public. Pretul unui hectar este extraordinar. aproape 6000 E ( cu TVA inclus) . Nu am auzit sa fi platit cineva pana acum in Romania un asemenea pret pentru un hectar. Fireste va veti intreba imediat "este Basescu prost?....". NU. Iar acest pret indica exact valoarea rationamentului familiei Basescu. Desi pretul este foarte mare (raportat la hectar) este un pret foarte corect raportat la faptul ca s-a tranzactionat de fapt o mare ferma. Aici este cel mai important aspect al tranzactiei, Nu au fost vandute hectare alan-dala ci a fost tranzactionata o mare suprafata, extrem de greu de gasit pe piata imobiliara, in una din cele mia fertile arii din Romania, astfel ca pretul este foarte corect. Este un pret intalnit in Polonia si Germania, chiar daca acolo pamantul nu are fertilitatea Baraganului. rata este suportabila pentri o notarita, iar la prima recolta probabil ca deja va recupera circa 70.000E. Asta inseamna ca in 15 ani poate obtine din teren peste 1.000.000E (atentie, calculu este facut la actualul randament al terenurilor agricole, care este un randament mic). Adica isi achita creditul. Iar restul de 15 ani  (are creditul pe 30 de ani) de fapt inseamna profit net. Si in plus are o ferma de 300 ha. Din cel mai bun pamant al Europei. Iar cand afirm acest lucru nu o afirm fara a stii. Pamantul romanesc este un pamant foarte putin chimicalizat. Este un sol "odihnit", care ii genereaza o mare valoare si un potential enorm. In concluzie. Ioana Basescu a facut o excelenta investitie, usor vandabila in 2-3 ani cu profit cert si clar, a scos din banca (de la ciorapii bancherilor) peste 1.000.000E pe care i-a aruncat in piata imobiliara, dand astfel un mic suflu unei piete care inca gafaie, si-a asigurat un venit consistent anual dintr-o proprietatte care se va aprecia valoric in fiecare an. Pentru ca pamantul nu este elastic sa se intinda si cat a facut Dumnezeu, atat avem si noi....

DE-A NEGOCIEREA

Vorbeam ieri cu un vechi prieten, care are un business in transporturi. Si ne impartaseam reciproc aventurile noastre din zona ecnomica, cu mici studii de caz despre clienti si clientela. Ca si mine si el este sevotat ideii de clientela, de portofoliul de clienti fideli si carora le esti fidel 1000%,  dar e langa acestia este constant nevoie de clienti noi. Care, pana ajung sa inteleaga valoarea prestatiei tale (siguranta, punctualitae, profesionalism etc) au tendinta sa te trateze cum scrie prin ziare..."negcciere" si "pretul pietei spune...." . Fireste ca nu nevoie sa va povestesc chiar totul dar important este ca amandoi  ne-am intalnit intr-un punct comun, unde se intalnesc iintotdeauna furnizorul si cliientul. La calitatea serviciului. Iar caltatea serviciului trebuie platita, fireste nu neuneste, dar oricum peste "pretul pietei". Pentru ca "pretul pietei" totdeauna ascunde o medie care este nascuta din pretul profesionistilor si pretul teparilor. Idealul clientului este sa cumpere un servicu clasa A la pretul de dumping oferit de tepar. Profesionistul ofera un produs clasa A la un pret cu 10-20% peste "pretul pietei". Pentru ca profesionistul isi trateaza clientul perfect. Nu ii ofera surprize neplacute. Nu e cazul sa aduc aminte cati clienti turisti au petrecut multe ore prin aerogari sau fara camere de hotel. Nu e cazul sa aduc aminnte cati clienti se satura de stat prin service cu electronice cumparate "sub pretul pietei". Si in transporturi si in imobiliare profesionistii au un pret "peste medie", pentru ca ofera servicii MULT PESTE MEDIE. Cineva a pierdut un transport de pui vii, pentru ca transportatorul habar nu avea cum se transporta animalele vii. Paguba financiara poate fi mica daca te gandesti ca un pui e 8 lei. Dar daca sunt niste pui dintr-o rasa mai buna si sunt la sfarsit de sezon (ultima "promotie" a anului) deja pagua e iimportanta. Pentru ca in urmatoarele 5 luni nu se mai naste o noua generatie.. In imobiliare un agent bun iti poate explica de ce casa "visurilor" TALE poate fi de fapt cosmarul viitorului TAU. O proprietate are un rost, are o utilitate, iar daca dispare utilitatea personala atunci apare necesitatea vanzarii. Iar cine nu are o propietate interesanta de vanzare ...adieu mon amie. Se poate sta cu ea la vanzare si un deceniu. Pentru ca piata nu accepta decat produse quality si nu produse pe  gustul proprietarului. Amicul meu transportator imi spunea cum a pierdut un prieten al sau o proprietate pe care si-o dorea. A ncercat sa "traga" de pret cu 100E/mp (era un teren). iar proprietarul i-a spus simplu. "este cea mai una locatie sin zona, Are utilitati. Este clar ca nu o apreciezi. Nu mai avem ce discuta. "  Proprietarii foarte adesea stiu ce vand. Clientii in 99% din cazuri stiu ce cauta. In momentul intalniriii . pretul trebuie platit corect. Altfel poti pierde exact cea ce ai cautat pana atunci.

DE CE A REDEVENIT PIATA IMOBILIARA INTERESANTA CAM PESTE TOT IN LUME

...In marile orase din Germania in ultimii ani piata a crescut si cu 20%.O crestere cu 2 cifre la german este ceva apocaliptic. Acolo treburile sunt asezate..Cresteri spectaculoase erau de 1,2-2%. India, Israel, dar si Canada si alte state anunta cresteri frumoase ale preturilor imobiliarelor. Ce s-o fi intamplat? In primul rand orice om destept si cu ceva experienta de piata cumpara un produs la cota minima din piata. Un om cu experienta stie ca o piata nu poate sa scada la nesfarsit, iar economia inseamna cicluri de crestere si descrestere. Un alt motiv poate fi insa cel din miezul crizei cipriote, cand depozitele ancare au fost jumulite cu 10%. Omenirea nu a protestat. Au avut senzatia ca "pe la ciprioti -o putea, e treaba lor de fraieri".Na..ca nu-i asa. Ciprul a fost un experiment si probabil ca foarte curand se vor trezi multi cetaeni ai planetei cu depozitele supraimpozitate. In primul rand europenii. Pai ce credeti ca intamplator s-a testat cu un stat membru al UE? Ultimul raport al FMI, intitulat sugestiv  (si cinic) "Taxing times", raport citat de mai multe publicatii economice respectabile exact acest lucru il anunta. Vremea taxarii in masa. Evenimentele se anunta cu fapte (cazul Ciprumuli) si cu vorbe (rapoarte si comunicate). Cine are cap de andit si-lfoloseste si atunci investeste o buna parte din cash. caci nimeni nu isi doreste sa piarda 10% (sau cine stie cat de mult i-o taia pe unii capul)  si isi pune ouale in mai multe cosuri. caci din cas nu poti sa iti ia peretii si nici metrii patrati din curte. Orsa creasca probabi; un pic taxelelocale, dardaca or sa jumuleasca cash-ul nu or sa mai aiba mevoie sa ia inca o blana de pe oaie.

PERICOLUL DE LANGA NOI.

Romanul are marea dorinta de face "ce vrea el". Dupa cum are el chef. "Sa nu am treaba cu nimeni"...auzi pe toate drumurile. Iar uunul dintre efectele constatate imediat este saracia tarnilor romani. Ce folos sa ia modelul cehilor si poloneyilor si sa se asiocieye in Cooperative Agricole, prin care sa cultive mai uso si sa vanda mai bine? O fi bine la altii, dar la noi nu prea e interesant. Asa ca degeaba avem cel mai ferti pamant al Europei caci productiile noastre sunnt sub media Europei. Acelasi tip de rationament temele si retrograd functioneaza si la oras, atat in zona comerciala, unde asocierile intre proprietarii de terenuri si dezvoltatori sunt rare, dar mai ales in zona noastra cotidiana. In casele noastre. Ce au in comun Resita, Focsani, Bucuresti, Galati ? Altceva decat faptul ca sunt orase din Romania? Nimic altceva decat faptul ca in ultimii 2 ani au fost teatrele unor explozii de centrale termice. Sare una in aer afecteaza un bloc intreg. De ce se intampla asta? Simplu, pentru ca romanii au vrut sa fie "independenti", de capul lor , "sa stie cat platesc", "sa isi faca caldura cat vor ei", Cam astea sunt motivatiile curente. Acum zecile de familii afectate ar da orice sa fi fost o centrala comuna in acele blocuri, o centrala verificata constant. Nu pot da timpul inapoi. Altii pot preveni insa dezastrele ce se vor inmulti. Fara sa isi dea seama romanii si-au pus vietile si averile in mainile vecinilor. Cu cat sunt mai saaci vecinii su atat riscul e mai mare. Pentru ca multi dintre romani nu isi schimba centralele la termen, le carpesc, nu le verifica cand trebuie, iar rezultatele se vad la Resita, la Focsani si in alte orase. O centrala are life-time 6-10 ani. Cati dintre vecinii dumneavostra au bani sa isi schimbe centrala la termen? Cati sunt constienti ca trebuie sa o faca?  Cati dintre cei care sunt plecati din tara au grija sa isi verifice periodic centrala?  Raspunzandu-va la aceste intrebari va dati seama cat de periclitati sunteti. Solutia pe care o vad, care sa creasca siguranta si (surpiza surprizei) sa si scada in mod real costurile de incalzire este sa se apeleze la centrale comune pentru fiecare imobil. Desi pare de natura politieneasca eu cred ca asociatiile d eproprietari treuie sa investigheze temeinic pe fiecare detinator de centrala, sa aiba tabele cu varsta centralelor, ultima verificare, contractele de service, si tate celelalte detalii. Nici nu vreau sa ma gandesc la maldarul de apartamente low-cost din periferia capitalei dotate cu centrale......Daca nu se iau masuri ferme o sa avem in curand adevarate focuri de artificii rin toate orasele si cosmarul poate lovi inclusiv oamenii de pe strada.

INVESTITII SI COMPARATII

Ca de obicei in Romania lucrurile se petrec diametral opus in cele doua puncte nevralgice ale oricarei economii: sus si jos. La cap si la talpa (tarii). Sus - premierul si diversi "business analisti" se vaicaresc ca nu mai vin investitorii. "Jos" se simt insa  numeroase mici investitii . Adica ceea ce de fapt este necesar sa se intample. Fireste nea Ponta si ceilalti "analisti" au dreptate si surprind efectul fara a despica cauza, Investitorii "nu mai vin". Veneau inainte de 2007 ca sa prinda un cap de pod intr-o economie ce urma sa se alinieze Europei Unite. Azi, investitorii TREBUIE ATRASI, Adica ceea ce Romania nu face. Probabil ca nu stie sa faca. Ea stie sa se certe, sa semneze acorduri cu FMI  in orice conditii, sa puna taxe pe o chirie nenorocita. Asta este o ineptie aproape la fel de mare ca impozitul forfetar al lui Boc. Intelegeam sa puna CASS la cei care au mai mult de 3 contracte. La cei care au un venit din chirii, care cumulat depasea (sa zicem..) 1000E / luna.... Adica trebuia ceva creativ. NU. Creativitatea exista numai cand se propun acte normative si taxe incredibil de anti-economice. IN acelasi timp la baza Romaniei, talpa tarii, platitorul de taxe a inceput sa se trezeasca. Cauta solutii sa produca un ban in plus. Cauta investitii, doreste sa deschida o mica afacere, cumpara imobiliare. Imobiliare cu preturi normale, nu chilipiruri. Nici imobiliare cu preturi aiuritoare. Apare cate o proprietate in piata, cu un pret de ai senzatia ca s-a mutat Pipera in Malibu. Cand vezi asemenea preturi ai doua reactii cerebrale: 1. proprietarul cauta un fraier ("daca apare unu', vand, daca nu, nu..." 2. exista visatori care chiar cred ca oameni cu milioane in buzunare pleaca sa  caute case prin Pipera sau prin alte periferii bucurestene..  Parca si vad un posesor de cont cu 7-8 cifre (in euro)  asteptand rabdator sa apara verde pe aleea ingusta pe care e vila sa. Tot in zona investitiilor (sau non-investitiilor) trebuie sa remarc si preturile pe care le au proprietatile din zona rurala. Tara are satele jumatate goale, dar romanii au senzatia ca pot vinde cate o casa aruncata intr-un sat fara canalizare pe zeci de mii de euro. Va spun eu. NU se vand asemenea chestii. Probabil nu s-ar vinde la asemenea cifre nici daca s-ar schimba moneda, din euro in lei. In acesti 5 ani de criza am invatat valoarea dictonului londonez referitor la imobiliare. Singurul valabil in orice timp : "location, location, location". Restul e can-can. Numai cu o pozitie TOP poti vinde si poti sa conservi valoarea imobilului. Este sinurul argument infailibil in orice moment. Lipsa de element de comparatie pe piata este singurul argument solid. Cine cauta bloc dupa 1980 pe Calea Victoriei, o vedere in Cismigiu sau un spatiu comercial pe Decebal...stiu ce cauta si platesc in consecinta. Cine nu au acest criteriu cauta si ...compara. ca un cuplu foarte simpatic , extrem de fin si simpatic, pe care am avut onoarea sail cunosc si sa le prezint Banu Manta Residence. La sfarsit, incantati de calitate imi comunica ca au gasit ceva "sensibil mai ieftin" in TEI. Ce era mai ieftin?  De fapt nimic. Locatia era una de cartier si nu una top, numarul de vecini era dublu (adica apartamentul era intr-un coscogeamite bloc) finisarile erau altele......Deci.... mai ieftin. Dureros pentrt un agent imobiliar in asemenea momente este faptul ca oamenii chiar nu inteleg ca ei merita sa traiasca in ceva mai bun. Ca un apartament penru familia ta il cumperi poate odata in viata. Si atunci chiar merita sa platesti mai mult (caci nu era vorba de lipsa de bani) ca sa primesti ceva mai bun., cu vecini mai bine selectionati, co o scoala de calitae in apropiere, cu o valoare de revanzare certa a imobilului. Care este extraordinar de importanta daca vrei sa treci de la un apartment la un alt imobil mai spatios.

UN AUGUST PLIN DE MUNCA

De multi ani nu am mai muncit atat de mult in luna august cum am muncit in acest minunat august 2013. Dacă aţi avut timp să observaţi strrăzile din Bucureşti erau aproape goale, parcurgeam distanta Piata Muncii - Piaţa Ion MIhalache in maxim 20 de minute. Adică, oraşul era gol ! Cu toate acestea am avut treabă multă, numeroase intâlniri, discuţii, discuţii pe baza unor detalii incredibile (scheme monofilare, tip de uşi, cu boxă / fără boxă, etc) semn că oamenii chiar sunt pe ultima sută de metri inainte de achizitie. Lucuri care se şi concretizau. Nu a fost deci o surpriză pentru mine faptul că indicii imobiliari au semnalat o creştere cu 20% a numărului de tranzacţii, precum şi o creştere a numărului de autorizaţii de construcţie emise. Cam tot acum, onor guvernanţii noştri, au anunţat că vor să construiască Pasarelele Domneşti şi Cernica, cu termen 2014!!!. Nu imi venea să cred că aud de la acesti guvernanti un anunt de acest gen. Vă daţi seamă că pasarela Domneşti este pe hârtie de vreo 10 ani? Că in toti acest deceniu au fost inaugurate toate aberaţiile posibile, dar o panglică de beton care să salveze milioane de euro transportatorilor nu era interesantă? La Cernica aproape la fel .... dacă era pelerinaj la Mânăstire puteai sa te culci in camion că nu treceai in ziua aia... Să vedem ce-o fi la anul. Până una alta lucruriile incep să se intâmple intr-un mod economic interesant. Restaurantele au inceput să fie mai pline, iulie-august full pe litoral in unităti de cazare cu acte in regulă, retailerii merg binisor deşi s-au deschis merue alte şi alte unităţi. Chiar şi bancile au inceput să mai dea drumul la bani. Mă refer la creditele noi, că de cele vechi se ţin in continuare ca pescarul de undiţă. In sfârşit pare a fi de bine, chiar dacă de ieri au crescut preturile la o groază de lucruri. benzina spre exemplu s-a infipt la 6 lei. Până mai ieri mai găseai un 5,86, un 5,9.. acum gata. Litrul de benzină a inhăţat suma de 6 lei. E o bătaie de joc să te gândeşti că ni se scoate ochii cu 9% TVA la pâine, in conditţiile in care românii educaţi se chinuie să nu mai mănânce pâine, iar mulţi dintre ceilalţi nu prea au bani de pâine.  Mai interesant este că Statul ( in virtutea unor obligaţii europene) incearcă să lege contractele de inchiriere de certificatele energetice. Nu ştiu câţi români vor da navală in toaman asta să îşi facă asemenea documentaţie. Riscul de a pierde bani buni este mare, risc crecut in special pentru contractele care ar trebui să se reînnoiască. Dacă intre chiriaş si proprietar s-a stabilit o relaţie bună prevăd că multe contracte nu se vor mai reinoi la organul fiscal. Ca multe alte mişcări birocratice va aduce pierderi de bani. Cred că era mai simplu dacă se instituia o prevedere simplă de genul "in lipsa certificatului energetic se estimează pentru orice imobil clasa D". Adică o chestie minimală, care putea să il "sperie" pe chirias şi să il facă să renunţe la acel iobil. PUTEA: dar probabil că nu se intâmplă pentru că românii nu sunt interesaţi de acest aspect. Nu sunt interesaţi nici la achizitii, darămite la inchirieri. Ca şi in achizitia d eimobile noi, mai putin de 5% din potenţialii cumpărători sunt intersaţi de parametrii de construcţie. Vorbeşti precum televizorul despre cutare sau cutare element de construcţie, despre cât oţel şi ce beton a intrat acolo... vine intrebarea "dar ce baterii se pun la baie?" sau "câte camere are termopanul?".  Asta e. Spre ca şi in septembrie să muncesc la fel de mult, sper ca românii să inteleagă cu toţi că banii de la bancă nu ţin de cald, că dobânzile sunt mult sub inflaţe si că peste tot in Europa preţurile pietei imobiliare au crescut. După cum am observat in ultimii 10 ani cam ce se intâmplă pe afară se intâmplă şi in Romania. Acum 5 ani spuneam că nu o să vedem noi in România miniştrii condamnaţi. iată că ne-am inselat. Lucrurile se întâmplă mai incet, dar se întâmplă, ceea ce înseamnă că suntem pe un drum bunicel. Si aici nu ă refer la un drum construit de CNADR.

20 DE ANI DE IMOBILIARE

Am ajuns precum Dumas-tatal. Scriu "Dupa 20 de ani". Intra-adevar am implinit pe 31.07.2013 doua decenii de activitate imobiliara. Iar azi, 10.08,2013 implinesc doua decenii de la prima tranzactie imobiliara. Am intrat in aceasta piata cu gandul sa o fac sezonier (eram student si aveam vara libera) si am ramas .....Prima tranzactie - O garsoniera in Titan, semidecomandata, vanduta la 3000USD. Prima tranzactie si prima dragoste sunt greu de uitat. Privind inapoi cu experienta, ma minunez cat de simpla era piata acum 20 de ani. Oamenii doreau sa rezolve rapid problema, vedeau 2-3 bucati si gata. Am intalnit si clienti care erau "cautatori" dar termenul lor era de cateva luni.Practicau un fel de tursim imobiliar. Cand doreau sa isi rupa rutina zilnică, te sunau "ce imi arati azi?" . Era chiar distractiv sa te intalnesti cu ei. Te scoteau din febra zilei. Atunci era dificil sa fi agent prin prisma comunicatiilor. Nu erau mobile, telefoanele fixe erau o raritate. O agentie avea 4-5 agenti (cel putin) si doar un telefon....cine avea 2 posturi era regele pietii. Operatorul national nu avea "solutii tehnice", numere si fire libere...Asa era in anii 90. Am trecut prin 3 crize, doua mici (potrivite cu economia si bugetul) si una imensa. Post 2008. Din fiecare am invatat cate ceva si tot mai am o groaza de invatat. Dupa 20 de ani am ajuns intr-o postura interesanta. Piata seamana cu cea din anii 90, dar se rostogoleste diametral opus datorita comportamentului cumpratorilor. Este o piata mobila, cu numeroase oferte complementare si in care prioritatile se schimba de la o zi la alta. In anii 90 cumparatorii ardeau de nerabdare sa se vada mutati in case. In anii 2011 - 2013 cumparatorii au senzatia ca au tot timpul din lume sa se mute. Nimic mai fals. Timpul este acelasi, viata nu s-a lungit, doar perceptia unora ca sunt nemuratori aprape s-a generalizat. Cunosc cupluri care se chinuie de 2-3 ani cu copiii in apartamente mici si au peste 100.000 E cash ca sa se mute. Si tot amână. Spera ca peste noapte vor gasi ceva "mai bun si mai ieftin". Cat de mare ar trebui sa fie prabusirea de pret ca sa merite sa stai 3 ani intr-un apartment neincapator? Prabusirile de pret s-au terminat de mult. Exista corectii in sus sau in jos de 5-10%, dar atat. Fiecare zi petrecuta intr-un spatiu care nu te reincarca energetic iti mananca sanatatea, iar diferenta ipotetica de bani salvata se va duce pe medicamente si tratamente. E neindoielnic. Românii au invatat ceva foarte prost - sa fie zgarciti cu ei insisi, adică exact acolo unde nu trebuie. Platesc aberant sute  de euro pe o noapte de cazare in Mamaia sau Poiana Brasov , dar nu isi rezolva problema spinoasa si cotidiana a unei locuinte mai spatioase in orasele lor. Isi cumpara masini scumpe (adesea la mana a II-a) dar le tin in fata blocului. Aveti idee cate Porsche sau Hummer stau prin parcari riscand sa fie zgariate sau avariate de toti gagauta din Bucuresti? In Germania si alte state occidentale cetateniii au inteles necesitatea unei locuinte care sa te reincarce, a unei locuinte cu garaj, cu boxa, cu tot ce trebuie. Motiv pentru care economia merge bine. Se creeaza locuri de munca, se vand milioane de articole conexe pietei imobiliare. Au descoperit o reteta simpla de a le merge bine economia, de a avea locuri de munca si de a si multumti in viata personala. Stau in case multumitoare, isi schimba casa de cate ori e nevoie,  nu amana decizia pana la moartea necesitatii (sau a lor....) . Ati observat ca in ultimul deceniu numarul de decese de oameni in floare varstei a crescut radical (chiar si saptamana asta a decedat managerul de la "Clujana" ). Stressul, bolile profesionale, lipsa confortului si a linistii isi spun cuvântul.. Sper sa nu treaca alti 20 de ani pana sa ajunga sa ajunga si cumparatorul roman la intelepciunea celui din Germania .In ceea ce ma priveste, privesc inapoi după cei 20 de ani de imobiliare si ma felicit ca acum 20 de ani am incercat acest job si nu am ales sa fiu un ospatar sezonier care sa plece acasa vesel cu ceva franci prin buzunar. In imobiliare banii vin greu. Chiar si perioada de boom, cand zburau banii peste tot, daca aveai principii nu puneai mâna usor pe bani. Fara principii mori ca un sacal in desert. Am avut principii iar criza nu m-a doborât. Pentu ca in toate timpurile si in toate situatiile economice oamenii isi doresc ca sa aiba parteneri oameni cu principii. La doctor, la Biserica, la clubul sportiv unde iti duci copii, la job, la service-auto sau in afaceri (bursa, imobiliare etc) nu poti sa te incurci cu neprofesionisti si cu nesimtiti.

ANORMALUL ... NORMALITATII

Intr-un articol din presa de business un coleg de breasla, ocupat cu diferite segmente "premium" ale pietii imobiliare (property management, asset management, office...) afirma ca acum nu "nicio criza, ca acum e ... NORMAL".  De la latitudinea unei focalizari pe un segment pretentios probabil ca acum pare normal, pentru ca ce se intampla in 2006-2009, cand toate microcompaniile planetei dadeau buzna in Romania si inchiau mii de metrii patrati fara niciun business-plan, in mod clar nu era normal. Dar de la acest fapt si pana la a generaliza ... e cale lunga. Singurul fapt pe care cad de acord cu amintitul coleg este faptul ca in Romania nu suntem in criza. Criza inseamna taieri, austeritati, inchideri de sute de mii de companii, concedieri. Adica 2009-2011. Acum, suntem pe plus la toate capitolele. Este suficient ca primariile pun borduri si tone de asfalt unde nici nu gandesti Nenea Oprescu sta bine-merci intr-o cladire cu o chirie ametitoare, Primaria 6 transforma un parculet intr-un oras de provincie, iar .prin tara care  ami de care anunta proiecte megalomanice. Deci ... bani sunt. Ce se intampla atunci in Romania, unde in primele 6 luni nu s-a semnalat nicio megatranzactie pe piata imobiliara? De ce Romania este atat de diferita de Cehia sau Polonia? Probabil ca raspunsul este unul singur: aia sunt slavi, merg mereu inainte, noi suntem latini, megem mereu la cafenea. Aia deschiid fabrici si magazine, noi deschidem cafenele si carciumi.  Aia investesc, noi strangem ciorapul la gura, avand senzatia ca ne e mai bine asa. Bulgarii ( tot slavi) au deschis o autostrada de 400km de la V la E (prin doua lanturi montane) in 2 ani, noi..... nu suntem in stare sa facem un patinoar de 400.000E in capitala. Fiecare dintre noi ar putea face mai mult pentru economie si nimeni nu face nimic. Ponta la Transporturi. Ponta la Justitie, Ponta  la Bruxelles, Ponta la meci, Ponta e multumit de subiectele la BAC iar la BAC -  55%, cu cele mai modeste subiecte din toate timpurile. Productia industriala a scazut dupa 3 ani , iar la banci cele mai nashpa clauze abuzive din toata Europa. In piete numai "producatori"  in timp ce taranii mor de foame cu recoltele pe camp. Despre piata imobiliara ce sa mai spunem? Au ajuns sa coste apartmantele de 3 camere in cartiere decente sub 60.000E ( adica 6 Loganuri echpate) si tot nu putem vorbi de un aflux de tranzactii in cartiere. cartierele sunt cele care dau viata economiei nationale. Degeaba se mai vinde un Nordului, un Banu Manta sau ceva prin Cotroceni. Cartierele sunt cele care tin piata si viata oraselro. iar acolo nu se intampla multe lucruri. De peste 2 ani piata s-a blocat, preturile sunt aceleasi, dar reactia benefica intarzie sa se desfasoare. O sa mai tarsiim aceasta post-criza ani buni daca nu intelegem un singur lucru: consumul si satsifacerea necesitatilor ne aduc bunastare si nu carpirea ciorapilor la lumina lumanarii.

DIFERENTA DINTRE SPANIA SI ROMANIA

Multi dintre dumneavoastra ati vizitat Spania. sau ati lucrat in Spania. Pentru turisti Spania este..... alta galaxie. Pentru angajati.... este altceva. Dar dacă analizezi Spania din punct de vedere al investitorului atunci deja este o surpiză enormă. Spania, spre deosebire de România, are şanse mici să iasă din criză. Spaniolul de rând, care a trudit 5 decenii să ajungă din urmă Europa Centrală s-a trezit la nivelul anilor 2000 ca este hăituit si concurat de mâna ieftină de lucru din Africa şi Europa de Vest. Spaniolul numai poate accepta să lucreze pe salriul pe care il acceptă un senegalez sau un român. Aşa numita clasă mijlocie , cea care asigură consumul intr-o ţară, este pe moarte. Parcurgi ţara de la un capăt la altul şi vezi numai anunţuri de genul "SE  VENDE" (..nu necesită traduce, nu-i aşa?) sau "SE ALQUILA" (de inchiriat). Nu găseşti nicun anunţ de genul ANGAJEZ.... . Magazinele şi afacerile se chinuie să supravieţuiască cu minimum de personal. Dincolo de criza profundă parcursă de spanioli un amănunt important este si campania dezastruoasă de construcţii megalitice. Banul public spaniol (propiru sau din credite) a fost cheltuit pe construcţii inutile şi care consumă bani cu nemiluita. 30 din cele 47 de aeroporturi spaniole sunt falimentare. Rayo- Madrid South, Castellon, Huesca sunt adevărate fantome. Marele Barajas, care a costat vreo 7 miliarde Euro stă jumatate gol, cursele s-au redus, pasagerii au scăzut cu 10% faţă de 2007. Dar el consumă curent electric, apă, piese, curăţenie, pază, carburanţi.... cât pentru un oraş intreg. Alte aeroporturi, deşi rentabile, puteau fi mult mai mici. Aeroportul Lavacolla are 5 etaje.  Este rentabil datorită marelui centru cultural şi religios Santiago de Compostela. Din nou religia salvează comuniatea. Dacă dispare interesul penru Santiago, Lavacolla va fi o altă fantomă, caci lpe o rază de100 km mai sunt alte 2 aeroporturi mari. Spania are aeroporturi, porturi şi autostrăzi. Turismul cultural şi litoral aduc bani, dar aceştia sunt risipiţi pe ajutoare de somaj, pe intreţinerea unor gigantice proiecte de infrastructură, pe 1001 de alte chestii frumoase dar care nu ţin spaniolului de cald. Muzeele sau zonele culturale ( exemplu Cidade de Cultura din Santiago de Compostela) sunt fabuloase.    Grandioase. Demne să stea alături de palatele şi edificiile ridicate de regii Evului Mediu. Dar TOTAL prost gândite in cea mai mare parte. Locaţii defectuoase care au necesitat construcţia de şosele speciale şi racordări kilometrice de utilităţi, spaţii imense , soluţii constructive scumpe, finisaje pretenţioase.  Dezastrul din infrastructură a dus la apariţia unor taxe noi, inclusiv celebra taxă de aeroport, care a rărit sensibil numărul de zboruri din Spania. Statia de metrou din aeroport are o taxă aparte - 3 euro / intrare, suplimentară costului călătoriei (de 2E). O fi bine? După cum vedeţi nu am vorbit nimic despre sectorul imobiliar, deşi acesta a fost arătat cu degetul pentru dezastrul Spaniei. Casele, blocurile, mall-urile ar fi fost pline şi s-ar fi vândut foarte bine dacă banii Spaniei ar fi fost dirijaţi cum trebuie şi nu spre mastodonţi inutili şi care trebuie hrăniţi zilnic. .  Mă gândeam, in paralel, la "proiectele" României. Niciodată teminate, mereu pe hărtie, banii volatilizati pe "studii de fezabilitate" şi alte hârtii. Descoperi că tot e mai bine aşa decât să se termine 100 de proiecte inutile şi care apoi trebuie hrănite zilnic. Numai Terminalul 4 din Barajas are 760.000mp! Mai are şi anexe. Teoretic Barajas era gândit să acopere 120 operaţiuni / oră şi vreo 70,000,000 pasageri / an. Adică cu peste 50% mai mulţi locuitori decât are Spania...In 2012 abia a numărat vreo 47,5 milioane. Nu e rău se poate spune, dar de fapt probabil că numărul real este de 30.000.000, pentru că mulţi pasageri schimbă avionul, deci sunt număraţi in două avioane. Concluzionând - putem aprecia că şansele României de succes sunt mult mai mari decât ale Spaniei pentru că Românai nu a "beneficiat" de asemenea "investiţii". Decât să ai un terminal gol de aeroport care trebuie intreţinut zilnic, mai bine o autostradă neterminată prin Transilvania. Decât un turism prosper ai cărui bani să fie mâncaţi de ajutoarele sociale, mai bine un tursim prost dezvoltat, dar care poate fi indreptat (intr-o bună zi, de o altă generaţie, poate ...) Iar despre o grevă spaniolă trăită la faţa locului, nu cred că doriţi să auziţi .......

Piata imobiliara, turismul si Prima Casa

Ultima stire mai relevanta despre piata imobiliara este ca "in ritmul actual banii din Programul Prima Casa se vor termina in trei luni". Adica prin septembrie. Sa rememoram niste date. Bugetul Programului este de 200.000.000E. Creditul mediu este de 40.000E. Asta inseamna ca se pot acorda maxim 5000 credite . Pe plan national, atentie. Deci pana cum putem contabiliza ca s-au acordat credite in valoare de vreo 120-130.000.000E. Caci aici ne trimite matematica (200.000.000 : 9 = 22.300.000 E / luna). Adica in jur de 558 credite / luna pentru o tara intreaga. O fi mult? O fi putin? Tinand cont de faptul ca PC se adreseaza unei clase defavorizate ( salarii mici sau medii, fara proprietati anterioare, cu garantie de plata pe viitor (adica un job stabil la o firma stabila) putem afirma ca nu e simplu sa gasesti vreo 600 de aplicanti in fiecare luna, care sa se suprapuna acestui stereotip. Pe de alta parte nici nu putem avea pretentia ca 560 de tranzactii de acest gen vor insemna vreodata ceva pe piata imobiliara. Nici daca ar fi concentrate intr-o singura unitate teritorial administrativa nu ar insemna ceva. Si atunci cum sa interpretam miscarile pietei imobiliare? Piata imobiliara se misca timid (dar tratatbila) in sus.Dupa cum se constat din surse destul de credibile (INS si AMCPI) pretul pe mp a crescut, iar numarul de contracte procesate de ANCPI a depasit binsihor ultimii doi ani. Iar cifele prezentate de ANCPI sunt cu 5-6 cifre, deci in niciun caz cu 3-4 cifre dupa cum ar rezulta din analiza Programului PC. Adica zeci de mii de contracte. Pentru o corecta analiza trebuie sa tinem cont ca in cifrele ANCPI se strecoara si ipotecile, dar corectia nu poate depasi 15-20%. Pur si simplu pentru ca bancile nu acorda credite. Piata imobiliara ar trebui sa preia orice sursa de neincredere in moneda (iata , cursul leu - euro se duce la vale) in economie (bursa nu merge, inflatia papă depozitele din bănci) sau in valori alternative ( piaţa aurului s-a prăbuşit groaznic, dar in mod curios NIMENI nu face vâlvă pe tema aceasta). Dar in mod curios deraierile din pieţele colaterale nu se regăsesc in impulsuri puternic pozitive pe piaţa imobiliară. Acest aspect atrage atentia asupra două aspecte: 1. investitorul român nu este un investitor educat care să reacţioneze prompt; 2. sursele mass-media, extrem de importante in alegerile românilor, nu prezintă fenomenele intr-un mod pertinent. Dimpotrivă chiar. Cursul leu-euro este prezentat ca la circ (hopa sus!, hai jos!), despre aur mai nimic, despre bursa in zeflemea iar despre inflaţie si depozite de asemenea nimic. Probabil de teamă să nu deranjeze puternicul lobby al bancherilor, care işi arată muschiii fără ocolişuri blocând aplicarea unor articole din Codul Civil referitoare la extensia unor hotărâri judecătoreşti la TOATE conventiile de credit. In schimb mass media ne arată la toate orele şi pe toate canalele "succesul" tursimului românesc printre tatuaţi si dezbracate, printre cluburi de manele şi valuri de şpriţ cu aromă de vin, printre parade jenante ale unor "protectori ai turismului" şi pete de mare albastră. Care turism......este acelaşi leopard din spatele gardului. pardon...doream să spun plin de câini vagabonzi care dau de mâncare la fundaţii scheletice si vocale. Vă imaginaţi ce ar insemna, pentru cele câteva sute de fundaţii care "se ocupă" cu "protecţia animalelor", să nu mai existe câini vagabonzi? De unde ar mai exista bugete de vaccinare, castrare, hrănire, ingrijire, gayduire, deparayitare, transportare, etc? Ar mai putea trăi contribuabilul român in absenţa câinilor vagabonzi? Probabil că intr-un exces de tristeţe contribuabilul ar putea să se imbete de fericire că a scăpat de spectrul muşcăturilor şi de groaza că bieţii copii sunt devoraţi de haitele flămânde. Odată cu acest spectru ar scăpa şi bieţii "bucureşteni" din Bragadiru şi Popeşti de hoardele canine de pe terenurile virane din jurul blocurilor lor. Dar..deja este vorba de scnariu SF, de o Romanie posibila dar niciodata realizabila. Pentru ca noi, trebuie sa ne traim viata intre caini vagabonzi, sa lecturam satistici cu milioane de locuinte lipsite de apa, canal sau curent electric, sa asistam anual la reparatii de autostrazi sizilnic la circuri mediatice .

NU CREDEAM CA SE VINDE ASA REPEDE ....

Zilele trecute, la o vizionare pentru o proprietate din bd. Unirii, dupa incheierea vizitei respective, am lungit un pic dicutia cu respectivii clienti, pentru a înţelege un pic mai bine profilul domniilor lor. Şi, intre altele, i-am intrebat care a fost cel mai bun lucru pe care il vizitaseră până în acel moment ( cu excepţia proprietăţii prezentate de mine, se subînţelege). Şi imi răspund că au avut ocazia să vizioneze o proprietate aproape similară, la nici 500m ( o locaţie uşor mai proastă) la un preţ cu 20% sub preţul proprietăţii prezentate d emine. De bunî credinţă, i-a indrumat să o cumpere instant, căci preţul ( din 6 cifre, atenţie) mi se părea fabulos de mic. Au schimbat o privire itre ei şi mi-au mărturisit că "au scăpat" ocazia de a cumpăra imobilul. Intrabarea mea, naturală, "DE CE?" , am pus-o ca să aud răspunsul de ei şi nu pentru că nu îl cunoşteam. Se vânduse instantan. "Nu credeam că se vinde atât de repede" -  mi-au mărturisit. O dată in plus s-a demonstrat ce era ştiut. Produsele bune şi cu preţuri reduse cu 15-20% sub limita pieţei,  nu stau la vânzare. Se vând imediat. Şi se vând justificat pentru că piaţa produselor premium este o piaţă in scădere. Lipsa de oferte noi, lipsa de poziţii valoroase antrenează constant un interes ridicat pentru produsele premium. Iar cine nu inţelege asta, mai are timp să se convingă. "Timp" fireşte că nu are, dar chiar dacă nu are timp. cumpărătorul - optimist îşi imaginează că are. Îşi imaginează că "piaţa e a lui" şi că "cine are cash este regele". Ceea ce se intâmplă prin economiile dezvoltate, generatoare de crize sau boomuri economice ne arată că vremea cash-ului s-a scurs şi e timpul produselor. Zilele trecute americanii au anunţat că se deschide o nouă eră a petrolului, respectiv "petrolul de şist" care le va permite să se poziţioneze după 2020 pe locul I mondial in exportul de petrol. SUA nu mai exportau de peste 30 ani, petrol, deci ceva se va schimba dramatic in economie. Era petrolului ieftin va schimba multe. Teoretic asta ar trebui să ducă la ieftinirea transporturilor, la o nouă generaţie a motoarelor de consum mare, la un aflux de petrodolari pe piaţă, la o explozie a consumului. Dintotdeauna petrolul ieftin a atras bunăstare economică. In epocile de creştere a consumului , banii erau foarte ieftini şi se scumpeau proprietăţile. S-ar putea să se intâmple asta, s-ar putea să fie o nouă epocă in care paradoxul să fie complet : La bani ieftini să apară şi case ieftine. Vom vedea.

NU INTELEG... CHIAR BANII NU CONTEAZA?

" In aceasta perioada in care cash-flow-ul este atat de important, chiar banii mei nu conteaza? " Iintrebare pe care o clienta  mi-a adresat-o chiar azi. In fata unui bloc elegant, cu un milion de particularitati unice, pe care doamna dorea sa il tranzactioneze "la metru patrat", era intrigata, că nu este hartuita să i se scoata banii din buzunar. CUM, CHIAR BANII NU CONTEAZA? Când toata lumea (teoretic) vâneaza banul? NU. Câteodata banii vin pe planul al treilea sau al patrulea. Imobilele bune nu se vând "la metru patrat". ELE SUNT PRODUSE PREMIUM, SI TREBUIE TRATATE CA ATARE. Ce ar fi daca ne-am apuca să comparăm o poseta de marcă cu o poseta "junk",  produsa cine stie pe unde şi din cine ştie ce materiale kitchoase? Cum adica, luam in consideraqtie sa platim pe o poseta 300, 1000 sau 4000E, iar pe alta nici 10 lei? păi nu au aceeasi dimensiune si aceeasi destinatie? Ne agăţăm de umeri câte un obiect pe care dăm o groaza de bani si refuzam unul de 10 lei, dar in acelasi timp ne chinuim sa ne cumparam o casa intr-un cartier luxos, in care sa ne simtim "king and queen" , la un pret de marginea Bucurestiului. Mi se pare stupefiant sa incerci sa tratezi o locuinta ( teoretic un bun transmisibil pe 2-3 generatii) ca pe o bucata de stofa. Cat costa metrul patrat? Gata. Are senzatia ca a pus punctul pe I. Apare socul cand i se comunica sec, ca nu exista metrii patrati de vanzare. Si ca poate are succes unndeva in Bragadiru sau Popesti Leordeni cu aceasta metoda de alegere a unui bun imobil. . Mi se pare jignitor ca oameni care nu compara metrul patrat de poseta sau de masina sa incerca sa compare meturl patrat de Calea Victoriei cu metrul patrat auzit pe la marginea cafenelei. Alt client imi spunea zilele trecute ca nu intelege cum indicele imobiliar oficial INS este de peste 1300E/mp. caci nu are legatura cu piata. Ce sa incerci sa ii explici unui economist ceva care i se pare atat de lipsit de sens? mai bine renunti. Are vreo importanta ca din 10 locuinte vandutte in Bucuresti   9 depasesc cu mult 1000E/mp? Că oamenii exerimentati caută scoli, gradinite, parcuri, metrou, blocuiri civilizate, vecini buni, imobile rapid vandabile sau inchiriabile? Că niste cumparatori precauti mai intâi ar inchiria un imobil  "de 600E/mp"  timp de trei luni si apoi ar avea cunostinta de avantajele sau dezavantajele lui? E mai ieftin sa pierzi 400E decat sa "investesti" cateva zeci de mii in ceva nerevandabil NICIODATA. Poporul român, ii spuneam astazi unui client strain, este campionul mondial al arogantei si inventivitătii. Unii iau medalii de aur prin ţari straine pentru ceea ce construiesc, altii iti confirmă ca stirpea celor care "se pricep la toate" este departe de a se stinge. Distractiv a fost când doamna respectiva imi comunica ca s-a saturat de agenti care nu stiau pe ce strada se afla imobilul pe care il promovau. Dar nu se intreba insa un moment daca nu cumva si genul de client care se face ca nu intelege ca bunurile de calitate trebuie respectate, este  enervant. Raspunsul pentru intrebarea din titlu  este unul singur: NU , BANII NU CONTEAZA. CALITATEA ESTE CEA CARE CONTEAZA. Ca si in cazul posetelor, tablourilor sau masinilor de luc, daca vrei calitate trebuie sa platesti. Pentru orice altceva decat calitate, periferia este plina de oferte, Exact in pretul dorit. Dar probabil ca si acolo va fi ceva nemultumitor....nu mai ai ce negocia.

BLOCURI NOI .... DE 1000 E/mp

Retorica celor 1000E/mp este arhicunoscuta. Oriunde te invarti, unde te arunci pe un forum apare cate un "specialist imobiliar" care recomanda un pret de achizitie de ... 1000E/mp. ca acel "specialist" de fapt este vulcanizator, inginer textilist sau profesor de economie pe la vreo facultate obscura nici nu mai conteaza...va invit sa urmariti link-ul de mai jos, pentru a intelege ce inseaman 1000E/mp (sau poate si mai putin ....) si mai ales ce inseamna mastodontii cu zeci de nivele care impanzesc precum ciupercile Bucurestiul. Constructiile d dimensiuni mari inseamna riscuri de aceleasi dimensiuni. Dezvoltatorii si constructorii si le asuma pana la vanzare, dar dupa aceea.... riscul este al cumparatorului. mai cade un perete, mai ia foc un acoperis, foarte curand o sa vedem si primul balcon cazut.
http://www.antena3.ro/economic/imobiliare/isi-cumparasera-apartament-intr-un-bloc-nou-iata-ce-s-a-intamplat-cu-noua-lor-casa-212868.html

ZIUA PORTILOR DESCHISE

BANU  MANTA  RESIDENCE   va asteapta SAMBATA  27.04.2013 intre orele 10.00 - 13.00 PENTRU A FACE O VIZITA SI A DESCOPERI IMOBILUL . 

INAINTE DE SFINTELE PASTE

Pentru multi dintre noi Sfintele Paste reprezinta un moment extraordinar pe care bunul Dumnezeu ni-lpermite in fiecare an. In fiecare an retraim emotiile pregatiri si bucuriei Invierii. ca in fiecare an apare cate un individ care se straduie sa ne tulbure Sfintele Sarbatori. Spre exemplu anul acesta a fost remus cernea.  De parca nu e suficienta situatia politico-economica .... Primava aceasta, care ne aduce aminte de primaverile din anii 70-80 ai secolului trecut (adica clasicele primaveri) a adus cu ea niste semne interesante pentru multe dintre orasele tarii. Clujul, Timisoara, Constanta, Bucurestiul isi primenesc planurile urbane si fac loc pe plansete la noi proiecte. Alte orase isi rearanjeza industria si (de data aceasta ) aranjamentul se face prin investtii noi si nu prin inchideri seci de fabrici. Cghiar si la Campia Turzii, unde Mechel moare, poate sa apara o veste buna pentru sindicalisti. Sunt sanse sa apara cineva sa cumpere o citadela a otelului de calitate. O sa vedem. IN Bucuresti planurile ambitioase (dar cam scumpe) ale dlui Oprescu anunta pentru urmatorii 4 ani vreo 8 noi pasaje rutiere (in sfarsit e pus macar pe lista si cel dintre Prelungirea Ghencea si Domnesti)  investitii sportivewe (sala polivalenta si pationoar olimpic) largiri de strazi, strapungeri, etc. Cred ca investitiile trebuie cenzurate si banii distribuiti mai cu masura. Budapesta a construit un patinoar olimpic cu 5.000.000E, iar Oprescu anunta 20-25.000.000 E pentru patinoar. Clujul a creat un stadion european la 30.000.000E. Banii nu cresc in copaci, iar edilii trebuie sa ii dramuie cu masura, mai ales cand se fac imprumuturi pentru asta, in loc sa se alerge dupa bani europeni. Dupa cum se vede pe site sunt un iubitor al hockeyului air cu 25.000.000E am putea consturi cel putin 5-6 pationoare comptitive in Capitala din care macar unul unul olimpic Site-urile firmelor de profil sunt pline de realizari legate de sume pana in 6.000.000USD (adica 5.000.000E). Copiii au nevoie de investitii peste tot si nu de o investitie labărţată şi megalomană intr-un singur loc. Problema unui singur patinoar vine de la faptul că nu vor fi suficiente spatii temporale pentru programarea antrenamentelor, a meciurilor, a programelor artistice si a spatiilor de divertisment pentru public. In acel moment degeaba cheltui 5-6 sau 25 de milioane pentru un patinoar caci scopul său nu este să fie sufocat de cerri ci să fe ocupat raţional şi suficient de toată lumea. La fel cu diverse "străpungeri" care de care mai scumpe. Un exemplu este Nicolae Grigorescu-Splai. O fi importantă pentru arhitecti dar traficul nu o justifică. In acelşi timp centura sud este sufocată de trafic, iar pasarela Domneşti este o necesitate amânată de vreo 7 ani. Nu ştiu ce interese şi ce proiecte paralele există cu interesul Bucureştiului, dar lucrurile trebuie să se dezvolte şi aici ca in alte capitale. centura să fie Centură, largă, plină de pasaje, sălile de sport să coste la fel şi la Budapesta şi la Bucureşti, la fel şi stadioanele, la fel şi asfaltul care trebuie să fie la fel de robust şi in Germania şi in România. Ne plângem de gropi de 20 de ani dar nu am auzit niciodată un constructor şi un angajat al Primariei care să fie condamnţai pentru calitatea proastă  a lucrărilor. Nu am auzit niciodată ca să existe un caiet de sarcini draconic, care să ceară acelaşi preţ şi aceeaşi calitate in România ca in alte spaţii europene, deşi adesea participă aceleasi firme. Ceva se intâmplă şi nu se întâmplă in sensul bun. Descoperim că seful RATB lucra la cei care ii vindeau tramvaie si că ignora tramvaiul din curtea sa. In China il impuşcau in piaţa mare. De aia China creşte anual cu 10%. Românul nostru semna pentru toţi cu stilou Mont Blanc cumpărat de proştii din tramvaie. Azi un şofer RATB a fost bătut de un posesor de maşină parcată in statia de autobuz. In alte ţări il arestau instant şi ii confiscau maşina. Ne plângem de faptul că nu intrăm in Schengen şi că statele din Vest se tem de români, dar in România se pare că nu izbutim să ne facem curăţenie in lumea administraţiei. Cei din Vest râd de mor şi plâng de groază când aud cât ar putea costa un patinoar in România şi câ nu există o Centură in jurul Capitalei. Ei ne roagă cu bani europeni şi noi dăm fuga să fcem credite pentru investiţii. In acest timp există oameni angajaţi la Primării care incasează salarii grase. Mult mai grase decât un invâţător care se luptă cu 35 de copii, că aşa vor primarii să facă economii. Mulţi in acelaşi spaţiu. Fără un oraş civilizat şi european nu putem avea un mediu de afaceri civilizat, in care să obţii o autorizatie pe email, in care controlul să vină civilizat şi cu sens de corijare, de imbunătăţire a mediului de afaceri şi nu de intocmire de procese verbale de amendă. Intr-un asemenea oraş străinii ar da năvală să facă afaceri, să cumpere apartamente, să deschidă noi magazine şi fabrici, să cheltuie bani turistic. Vorbim de civilizatie. Parcarea de la Universitate e goală iar deasupra ei toţi barbarii ăşi parcheză "gipanele" pe trotuare, zebre şi orice loc liber. Dar nimeni nu umblă să ii amendeze. Probabil că municipalitatea are bani suficienti . Din imprumuturi şi taxe desigur.

CIPRUL SI PIATA IMOBILIARA

Cine imi lectureaza postarile anterioare poate constata că sunt foarte realist in ceea ce scriu şi că in general ce scriu are o bază solidă, datorată atât unei experienţe mari in piaţa imobiliară  cât şi datorită unor studii făcute când trebuie. Am urmărit cu atneţie fenomenul CIPRU 2013. Este un fenomen care va schimba viaţa multor cetăţeni ai planetei. Pentru că se referă la un stat din cadrul UNiunii Europene, in care cetăţenii (indiferent de naţionalitate) sunt jefuiţi cu sânge rece. Fireşte cuvantul "jaf" e inlocuit cu termenul "impozit", iar diferenţa rezidă in faptul că după acest "impozit" mai rămâne ceva prin cont. Un impozit necunoscut la data constituirii depozitelor apare in mijlocul unui contract şi te trezeşti că pierzi 40% din ce ai pe acolo. Depui banii să iei 2-3% dobandă şi pierzi dintr-o lovitură 40% (dar se aude şi de cifra de 80%). Intr-un stat de drept asta se cheamă hoţie. Sau ar putea fi acceptată dacă s-ar dovedi că toţi cei "impozitaţi" au furat banii. ceea ce nici nu s-a pus ca problemă. Revine pe tapet aceeaşi eternă problemă de a "salva băncile" de "salvare a ţării de le faliment" . Dar pe cetăţeanul de rând cine il mai salveazaă? Ce legătură are acest fenomen Cipru cu tematica imobiliară? Părerea mea e că foarte mare. Orice persoană iniţiată cât de cât in mişcările mondiale ştie că nimic nu este intâmplător, iar orice mişcare are trei momenteŞ planificarea, desfăşurarea (deja sunt parcurse) şi feedback-ul (in curs de terminare) . Lumea nu e deloc ingrijorată de problema ciprioţilor. Toate ţările au senzaţioa că "nouă nu ni se poate intâmpla".  Eu cred că se va generaliza acest sistem. iar o dovadă o constituie declaraţia dlui Isărescu de săptămâna trecută "nu am ce sfaturi să dau celor cu depozite de peste 100.000E. Oricum probabil că şi-au negociat dobânzi mai bune decât ceilalţi". . De ce ar fi nevoie de atacul conturilor? Chiar aşa de rău să stea economia mondială. incât să rişte lupte de stradă? In primul rând exact din acest motiv a fost aleasă o ţară insulară ca studiu de caz. dacă se infalma treaba nu se putea extinde prea uşor. In al doilea rând, economia mondială este cam supărată că foarte mulţi oameni stau cu "fundurile pe bani" in loc să ii puna in mişcare. Bursele se chinuie, piaţa imobiliară in ritmul actuial mai are nevoie de 5 ani să îşi revină, preţul resurselor nu e deloc foarte mare, in schimb creşte aiurea aurul (care nu ţine de foame şi nici nu e combustibil, dar arată teamă in pieţe). Aşa că s-a lansat această rachetă spre depozitele populaţiei. Care este mesajul? Simplu şi citeţ."Dacă nu ii investiţi VOI, vi-i luam NOI". In mod logic oamenii vor incepe să scoată banii de la bănci ca să evite dezastrele. Cei care vpr crede că îşi vor proteja banii dacă ii vor pune in vreo 10 bănci vor fi următoarea ţintă. Se vor trezi impozitaţi suplimentar. iar rezultatul e previzibil, va incepe o campanie de cumpărături furibunde, campanie care va avea ca rezultat intrarea intr-o nouă epoăc de boom economic. Fireşte, mulţi vor ignora acest fenomen, dar cei care l-au ascultat pe Roubini in 2006 vor şti să citească semnele unei noi ere şi să fie pregătiţe pentru schimbare. Epca când "cash-ul e rege" este pe cale să dispară iarăşi. Ciclurile economice sunt o realitate, iar diferenţa de la un deceniu la altul e dată de un singur lucru: timpul se scurtează, astfel incât mereu se vor căuta soluţii tot mai noi ("explozive" putem zice) care să scurteze tranziţia dintre cicluri. Banii se fac când există urcuşuri şi coborâri. Ultima coborâre datează din 2008-2009, deci deja au trecut aproape 4 ani. esteenorm de mult in lumea finanţelor secolului XXI. E timpul pentru o creştere abruptă, iar Ciprul este trambulina. Acum 5 ani consideram că România nu poate fi afectată de criza americană pentru că relaţiile economice din România erau foarte "dâmboviţene". Dar ne-a afectat şi ne va afecta şi acest fenomen.

TERMENUL DE COMPARATIE

In mod curios ceea ce functioaneaza la alte bunuir nu se aplică şi la imobiliare. Când il intrebi pe X de ce şi-a cumpărat  cutare masina occidentala sau japoneză şi nu Dacia sau alt brand mai accesibil, apare replica "păi ce, se compară?" Teoretic DA: Te duce din punctul A in punctul B, e mai ieftină, taxa de timbru mai mică, ....asigurare mai mică... Deci DA. Il intrebi pe altul de ce a plătit o căruţă de bani pe o pereche de jeans americani şi nu şi.a luat o pereche similară produsă in China sau Turcia, incepe să râdă de tine, ca de un rătăcit pe planeta asta. Păi ce se compară? DA. Te apără de frig, au buzunare, chiar sunt mai ieftini, iar de life time numai vorbim că nimeni nu vrea să fie ingropat cu o pereche de jeans. In mod ciudat, la imobiliare nu se mai aplică aceleaşi raţionamente. Când prezinţi un imobil, intr-o zonă top, cu nişte caracteristici deosebite (număr mic de apartamente, finisaje lux, etc) te trezeşti că respectivul potenţial- cumpărător te "informează" că prin nu ştiu ce zonă se găsesc apartamente mai iefitine, mai mari, mai frumoase, mai albastre şi mai devreme acasă.... DAR NU CUMPĂRĂ ACOLO. Fireşte. Ar dori să cumpere UNDE DOREŞTE la preţ de UNDE NU DOREŞTE. Nu inteleg de ce nu se tocmeşte şi cu dealerul auto pe acelaşi principiu. Să incerce să cumpere brand german la preţ de brand naţional. NU: Acolo e... altceva  Fireşte că e .. altceva. O maşină (fie ea şi germană, japoneză sau suedeză) după ce ai făcut primul kilometru are un preţ mai mic cu 10%. După 1 an  valoarea a scăzut cu 25%, după 3 ani te chinui să o vinzi cu o pierdere de 50%. La imobile după 3 ani blocul abia s-a aşezat. Vecinii se cunosc tocmai bine, iar prietenii lor îţi doresc să fi fost şi ei inspiraţi să cumpere acolo intr-o perioadă in care îşi permiteau şi chiar erau câteva apartamente de vânzare. Căci, na, uite că alt bloc nu mai este in construcţie in zona asta minunată, cu şcoli, metrou, grădiniţe, parcuri, muzee. Nu mai luăm in calcul faptul că un bloc bine poziţionat  îţi aduce şi nişte bani bunicei din chirie. Chiar şi la 80% din preţul pieţei imobiliare, totdeauna o chirie inseamnă bani care intră şi nu bani care ies. Cum se intâmplă cu banii care se duc pe service, ITP, ulei, CASCO (dă Doamne să n-am nevoie de aşa ceva, dar trebuie să o plătesc, căci maşina costa ceva) etc. Deci dau un ban pe un apartament şi pot să incep să recuperez ceva, lunar, astfel incât imbin plăcutul cu utilul. De fapt apartamentele bine plasate sunt şi vor fi tentante tocmai prin faptul că au două elemente de mare valoare : calitatea de a produce bani din chirii şi calitaea de a fi folosibile pe intreaga existenţă a vietii noastre. Când sunt copii mici sunt ideale pentru că au in vecinătate şcoli "bune", iar când suntem in etate nu ne mai permitem să stăm prin Ilfov, pentru că ambulanţa vine cu intârziere, spitalele sunt departe, farmacii.... nepotii ii vedem când ne colindă.... Cam aşa stau lucrurile cu apartamentele astea din zone bine plasate, care chiar şi intr-o perioadă post-criză se incăpăţânează să coste "mult". Costă cam cât costă şi un  Aston Martin, dar diferenţa dintre Aston Martin si un alt brand "de lux" care produce milioane de maşini pe an (deci adieu "lux" când vorbim de producţie de masă) este că un AM la mâna a II-a costă bani buni. Deci chiar merită o investitie pe patru roţi.Fireşte nu toţi işi permit un AM (deşi gurile rele de prin ziarele economice spun că in România se inmatriculează in continuare pe bandă rulantă maşini scumpe), dar toţi oamenii îşi permit o locuinţă mai bună decât cea pe care intenţionează să o cumpere efectiv. Iar acest lucru se datorează faptului că inainte de a pleca să cumpere casa mult visată îşi pun deoparte bani de electronice, de mobila ideală, de camera copilului (luată din revistă şi comandată "special"). Cu ce rămâne prin buzunare se pleacă apoi la târguit o casă. In anii 90 ai secolului trecut oamenii faceau altfel: puneau toţi banii pentru casă pe masă şi apoi se mai imprumutau incă 10-25% ca să cumpere ceva şi mai bun. Plăteau 2-3 ani datoriile, stăteau 4-5 ani cu mobile mai de pal melaminat, mai de la mama şi tata, dar apoi aveau exact ce le trebuia. O casă pe potriva necesităţilor, care să ii aranjeze pentru o generaţie. Timp in care să tot schimbe mobilă şi electronice...

DEBUT IN FORTA

Diverse surse, foarte credibile, anunta ca anul imobiliar a iceput in tromba, in ianuarie tranzactiile imobiliare crescand cu 27% fata de ianuarie 2012. Principala sursa este Agentia Nationala de Cadastru si Publicitate Imobiliara, care detine controlul asupra numarului solicitarilor si numarului de operatiuni efectuate. Deci avem indicii certe , nu povesti. De unde brusc interesul romanilor pentru tranzactii la temperaturi negative? Dupa cum am mai spus-o in urma cu cateva luni (cand semnalam debutul unui trend viguros), explicatia este simpla si este legata de ciclurile economice. Spuneam atunci ca, oricine introduce pe un motor de cautare termenii "economic cycles", va descoperi ca indiferent de gura lumii, de industria zvonurilor, de alte idiotenii care blocheaza periodice Romania, economia are niste cicluri de urcus si coborare. Pana in 2008 am fost pe urcare, intre 2008-2010 pe coborare abrupta, intre 2010-2012 trendul a fost indecis, de la luna la luna aparand fluctuatii, acum suntem pe un trend crescator pentru ca avem deja 4 trimestre de crestere economica, pentru ca depozitele bancare nu sunt interesante, pentru ca au crescut masiv costurile utilitatilor si carburantilor (asta e o crestere indirecta de pret la imobile) si pentru ca NEVOILE COTIDIENE NU POT ASTEPTA. Nevoile cotidiene sunt cele mai sanatoase cand este vorba de piata imobiliara. Nevoia de spatiu pentru relaxare (o casa mai mare , cu gradina), nevoia unei camere in plus, nevoia unei camere a bunicului sau a nou-nascutului, sunt cele care imping firesc piata imobiliara inainte. La polul opus se afla piata bunurilor de consum (in special electronicele) unde adesea cheltuim bani, inainte sa avem nevoie efectiv de acel bun. Un telefon de ultima generatie, un lap-top mult mai puternic, un frigider cu nu stiu cati de +++ sau un LCD cu diagonala de 130cm, cand camera noastra are 12mp , o masina mai noua si mai puternica, sunt niste prostii, foarte scumpe, care ne reduc optiunle reale de crestere a confortului vietii: concedii mai interesante, hobbyuri mai relaxante, case mai primitoare. O casa ramane la fel de primitoare si cu un televizor de 81cm si cu unul de 107cm, bucataria va fi la fel de mare si un frigider Arctic si cu nu stiu ce brand exotic. Dar banii din buzunarul familiei se vor inmulti daca chiar ne dam seama de aceste aspecte. Consumatorul occidental a realizat eroarea pe care o face la achizitia bunurilor si a izbutit sa impuna recupearea banilor platiti in termen de 30 de zile. Pai dupa ce dai vreo 1000E pe un televizor si iti dai seama ca acasa iti distruge ochii, timpul si educatia copilului - nu e normal sa trimiti coletul rapid inapoi? Dar nu am auzit pana azi pe nimeni care sa se planga ca are o camera in plus la apartament. O camera nu e o problema, dar mai multe camere pot constitui o problema, iar fiecare dintre noi are o cunostinta cu o vila (de fapt o casa-mamut) cu peste 10 camere si el de fapt ar eo familie din 3 persoane. Si iarna il auzi cum plange ca plateste 3000-4000 lei gazul metan. Chiar si pentru cei cu bani, in zilele noastre intretinerea unei proprietati supradimensionate este dificila.Nu mai vorbim de o renovare generala sau de o schimbare de mobilier . Spuneam ca nevoile cotidine nu pt astepta. Dupa 5 ani de criza, in care piata imobiliara s-a reasezat, s-a facut o distincitie clara itre necesitatile reale si cumparaturile din alte motive (cu interes speculativ, ca "investitie", ca distractie). Criza a selectat foarte mult piata cumparaturilor imobiliare, a redus la minimum pita speculativa (practic aici au ramas numai marii jucatori care cauta locatii top pentru terenuri), a redus substantial piata investitionala (pentru ca s-a redus piata chiriilor) si a crescut in schimb piata cumparaturilor intemeiate pe necesarul propriu. Adica o crestere sanatoasa, bazata pe calcule temeinice, plecand de fapt de la costul cosului zilnic. In aceste conditii, trendul anuntat de anii 2011-2012 se va intensifica in acest an, pentru ca cei 4-5 ani de inhibare a necesitatilor nu pot fi extinsi pana la adanci batranete. Banii de la banca nu aduc fericire, dar o casa mai mare, in care fiecare sa se simta bine, in mod cert constituie un cuib de fericire.

DESPRE CRITERII SI CUM SA CAUTAM

De câte ori mă contactează cineva ca să imi ceară ceva lămuriri despre un anumit imobil, prima grijă (şi deci, intrebare) - "CARE E PREŢUL, DOM'LE?" . In cel mai pur stil caragialian, oamenii mă asaltează cu aceeaşi intrebare. Nu mă refer la o introducere elegantă, de genul "buna ziua, mă numesc XY, aş dori...". NU. Mă refer la lucruri mult mai utile decât preţul. Ca de exemplu, CALITATEA CONSTRUCŢIEI. Sau MODUL DE PLATĂ ACCEPTAT. Sau COSTURI COLATERALE ASCUNE (in cazul unui bloc nou, acesta este un lucru vital). Nu. Oamenii sunt foarte interesati de preţuri. După ce incep să ii intreb CUM AR DORI SĂ PLĂTEASCĂ, incep să apară nedumeriri. De ce e interesant? Simplu. pentru că preţul variază (adesea incredibil de mult) in funcţie de modul de plată. Cash sau credit?. Cash.... cu plata in câte rate şi cu ce avans?Credit cu avans de 15-20% (minim. deci) sau cu avans de peste 50%. Credit de la bancă sau doriţi un credit pe 3-5 de la dezvoltator? iată nişte variante simple, care aruncă pe tapet o groază de potenţiale variante. Şi atunci mai este important preţul? Nu. Şi de fapt nici nu este important preţul decât pentru cei care caută altceva decât îţi permit. De exmplu cei care caută o locuinţă in nord dar la preţ de sud. Pentru cumpărătorii avizaţi preţul este un factor doar de primă atracţie, pentru  că (aşa cum ştiţi) sunt lucruri pe care nu ţi le doreşti nici pe gratis, darămite pe bani. Spre exemplu, cine şi-ar dori GRATUIT o proprietate intr-un orăşel de provincie sau intr-un imobil dintr-un cartier rău famat, cu utilităţile tăiate (curent electric, apă, etc.) ? Nimeni care să fie un adept al principiului "nu mă leg la cap fără să mă doară".  Deci, iată un exemplu pertinent al faptului că preţul nu este cel mai important aspect. Cele mai importante rămân LOCAŢIA, VECINĂTATEA IMEDIATĂ şi CALITATEA CONSTRUCŢIEI. Acestea trebuie să fie criteriile după care  trebuie făcută achizitia unui bun imbil. Interesant este că mulţi cumpăratori investesc bani buni in "securitatea" maşinilor (adică uşi ranforsate, 8-10 air-bag-uri, etc), deci intr-un bun pe care de regulă il utilizează 3-5 ani, dar la achizitia unui imobil, calitatea construcţiei este tratată "ochiometric". "Da..da..se vede...e de calitate!"  Forumurile sunt pline de oameni care au cumpărat "calitate" de acest gen. Dacă ii povesteşti despre fundaţie, brusc te intreabă despre cămările apartamentului. Iar când ii spui că vopseaua de pe bloc  costă (pe mp) cât "faianţa" dintr-o baie de oameni cu dare de mână, se uită la tine ca la un extraterestru. Nu inteleg  care este explicaţia. Simplu. O vopsea proastă atrage scorojiri in 2-3 ani, iar blocul cel "nou" va arăta ca un bloc dintr-un stat african. La prima vedre, când e proaspăt dată, orice vopsea pare bună. Dar numai brandul îţi garantează şi stabilitatea pe bloc. Şi aş vrea să văd şi eu apoi cine poate să vândă u apartament itr-un bloc cu o vechime mică, care arată ca un ghetou. Acest lucru inseamnă calitatea. ce ne facem dacă vrem să vindem? Cumperi ieftin, primşti puţin. Fireşte, mai sunt şi promoţii, care uneori au o explicaţie logică şi economică. Dar acest lucru se intâmplă rar. Ce este bun şi de calitate, adică un imobil pe care să ne bazăm una sau mai multe generaţii, trebuie de cele mai multe ori plătit, la fel de  riguros cum ne plătim maşinile care ne plimbă 3-4 ani. De cele mai multe ori un autoturism bun ne costă cam 5-6000E/an. cam aceasta este deprecierea unui autovehicul mai scump de 25000E in momentul achizitionarii. care automobil nu are şi valenţe să producă bani. Dacă inmulţim cei 5000E cu numărul de ani (mediu) in care un imobil  se află in patrimoniul unei familii (25 de ani se spune), şi mai adaugâm şi potenţialul de inchiriere, constatăm că preţul apartamentelor ar trebui să fie foarte departe de ceea ce se intâmplă acum. Dar cine face calculul aşa? De regulă despre ei citim prin ziare că au cumpărat cine ştie pe unde un apartament du 1-2 sau 10 milioane de dolari / euro. In jurul nostru ne lovim de cei care întreabă preţul sau ne povestesc despre ce preţ au găsit cine ştie pe unde.....Diferenţa e că primii inchiriază apartamentee acelea la zeci de mii de dolari/euro lunar si apoi le revând imediat, in timp ce ultimii umplu coloanele ziarelor.

PLANURI. CE PLANURI AVETI?

Fără planuri nimic nu se poate mişca in sensul bun. Se poate mişca haotic, in genul mişcarilor marine (curenţi, valuri, maree), dar lucruri mari nu prea se pot intâmpla. Un prim plan ar fi să ne păstrăm sănătatea. Nici nu ne dăm seama ce importan este să ne gândim la acest lucru, până ce nu pierdem ceea ce avem. Sănătate inseamnă insă mai mult timp pentru noi, pentru familie, rezolvarea unor mici dorinţe care să ne aducă un plus de confort, chiar şi schimbarea jobului poate insemna sănătate. Căci a câştiga mai mulţi bani de multe ori inseamnă că ne apropiem de momentul când îi cheltuim la doctor. Banii nu trebuie să îi facem cu orice preţ. Alt plan ar fi să ne schimbâm maşina. merită oare? Nu cumva pierdem 50-60% din valoarea ei la doar 4-5 ani de la "investiţia" făcută? Sau putem să o mai ţinem 2-3 ani şi apoi să vedem dacă nu cumva este deja agreabil să suporti 70-75% depreciere de preţ? Un alt posibil plan ar fi să facem o achiziţie imobiliară. De ce folosesc termenul "achizitie" şi nu cel de "investiţie"? Pentru că mulţi dintre români nu văd in acest moment valoarea de "investiţie" a unui bun imobiliar. Occidentalii, israelienii, armenii, care au trecut prin mai multe crize economcie severe şi-au format un mecanism al răbdării care să le permită să cunoască suucesiunea unor cicluri economice.  De la inceputul economiei moderne succesiunea de urcuşuri si coborâşuri este subiect de tratate de istorie economică. Nu există un boom continuu, după cum nu există o stganare contnuă sau o descreştere continuă. Cine profită din toate aceste suişuri si coborâşuri? Fireşte numai cei care sunt pregătiţi, care ştiu să aştepte şi care ştiu LA CE SĂ SE AŞTEPTE. Din acest motiv sunt oameni care câştigă din crize şi oameni care pierd TOT in timpul unor crize economice. Crizele imobiliare sunt cele mai "dulci" pentru că practic din ele nu pierde REAL aproape nimeni. Pierderile sunt teoretice. Un imobil valora ieri 1.000.000E, azi valorează 100.000E. Şi ce dacă? Imobilul este tot acolo. Menirea lui nu e să valoreze, menirea lui e să satisfacă o necesitate. Valoarea lui este dată de nişte parametri şi de nişte necesităţi colaterale (necesitatea unui surplus de numerar duce la ipotecare, deci la o evaluare). Valoarea lui este dată la un anumit moment dat de un contract de vânzarecumpărare sau de o evaluare de profit din inchirieri. OK. dar rolul acelui imobil este să fie utilizat in orice formă şi nu să fie evaluat. Şi astfel, ajungem acolo unde trebuie. Imobilele de calitate parcurg crizele fără probleme, ăşi indeplinesc menirea, astel că la interval de 10 ani, paote 15 ani ele au aceeşi valoare. Pentru că ele îndeplinesc aceleaşi roluri. Ba, adesea, cu trecere anuilor indeplinesc rolurile cu mult mai bine, pentru că locaţia lor devine tot mai importantă. este suficient să ne gândim la magazinul Harrod's din Londra, la magazionul UNIREA din Bucureşti sau la Centrele de afaceri Negoiul şi UNion din Bucureşti. Poziţii cheie, dimensiuni optime, management perfect. Şi in domeniul rezidenţial lucrurile stau la fel. Cine a plătit bani buni in 2006-2008 pentru o locaţie top (Cişmigiu, Herăstrău, Icoanei,  Cotroceni) este şi azi la fel de mulţumit. ba poate mai mulţumit, pentru că in timpul pe care îl trăim (2013) accesul la credite este aproape imposibil, deci posibilitatea satisfacerii unei necesităţi de confort se indepărta enorm. Bineinţeles că sunt şi perdanţi in timpul crizelor imobiliare. Aceştia sunt cei care nu au achizitionat un imobil pentru utilizarea acestuia ci doar in scop speculativ şi care nu au avut un "plan B" pentru imobilul pe care l-au achiziţionat . Adică nu şi-au pus problema "ce fac cu imobilul, dacă rămân cu el pe cap timp de 10 ani". Dar pe aceştia nu cred că trebuie să îi plângem noi. Eu vă invit să vă faceţi planuri pentru 2013. că includ şi o componentă imobiliară va fi cu atât mai bine. Poate nu o să vedeţi sensul chiar din primul mninut, dar in 2-3 ani vă veţi felicita pentru achizitia făcută, pentru că veţi descoperi latura de "investiţie". Totuşi, eu vă recomand să investiţi in dumneavoastră, in nevoile locative curente, pentru că timpul trece şi nu merită să va chinuiţi in spaţii mici, sperând că la anul "va fi mai ieftin". NU, NU VA FI MAI IEFTIN CEEA CE VĂ DORIŢI. Pentru că cei care îşi doresc lucruri bune, deja constată că trebuie să plătescă mai mult pe ele decât acum 2 ani. Acum 2 ani mai erau resturi de proiecte interesante, dar după 2 ani in care nu s-a lansat nimic, niciun proiect cât de cât semnificativ, acum chiar că preţurile au crescut pentru imobilele bune. Iar creşterea de preţuri, chiar dacă nu o simţiti din prima lecturare a site-urilor sau articoleleor de speacilitate, o să o resimţiţi in momentul când vreţi efectiv să cumpăraţi ceva. Veţi constata că proprietatea x s-a vândut, că y este inchiriată pentru 5 ani, că z este mai scumpă, iar w nu mai este de vânzare, pentru că proprietarul nu mai are motivaţia să o vândă. Criza îşi anunţă sfârşitul pe toate meridianele. SUA depăşesc zidul austerităţii prin acorduri, anul 2012 este anul in care cea mai toate statele planetei au avut creştere economică, iar moneda euro nu mai este considerată in pericol de dispariţie. Dimpotrivă, se planifică noua uniune fiscală şi bugetară a Europei. Ceea ce inseamnă că in 20 de ani România va trăi macar precum Cehia de astăzi. Iar 20 de ani sunt mai nimic, atâta vreme cât creditele se intind pe 30 ani ..... Dar asta inseamnă să acceptati ceea ce alţii au inţeles de mulţio ani. Că economia mondială este constituită dintr-o succesiune de cicluri. Vă recomand să introduceţi pe un motor de căutare cuvintele "economic cycles".