ORIENTARI DE MOMENT

Sunt consultant imobiliar de peste 19 ani. Adica am vazut atat de multe si in atat de multe si variante conditii d epiata ca as putea sa scriu un tratat de economie imobiliara. Cu toate acestea fiecare zi pe care o parcurg imi ridica noi probleme, care pleaca de la comportamentul macroeconomic al Europei si al Romaniei, de la comportamenul investitional individual si de la asteptarile pe care trebuie sa le indeplineasca respectivele investitii. De 3 ani imi este clar ca acestei crize nu vor supravietui decat cei ce se adapteaza fiecarei zile in parte. O adaptare anuala sau sezoniera este egala cu zero. Lupta se duce in fiecare ZI. In fiecare zi trebuie adoptat o decizie decisiva, care ne poate slava fiatele, ne poate aduce un avantaj sau ne poate conduce spre un dezastru mai mic sua mai mare. Ceii care au cumparat terenuri agricole pompos botezate "oportunitati imobiliare" prin 2007 - 2008 inteleg foarte bine despre ce vorbesc.  Atunci li se promitea ca sudul devine nord, ca Snagovul e la doi pasi..pe autostrada, ca se va muta Corbeanca la Tartasesti si Gulia, ca Bragadiru si Rosu sunt Malibu de Bucuresti...Povesti costisitoare. Azi, polul magnetic pare a se inversa, oamenii de pe strada nu mai investesc intr- oportunitate reala nici cand efectiv este atat de mare ca se vede din avion. De frica, probabil. Din cauza neinformarii cel mai sigur. Daca ar exista o corecta informare ar vedea ca marile tranzatii se intampla cotidian, deci trendul trebuie sa fie de cumparare imediata. Spre exemplu : supermarket vandut in Sibiu la 1.5 milioane E, mall-ul Liberty din Bucuresti vandut la 60.000.000E la prima strigare! zilele trecvute un spatiu comerical in zona Cocor vandut la 20.000E/mp. Adica lucruri mari care s eintampla zilnic. De ce? Simplu marii investitori (care sunt mari pentru ca sut si precauti) au inteles ca trendul pietei imobiliare este de peste 2 ani in sus, motiv pentru care nu au ce sa mai astepte si au iesit la cumparaturi. Oamenii destepti si harnici fac piata dimineata, cei lenesi dupa amiaza. dar dupa amiaza se cumpara numai ce ramane pe urma celor harnici. Istoria recenta ne arata ca cei harnici au cumparat in 2000-2006, iar cei lenesi in 2007-2008. Fireste nu toti cei care au cumparat in 2007-2008 au fost lenesi, multi au fost chiar foarte tineri, proaspat intrati in paine si (cinste lor) au dorit sa schimbe chiria cu o proprietate. Altii au cumparat a treia sau a patra proprietate in acea perioada (au cdeci compensatii investitionale), dar sunt si investitori care au stat inerti pana in 2007 si abia dublarea de pret fata de 2006 i-a speriat decisiv si a aparut o falsa motivatie de a cumpara : "sa iau acum, ca se scumpeste tot". Motivatia investionala trebuie sa fie fundamentata financiar si argumentata prin dubla calitate a unei investitii imobiliare: un randament imediat (posibil sau real) dintr-o chirie, superior unei dobanzi bancare si un randament de lunga durata garantat prin folosinta bunului si eventuala sa revanzare. Spre exemplu un apartament intrun bloc nou cu vedere in Herastrau a fost foarte scump in 2007, peste 4000E/mp, dar inchirierea sa aducea imediat un randament superior oricarui depozit bancar si valoarea de revanzare era oricand mare, tocmai pentru ca pozitia era rarissima. Vederea parcului garanta calitatea pretului de revanzare. 100m in spate pretul imobilului s-ar fi conformat prabusirii pietei, dar locatia top salveaza investitia. Asisderea achizitia unui teren situat in coltul unei strazi sau intro intersectie. Daca e sa circulati un pic pedestru prin oras veti constata ca sunt multe imobile in constructie, 90% dintre ele sunt pe colt de intersectie.adica investitii perfecte.