PE REPEDE INAINTE

Sincer nu ma asteptam la inceputul lunii ianuarie sa fie atatea semne de accelerare a pietii imobiliare. Inca din primele saptamani ale anului au inceput sa se incheie tranzactii, scurte, fara negocieri prea multe, fara a se sta prea mult pe ganduri. Pe cine auzi in stanga sau dreapta a cumparat sau inchiriat ceva.Cumparatori care au aruncat o oferta prin decembrie acum suna din nou sa vada "daca mai e de vanzare". Preturile au inceput sa stea fixe la tentativee de negociere si sunt semne de crestere pe anumite segmente putin anticipabile. De exemplu segmentul apartamentelor de 3 camere, construite intre 1970-1990 este foarte activ, multe cereri, putin apartamente valoroase, deci preturile vor creste sigur. Nu imi doresc sa dau sperante tuturor proprietarilor ca le vor creste valoric bunurile imobile. Periferia nu anticipez ca va creste. Nu prea are cum. Si nu prea are de ce. Vor creste valoric locatiile interesante (metrou, parc, zona civilizata, semicentrala) si nu intrarile din Bucuresti. Constructia unui mall nu va mai aduce crestei ametitoare de preturi. Dar metroul poate aduce ceva. Astept cu interes miscarea investitorilor straini si nationali (care au bani pe care ii pot scoate la lumina...) pe segmentul terenruilor mari. Sa vedem ce proiecte se anunta. Mai astept si iesirea din amortire a celor peste 800.000 de romani care au depozite mai mari de 100.000E (atatea a anuntat BNR ca sunt ...800.000 de depozite mai mari de 100.000E). Deci bani sunt. Sa vedem cat de repede se vor misca.

BILANT 2014. PIATA IMOBILIARA IN 2015.

Acum un an spuneam ca piata va cunoaste in continaure un tren de crestere. Un trend modest, dar constant. Asa s-a intamplat. A crescut numarul de autorizatii de constructie, a crescut numarul de tranzactii, a crescut numarul de contracte incheiate (deci de tranzactii). Mai interesant este ca a crescut si valoarea medie a unui imobil tranzactionat, dupa ce in anii anteriori eram obisnuiti cu valori de genul 2 camere 40.000E si garsoneire la 29000E. Ultimul an a fost un pic mai selectiv si a crescut interesul pentru apartamentele cu un potential mai mare, deci cu un pret mai mare. exista portofolii de clienti in asteptare pentru un anumit tip de apartament (de exemplu 4 camere pe bd. Unirii sau 4 camere pe bd. Dorobantilor) . O garsoniera de calitate, cu un pirt de 50.000E, sta pe piata maxim 2 saptamani. In cartiere o garsoniera de calitate (etaj bun, imbunatatiri, bloc cu aspect civilizat sau termoizolat) e greu de gasit la 30.000E. Iar o presiune mare a inceput sa fie pe piata terenurilor intre 300 - 500mp. Recomand neincrezatorilor sa incerce sa gaseasca un teren intre 300-500 mp, cu o deschidere de minim 12ml, intr-o zona decenta ( Iancului, 1 Mai, Mosilor, Lacu Tei, Popa Nan, Marasesti). Piata a crescut si va creste. Segmentul de oferte bune, de calitate, s-a ingustat, de ar s-a largit oferta "pestilentiala", "toxica", adica oferta de imobile "noi", de proasta calitate. Adesea si cu probleme juridice grave in derularea documentatiilor de constructie, probleme care pot antrena desfiintarea autorizatiilor de constructie si deci pierderea banilor dati de bietii cumparatori. Recent , trecand printr-un cartier, am zarit un anunt-oferta, de acest gen . Care imbia trecatorul la achizitionarea unui imobil intr-un asemenea cotet "nou", la un pret de dumping. Am intrat sa vad ce pot oferi "dezvoltatorii" la un pret de 29000E pentru o garsoniera si un 2 camere de 43000E. . Spre surpriza mea chestia chiar parea executata destul de ingrijit. Trecand testul optic, am avansat cu niste intrebari de detaliu (exemplu "unde va fi ghena?" ... raspunsul in doi peri "avem mai multe solutii, sa vedem ...") si cu o cercetare primara a documentelor  de constructie. Surpriza balcanica nu a intarziat sa apara. Terenul era dobandit in decembrie 2013 si autorizatia de constructie in ianuarie 2014. Probabil de de acte se ocupase Harry Potter. Culmea era ca autorizatia mentiona ca "cererea de autorizare" era facuta in august 2013. Deci cu vreo 4 luni inainte ca "dezvoltatorul" sa cumpere terenul. Ce inseamna toate chestia .... va dati seama. Cand le-am mai cerut sa imi arate urbanism, autorizatie de mediu, avize racordare electrica, apa-canal etc (care ar fi trebuit sa fie datate mult inainte de august 2013 ...) nici nu i-am mai vazut si nici nu mi-au mai raspuns la intrebari . Dar daca ii intrebi - au de vanzare garsoniere "noi" la 29000E si 2 camere la 43000E. .Eu am intrat din curiozitate. Si ma pricep. Unii dintre potentialii interesati vor intreba niste profesionisti inainte de cumpara asa ceva.Si vor evita problemele.  Dar din pacate multi vor plange   in continuare pe forumuri si pe la usile unor autoritati pentru ca nu au intrebat. Oar cine nu cunoaste problemele va crede in continuare ca poate sa cumpere garsoniere "noi" la 29.000E. In alta ordine de idei, prognoza mea pentru 2015 este una clara : preturile vor creste vizibil, e posibil chiar brusc. Estimez o crestere de peste 10% la modul general si o crestere chiar mai mare pentru unele segmente, in special pentru terenuri, case si vile bine pozitionate. De asemenea se vor vinde masiv toate apartamentele de calitate, fie ca sunt in blocuri noi (gen "Banu Manta Residence'), fie ca sunt in blocuri din perioada 1980 - 1998 (Mosilor, Tineretului, Timpuri Noi, Unirii, Decebal, Calarasi, Dorobanti). De asemenea Cernica, Pantelimon, Dobroesti , Domnesti si (posbil) Mogosoaia si Pipera vor cunoaste un trend ascendent.