MOMENTUL ZERO

Cred ca suntem in faţa unui "moment ZERO"- Adică un nou start spre ceva. Indiferent unde te uiţi pe planeta asta ceva merge prost sau foarte prost. Sau dacă totul e OK, vin alţii si te aruncă in epoca in piatră. SUA sunt pe bua prăpastiei, Europa este afectat de criza euro şi se clatină de câte ori pronunţă Grecia, Spania şi Italia... e bine pentru ei că nu sunt in zonă România şi Ungaria, că era pocinogul complet. Israelul a inceput să scadă economic destul de apreciabil, Siria e in plin război civil, Japonia şi China oscileaza semestrial. Pe lângă aceste evenimente, seceta din România, operaţiunea Zahărul, contractele Hidroelectrica, falimentele imobiliare dâmboviţene, par nişte mici jucării. Si totusi, pentru noi cei de pe aici, aceste lucruri sunt foarte importante, tot aşa cum sunt şi liberalizarea pieţei energiei sau creşterea previzibilă a unor taxe. Ni se vorbeşte de scăderi de taxe, dar efectul va fi clar contrar. Indiferent cine vine luni la Cotroceni, echipa de la Palatul Victoria îşi păstrează culoarea, deci mari surprize nu o să avem. Tara este gestionată din Piaţa Victoriei, iar prăbuşirea leului nu poate fi oprită de Cotroceni. In aceste condiţii, la ce ne putem aştepta? Drept să vă spun nu ştiu. Totul depinde de modul in care Grecia va ieşi din euro-zonă. Căci e clar că va ieşi. Amatorii de sirtaki şi cafele fierbinţi nu au perceput termenul austeritate in pronunţia germană, aşă că, in spiritul mediteraneean au anunţat că vor reeşalonări şi alte condiţii pentru a continua "restructurarea". Evident Berlinul a spus "nicht", alte plăţi vor fi suspendate, iar in principu se pare că grecii vor rămâne fără pensii şi salarii in septembrie. Va fi un test tare pentru euroi, dar probabil că va fi trecut, chiar dacă se lasă cu sânge. Sângele va proveni de la amaărâţii care au banii in depozite şi s vor trezi cu o devalorizare a monedei. Care poate fi intre 2-10%. Riscul e mai mare pentru că ieri Moody's (urăsc aceste agentii de rating) a trecut pe "negativ" prognoza pentru Germania şi Ţările de Jos. Adică "perlele" UE. Statele care garantau stabilitatea monedei. In atari condiţii, ce aţi face cu 100.000E? Pot fi lăsaţi la bancă? dar cu 1.000.000E? In Europa de Vest, in special in Germania, Tările de Jos şi Franţa, piaţa imobiliara se mişcă febril. Mulţi bani s-au mişcat spre Muntenegru şi Albania. Destinaţii interesante pentru că sunt state candidate la UE, aşa cum eram şi noi in perioada de pre-boom imobiliar, adică 2000-2003.  Ce nu aş face cu banii? Nu aş achizitiona un spaţiu comercial. In aceste momente preţul unui spaţiu comercial este mult prea mare pentru randamentul său real.

SPATII GOALE

Spatiile comerciale sunt nsite active extrem de interesante. Sunt teoretic permanent aducatoare de venituri . Dar este suficient sa treci pe fiecare mare bulevard ca sa constati ca numarul spatiilor pe care scrie DE INCHIRIAT este foarte mare. Cam 20-25% din spatiile comerciale de pe marile artere sunt in cautare de chiriasi. DE CE? In principiu pentru ca se intrunesc doua conditii: prima este planul de afaceri prost intocmit de cea mai mar eparte a chiriaslor, iar a doua este ca din pacate chiriile sunt mari. Cum se alcatuieste pretul chiriei, pentru mine este o enigma. Cica exista un "pret al pietii", dar cum se alcatuieste acel pret nimeni nu ar putea sa va spuna. Nu cred că este corect să vorbim in piaţa chiriilor de spaţii comerciale de "preţul pieţii" . Piaţa spaţiilor comerciale trebuie să fie reglementată de un profit al comerciantului, iar principala regulă care ar trebui să gestioneze piaţa este interesul oraşului. Interesul oraşului este să fie spaţiul comercial ocupat, intreţinut, cu geamuri atrăgătoare şi curate, să fie aducător de venituri la bugetul local şi creator de locuri de muncă . Iar acest conglomerat de factori pozitivi nu se poate rezolva in condiţiile in care comericanţii (chiriaşii spaţiului) se schimbă de două ori pe an.  Dimpotrivă,  negestionarea acestui fapt aduce o sărăcire a mediului economic şi propagarea unor idei tâmpite de genul "nu mai merge nicio afacere" .

MITURI URBANE SAU CUM IGNORAM REALITATEA

Niste baieti inteligenţi au creat acum câţiva ani un "Atlas al mitocăniei urbane". cred că este cea mai bună operă umoristică din ultimii 22 de ani. Oraşul, indiferent că ne referim la Bucureşti, Cluj, Paris sau New York, reprezintă un conglomerat pestriţ de concepţii, aşteptări, culturi, inculturi, caractere şi non-caractere.In fiecare minut ai şansa să te ciocneşti de un geniu sau de un exemplar sinistru scăpat din subteranele mahalalei medievale. Ca agent imobiliar este inevitabil să ajungi să te loveşti de toate aceste caractere. Nu ai cum să ratezi vreunul. Unii îţi aduc o plăcere extremă când discuţi cu ei, alţii te aruncă in pragul depresiei. Un aspect insă destul de comun al multor caractere il reprezintă aplecarea cu obstinaţie spre mituri urbane. Un exemplu de mit este "fierul german". Stiti la ce mă refer. Nici nu intră in discţie alte caracteristici, alţi producători, alte repere. Un alt mit este maneaua. Din păcate acesta a devenit mult prea repede un element de referinţă... In sfârţit, in imobiliare mitul este legat de pretul etalon de 1000E/mp construit. NU POT INŢELEGE CUM ACEASTĂ ENORMITATE A AJUNS LA NIVEL DE ŞABLON TEMATIC: Când auzi de 100 de ori pe săptămână acest etalon, fără a se face insă niciun fel de referinţă complementară la calitatea proiectului (adică "ce nu se vede"), locaţia proiectului, număr de apartamente din imobil, dotările UTILE ale imobilului,   la calitatea finisajelor ("ce vedem" ), număr de locuri de parcare, dotările zonei (parcuri, şcoli, grădiniţe, metrou, etc), ajungi să îţi pui problema despre calitatea informării in acest inceput de secol XXI. Chiar toată lumea se informează din 2-3 articole supertâmpite publicate pe internet? Este chiar atât de greu de înţeles că un proiect in Piata Rosetii nu are cum să aibă acelaşi preţ cu unul din Titan? Speţă recentă. Un potenţial client al imobilului cunoscut sub numele Banu Manta Residence era foarte contrariat că preţul nu este de 1000-1200E/mpc, "pentru că asta e piaţa" susţinea dumnealui. Dar "piaţa" de care vorbea şi la care se raporta, oferă numai elemente de comparaţie periferice, pentru că niciun alt imobil similar nu este in construcţie in acest moment in zona Victoriei - Banu Manta. Adică un bloc cu 11 apartamente, 4 etaje, 12 locuri de parcare, standard ridicat de constructie si finisaje, constructie fără credit bancar, perspectivă deosebită a apartamentelor, stradă cu sens unic, vecinătate imediată cu parcuri, şcoli, muzee, metrou, piaţă, etc. Nici in Ghencea un imobil cu aceste caracteristici nu se găseşte uşor la 1000E/mpc. Calitatea costă oriunde. L-am intrebat ultima oară pe domnul cu pricina de ce nu l-a intrebat pe dealerul de la care si-a cumpărat maşina germană de ce nu este la preţul ofertelor minimale din "piaţă",  adică la 4000-5000E / bucata. A inceput să vorbească inerent de , brand, calitate şi de alte aspecte, adică exact ceea ce diferenţiază şi piaţa imobiliară, dar mai lipseste un element de bază : LOCAŢIA: O maşina costa la fel in orice colţ al ţării, dar un imobil poate costa şi cu 100% mai mult , in funcţie de valoarea terenului . Iată de ce niciodată preţul de 1000E/mpc nu poate fi aplicat tuturor ofertelor din piaţă ci doar celor de la periferie. Cu cât ne apropiem de centru este inevitabil ca preţul să crească, atât datorită costului terenului, cât mai ales datorită costului crescut al unor aspecte colaterale : organizare de şantier mai scumpă, arhitect şi constructor reputaşi, calitatea construcţiei şi a finisajelor. In acelaşi timp numărul de apartamente din imobil este decisiv. Nu ai cum să ai acelaşi preţ la un imobil cu 10 apartamente si la altul cu 60 de apartamente.