ASPECTE PROMITATOARE

Sunt lucruri care se intampla si care ne motiveaza sa spunem ca la anul poate fi o piata mult mai agitata. Anul acesta -s-au intamplat si se intampla niste chestii destul de frumusele. Centrele comerciale sunt pline de realizari, unele chiar cu 2 cifre de crestere, apartamentele s-au vandut binisor, se cauta vilele, deci putem aduna niste chestii. Nici spatiile comerciale de pe bulevarde nu prea mai stau goale. Deci romanii si-au cam lins ranile cauzate de criza si au inceput sa faca din nou afaceri imobiliare. Mai putin cunoscut este insa faptul ca bancile au inceput sa preia imobilele din creditele "neperformante". Adica si le trec in portofoliile lor. Pe unele ca sa le revanda, pe altele...sincer nu prea inteleg de ce, dar asta mai putin conteaza. Important este ca bancile au ajuns sa faca exact ceea ce s-au ferit din 2008 si pana anul acesta : sa devina proprietare, sa administreze, sa plateasca taxe locale. Ceea ce inseamna ca au un motiv serios sa o faca. Primul motiv vizibil ar fi ca au date ca piata imobiliara va reveni pe crestere. Al doilea motv ar fi exact opusul...ca sa nu lase piata sa se  duca in jos din nou. Luand in calcul acesti 3 ani de cresterei (firave, dar sunt cresteri), dar si unele segmente care in continuare sunt la nivelul din 2010,  eu cred ca cele doua aspecte se impletesc, iar ceea ce urmaresc bancile este sa isi limiteze pierderile, care se anunta tot mai mari. Chiar azi citeam un articol ca in vestul Europei bancile au platit si platesc zeci de miliarde de euro despagubiri  clientilor care le actioneaza in judecata datorita comportamentului ulterior anului 2007. Si  pe aici se pregatesc sa plateasca niste despagubiri, asa ca probabil vor sa isi asigure un back-up care sa le permita in cativa ani sa mai recupereze din pierderi Concluzia mea este clara. La o bursa "scumpa", tinuta de Transgaz si Petrom, la o piata a dobanzilor jignitor de mica, singura garantie ca ai ceva deoparte tot in imobile este. Nu de altceva, dar chiriile , de bine de rau, iti aduc ceva lunar.

O TRANZACTIE INTERESANTA

Prin diverse articole solicitate de publicatii si site-uri cu tematica economica (inclusiv imobiliara) am sustinut adesea importanta tranzactiilor din sectorul privat si mai ales din zona terenurilor agricole. Iata ca tranzactia anului ( macar din punct de vedere al publicitatii, daca nu si valoric)  vine de la cineva care poarta  numele Basescu si se realizeaza exact in domeniul cel mai delicat - marile suprafete agricole. Presa de toate culorile si politicienii de ocazie au mirosit "sange" si s-au napustit haotic asupra detaliilor tranzatiei, incercand sa gaseasca o latura vulnerabila Presedintelui Bbasescu, chiar daca nu el este cumparatorul terenului. Ma intreb de ce nu a fost atacat la fel si atunci cand si-a cumparat primul Logan sau primul Duster.  Familia Basescu a dovedit inca odata ca este o investitoare serioasa in economia Romaniei. Pentru neavenitii din zona politicii si din presa, investitia (excelenta) facuta de Ioana Basescu apare drept o noua oportunitate de face o comisie sau de scrie un articol. Pentru un profesionist, pentru un analist si consultant imobiliar aceasta tranzactie este un motiv de analiza economica a unui aspect pe care NIMENI nu l-a sesizat public. Pretul unui hectar este extraordinar. aproape 6000 E ( cu TVA inclus) . Nu am auzit sa fi platit cineva pana acum in Romania un asemenea pret pentru un hectar. Fireste va veti intreba imediat "este Basescu prost?....". NU. Iar acest pret indica exact valoarea rationamentului familiei Basescu. Desi pretul este foarte mare (raportat la hectar) este un pret foarte corect raportat la faptul ca s-a tranzactionat de fapt o mare ferma. Aici este cel mai important aspect al tranzactiei, Nu au fost vandute hectare alan-dala ci a fost tranzactionata o mare suprafata, extrem de greu de gasit pe piata imobiliara, in una din cele mia fertile arii din Romania, astfel ca pretul este foarte corect. Este un pret intalnit in Polonia si Germania, chiar daca acolo pamantul nu are fertilitatea Baraganului. rata este suportabila pentri o notarita, iar la prima recolta probabil ca deja va recupera circa 70.000E. Asta inseamna ca in 15 ani poate obtine din teren peste 1.000.000E (atentie, calculu este facut la actualul randament al terenurilor agricole, care este un randament mic). Adica isi achita creditul. Iar restul de 15 ani  (are creditul pe 30 de ani) de fapt inseamna profit net. Si in plus are o ferma de 300 ha. Din cel mai bun pamant al Europei. Iar cand afirm acest lucru nu o afirm fara a stii. Pamantul romanesc este un pamant foarte putin chimicalizat. Este un sol "odihnit", care ii genereaza o mare valoare si un potential enorm. In concluzie. Ioana Basescu a facut o excelenta investitie, usor vandabila in 2-3 ani cu profit cert si clar, a scos din banca (de la ciorapii bancherilor) peste 1.000.000E pe care i-a aruncat in piata imobiliara, dand astfel un mic suflu unei piete care inca gafaie, si-a asigurat un venit consistent anual dintr-o proprietatte care se va aprecia valoric in fiecare an. Pentru ca pamantul nu este elastic sa se intinda si cat a facut Dumnezeu, atat avem si noi....

DE-A NEGOCIEREA

Vorbeam ieri cu un vechi prieten, care are un business in transporturi. Si ne impartaseam reciproc aventurile noastre din zona ecnomica, cu mici studii de caz despre clienti si clientela. Ca si mine si el este sevotat ideii de clientela, de portofoliul de clienti fideli si carora le esti fidel 1000%,  dar e langa acestia este constant nevoie de clienti noi. Care, pana ajung sa inteleaga valoarea prestatiei tale (siguranta, punctualitae, profesionalism etc) au tendinta sa te trateze cum scrie prin ziare..."negcciere" si "pretul pietei spune...." . Fireste ca nu nevoie sa va povestesc chiar totul dar important este ca amandoi  ne-am intalnit intr-un punct comun, unde se intalnesc iintotdeauna furnizorul si cliientul. La calitatea serviciului. Iar caltatea serviciului trebuie platita, fireste nu neuneste, dar oricum peste "pretul pietei". Pentru ca "pretul pietei" totdeauna ascunde o medie care este nascuta din pretul profesionistilor si pretul teparilor. Idealul clientului este sa cumpere un servicu clasa A la pretul de dumping oferit de tepar. Profesionistul ofera un produs clasa A la un pret cu 10-20% peste "pretul pietei". Pentru ca profesionistul isi trateaza clientul perfect. Nu ii ofera surprize neplacute. Nu e cazul sa aduc aminte cati clienti turisti au petrecut multe ore prin aerogari sau fara camere de hotel. Nu e cazul sa aduc aminnte cati clienti se satura de stat prin service cu electronice cumparate "sub pretul pietei". Si in transporturi si in imobiliare profesionistii au un pret "peste medie", pentru ca ofera servicii MULT PESTE MEDIE. Cineva a pierdut un transport de pui vii, pentru ca transportatorul habar nu avea cum se transporta animalele vii. Paguba financiara poate fi mica daca te gandesti ca un pui e 8 lei. Dar daca sunt niste pui dintr-o rasa mai buna si sunt la sfarsit de sezon (ultima "promotie" a anului) deja pagua e iimportanta. Pentru ca in urmatoarele 5 luni nu se mai naste o noua generatie.. In imobiliare un agent bun iti poate explica de ce casa "visurilor" TALE poate fi de fapt cosmarul viitorului TAU. O proprietate are un rost, are o utilitate, iar daca dispare utilitatea personala atunci apare necesitatea vanzarii. Iar cine nu are o propietate interesanta de vanzare ...adieu mon amie. Se poate sta cu ea la vanzare si un deceniu. Pentru ca piata nu accepta decat produse quality si nu produse pe  gustul proprietarului. Amicul meu transportator imi spunea cum a pierdut un prieten al sau o proprietate pe care si-o dorea. A ncercat sa "traga" de pret cu 100E/mp (era un teren). iar proprietarul i-a spus simplu. "este cea mai una locatie sin zona, Are utilitati. Este clar ca nu o apreciezi. Nu mai avem ce discuta. "  Proprietarii foarte adesea stiu ce vand. Clientii in 99% din cazuri stiu ce cauta. In momentul intalniriii . pretul trebuie platit corect. Altfel poti pierde exact cea ce ai cautat pana atunci.