Desi este o piata destul d eputin interesanta pentru romani (proprietari in masa) totusi situatia economiei se vede in zona chiriilor si nu in zona proprietatilor. De ce? Pentru ca este o piata mult mai mobila, mult mai influentata de ce se intampla in zona economica. Am decis sa scriu acest articol ca urmare a unor informatii si analize din doua continente, care converg spre o concluzie comuna.
Prin martie, un investitor israelian imi prezinta o calatorie de investigatie in SUA, unde pe o piata stagnata a tranzactiilor de vanzare chiriile cresc agresiv. Motivul? simplu. Nu se dau credite imobiliare (ma rog..nu se dau "usor", ca si pe aici, de altfel) astfel incat chiriasii sunt fortati sa plateasca chirii de 1400usd in loc sa plateasca ipoteci de 1300-1400usd. Concluzia lui era ca era interesant sa cumpere case acolo, pe care sa le inchirieze, profitul fiind foarte mare.
Al doilea semn mi-a venit din Germania, de la o prietena care sta la granita germano-olandeza (regiune prospera deci). Pe fondul unei stagnari a salariilor a constat ca intre 2007 si 20155 chiria i-a crescut de la 470E la 850 E. AMETITOR IN EUROPA DE VEST. Si pe langa chirie au crescut taxe, utilitati si alte preturi. Bineinteles ca oricum e mai bine decat in Romania, dar bugetul familiei este serios afectat.
Al treilea element l-am construit singur, pe baza unei analize de piata intre 2000 si 2015. Am lucrat pe sectorul garsonierelor (cel mai fierbinte, dar si cel mai stabil) dar am avut o privire critica si in zona casleor boiersti din zona centrala si am constat ca evolutia a fost cam de acest gen
pentru garsoneire
Anul 2000 - chiria oscila intre 70-150USD
anii 2006-2008 - chirii intre 300-500E
2010 - 2015 chirii intre 150 - 300E.
fireste chiria oscileaz ain functie de locatie, dotari si amenajari.
penru casele boieresti
trendul a fost general de crestere din 2000 pana in 2008 ajungandu-se in unele cazuri la peste 16000E / luna. Interesant este in aceasta zona aparitia in cursul anului 2015 a unui numar de asemenea proprietati pe piata vanzarilor, de unde putem trage niste concluzii interesante .
Ce concluzii tragem de aici. In primul rand chiriile urmaresc performantele economice. In al doilea rand lipsa creditarii subventioneaza piata chiriilor, iar aparitia sau disparitia creditarii este rezultatul unor decizii luate de un numar mic de oameni. In al treilea rand daca in vestul Europei si SUA statutul de proprietar este insotit de niste taxe mari si de responsabilitati nmari fata de chiriasi, in Romania nu putem vorbi de asemenea chestii. Motiv pentru care este mai dezirabil sa fi chirias in vest decat in est. In al patrulea rand, financiar, rezultatul unei investitii in scopul inchirierii este extraordinar de mare. CHIRIILE NU AU SCAZUT NICIODATA FATA DE MOMENTUL ACHIZITIEI. Ele au scazut intermediar fata unele varfuri, dar acele varfuri de cerere nu au fost nicodata prevazute. Astfel incat varfurile sunt de dorti sa fie obtinute, dar nu pot fi luate ca etalon. Iar de cele mai multe ori revanzarea imobilului aduce bani in plus fata de momentul achizitiei .
O concluzie interesanta am tras dupa studiul pietei caselor boieresti in centrul Capitalei. Un numar foarte mare de oferte, Inexplicabil aproape. Care numar mare imi sugereaza o serie de explicatii posibile:
1. dorinta de cash pentru . fie pentru consum, fie pentru alte investitii
2. scaderea drastica a chiriilor pe acest segment si trend negativ prognozat. Foarte probabil. Pentru ca multi chiriasi care ocupau acest segment fie s-au reorientat catre cladiri de birouri (avocati, consultanti etc) fie au falimentat sau si-au redus castigurile (restaurante, cluburi etc)
3. imposibilitatea adaptarii proprietarului de casa boiereasca la economia actuala. Multi dintre acesti aomeni nu concep ca ar putea inchiria la 2500E ceva ce au inchiriat la 7000-8000E. Fara insa a analiza ca 2500E pe luna...sunt o caruta de bani pentru un imobil pe care poate deja si l-au amortizat. In lipsa acestei adaptari scot din oben vechea placa "decat sa il inchiriez pe nimic, mai bine il vand". Si aici apare socul. Nu vand, imobilul e gol ....si nu vine nimic lunar.
Concluzia finala este ca piata chiriilor este o piata mai interesanta decat pare, motiv pentru care cei mai linistiti investitori sunt cei care au multe imobile de inchiriat si nu de vanzare. Imobile "de vanzare" inseamna expunerea directa la performanta economica, orice "reducere" de pret insemnand un deficit direct. Imobilel de inchiriat reprezinta un activ producator de venituri m poate nu egale de la an la an, dar in orice caz mult peste "performantele" economice oferite de burse sau banci.
Niciun comentariu:
Trimiteți un comentariu