VESTI INTERESANTE

In ultimele doua săptămâni parcă au dat năvală toţi nababii Europei să cumpere (din nou) terenuri in Bucureşti. După tranzacţia anunţată de IKEA în zona Orhideea (peste 20.000mp), a apărut ştirea celor de la Colliers că au intermediat câteva tranzacţii pe zona Barbu Văcărescu - Pipera şi nu în ultimul rând anunţul făcut de Gigi Becali, care afirma că a vândut unui englez terenul de lângă Poliţia Rutiera (sediul din şos. Pipera) la un pret de 40.000.000E.  Asta era o sumă gigant şi in 2007. Astăzi este o sumă care pare ruptă din investiţiile arabe. Adică o cifră demnă de "1001 de nopţi". Departe de mine gândul că Becali ar inventa ceva. Omul ală de orice poate fi acuzat, dar de minţit nu  minte. Sunt convins că aşa este. Problema (îmbucurătoare) este că un teren de 40.000.000E inseamnă o investiţie in construcţie de cel puţin 100.000.000E. O SUTĂ DE MILIOANE DE EURO. Asta inseamnă că România se pregăteşte de ceva bun. De o relansare economică şi, inevitabil, a pieţei imobiliare. Iar acest lucru este absolut obligatoriu pentru bancile de pe intreaga planetă. Fără o creştere valorică a activelor imobilizate , a creditelor imobiliare (multe dintre ele se află in pericol de explozie) probabil că epoca 2013-2014 va insemna sfârşitul a numeroase bănci. România este oficial cea mai SĂRĂCĂ ŢARĂ A EUROPEI UNITE. Acest lucru, surprinzător, are şi efecte pozitive. de la astfel de ţări se aşteaptă salturi economice apreciabile, care pot aduce profituri  anuale cu 2 cifre, oamenilor de afaceri intreprinzători. Piaţa imobiliară suferă de proiecte. In ultimii 3 ani nu s-a lansat aproape niciun proiect, air dintre cele care trebuiau terminate, multe sunt "terminate" Atât ca finanţare. cât şi ca edificare. Proiectele au fost adesea gândire defectuos, multe dintre ele fiind la distanţa de orice element de infrastructură socială: şcoli, grădiniţe. biserici, spitale, pieţe, nu mai vorbim de teatre sau centre de distracţie. Noul val de dezvoltări imobiliare va lovi Bucureştiul exact invers: va sufoca centrul, ţinta fiind zonele accesibile, apropiate de centru, marketingul focusându-se pe zonă şi facilităţile infrastructurii. Fireşte acest lucru se va reflecta direct in două componente majore: suprafaţa locuinţelor şi preţul acestora. Nu cred că se vor atinge preţturile din 2007, dar o creştere de 20% (cel puţin ) faţă de nivelul actual este previzibilă. Nivelul acesta de preţuri nu aduce nimănui niciun folos. Populaţia NU cumpără imobile la niciun preţ. Prima casă inseamnă 5000 de posibile tranzacţii la nivel naţional. Adică apă de ploaie.. Deci nu poate să spună nimeni că preţurile joase sunt benefice poporului. Ba din contră. Lipsa tranzacţiilor aduce o gaură mare şi la bugetul de stat, iar lipsa noilor proiecte prejudiciază bugetele locale extrem de serios. Nu in ultimul rând lipsa proiecteleo majore de construcţii inseamnă o lipsă de locuri de muncă, o lipsă de comenzi pentru industriile orizontale (materiale de construcţii, sanitare, decoraţiuni, mobile, etc), iar asta inseamnă din nou probleme la buget, probleme sociale, probleme de toate felurile. Inclusiv nerespectarea promisiunilor din campaniile electorale, lucru de care românii au inceput să ţină cont. Dragi români, vă doresc un An Nou fericit, cu mai multe impliniri, cu mai multă bunăstare, şi cu mai multă maturitate, căci a cheltui mai mult pe lucuri de folosinţă indeluingată inseamnă in ultimă instanţă că e mai bine decât a nu cheltui pentru cănu ne permitem deloc.

DESPRE BANI, BANCI SI PIATA IMOBILIARA

Acest rezumat nu este disponibil. Dați clic aici pentru a vedea postarea.

CRIZA IN "TRIPLU V"

Orice economist iti poate vorbi despre o criza in "V" sau in "W", dar o criza in triplu V poate semana cu o furtuna perfecta. Da peste cap (dupa cum se simte) intregul sistem global, da pese cap intreaga conceptie capitalista, bazata pe munca si profit, da peste cap vetile a miliarde de oameni. OK. Si ce este de facut? Sa declansam sinucideri in masa? Sa conchidem la modul tembel că"nimic nu merge" şi deci de ce să ne mai batem capul cu ceva proiecte economice? Dacă ne uităm in jurul nostru vom vedea că şoselele sunt pline, trafic ca la balamuc, că magazinele inregistrează creşteri de vânzări (deci consum este), că apar mereu noi construcţii noi (deci oameni care proiectează şi indraznesc să scoată capul din noroiul acestei perioade post-criză). Viaţa este prea scurtă ca să ne permitem să tragem concluzii proaste şi să adoptăm poziţii de genul "am timp" sau "mai vedem, la anul poate ..." sau "am unde să stau, nu arde...". Fiecare zi pierdută inseamnă o zi irosită din viaţa noastră (media este de 25000 zile / viaţă) iar o locuinţă nesatisfăcătoare in care ne chinuim cu mama şi cu soacra  nu inseamnă şi căminul pe car eni-l dorim. Inseamnă strict că "avem unde sta". Mă uit siderat la câte un client sau prieten care amână de 2-3 o decizie de mutare a familiei intr-o casă nouă pe motivul că "poate mai scad preţurile la anul", fără insă a calcula că anul urmator nu aduce de prin 2010 ieftiniri simtitoare şi nici căa pierdut 1000 de zile de confort in ideea că "poate" câştigă 2-3000 de euro. Bani pe care de altfel ii câştigă in 3-4 luni..... Sunt oameni care au la bănci peste 200.000E. BNR ştie câţi dintre români au această sumă pe cont. Dobânda este jalnică, dar asta nu ii determină să incerce să profite de criză şi să facă achizitii. Conservatorim? Teamă? Speranţă de "mai ieftin"? Sau poate toatela un loc. Dar in acelaşi timp apar mereu alţi intreprinzători care deschid afaceri bio, energetice, agricole, site-uri de shopping, şi multe chestii inventive care te fac să crezi că nu este pierdută deloc speranţa unui nou boom economic. Sper să nu trăim o criză de proporţii apocaliptice şi să respirăm cât de curând aerul tare al urcuşului ecoomic. Sper ca aceste alegeri să fie de bun augur şi indiferent cine o veni la Palatul Victoria să aibe bunul simţ şi să ţină cont de interesele celor 22.000.000 de români.

INCURCA - LUME

Poporul român este un popor inventiv si atent la detalii. de asta a creat un cuvînt fără echivalent direct in alte limbi, precum DOR sau sintagme de genul hodoronc-tronc si INCURCĂ-LUME In alte limbi există sinonime pentru "prost", "tâmpit" sau "imbecil"  dar nu şi pentru INCURCĂ-LUME.  iar prezenţa acestor indivizi este din păcate cotidiană şi dureros de costisitoare, mai ales in imobiliare. Există oriunde in jurul nostru constructori-incurcă-lume, agenţi-incurcă-lume, clienţi-incurcă-lume, avocaţi-incurcă-lume. Care mai de care te aruncă când ţi-e lumea mai dragă in fel de fel de probleme. Să ii luăm pe rând. Constructorul-încurcă-lume este o problema atât de curentă că o întâlnim pe toate străzile şi bulevardele, de la gropi săpate şi lăsate in plata Domnului, până la clădiri lăsate de izbelişte după ce au păpat banii dezvoltatorului. Dezvoltatorii sunt şi ei adesea nişte incurcă-lume, dar in primul rând se incurcă pe ei, cacă mulţi au izbutit să se sărăcească de unii singuri. Din păcate unii au tras după ei şi numeroase familii pe care le-au incurcat temeinic cu mirajul unor locuinţe noi, niciodată predate insă...iar proiecte de acest gen, precum Planorama sau CopperBeach sunt cu duiumul. Agentul imobiliar ("broker" mai nou...) este şi el de multe ori un incurcă-lume. Habar nu au ce vând. cum să prezinte, cum să selecteze clientul şi cum să facă un calcul corect calitate-preţ. Se trezesc trăgând de unul , pistonează aiurea pe alţii şi la sfârşit se intreabă de ce sunt injuraţi de toţi cunoscuţii. Pentru că habar nu au că imobiliarele se fac cu inimă si cu cap. Imobiliarle nu sunt un simplu bussiness, precum vânzarea de pesticide sau de pământ de flori. Clientul  incurcă-lume sau "turistul imobiliar", care pleacă de acasă fără a şti ce vrea, fără a şti ce poate cumpăra, fără o şedinţa temeinică, cu mama, cu nevasta, cu soacra, cu vecinul-sfătuitor....te aduce la disperare, dacă nu eşti pregătit pentru el. Vine soţu' vorbeşte vrute şi nevrute, promite, apoi te sună şi âţi spune că "nu se inţelege cu nevasta". Ce mai contează că te-a incurcat vreo săptâmână, săptămână care deja o treci la timpi morţi si ai mâncat din untura proprie şi benzină ai băgat de pe cardul de credit.... Avocatul încurcă-lume este alt soi frecvent ăntâlnit prin lumea imobiliară. Unii, proaspăt debarcaţi din lumea divorţului unde au tranşat ligheane şi roţi de rezervă habar nu au de ce inseamnă un teren extravilan forestier, Codul Silvic, PUZ etc, iar alţii îi plimbă atât de mult pe clienţii lor (in scopul de a-şi arăta "profesionalismul") încât oamenii se sperie şi renunţă la orice intenţie de a tranzacţiona. Mai sunt şi unii, şacali de rasă, care îi sperie de pe clineţii lor in scopul de a cumpăra ei obiectul tranzacţiei. Arhitectul încurcă-lume este alt specimen, frecvent întâlnit pe piaţă. Vine, propune un imobil urât, cu spaţii dispuse după orice altă regulă mai puţin a cererii pieţei imobiliare (nu ai să vezi un arhitect care să ceară studiu de necesitate...), nu ai să vezi arhitect care să facă şedinte de lucru comune cu proiectantul structurii şi cu proiectanţii instalaţiilor, astfel incât să se suprapună perfect cele trei planuri. Rezultatul : "bagam carota şi tăiem". Cine plăteşte carota? Cine justifica tăierile aiurea in plăci şi armături? Cine plăteşte pentru clădirile rămase nevândute datorită nenumăratelor vicii de proiectare şie execuţie? Complicată lumea imobiliară. Şi nu există o soluţie pe care să o dau eu din condei, pentru că nu poate fi aplicabilă universal. Dacă oamenii (dezvoltatori, cumpăratori, vânzători, prestatori de servicii de toate tipurile) ar fi mai cumpăniţi, dacă s-ar gândi de trei ori inainte să plece de acasă, dacă ar înţelege că imobilele bune sunt la fel de valoroase indiferent de criza de afară şi mai presus de toate, dacă ar binevoi să îţi respecte cuvântul dat, atunci probabil că  sintagma care a generat articolul ar fi doar un arhaism....dar nu e aşa, astfel că trîim in continuare in ţara care a inventat un termen pentru a explica o anti-calitate. Şi mai am o mare nelămurire. După 4 ani de criză chiar nu s-a înţeles necesitatea sfătuitotilor de calitate. In continuare fiecare are senzatia că este un guru al investiţiilor. al dezvoltărilor, motiv pentru care mlaştina se adânceşte...

PROTECTIE

citeam intr-o prestigioasa revista de bussines din Romania despre o carte care face furori in Spania, respectiv "DEFIENDE TU DINERO" mai pe româneşte "APARĂ-ŢI BANII"  Ce scriu acolo cei doi spanioli, autorii acestui best-seller? Nimic altceva decât ce scriu şi eu pe aici de vreo 3 ani. Că banuţii ţinuţi la dospit prin bănci pot provoca surprize neplăcute. Mai direct... pot dispărea, fără concursul unui magician de la circ, ci prin concursul unor probleme economice. Ce mai spun spaniolii? Că mama protecţiei finaţelor personale este diversificarea invetiţiei. Active, certificate, bonduri, proprietăţi imobiliare, opere de artă, etc. Fireşte aici oamenii se referă la nişte variante posibile prin Spania şi nu la mentalitatea dâmboviţeană, in care banii de la saltea incă sunt foarte iubiţi. Despre opere de artă sau certificate de resurse deja vorbim precum in filmele SF. Spunea mai demult marele fotbalist Ilie Dumitrescu, cunoscut ca afacerist  cu opere de artă, că ştie mulţi oameni care au case de mulioane de euro şi nu au un tablou valoros pe pereţi... asta spune multe despre mentalitatea autohtonă. Dar despre investiţiile imobiliare se mai poate vorbi, deşi toţi visează cai verzi pe pereţi: sa cumpere in Piata Victoriei la preţ de Berceni, sa cumpere bloc 2000 sau 2011 la preţ de anii interbelici, sa cumpere teren ultracentral la preţ de Cernica şi sa cumpere in Cernica la preţ de Făurei sau Târgu Cărbuneşti.  Cu alte cuvinte "investitorul" român are senzaţia ca afacere se cheamă numai acea cumpăratură in care poate revinde imediat ceva la un preţ dublu. Nimic mai fals. Investitia imobiliara trebuie sa aducă in primul rând un câştig faţă de perioadele de boom imobiliar, perioade care revin ciclic. Astfel că orice achizitie trebuie făcută prin prisma unei potentiale cresteri de preţ. In al doilea rând investiţia imobiliară trebuie să se facă intr-un bun imobil cu un grad de individualitate ridicat. Cine crede că face o investitie cumpărând un apartament intr-un complex periferic cu sute de apartamente se inşeală amarnic. Deja mulţi dintre cumpărătorii de anii trecuţi nu pot să revândă bunul pentru că dezvoltatorii au preţurile la jumătate. In al treilea rând bunul imobil trebuie să satisfacă nişte nevoi actuale şi nişţte nevoi viitoare. Dacă nu intruneşte această cerinţă atunci invetiţia are un grad de risc. Spre exemplu - cumpărăm un lot de teren pentru a construi o casă şi nu doar pentru "lasă-l acolo, văd eu ce fac cu el" . Lipsa unui proiect antrenează in mod cert un risc in investiţie. Un exemplu de urmărire a unei investiţii bune este următorul:  zilele trecute ma intâlnesc cu  un client care intenţiona să achizitioneze un apartament intr-un bloc in care mai deţinea un apartament. Primul apartament il cumpărase prin 2008 la peste 250.000E, iar acum un apartament similar il putea achizitiona la circa 170.000E. Acelaşi apartament, acelaşi bloc. In afara de ideea unei "variaţii de piaţă" practic acelaşi bun, cu aceeaşi destinaţie de lungă durată nu este normal a costa diferit cu 25%. Omul cunoştea valoarea pozitiei, calităţile apartamentului şi era conştient că şi in 2008 făcuse o afacere la acel preţ.  Astfel că o achizitie similară la 75% din preţ i se părea o oportunitate certă. Acesta este u mod corect de a judeca lucrurile. Cu atât mai mult cu cât in economie se intâmplă lucruri ciudate: România descreşte economic dar leul se apreciază (vin alegerile...), utilităţile, alimentele, carburanţii,  totul se scumpeşte, dar cele mai valoroase bunuri, respectiv casele, au un trend de stagnare sau chiar descreştere...Degeaba incercaţi o explicaţie logică.. nu exisată aşa ceva. Ca şi faptul că societăţi comericale careau creşteri de profit de 2 cifre nu marchează pe Bursă decât creşteri infime. Se intâmplă deci lucruri care nu au fundament economic. Iar in aceste situaţii trebuie să invăţăm să ne protejăm banii.Iar investiţiile imobiliare sunt cele care nu fug, nu se alterează şi care pot produce surprize plăcute in viitor.

Micul Paris si MARELE Paris

Vorbeam zilele trecut cu un prieten despre Bucuresti, Ilfov, (fantomatica) Zonă Metropolitană si alte probleme corelate. Respectivul, posesor al unui teren situat la distanta de vreo 25km Nord, tot speră că lucrurile "se vor aranja" şi că anumite zone vor reveni in prim-planul cererii clienţlor. I-am explicat, scurt si la obiect, că "Bucureştiul nu este Shanghay", in consecinţă nici nevoia de extindere şi nici capacitatea de integrare a unor regiuni rurale nu este aceeaşi. Respectivul mi-a raşpuns că "aşa este, nu este Shanghay, dar e...Micul Paris" La care am inceput să râd şi am replicat că tocmai aceasta este diferenţa intre "Micul" Paris si Marele Paris : faptul că in timp ce in Franţa la 25 km  de Centrul capitalei ajungi in 20 minute cu metroul, la noi, aceeaşi distanţă este acoperită  in 50-60 de minute si numai cu maşina personală. Cu alte cuvinte, vorbeam de aceeaşi capacitate de incorporare a unor regiuni adiacente, adesea rurale sau semiurbane intr-o structură urbană perfect deservită de infrastructura necesară secolului XXI. De câte ori mă aflu pe Centura Capitalei imi dau seama cât de neprietenoşi sunt edilii capitalei şi ai ţării cu locuitorii marilor oraşe si mai ales cu cei din imediata vecinatate. Nu exista linii de trasport in comun, iar legea o fac cei cu maxi-taxi. Metroul e un luix, iar liniile CFR ruginesc, deşi ar fi o nimica toată să avem trenuri suburbane. Centura are pretenţii de autostradă, deci e nevoie pe alocuri de rovignetă! Asta ca să stie bucuresteanul că e un lux să meargă pe această arteră. Când ieşi din Bucureşui si intri in câte un orăşel (Măgurele de pildă) sau comună (Glina, Ştefăneşti sau Dragomireşti) ai senzaţia că esti la mii de kilometri de un mare oraş. Timpul parcă a stat pe loc... Edilii noştri parcă nu au auzit de cuvinte precum institutii de interes public : sălui multifuncţionale, săli de sport, centre comerciale moderne, in care Primăria să fie investitor şi să perceapă nişte chirii pentru un comerţ civilizat, să existe nişte regulamente urbane in care să se specifice nişte chestii civilizate : gardurile să arate intr-un fel, culorile caselor să fie unele (şi mai puţin roz, vernil sau portocaliul ala olandez....), magazinele să aibă o ţinută şi un standard şi nu orice cameră dintr-o casă să devină magazin, adică nişte chestii minimale care ar ridica mult aspectul oricărei localităţi cu bani puţini si care ar atrage un gen sănătos de prosperitate locală. Dacă ar mai porni şi o campanie sănătoasă de demolare a tuturor construcţiilor neautorizate sau diin materiale predispuse la incendiu (cred că kjumătate din anexele româinilor sunt in această categorie) ar fi un adevărat iz de germanism pe meleafgurile carpato-danubiano-pontice Ceea ce trebuie să inteleagă fiecare la casuţa sa este că fiecare detaliu creşlte sau scade valoarea intregii vecinătăţi- Un gard făcut cu măiestri, prin care să se vadă câte ceva din curte este o plăcere. In schimb un zid grosolan de inalt de 2,3m este o otravă. Chiar au senzaţia posesorii acestor miniaturale ziduri berlineze că excesul de cărămidă le aduce mai multă intimatate? sau mai multă securitate? Eu cred că un gard viu, din nişte plante ţepoase mediteranene este mai sigur. Iar gardurile aproape inexistente din zobele centrale ale Bucureştiului (Dacia, Plantelor, Sfântul Ştefan, Cotroceni) imi sprijină afirmaţia. Aceste garduri erau şi acum 60 de ani, când Bucureştiul era un oraş al bandelor rău-famate şi vagabonzilor atraşi de metropola milionară din toată ţara dar si din Balcani, Levant şi Caucaz. Gardurile nu sunt pentru a-i ţine pe hoţi la distanţă. Şi nici nu avem ce ascunde, in afar de micimea sufletească. In schimb un gard deschis, prin care vedem trandafiri, ienupăr, un brăduţ sau un copil alergând ne bucură sufletul şi infrumuseţează tot cartierul. Iar in acest fel ni se ridică valoarea proprietăţii .Şi poate am ajunge incet-incet la un veritabil aer parizian.....

PRIMESTI CE PLATESTI

Presa este invadata periodic de o serie de teme. cand e moda, gata, s-a terminat cu logica. Zileel astea moda este data de seria de incidente legate de afacerile imobiliare ale fratilor Negoita, subiect reaprins (fac un joc de cuvinte, asta e...) de incendiul de la Confort City. Confort City si alte asemenea complexe imobiliare, si-au propus sa adune sute sau mii de familii, in mari ansambluri rezidentiale. Principalele arme erau "constructie noua" si "pret bun". Rezultatul este tragic si vizibil. Constructia noua arde cao lumanare datorita "pretului bun". Pret bun obtinut ca urmare a eludarii multor dintre normele de securitate, datorita folosirii unor materiale low-cost, datorita ingramadirii a sute de apartamente pe un spatiu restrans. Fiecare primeste exact ce plateste. Moda ultimilor ani a fost "pretul corect este 1000E/mp construit". Devenea deja o nebunie sa te apuci sa explici cuiva ca metrul patrat construit costa obligatoriu diferit in Piata Victorie, in zona Nordului, pe Vitan sau in Ilfov. macar si prin prisma faptului ca organizarea de santier este mult mai scumpa in zonele aglomerate si centrale, ca pentru a intra cu basculanta sau betoniera in centrul capitalei platesti taxe mari, in timp ce in Ilfov (Bragadiru, Popesti, Pipera, etc) betonierele circula precum caluseii, adica doar pe costul motorinei si rovignetei. De aici si pana la compararea pretului din Piata Victoriei cu cel din Prelungirea Ghencea sau Titan nu a mai fost decat un pas, pas sprijin de alta ineptie: "dom'le am masina, nu ma intereseaza unde stau". Dar masina are numai "pater familias" in prima faza. nevasta merge cu autobuzul, iar copiii devin deja sacrificati pentru ca scolile sunt pe la kilometrul x sau y fata de marea achizitie din Bragadiru - Ghencea sau din Vitan - Popesti Leordeni. Ieri am citit un articol scris de un consultant imobiliar strain, care se prezinta ca  mare investitor pe meleagurile noastre, care se referea in linii mari cam la aceeasi linie de probleme : primesti exact ce platesti, iar ceea ce il intriga pe el este faptul ca romanii platesc zeci de mii  (chiar sute de mii) de euro pentru o casa, dar nu platesc un consultant imobiliar care sa le prezinte potentialele riscuri ale achizitiei. Firesc, pare o jucarie sa achizitioneazi o casa...te duci la un targ, te uiti la o macheta, il prvesti extaziat pe vanzatorul de proiect, semnezi contractul si te muti in locuinta visurilor tale, Care se pare ca se transorma rapid in cosmare... Asta e. Reversul era altul. Sa gandim metodic. Cand ma doare ceva, ma tratez singur sau ma duc la medic? Hai sa intreb un consultant imobiliar care sunt problemele potentiale. Costa expetiza sa, dar riscul scade. Cineva poate spune ca lungirea procesului achitiei creste costul consultatei. Poate fi adevarat, dar aici intervine doar negocierea costului si eventual nehotararea proprie, caci nehotararea in ultima instanta trebuie sa coste. Trebuie sa coste pentru a intelege ca inceperea cautarilor trebuie precedata deo documentare temeinica si de o discutie serioasa atat in familie cat si cu un consultant, referitor la necesitatea reala de spatiu. Pentru ca multi dintre cumparatori din pacate nu realizeaza necesitatea reala de spatiu.  Iar acest lucru costa timp de cautare, bani (telefoane, carburanti, etc) si mai ales TIMPUL DE3 FOLOSIRE A LOCUINTEI. Acest factor, pe care nimeni nu il ia in calcul este insa cel mai important. Oamenii nu traiesc precum testoasele, ci precum oamenii, adica 67-74 ani (medie statistica). Asta inseamna cam 25500 zile. Daca scadem zileel trecute pana am strans banii (de regula cam 30%) intelegem ca nu avem timp.Deci fiecare zi pierduta in cautari stupide, fiecare zi pe care credem ca  avem, inseamna o zi din viata in care nu am stat in casa noastra. Care insa trebuie sa fie de calitate, achiztionata cum trebuie si unde trebuie. Pentru ca traim mult prea putin pentru arisca sa ajungem prin spitale sau tribunale....

HE IS TRUE !

Zile si zile, intamplari si întâmplări. Ieri eram in plina centrul capitali stând vorbă la o terasă cu un client străin, o recomandare fireşte, căruia ii arătasem două oferte şi făceam nişte paralele cu ce mai văzuse de la diverşi cunoscuţi d-ai lui, care aveau de vânzare. Străinii care vin in România vin pe nişte filiere cunoscute, iar acele filiere incearcă să le vândă câte ceva. Unii intră , altii ies... aşa e in ţările de la marginea Lumii aşa-zis civilizate. Si ii explicam omului care a situatia blocurilor din centrul Bucurestiului, cu imobile construite inainte de 1940, intre 1942-160, dupa 1960... deja după 1980 era altă poveste. Cu harta in faţă imi relata ce cartiere vizitase si unde considera propice o investitie. Opiniile pe care i le transmiteam incercam să fie cât mai corecte, cu atât mai mult cu cât venea recomandat de o persoană importantă pentru mine, iar in aceste situaţii nu contează comisionul, cât perpetuarea relaţiei. Si, discutam despre unul dintre imobilele vizitate fără mine, despre care i-am spus deschis că este o ofertă bună spre foarte bună, iar raportul calitate-preţ foarte bun. Defectele (inerente) erau estompate de preţ, deci ii recomandam să se gândească la acest apartament. Şi..şoc!! Se bagă in vorbă cu noi un tip, blond nordic, cu o piele roşiatică, o figură de intelectual globe-trotter, care se adresează brusc clientului meu "I heard what he says. He is true. Your broker speak the truth". Si continua pe nerasuflate să debiteze tot ce ştia despre o Românie in care statea de 5 ani, inclusiv (spre surpriza mea) ii spune clientului meu şi părţile negative ale ofertei gasite de el, pe care eu nu i le reliefasem la maxim, pentru a nu crea impresia că vreau să il indepărtez de la acel imobil.. Omul era un olandez, foarte indragostit de zona Icoanei pe care o recomanda cu toata caldura. Intr-adevar un fin cunoscător. După alte schimburi de informaţii şi amabilităţi, cei doi străinii şi-au luat la revedere, iar clientul meu al cărui motto de viaţă (comunicat inainte...) era că ii place România, dar nu poate avea incredere in români, a descoperit că nu e chiar atât de neagră situaţie pe aici . Mai mult decât atât:  in mijlocul unei intersecţii in care se aflau 4 tipuri de imobile, cu vârste diferite, a inteles si de ce "listele de preturi" descărcate preventiv de pe internet sunt egale cu zero. Numai vizita pe teren te ajută să intelegi de ce in aceeaşi intersectie un apartament de 2 camere poate costa fie 55000E, fie 80.000E, sau chiar mai mult. Totuşi, văzut Bucurestiul prin ochii unui străin lasă multe semne de intrebare, pe care greu i le poti rezolva. De ce arată atât de rău blocuri construite in 1960? Chiar proprietarii nu sunt interesati de aspectul scărilor sau faţadelor? Sunt atât de sărăci bucureştenii din centru? De ce pe Calea Victoriei, cea mai selectă arteră din Bucureşti unele clădiri par abandonate? De ce sunt atâtea magazine goale? Primăria nu poate adopta o reglementare care să oblige proprietarii să inchirieze respectivele spaţii, in caz contrar aceştia plătind impozite inzecite? Pentru acele spaţii goale afectează de fapt imaginea oraşului. Ele nu reprezintă un bun imobil cu destinaţie privată. un apartament oarecare intr-un bloc. Din fericire mai există şi numeroase clădiri frumoase, pe care omul le-a fotografiat cu aviditate, precum Atheneul Român, Palatul Regal, hotelurile din zonă, care impreună cu alte detalii urbane (Statuia lui Carol I, parcul Cişmigiu, etc) ridică moralul unei zone din păcate puţin incă puse in valoare.

ORIENTARI DE MOMENT

Sunt consultant imobiliar de peste 19 ani. Adica am vazut atat de multe si in atat de multe si variante conditii d epiata ca as putea sa scriu un tratat de economie imobiliara. Cu toate acestea fiecare zi pe care o parcurg imi ridica noi probleme, care pleaca de la comportamentul macroeconomic al Europei si al Romaniei, de la comportamenul investitional individual si de la asteptarile pe care trebuie sa le indeplineasca respectivele investitii. De 3 ani imi este clar ca acestei crize nu vor supravietui decat cei ce se adapteaza fiecarei zile in parte. O adaptare anuala sau sezoniera este egala cu zero. Lupta se duce in fiecare ZI. In fiecare zi trebuie adoptat o decizie decisiva, care ne poate slava fiatele, ne poate aduce un avantaj sau ne poate conduce spre un dezastru mai mic sua mai mare. Ceii care au cumparat terenuri agricole pompos botezate "oportunitati imobiliare" prin 2007 - 2008 inteleg foarte bine despre ce vorbesc.  Atunci li se promitea ca sudul devine nord, ca Snagovul e la doi pasi..pe autostrada, ca se va muta Corbeanca la Tartasesti si Gulia, ca Bragadiru si Rosu sunt Malibu de Bucuresti...Povesti costisitoare. Azi, polul magnetic pare a se inversa, oamenii de pe strada nu mai investesc intr- oportunitate reala nici cand efectiv este atat de mare ca se vede din avion. De frica, probabil. Din cauza neinformarii cel mai sigur. Daca ar exista o corecta informare ar vedea ca marile tranzatii se intampla cotidian, deci trendul trebuie sa fie de cumparare imediata. Spre exemplu : supermarket vandut in Sibiu la 1.5 milioane E, mall-ul Liberty din Bucuresti vandut la 60.000.000E la prima strigare! zilele trecvute un spatiu comerical in zona Cocor vandut la 20.000E/mp. Adica lucruri mari care s eintampla zilnic. De ce? Simplu marii investitori (care sunt mari pentru ca sut si precauti) au inteles ca trendul pietei imobiliare este de peste 2 ani in sus, motiv pentru care nu au ce sa mai astepte si au iesit la cumparaturi. Oamenii destepti si harnici fac piata dimineata, cei lenesi dupa amiaza. dar dupa amiaza se cumpara numai ce ramane pe urma celor harnici. Istoria recenta ne arata ca cei harnici au cumparat in 2000-2006, iar cei lenesi in 2007-2008. Fireste nu toti cei care au cumparat in 2007-2008 au fost lenesi, multi au fost chiar foarte tineri, proaspat intrati in paine si (cinste lor) au dorit sa schimbe chiria cu o proprietate. Altii au cumparat a treia sau a patra proprietate in acea perioada (au cdeci compensatii investitionale), dar sunt si investitori care au stat inerti pana in 2007 si abia dublarea de pret fata de 2006 i-a speriat decisiv si a aparut o falsa motivatie de a cumpara : "sa iau acum, ca se scumpeste tot". Motivatia investionala trebuie sa fie fundamentata financiar si argumentata prin dubla calitate a unei investitii imobiliare: un randament imediat (posibil sau real) dintr-o chirie, superior unei dobanzi bancare si un randament de lunga durata garantat prin folosinta bunului si eventuala sa revanzare. Spre exemplu un apartament intrun bloc nou cu vedere in Herastrau a fost foarte scump in 2007, peste 4000E/mp, dar inchirierea sa aducea imediat un randament superior oricarui depozit bancar si valoarea de revanzare era oricand mare, tocmai pentru ca pozitia era rarissima. Vederea parcului garanta calitatea pretului de revanzare. 100m in spate pretul imobilului s-ar fi conformat prabusirii pietei, dar locatia top salveaza investitia. Asisderea achizitia unui teren situat in coltul unei strazi sau intro intersectie. Daca e sa circulati un pic pedestru prin oras veti constata ca sunt multe imobile in constructie, 90% dintre ele sunt pe colt de intersectie.adica investitii perfecte.

MOMENTUL ZERO

Cred ca suntem in faţa unui "moment ZERO"- Adică un nou start spre ceva. Indiferent unde te uiţi pe planeta asta ceva merge prost sau foarte prost. Sau dacă totul e OK, vin alţii si te aruncă in epoca in piatră. SUA sunt pe bua prăpastiei, Europa este afectat de criza euro şi se clatină de câte ori pronunţă Grecia, Spania şi Italia... e bine pentru ei că nu sunt in zonă România şi Ungaria, că era pocinogul complet. Israelul a inceput să scadă economic destul de apreciabil, Siria e in plin război civil, Japonia şi China oscileaza semestrial. Pe lângă aceste evenimente, seceta din România, operaţiunea Zahărul, contractele Hidroelectrica, falimentele imobiliare dâmboviţene, par nişte mici jucării. Si totusi, pentru noi cei de pe aici, aceste lucruri sunt foarte importante, tot aşa cum sunt şi liberalizarea pieţei energiei sau creşterea previzibilă a unor taxe. Ni se vorbeşte de scăderi de taxe, dar efectul va fi clar contrar. Indiferent cine vine luni la Cotroceni, echipa de la Palatul Victoria îşi păstrează culoarea, deci mari surprize nu o să avem. Tara este gestionată din Piaţa Victoriei, iar prăbuşirea leului nu poate fi oprită de Cotroceni. In aceste condiţii, la ce ne putem aştepta? Drept să vă spun nu ştiu. Totul depinde de modul in care Grecia va ieşi din euro-zonă. Căci e clar că va ieşi. Amatorii de sirtaki şi cafele fierbinţi nu au perceput termenul austeritate in pronunţia germană, aşă că, in spiritul mediteraneean au anunţat că vor reeşalonări şi alte condiţii pentru a continua "restructurarea". Evident Berlinul a spus "nicht", alte plăţi vor fi suspendate, iar in principu se pare că grecii vor rămâne fără pensii şi salarii in septembrie. Va fi un test tare pentru euroi, dar probabil că va fi trecut, chiar dacă se lasă cu sânge. Sângele va proveni de la amaărâţii care au banii in depozite şi s vor trezi cu o devalorizare a monedei. Care poate fi intre 2-10%. Riscul e mai mare pentru că ieri Moody's (urăsc aceste agentii de rating) a trecut pe "negativ" prognoza pentru Germania şi Ţările de Jos. Adică "perlele" UE. Statele care garantau stabilitatea monedei. In atari condiţii, ce aţi face cu 100.000E? Pot fi lăsaţi la bancă? dar cu 1.000.000E? In Europa de Vest, in special in Germania, Tările de Jos şi Franţa, piaţa imobiliara se mişcă febril. Mulţi bani s-au mişcat spre Muntenegru şi Albania. Destinaţii interesante pentru că sunt state candidate la UE, aşa cum eram şi noi in perioada de pre-boom imobiliar, adică 2000-2003.  Ce nu aş face cu banii? Nu aş achizitiona un spaţiu comercial. In aceste momente preţul unui spaţiu comercial este mult prea mare pentru randamentul său real.

SPATII GOALE

Spatiile comerciale sunt nsite active extrem de interesante. Sunt teoretic permanent aducatoare de venituri . Dar este suficient sa treci pe fiecare mare bulevard ca sa constati ca numarul spatiilor pe care scrie DE INCHIRIAT este foarte mare. Cam 20-25% din spatiile comerciale de pe marile artere sunt in cautare de chiriasi. DE CE? In principiu pentru ca se intrunesc doua conditii: prima este planul de afaceri prost intocmit de cea mai mar eparte a chiriaslor, iar a doua este ca din pacate chiriile sunt mari. Cum se alcatuieste pretul chiriei, pentru mine este o enigma. Cica exista un "pret al pietii", dar cum se alcatuieste acel pret nimeni nu ar putea sa va spuna. Nu cred că este corect să vorbim in piaţa chiriilor de spaţii comerciale de "preţul pieţii" . Piaţa spaţiilor comerciale trebuie să fie reglementată de un profit al comerciantului, iar principala regulă care ar trebui să gestioneze piaţa este interesul oraşului. Interesul oraşului este să fie spaţiul comercial ocupat, intreţinut, cu geamuri atrăgătoare şi curate, să fie aducător de venituri la bugetul local şi creator de locuri de muncă . Iar acest conglomerat de factori pozitivi nu se poate rezolva in condiţiile in care comericanţii (chiriaşii spaţiului) se schimbă de două ori pe an.  Dimpotrivă,  negestionarea acestui fapt aduce o sărăcire a mediului economic şi propagarea unor idei tâmpite de genul "nu mai merge nicio afacere" .

MITURI URBANE SAU CUM IGNORAM REALITATEA

Niste baieti inteligenţi au creat acum câţiva ani un "Atlas al mitocăniei urbane". cred că este cea mai bună operă umoristică din ultimii 22 de ani. Oraşul, indiferent că ne referim la Bucureşti, Cluj, Paris sau New York, reprezintă un conglomerat pestriţ de concepţii, aşteptări, culturi, inculturi, caractere şi non-caractere.In fiecare minut ai şansa să te ciocneşti de un geniu sau de un exemplar sinistru scăpat din subteranele mahalalei medievale. Ca agent imobiliar este inevitabil să ajungi să te loveşti de toate aceste caractere. Nu ai cum să ratezi vreunul. Unii îţi aduc o plăcere extremă când discuţi cu ei, alţii te aruncă in pragul depresiei. Un aspect insă destul de comun al multor caractere il reprezintă aplecarea cu obstinaţie spre mituri urbane. Un exemplu de mit este "fierul german". Stiti la ce mă refer. Nici nu intră in discţie alte caracteristici, alţi producători, alte repere. Un alt mit este maneaua. Din păcate acesta a devenit mult prea repede un element de referinţă... In sfârţit, in imobiliare mitul este legat de pretul etalon de 1000E/mp construit. NU POT INŢELEGE CUM ACEASTĂ ENORMITATE A AJUNS LA NIVEL DE ŞABLON TEMATIC: Când auzi de 100 de ori pe săptămână acest etalon, fără a se face insă niciun fel de referinţă complementară la calitatea proiectului (adică "ce nu se vede"), locaţia proiectului, număr de apartamente din imobil, dotările UTILE ale imobilului,   la calitatea finisajelor ("ce vedem" ), număr de locuri de parcare, dotările zonei (parcuri, şcoli, grădiniţe, metrou, etc), ajungi să îţi pui problema despre calitatea informării in acest inceput de secol XXI. Chiar toată lumea se informează din 2-3 articole supertâmpite publicate pe internet? Este chiar atât de greu de înţeles că un proiect in Piata Rosetii nu are cum să aibă acelaşi preţ cu unul din Titan? Speţă recentă. Un potenţial client al imobilului cunoscut sub numele Banu Manta Residence era foarte contrariat că preţul nu este de 1000-1200E/mpc, "pentru că asta e piaţa" susţinea dumnealui. Dar "piaţa" de care vorbea şi la care se raporta, oferă numai elemente de comparaţie periferice, pentru că niciun alt imobil similar nu este in construcţie in acest moment in zona Victoriei - Banu Manta. Adică un bloc cu 11 apartamente, 4 etaje, 12 locuri de parcare, standard ridicat de constructie si finisaje, constructie fără credit bancar, perspectivă deosebită a apartamentelor, stradă cu sens unic, vecinătate imediată cu parcuri, şcoli, muzee, metrou, piaţă, etc. Nici in Ghencea un imobil cu aceste caracteristici nu se găseşte uşor la 1000E/mpc. Calitatea costă oriunde. L-am intrebat ultima oară pe domnul cu pricina de ce nu l-a intrebat pe dealerul de la care si-a cumpărat maşina germană de ce nu este la preţul ofertelor minimale din "piaţă",  adică la 4000-5000E / bucata. A inceput să vorbească inerent de , brand, calitate şi de alte aspecte, adică exact ceea ce diferenţiază şi piaţa imobiliară, dar mai lipseste un element de bază : LOCAŢIA: O maşina costa la fel in orice colţ al ţării, dar un imobil poate costa şi cu 100% mai mult , in funcţie de valoarea terenului . Iată de ce niciodată preţul de 1000E/mpc nu poate fi aplicat tuturor ofertelor din piaţă ci doar celor de la periferie. Cu cât ne apropiem de centru este inevitabil ca preţul să crească, atât datorită costului terenului, cât mai ales datorită costului crescut al unor aspecte colaterale : organizare de şantier mai scumpă, arhitect şi constructor reputaşi, calitatea construcţiei şi a finisajelor. In acelaşi timp numărul de apartamente din imobil este decisiv. Nu ai cum să ai acelaşi preţ la un imobil cu 10 apartamente si la altul cu 60 de apartamente.

CICLUL PARE A SE RELUA

Când au venit la putere social democraţii in anul 2000, piaţa imobiliară era pe butuci. Economia României era relansată de cele 10 luni ale guvernării Isărescu, astfel incât in 4 ani de guvernare social-democrată preţurile caselor au crescut de vreo 4 ori. De la 5000USD o garsonieră in anul 2000 la vreo 18-20.000E la sfârşitul lui 2004. A crescut atunci şi economia, dar nu chiar in ritmul ala. Si casele erau mult subeevaluate ce-i drept. In 2000 un apartament de 3 camere in Iancului sau Aviatiei costa cât un Cielo sau un Peugeot 406. Păi asta era bătaie de joc. Acum raportul este ceva mai pertinent. O garsonieră costă cât 6 Dacia Logan şi cât 3 Skoda. Piaţa normală (asta inseamnă raportul din bunuri imobile şi bunir mobile dintr-un oraş comparabil al continentului, spre exemplu Praga sau Varşovia)ar permite o creştere a preţurilor imobilelor cu 50%. dar lucrurile par complicate de nişte ingerinţe străine mersului economiei. Spre exemplu Uniunea Europeană a somat Bucureştiul să rezolve problema celor peste 300 de hectare industriale care se găsesc in semiparagină peste tot in capitală. Acest imbold, politic in principal, va avea o oarecare consecinţă in derularea unor megaporiecte de infrastructură şi a apariţiei unor noi fluxuri de populaţiei si economice. Spre exemplu zonele Filaret-Viilor-Ferentari - Progresului, o centruă industrială lungă de vreo 3-4km. Greu de rezolvat urban. Nu poţi face numai mall-uri, iar prea multe hypermarketuri nu se inghesuie in zona aia. Nu există reţea de metrou, infrastructura scoială este modestă, fluxurile de populaţie foarte reduse. Doar un heirupism de tip Bumbeşti-Livezeni şi preţuri foarte mici ar atrage mase de oameni care să populeze un virtual cartier rezidential in acea zonă. la fel se pune problema şi cu platfromele Industriilor, Helitube sau Laminorului, ce-i drept acestea fiind insa şi pozitionate periferic. Complicată ecuaţie, mai ales că populaţie României este in scădere. Mi-ar place să cred că băieţii de la Bruxelles s-au gândit la o reţea verde, un mare parc, dar nu cred. profitul este cuvântul cheie in orice operaţiune şi sub acest aspect trebuie privit orice imbold. Sunt curios ce va inteprinde noul şi vechiu primar al Bucureştiului in acest scop. Indiferent cum şi de unde va reîncepe Revoluţia Imobiliară in Bucureşti, pot să pariez că in 2016 preţurile imobileor vor fi cu cel puţin 20% peste ce se intâmplă azi. Pentru că istoria se repetă, iar social democraţii au o curioasă legătură cu creşterea pieţei imobiliare.

DUPA FACEBOOK..

Am asteptat cu o noua postare pentru ca doream sa o leg de cea initiala. Am asteptat sa public o noua postare pentru ca doream sa vad ce efect are listarea actiunilor Facebook asupra economiei mondiale. O listare de succes ar fi adus un moral bune si pentru alte actiuni. Totusi, Facebook, reprezinta un fenomen planetar. Listarea a fost un succes doar pentru Zuckerberg. Care a incasat ieri un pret mare, iar azi investitorii atrasi de mirajul Facebook, pland dupa 16% din banutzii platti pe actiuni. In 10 zile au pierdut 16%. Asta pentru mine (si pentru orice cunoscator al sistemului macroeconomic) inseamna ca banii vor fugi din Bursa spre alte domenii de investitii, in special spre ertificatele de resurse si spre piata imobiliara. Banii nu stau pe loc. Nimeni din jucatorii de pe Bursa nu isi retrage banii sa ii tine la banca. Cine vinde azi actiuni de 100.000USD, maine cumpara altceva de aceiasi bani. Fireste, pentru multi dintre romani acest lucru pare irational. Cum adica, pierzi bani si apoi te joci in continuare cu banii care ti-au ramas? DA. este singurul mod in care poti face bani. Ai ales gresit o investitie? Nu e o problema. Problema este sa dezarmezi. Despre certificatele de resurse nu pot vorbi, pentru ca nu e specialitatea mea. Ofera un randament bunicel si sigur, multe dintre aceste certificate find si garantate de diferite state.Dar despre Real Estate pot vorbi. Mai ofera oportunitati investitonale? Mai poate aduce profit? Da. Si aduce profit zilnic celor ce au invstitii premium. Nu orice investitie va antrena un castig, dar orice investitie gandita va permite conservarea banilor si un trend pozitiv al valorii de piata. O invetsitie bine controlata poate aduce si un randament bun la inchiriere, iar o constructie inceputa in acesta perioada de post-criza este o decizie inteleapta, pentru ca se pot negocia preturi bune la teren, manopera si chiar materiale de constructie. Piata Imobiliara permite o reorientare a celor mai multe tipuri de investitii, dar pentru ca acest lucru sa fie realizabil investitorul trebuie sa fie mobil si flexibil. Spre exemplu - un teren pe care nu s-a putut incepe o constructie din cauza finantarii poate fi transformat intr-o mica parcare, E o activitate destul de "mica", dar aduce un profit zilnic cu o investie minima. Iar exemplele pot continua. Importanta este insa calitatea consultantului si disponibilitatea investitorului de a tine cont de un consultant si nu de a se "informa" din ziare. Cei care au pierdut 16% (adica 5 USD la fiecare 38USD investiti) s-au informat din ziare. Au crezut ca valoarea actiunilor este legata de timpul pierdut de ei pe platforma de socializare a lui Zuckerberg...

VALOAREA CONSULTANTEI DE SPECIALITATE

Ca tot românu' e priceput la toate, asta se ştie. Ne uităm in jurul nostru şi ne aducem aminte chiar dacă uitam pentru o clipă. vecinul Popescu îşi pune singur "polistiren" pe apartament. Vărul Costică subzideşte casa, macelarul de la parterul blocului repară toate maşinile de la Ford şi până la Dacia... un popor inventiv. Inventivitate care in imobiliare razbate de pretutindeni. Etaje construite in plus, "surplombe" la cladiri de ai senzatia ca a cumparat si aerul de pe strada, "termopane" colturoase, ca la banalele apartamente, care violeaza agresiv vechi cladiri cu arcade elegante, case strangulate de alei incredibil de inguste si cladiri construite ca pentru asiaticii obisnuiti sa traiasca 100 pe 1mp. Produsul final al "conceptiei" creeaza dureri de cap pe toate planurile, respectiv juridic, urbanistic si financiar. Mai ales financiar . Prostiile nu se vând. Prostiile zac aiurea in portofoliile investitorilor sau ale bancilor. Ce le-a lipsit: consultanta imobiliară competentă. Şi subliniez: COMPETENTĂ. Căci au mai fost câţiva investitori străini care au ridicat pe aici blocuri de zeci de etaje si sute de apartamente la "recomandarile" unor "pricepuţi" de la agentii imobiliare brânduite. Care zac nevândute... Am ajuns intr-un moment incare piaţa imobiliară este destul de săracă in proiecte noi. Chiar derutant de săracă. "Pricepuţii" vor spune ca "ce sens au proiectele noi, dacă alea vechi nu s-au vândut". O dovadă in plus a competenţei. Este ca şi cum ai avea pretentia sa mai vinzi vreo câteva mii de dacia 1310 clasică, rămase pe undeva pe stoc. La vremuri noi - proiecte noi. Cu detalii noi, cu dimensiuni noi, cu alte locatii. Centrale. Interesante. Cu vecinătăţi frumoase. Orice tolomac in vremurile acestea ar spune că "trebuie construite garsoniere şi apartamente de 2 camere pentru Prima casă", Nimic mai eronat. Piaţa este plină de oferte pentru acest program, iar vânzările trenează. Numai vorbesc de faptul că produsul final nu este deloc interesant. Nimeni nu doreşte să locuiscă intr-un bloc de garsoniere pentru o viaţă. Gradul de uzură este mare, aspectul se deteriorează rapid, construcţia este una low-cost de la bun inceput. Rezultatul? După maxim 5 ani ajungi să regreţi că nu ai cumpărat intr-un bloc construit de Ceauşescu. Ce câştigă piaţa imobiliară din acest noian de eşecuri? NIMIC. Investitorul va considera ca "IMOBILIARELE NU SUNT PROFITABILE", cumpărătorul va considera că poate să mai aştepte, iar agenţii imobiliari se vor chinui luni sau ani să vândă nişte prostii pentru care cumpărătorii mai târziu nu vor avea de ce să le mulţumească.

După talciocul imobiliar

Anul acesta nu am avut curaj sa intru in corturile ( ce sinistră asociere cort - imobiliare) care acoperă "traditionalul" târg de primavara. Am vazut suficient la TV si am aflat informatiile necesare din jalnicele afise pe strada.Care anuntau ca se ofera case incepând de pe la 5000E. 5000E o casă? Pai o rulota nouă costă mai mult. Şi nu una pretentioasă. Că urmează "explicaţiile" - are doar 40-50mp, e din "lemn", mai trebuie teren şi fundaţie, mai trebuie branşamente, mai trebuie... Tot nu reflectă realitatea. O suprastructură terestră co o prestatie decentă in faţa climei şi timpului, la 5000E ... Era o persoană (părea cumpărătoare) pe la TV, care afirma foarte hotărâtă, ca ii place, că a fost asigurată ca poate fi instalată in 40 de zile, bla-bla. Dar nu am auzit-o afirmând nimic de GARANTIA constructiei. Cât este GARANTATA contactual că stă in picioare (pardon pereţi)? Probabil că nu contează. De fapt nimeni pe nicăieri nu a rostit cuvântul garanţie. Proabil că nu contează.... Dacă ar fi aşa sigure şi supersoluţii aceste case ar fi instalate undeva la margine de Bucureşti si ar fi inchiriate pe 150-200E. Ar fi şi un venit instanatneu (va daţi seama că s-ar amortiza in 5 ani, inclusiv teren şi branşamente?) şi ar produce imediat un dublu venit Ş chiria şi reclama inerentă. UITE CĂ FUNCTIONEAZĂ SI OAMENII SUNT MULTUMITI. Poate să spună o firmă ca nu îşi permite să pună 2-3 case undeva la marginea oraşului? Pai atunci cum să avem bază că asigură garanţia, dacă ei nu pot instala 10.000E la marginea oraşului? Bani care să le producă un venit net şi legal de 20% / an? Fireşte.. adevărul e altul. la vremuri noi se oferă alte "soluţii" penru ca oamenii să mai consume un produs prost din care să contracteze o toxinfecţie. Ce nu am auzit despre acest târg? Despre produse premium la preţuri normale, supercalitate, la preţuri normale. Pentru că nu există. Calitatea nu are nevoie de expunere pe la talciocuri in tovîrîşii de 5000E. E ca şi cum ai incerca sa vinzi maşini de serie mică intr-un show room pe A1 sau A2. Ferrari se vinde pe Calea Victoriei. Adică top quality in top location. Ma supără asemenea exhibitii comerciale si ma consumă nervos, pentru că am senzatia ca românii sunt tratati ca un popor de second-hand-buyers. Am promovat totdeauna calitatea si garanţia, responsabilitatea şi grija faţă de piaţa imobiliară in toate aspectele ei (cumpărător, agenti, dezvoltatori, oferte), iar asemenea "produse" trebuie să fie certificate printr-o nsta,are anterioara vânzării cu cel puţin 5 ani. Pentru că ele pot da randament in ţări precum Italia sau Cipru, dar să fie un dezestru in România şi Polonia, datorită climatului diferit.Despre restul "ofertelor" nici nu merita sa mai rostesti vreun cuvant... Berceni, Popesti Leordeni, Pipera-Tunari, Militari-Pacii, Titan - Auchan, Prelungirea Ghencea. Trebuie sa ai o harta profesionala la Bucurestiului si Ilfovului ca sa le identifici. As vrea sa rememorati zilel cand la targuri se vindeau (REAL!) imobile construite in zone decente precum Dristor-baba Novac, Iancului-Obor, Politehnica, Aviatiei, Ion Mihalache, Tineretului. Raspunsul la intrebarea pe care vi-o puneti este unul singur: ce este bun nu e la târg, iar ce este de vânzare sunt in continuare aceleasi proiecte ratate si care trăiesc in speranţa efemeră a unui consumator determinat numai de Prima casă.

INVESTITII PROASTE

Fireste, si in imobiliare ca si in alte domenii, exista investitii bune si investitii mai putin inspirate. Sau chiar PROASTE. Lista de investitii, care se dovedesc de ani proaste, este extrem de lungă. De la apartamente imense sau prost locate şi până la terenuri la care ajungi numai cu elicopterul sau tractorul, putem trece in revistă o gamă extrem de variată de investitii facute de români pe baza a Dumnezeu ştie ce informaţii. Unele le mai cunosc şi eu. Le mai ştiti si dumneavoastră... "se face aeroport in sud", se "bagă facilităţi", "se face autostrada şi să vezi explozie" , "au cumpărat nişte şmecheri de la Guvern"... adică informaţii "bazate", nu jucărie. Vedem azi cum stau treburile "gândite" prin 2007-2008.Tot azi vedem câţi dintre "consultanţii imobiliari" din acea perioadă mai sunt pe piaţă. Dar, azi in 2012, ce putem considera investitii proaste?
Păi, in primul rând o investitie proastă o reprezintă orice apartament situat in periferia Capitalei. Prelungirea Ghencea, Bragadiru, Chiajna, Chitila, Voluntari , Popeşti "mustesc" de oferte la 600-700E/mp. Par apetisante, ieftine si imbietoare. Mai ales ca sunt "NOI". Sunt oferte otravite. Cine le achizitionează va fi dependent de maşină (iar carburantul costă nu glumă), copilul va fi inscris la şcoli sau gradiniţe cine ştie pe unde şi in ce condiţii, pentru o aspirină, apă minerală sau un morcov faci 3-4 kilometri, dacă ieşi din bloc te mănâncă câinii, loc de joacă, teatru, parc, deja incepi să râzi.... Un astfel de imobil îşi triplează preţul de achiziţie in 10 ani. In loc să ai bani de vacanţe, produci ca să acoperi distanţe. Iar dacă vrei sa il vinzi (chiar şi la pretul de achizitie) constati că NIMENI NU E INTERESAT. O altă aventură imobiliară ar fi orice tip de investitie in zuona de sud. Eu am mai spus-o si o sa o spun mereu. Zona de sud este şi va fi etern industrială. In afara de CET Sud, IMGB (sau ce mai e pe acolo), REMAT-uri si depozite, altceva nu se poate intâmpla pe acolo. Cine este temerar si îşi construieste pe acolo o vilă va constata repede urmările acestei decizii. In linii mari sunt acelaşi obiecţii prezentate mai sus. La care mai putem adăuga niste obiectii sociologice şi toponomice : cum sună "imi fac vilă la Jilava" sau "locuiesc la Adunaţii Copăceni" ? Toponimia este esenţială pentru subconştientul nostru. De asta ne place cum rezonează DOMN-EŞTI sau (Sfântul) PANTELIMON. Mogoşoaia este asociată imediat cu palatul Brâncovenilor (alţi Sfinţi), in timp ce Glina (deşi are acces impecabil) este evitată constant datorită asoicerii instinctive cu groapa de gunoi .
In sfârşit... o altă investitie proastă o reprezintă păstrarea proprietăţilor care nu generează venit de peste 2 ani. In mod paradoxal,"pastrarea" este de fapt o investitie. Ne blocăm nişte bani, pe un considerent efemer că "mâine va face mai mult". Nimic mai fals. Ce nu aduce profit (mult sau puţin) intr-un an de criza, nu va aduce nimic mai mult indiferent ce resuscitare economică va surveni. Această criză pe care am parcurs-o a rescris legile economice, iar imobiliarul a fost cea mai rescrisă carte. Astfel că nu mai contează dacă deţineti o cladire de birouri, vilă pe Lascăr Catargiu sau teren la orice autostrada sau centură, inutilizarea sa nu va aduce o creştere de preţ, iar pierderile produse de neutilizarea acelui bun nu pot fi inlocuite de o eventuală creştere de preţ in câţiva ani. Nici numai vorbesc de faptul că nu putem şti dacă mai are loc vreo creştere de preţ semnificativă. Putem prezuma că pentru locaţiile top (de genul Lascăr Catargiu) poate fi o creştere de preţ de 20-50%, dar pentru alte locaţii nu anticipez o rectificare mai mare de 25% in 2-5 ani. Ceea ce inseamnă in jur de 5%/an, adică o pierdere clară sub raportul randamentului altor investitii (si nu luam in calcul nici inflatia).

O PAUZA CAM LUNGA

Am avut o pauza cam lunga in ceea ce priveste postarile mele, pauza datorata activitatii sustinute din timpul zilei. Ceea ce spune multe despre situatia actuala a imobiliarelor. Piata a inceput sa se agite, nu am descoperit inca motivatia (de regula motivatia este unica - fie necesitatea de spatiu, fie relocari generale, fie moda investionala),pare a fi un amalgam de motivatii, dar chiar si acest "amalgam" spune deja multe despre inceperea unei epoci de normalitate in afacerile imobiliare. Era periculos (si s-a constatat deja) sa investim datorita "modei", iar adesea necesitatile umane au fost supradimensionate. Foarte multi au cumparat sau construit case mari, desi familiile lor sunt compuse din sot+sotie+copil. Iar supraestimarea acestei necesitati costa deja sucmp in rata lunara sau in facturile intretinerii. Cine a spus ca trebuie masura in toate cele, a spus foarte bine. Piata a inceput sa se dezmorteasca simtitor. Sunt foarte multe vizionari, au inceput sa se incheie si ceva tranzactii, probabil ca in limitele primaverii lui 2011 (ceea ce este acceptabil), au scazut chiriile la spatiile comerciale (aici inca mai este loc, cred eu, de o scadere cu 25-50%, in special pe marile artere), au inceput sa creasca usor preturile la terenurile bine plasate. Desi aici in continuare tranzactiile sunt putine, totusi interesul este sustinut, clientii sunt seriosi, deja cunosc foarte bine ofertele existente, iar tranzactiile vor incepe in cascada. Acesta este probabil segmentul care se va misca cel mai bine in acest an, pentru ca s-a miscat cel ami ptuin in ltimii 4 ani, iar necesitatea primordiala a oricarui om este sa se aseze la o casa pe pamânt. Nu in ultimul rând calculul este simplu : un lot de 500mp costa 15-30.000E (in functie de locaţie) iar casa mai costa 40-100.000E (in funcţie de posibilităţi). Deci o casă pe pământ va fi in mod cert mai ieftină (si deci mai tentanta) decît un apartament din categoria similară.

CONCLUZII DUPA UN FILM

Recent am vizionat un film care imi "scăpase" la vremea lansarii lui "Sex and The City 2". Dincolo de fazele savuroase cu cele 4 femei mondene, am avut o mica revelatie la momentul in care Samantha isi declara disperarea dupa 2 ani de criza. Dorea sa mearga intr-un loc cu mai multi bani si mai putin stress. Disperare, criza, stress, dorinta de evadare, sunt stari intalnite frecvent in Romania. Ce insă nu am reţinut din New York-ul afectat de criza a fost incrâncenarea. Oamenii totusi iţi pastreaza o anumita lejeritate in abordarea situatiilor. Nu numai in film ci si in viata cotidiana. Vorbeam cu un client strain zilele trecute si imi explica exact acelasi fenomen perceput si prin sticla televizorului. In Romania de multe ori oamenii rateaza oportunitati pentru ca "se tin cu dintii" de niste idei fixe: pretul, conexiunea cu cine stie ce experienta a altei persoane, momentul ("daca nu fac azi, gata...."). Pretul este o funie de care trag cu dintii atât vânzătorii, cât mai ales cumpărătorii. Vânzatorii au lăsat continuu aproape 5 ani. Fundul sacului a fost atins de mult. Am ajuns sa traim clipa când oul costă 1 leu (creştere cu 50% in 2 luni!!). E oare aşa de greu de înţeles că stabilizarea monedei euro, creşterea pieţei imobilaire din SUA (certă in sfârşit), salvarea Greciei sunt tot atâţia factori care vor contribui la creşterea preţurilor şi pe piaţa imobiliară naţională? Pare greu de crezut azi, după încă un târg imobiliar eşuat, dar nici nu am spus că va creşte INTREAGA piaţă. In actuala (şi viitoarea) conjunctură economică piaţa imobiliară se va referi numai la imobilele interesante, tranzacţionabile şi cu potenţial cert. Restul....vor fi balast financiar pentru plătitorii de impozite şi taxe locale. La fel se comportă şi spaţiile comeriale pentru cei care nu înţeleg că preţul chiriei nu poate insemna mai mult de 10-15% din cât produce REAL un spaţiu comercial. Dar mai sunt visători care consideră ca pot incasa (incă) 40-50E/mp. Si spaţşiile stau goale cu lunile, apoi se ocupă vremelnic, până mai dă faliment incă un inconştient care nu şi-a făcut un bussines-plan, şi iar stau goale apoi...

DINTRE NAMETI spre EUROPA LEAGUE

Ce poti sa spui despre economie si imobiliare când totul in jurul tau este alb? Oamenii se chinuie sa vada lumina soarelui in Vrancea si Buzau, altii sapa cu disperare dupa masinile lor prin marile orase, iar noi sa vorbim despre imobiliare? Si totusi trebuie sa o facem pentru ca zapada nu tine (din fericire) cat tine in Siberia si nici gerul nu mai sta prea mult pe aici. Se pare ca din 23 februarie temperaturile vor depasi 7-8 grade. Deci ne pasc inundatiile. Si asta e chiar mai rau decat ce a fost pana acum. In sfarsit, asta e. Prin Bucuresti si prin mediul imobiliar se fac niste bilanturi interesante, inspaimantator de pozitive pentru ultimul semestru. Cifra tranzactiilor a trecut lejer de 500.000.000E, au demarat lucrari pentru o groaza de centre comerciale si cladiri de birouri, altele se extind, iar falimentele rezidentiale de fapt ascund relansarile proiectelor, la alte preturi, cu alti beneficiari, dar asta este economia . Unii construiesc, se ineaca in credite, altii vin la executie, cumpara prajitura pe mai nimic ii pun glazura si o vand in profit. Ce pot sa spun pentru momentul acesta este ca in acest an piata imobiliara nu trebuie sa astepte mare lucru de la Guvern. Guvernul se va lupta cu alte prioritati decat sa sprijine imobiliarele. Vor construi autostrazi si centuri, vor expropia cate ceva, dar cam atat. In schimb trendul pozitiv al Romaniei si linistea din tara (iar aici ne comparam direct cu ungurii si grecii) vor atrage ceva banutzi de pe alte meridiane. Un aspect pozitiv va fi si finala Europa League, care va aduce Romania in atentia unui continent intreg iar turismul probabil ca va profita din plin in acest sens. Ar fi chiar o imensa prostie sa nu impânzeşti toata Europa cu pliante despre gradina Carpatilor, atata vreme cat 50.000 de turisiti vin pe banii lor in Romania. Daca as fi Ministru al turismului, fiecare dintre acesti fotbalmanici ar pleca acasa cu un rucsac tricolor, plin de pliante si cutii de bere romaneasca. Ar fi o investie de 10-20E/turist, dar ar fi o publicitate sigura si care ar atinge end-userul. Si pariem ca am gasi sponsori ca sa furnizeze si rucsacul si pliantele si berea? Eu simt si cred ca anul acesta va fi memorabil pentru Romania. Atat prin lucrurile neplacute (iarna grea de exemplu) cat si prin lucrurile bune care totusi se vor intampla. Iar faptul ca saptamana trecuta se lucra la cea mai inalta cladire din Romania - Sky Tower - imi da sperante . E un simbol al mersului inainte.

Locatie, Locatie, Locatie !!! Location ...

Orice agent imobiliar, din orice colt al planetei va spune ca esential in alegerea unei proprietati, dar si in fixarea pretului, este factorul LOCATIE. Pentru factorul LOCATIE trebuie facut un sacrificiu material. De ce ? Pentru ca ne ajuta la cresterea securităţii (intr-un fel este securizata o zona precum Ion Mihalache si altfel limita Bucurestiului), ne ajuta in transportul cotidian - avem mai multe posibilităţi, ne ajuta in cresterea posibilităţilor de educatie - o locatie buna ne ofera simultan 3-4 scoli sau 5-6 licee in imediata apropiere. Nu mai pomenim de parcuri, magazine, spitale si cabinete, teatre, cinematografe etc. Foarte multi oameni vin la o constructie si fac "calcule" ..."pretul este de 1000E/mp construit" -dicteaza câte un "priceput". Nici nu contează că tocmai se uita la un bloc situat in calea Floreasca sau in Titulescu. Preţul terenului, facilităţile zonei, costurile organizării de şantier (una este să construieşti in Ghencea sau Bragadiru altceva este să ai şantier in centrul capitalei) parcă nici nu ar exista in această ecuaţie. Fireşte, oricine îşi propune să obţină "o afacere" in orice achizitie, mai ales in timpurile pe care le trăim. In mod curios insă atunci când se achiziţionează un kilogram de carne (4-5E) sau o maşină de lux nu se mai caută afacerile. Nici nu a fost lansat ultimul Range Rover in occident că in Bucureşti erau deja vreo 3. Ultimul Ferarri - au fost comandate 10 bucăţi in România fără a se şti cum arată maşina!!! Un bloc intr-o locaţie bună implică automat multe lucruri care nu se "văd": un constructor mai serios (deci mai scump), materiale mai bune (tâmplărie, instalaţii, finisaje, cărămidă etc), inspecţii de la ISC mai frecvente (deci siguranţa mai mare) si multe alte lucruri care costă şi deci trebuie plătite. Periferia capitalei (in special Bragadiru, Ghencea, Popesti-Leordeni şi Pipera) abundă in blocuri şi bloculeţe construite nu se stie cum, nu se stie de cine şi nu se ştie cu ce standarde de calitate. Liftuiri sau ghene nu prea au, dar au câini vagabonzi pe lângă ele. Şcoli, gradiniţe, drumuri largi? Nu, nu au, iar zapada asta tocmai a izolat o groază de temerari. In schimb au termopane de calitate indoielnică, centrale termice in toate garsonierele (să vedem câţi le vor schimba peste 6-8 ani când le vine sorocul...) şi foarte adesea reziduurile se duc la fosă. Că aşa e la 900-1000E/mpc. La fiecare 2-3 luni vin băieţii cu vidanja. Cine vrea să vadă cum e să stea la un bloc de 1000E/mpc ar trebui să facă o vizită la periferia capitalei inainte să dea banii pe aşa ceva. Eventual să inchirieze de la "dezvoltator" pentru vreo 3 luni inainte să cumpere. Mai bine pierzi 3 chirii decât să plăteşti o viaţă ce nu poţi utiliza. Dacă nu există mai mulţi bani atunci e preferabil să se achizitioneze ceva intr-un bloc "vechi". Acolo ştii exact ce plăteşti si ce primeşti. Si mai ştii că in mod sigur vei putea să şi revinzi imobilul. La marginea Capitalei nu se ştie niciodată dacă mai găsesţi pe cineva să cumpere de la tine... Cu atât mai mult cu cât sunt şanse mari ca mereu să fie o oferta "mai bună" (adică mai ieftină) in piaţă. la marginea oraşului (indiferent că vorbim de Cluj, Bucureşti sau Timisoara) mai "ieftin" inseamnă totdeauna "mai prost", aşa că orice achizitie "ieftină" este o veritabilă bombă cu ceas. Suntem aproape de relansarea economică. Dar acest lucru nu mai depinde doar de noi, ci şi de Spania şi Grecia. Partea bună e că România şi-a făcut temele, partea proastă e că problemele Europei pot atinge grav şi România. După ce vom depăşi şi anul 2012, vom avea o perspectivă asupra unui cincinal de criză şi probabil că cei care au investit in acest cincinal vor culege şi roadele.

IATA DE CE VA CRESTE SECTORUL IMOBILIAR IN ACEST AN

Scepticii or spune..."si ce daca?" Precautii vor spune..." sunt sanse bune sa fie asa". Investitorii si bussines-manii deja stiu. Multe companii occidentale, care aveau randamente foarte bune pe bursa au intrat intr-o zona nesigura, chiar periculoasa pentru unele. Spre exemplu Google anunta 9% pierdere pe bursa in T4 din 2011. Si asta desi vanzarile au crescut cu 29%!! Ca Google nu sunt multe companii pe aceasta planeta care sa poata spune "viitorul este al internetului". Asa este. Viitorul este al internetului. Viitorul nu inseamna nici racoritoare de culoare neagra, nici cartofi in pungi, nici carne crescuta nu se stie cum, nici macar atablete, sau cine stie ce telefoane. Poate maine vorbim de la niste dupuri din urechi sau nasturi de la guler. De ce au ranamente negative ? Pentru ca deja preturile de achizitie sunt imense (azi in jur de 590USD/actiune). Cumperi actiuni la preturi care nu garanteaza nimic in viitor. Ce e de facut pentru acesti oameni? Simplu. Deja vor anticipa bula actiunilor si se vor retrage spre sectorul aflat in cautarea unui nou viitor. Spre sectorul aflat la cel mai jos nivel din ultimii 22 de ani, respectiv saectorul imobiliar. In mod natural orice este "jos" are reale sanse sa ajunga "mai sus". Iar cu cât este mai jos, cu atât cresterea spre "mai sus" va avea mai multe cifre. iata de ce randamentele din România şi Bulgaria 2007 depăşeau uneori 1000% faţă de investitiile făcute cu 5 ani inainte. Cine a cumpărat in 2000 o prăvalie in centrul Istoric din Bucuresti azi ii valoreazaă de cel putin 10 ori mai mult. Dupa 4 ani de criză. Cine a cumpărat in 2003 un metru pătrat de teren intr-o zonă bună din Bucuresti ii valoreaza inca de 2 - 5 ori mai mult. pentru periferia Bucurestiului încă exista cresteri şi fată de investitile in 2005, cresteri cu 50-150%. Ce se poate intâmpla in sectorul imobiliar mondial? Real estate-ul din SUA si Marea Britanie pot să aducă cresteri cu 10-15% in 2-3 ani. La ei aceste cresteri sunt imense. 10% la ei inseamna 25-40% la noi. Fireste nu orice garosniera din berceni sau Bragadiru va amrca asemenea cresteri, dar un teren bine palsat sau un apartament elegant... in mod sigur.

CONSTRUCTIILE. ASUL CÂŞTIGĂTOR IN ACEST AN

O analiză făcută de nişte specialişti in investiţii (pe care am lecturat-o chiar in dimineata aceasta) recomanda pentru 2012 cam acelaşi tip de investiţii care au avut succes in 2011, pentru ca după toate prmeisele 2012 va semîna destul de mult cu 2011. Sunt perfect de acord. Exact aşa văd piaţa imobiliară in 2012: pe o creştere uşoară in zonele interesante (Tineretului, Aviaţiei, Banu Manta, Victoriei, etc) stagnare sau scădere uşaoră (2-5% la periferii), şi o creştere mai mare a tranzacţiilor pe segmentele terenuri, inchirieri spaţii birouri-comerciale. In plus adevăratul profit va fi al celor care continuă sau declanşează construcţii in acest an, atât cu scop comercial (construiesc să vândă sau să inchirieze) cât şi cei care construiesc pentru ei înşişi, care vor beneficia probabil de ultimul an de preţuri "bune" la materialele de construcţii şi la manoperă. După cum anunţă statistica, sectorul construcţiilor a crescut in 2011 cu peste 10%, iar pentru acest an statul român anunţă un buget mamut pentru investiţii directe in construcţii precum şi posibila deschidere a unor investiţii in parteneriat public-privat. Pe lângă cele peste 1,8 miliarde de euro prevăzute in bugetul de investiţii de statul român trebuie să ţinem cont şi de investiţiile private care depăşesc lejer 500.000.000 Euro numai in Bucuresti. Deci piata materialelor de constructii va creste, manopera va creste. Cine nu construieste in acest an va pierde probabil 20%, dar preturile anului următor pot fi chiar şi mai mari, pentru că otelul beton a crescu intre 2009-2011 (deci in criză) cu aproape 100%, aşă că o creştere de 20% intr-un an de boom al construcţiilor este o estimare decentă .