Targuri Imobiliare

A venit toamna. Bobocii intra in clase, guvernantii intra in sedinte, peste tot freamata energii "constructive". Pe zona imobiliara s-a anuntat "atacul imobiliar". Cea mai inepta campanie publicitara pe care am  vazut-o in 16 ani de imobiliare. Si credeti-ma ca am vazut multe ineptii. De parca publicitatea este lasata pe mana unor babuini. Parca iti imaginezi (client fiind) ca, daca intri in acel spatiu de expozitie, o sa dea peste tine o cavalcada a brokerilor si a sales-managerilor. In sfarsit, aia e....  La expozitie sa nu va duceti cu mari sperante ca nu gasiti ce veti dori : Mosilor la pret de Titan si 13 Septembrie la pret de Prelungirea Ghencea. Veti Ghencea la pret de Ghencea si Mosilor la pret de Mosilor. Ca s-a mai umblat la preturi ... da, s-a mai umblat. Dar s-a umblat si pe la suprafete si pe la finisaje.  Asa ca daca veti analiza suprafata utila - veti constata ca ati achizitionat pe la 1700E/mp util.Ca ei "iti vand" si pereti si scari si alte abureli, ca sa "dea mai bine", aia e altceva. E tehnica de vanzare. Calculul corect se face la metrul patrat util. Iar sub acest raport niciodata o constrcutie noua DE CALITATE nu poate fi cu mai putin de 50% mai scumpa decat o constructie veche cu aceleasi dimensiuni si cu locatie similara. Imi spunea o clienta, intr-o discutie saptamana trecuta, ca tocmai vizitase "un bloc nou" pe la Titan - zona Rebreanu. Doamna era consternata. "Blocul" era plin de un iz de mucegai, se vedea itzita igrasia pe la colturi, finisajele erau absolut groaznice (pe langa faptul ca erau cele mai ieftine calitativ erau si prost instalate), la etajul ultim deja erau infiltratii, iar pretul de vanzare 1400E. Calitatea lucrarilor ascunse? Va dati seama singuri. Daca cele care se vad sunt modeste sau proaste cel care nu se vad fiti convinsi ca sunt sub orice nivel. Un alt caz . Niste prieteni au achizitionat un apartament intr-un ansamblu semicentral, scump in consecinta. dar nu se muta in bloc. DE FRICA. Pentru ca nu s-a mutat nimeni. Nici nu stiu cate apartamente s-au vandut acolo, nici cine a cumparat pe acolo. Daca te muti singur iti dai seama ca vei plati niste costuri - mamut de intretinere. Asta e sindromul "apartamentul gol". Te duci ziua, faci curat, mai  treci seara pe langa bloc sperand sa vezi vreo lumina aparinsa. Mai vezi cate un bec spanzurand stingher pe la o bucatarie si iti dai seama ca e preferabil intunericul celorlalte apartamente.  Nasol. Asa ca ... recomandarea este sa luati multe masuri de precautie la achiztionarea unui apartament nou. In primul rand sa va asigurati ca cei care au cumparat chiar se vor muta. Si cand se vor muta. Cereti dezvoltatorului sa faca o sedinta cu toti beneficiarii si sa va constituiti Asociatie de Proprietari in prima clipa. Parerea mea e ca vor refuza 99% dintre dezvoltatori... Si apoi sa preluati apartamentul numai dupa o inpectie riguroasa. Si cel mai bine e sa solicitai o garantie de buna executie de minim 10% din costul apartamentului. Orice dezvoltator serios va accepta. Cine are de ascuns.... va va invita sa cumparati in alta parte.

Dezastrul adus de falimente

Desi nu prea scriu doua zile la rand, articolul pe care vi-l semnalez in link ( http://www.adevarul.ro/articole/soarta-mivan-kier-se-va-transa-in-noiembrie.html) este mult prea important pentru a-l trece cu vederea. Practic procesul de faliment al unui dezvoltator poate arunca in aer toate antecontractele incheiate cu potentialii-beneficari. De ce? simplu. Legea spune ca in procedura de faliment vor intra toate activele societatii. Adica si toate apartamentele contractate. Din momentul in care lichidatorul judicar va intra pe fir atunci destinele a zeci sau sute de familii care au dat avansuri vor fi la mana lui. Acesta poate gasi o solutie pentru finalizarea contractelor sau dimpotriva - poate sa se spele pe maine, va vinde in bloc parcul rezidential iar posesorii de antecontracte vor fi invitati (asta daca s-au inscris la timp in masa creditorilor) sa ia o portioara din banutzii primiti de lichidator la licitatie. Indiferent cum se finalizeaza situatia stress-ul va fi gigantic. Mivan Kier anunta doar "reorganizarea" si nu falimentul, dar o adancire a crizei e posibil sa agraveze situatia companiei. Si morala e simpla : oare nu cumva era mai sigura o alta cale de rezolvare a situatiei locative?

Praf, nisip si vant pe Litoral

Toata vara am vazut-o pe dna Udrea pe Litoral si prin Delta, pe la targurile de profil, promovand energic turismul nostru heliomarin. Mesajul era direct si intens si teoretic aducator de ceva profituri. Zilele trecute am dat (placut-util) o fuga pana la Mangalia si am vizitat si statiunile din sudul Litoralului. Si in acele momente in care sofam spre si dinspre Mangalia am realizat ca probabil dna Udrea ajuingea pe Litoral cu elicopterul. Fabuloasa descoperire! Daca nu ar fi asa doamna Ministru in mod cert ar aparea pe la TV ca un element de presiune pe la Ministerul Transporturilor. Am facut 3 ore de la Mangalia pana la Cernavoda in extrasezon si zi de luni. Nici nu vreau sa ma gandesc cum era in iulie si august. In atari conditii orice efort e un timp pierdut si un porilej pentru turisti de a mormai lucruri urate. Litoral semisordid, cu servicii bune prin Banglash si toxiinfectii la stirile zilei in mod curent, Jumatate din imobile sunt vesnic in reparatie, un sfert arata decent iar un sfert arata ca in anii 70 cand au fost construite. Ca daca tot le vin sindicalisti si pensionari ce sens are sa bage cineva vreun ban in ele? Colac peste pupaza nici vremea nu tine cu noi. Ba ploua, ba e un vant de iti ia umbrela, radiatii de toate tipurile. Caini vagabonzi si jeep-ane pe plaja, dar  si nelipsitii minoritari comercianti de absolut orice. Un  cosmar !!!! Am vazut o masina de Polonia (probabil in drum spre Bulgaria) si ma gandeam ca 10% din Litoral era umplut acum 20 de ani de polonezi.  Erau si ceva straini pe acolo, cred ca oamenii erau siderati. In orice caz nu aveau aspect de persoane in condeciu. Iti doresti sa vezi zambete, rasete, aparate foto, camere in functiune, chipuri relaxate, priviri scotocitoare dupa suveniruri, mese pline cu betivi de pe alte meridiane. Nicio sansa. Umeri aplecati, priviri goale, atentie sa nu cada prin gropile din asfalt sau sa nu se impidice de borduri . rarele cuvinte aruncate piezis ii tradau ca sunt straini. Cand pleci din asemenea statiuni in mod cert te duci sa il impusti pe  agentul de turist care te-a aruncat intr-o "land of choice". Singura "choice" posibila e cea a modului in care SA NU iti faci nervi. Plecand de acolo mi-am pus in cap ca nicioadata, indiferent de nivelul de cash pe care il voi avea sa nu imi cumpar un apartament pe Litoral. Indiferent cate eforturi va face cineva tot timpul vei gasi un strudel vechi, o bere locala la pret de una irlandeza, magazine prafuite, parcuri de distractii pentru copiii cu scule second-hand, spatii verzi neamenajate si o infrastructutra mizerabila. In orasului lui Mazare gasesti cubaneze si regate de viteza dar pasajul auto de peste calea ferata ameninta sa iti rupa orice masina: sinele de tramvai (demult mutat) ramase pe mijlocul lui lipsesc soferii de doua benzi. Dar avem cubaneze.... Iar cu imobiliarele de litoral, ramane fix cum am stabilit. Apartamente la mare fara vedere la mare doi bani nu fac, iar cele care au vedere la mare au niste preturi de iti ingheta sangele in vine. Care ,impartit la numarul de zile utilizate pe an iti indica o amortizare in vreo 120 de ani.

Praf si pulbere fina...dar nu de aur

In ianuarie trecut nici nu ma gandeam ca vom avea o criza economica si  imobiliara de acest gen. Aveam motive suficinete si perfect argumentate, cel mai clar fiind ca Romania avea un grad de indatorare (ata pe extern cat si pe extern) foarte scazut...sub 10%, pe atunci. Iar pe ipotecar era sub 6%. Media europeana e de vreo 50%.Pe langa acest aspect ma ma linistea si faptul ca avem clasa politica bogata si plina de latifundiari, era firesc sa anticipezi ca oamenii avand grija de cojoacele lor vor avea grija si de restul tarii. Nu a fost asa. Prin cateva masuri antieconomice s-a ales praful de 5 ani de cresteri economice sustinute. Mai grav e ca anul acesta onor guvernanti ne demonstreaza ca nu avem sanse sa ajungem la o "cota 0" a crizei. Numai departe decat ieri dimineata ma gandeama ca aceatsa greva nemernica a magistratilor este ultima problema a Guvernului. Nu va dati seama ca politicenii si afaceristii anchetati se imbatau de bucurie? Deci estimam ca nu or sa cedeze niciodata in fata grevistilor Ieri noapte, stupoare, au cedat. Nu imi dau seama de ce. Probabil ca au primit un semnal de pe la Bruxelles, ca de aici nu avea cum sa vina asemenea idee, Cedarea in fata magistratilor inseamna viitoare cedari in fata profesorilor sau a medicilor. Si cu aia e nasol daca se pun: copiii (inclusiv ai politicienilor) vor sta pe la colturile scolilor, iar asistenta medicala e vitala (la propriu!) oricand si pentru oricine.  mai putem estima ca Guvernul doar s-a prefacut ca e in "meciuri" cu magistratii..dupa sistemul ::"intrati baieti in greva, speriati un pic presa si tara, va dam banutzii, ca daca nu vi-i dam voua, cui sa dam? la dascalime? pai ce aia ne ajuta pe noi?"... e si asta o teorie posibila. Indiferent cum privim lucrurile, dar sa ai un judecator sau un procuror la cota de 11,8 salarii minime e nenorocire si o mare nedrepatte. Probabil ca o sa tiparim bani ca in anii 90, ca UE si FMI, (desi dl.Baltazar de la BRD spera) nu o sa ne tina in carca la nesfarsit. Problema economica acuta, generala, va antrena efecte serioase si in plan imobiliar. Nu cred ca preturile vor mai scadea, sau daca vor scadea nu vor scadea mai mult de aprilie 2009, adica 40000E o garsoniera si 58-60.000E 2 camere. Nu la preturi e problema, ci la numarul de tranzactii. Experienta unei tari mai mici de langa noi (Ungaria, respectiv) care a trecut printr-o criza imobiliara si in 2004-2005, iar atunci preturile au scazut pana la un punct-terminus, dincolo de care nu s-a mai intamplat nimic o anumita perioada. Nici tranzactii, nici proiecte. Dupa ce piata a suferit o stagnare de acest gen, deblocarea si relansarea a revenit DUPA CE POTENTIALII CUMPARATORI AU INTELES CA PRETURILE NU MAI POT SCADEA. CA EVENTUALII BANI REZULATI DIN VANZAREA BUNURILOR IMOBILE NU AR FI COMPENSAT SI REZOLVAT PROBLEMELE GENERATE DE  EXISTENTA ACELOR IMOBILE IN PATRIMONIUL VANZATORULUI. Pentru ca la urma urmei un vanzator vinde pentru a isi rezolva niste probleme. Nu isi rezolva problemele, in mod direct nu va vinde. Deci singurul element care poate sa deblocheze piata in acest stadiu ar fi potentialul cumparator. Care insa trebuie sa se convinga ca preturile au ajuns la pragul de jos. Dar probabil ca va veni primavara inainte ca aceasta convingere sa se incetateneasca. Iar la primavara jocurile vor fi facute de nivelul PIB-ului.