DE CRACIUN ... ANALIZE SI CONSTATARI

Inainte de orice va doresc Sarbatori fericite. Sfintele Sarbatori de iarna ale romanilor, care incep la 25 decembrie, cu Nasterea Domnului si se termina la 7 ianuarie , cu Soborul Sfantului Ioan Botezatorul, reprezintta  perioada magica, care ne marcheaza an de an existenta noastra efemera. Nu ne putem imagina Craciunul, Boboteaza sau Sfantul Ioan (Sfantu' Ion, cum zic romanii de peste 1500 de ani...) fara termenii familie, daruri, petrecere, comunicare, analize, sperante, nadejde, reunire, implinire, proiecte....Perioada aceasta ne face sa depasim asprimea vremii (nu e cazul anul asta..dar in alti ani e jale) ca si asprimea vremurilor economice (de vreo 25 de ani..e jale). In sfarsit..va urez sarbatori fericite si imi doresc sa aveti in continuare un Craciun fericit.
Despre imobiliare, pot spune ca anul a confirmat ceea ce am anuntat pe la inceputul acestui an, adica a fost un an de crestere a pietei imobiliare, atat la nivel de preturi, cat si la nivel de volum. S-a vandut mai mult si mai scump, desi piata este alterata de numarul mare de executii judecatoresti. Nu se poate vorbi de o piata reala atat vreme cat exista un numar mare de executii, executii la care se vand imobile chiar si la jumatate din pretul zonei respective. E clar ca e ceva in neregula cu acest aspect, iar Statul este primul care pierde. Mai e un amanunt important. Revanzarea in primii 5 ani dupa licitatie ar trebui taxata special, printr-un impozit de cel putin 50% din diferenta dintre pretul licitat si pretul de revanzare. In felul acesta s-ar indeparta samsarii si "vanatorii" de licitatii. Un at aspect legat de piata imobiliara este o tembele valorizare a unor elemente care nu confera  valoare imobilelor. Spre exemplu, simpla conditie de " bloc nou" nu ajuta cu nimic ideea de achizitie imobiliara. De ce ? pentru ca o mare parte din imobilele noi nu au calitatea necesara si de multe oori nu au nici actele in regula, fiind deja numeroase sentinte judecatoresti de demolare privitoare la imobile "noi". Ce se intampla cu un dobanditor de apartament intr-un asemena bloc ce va fi demolat?  Mi-e mila de ei...chiar daca ajung in instanta greu de crezut ca vor mai recupera ceva. Deci iata ca terminologia "bloc nou" trebuie completata cu elementul decisiv "de calitate", Iar de aici apare alta problema, pentru ca ideea de "calitate", care deosebeste produsele din piata (din orice "piata") duce la aparitia unor preturi diferite. Cumparatorii inceaca sa cumpere ce e mai bun la cel mai ieftin pret. Vanzatorii unui produs de calitate nu au cum sa ofere produsul lor la nivel de "ieftin". E ca si cum cineva are pretentia sa cumpere muschi Black Angus la pret de pulpa pe pui crescut in baterii, sub pretextul ca "tot carne". O fi tot carne, dar ...e alta carne...Asa e si in imobiliare. Daca vrei sa ai un imobil de calitate, construit responsabil, cu respectarea unor indicatori urbanistici, a unor proceduri tehnice stricte, in care sa beneficiezi de niste instalatii facute de profesionisti cu materiale de calitate..atunci trebuie sa platesti un pret. Fireste poti lua si decizia de achizitiona "ceva" plecand de la aspectul "pretul cel mai bun"...in acest caz nu trebuie sa mire pe nimeni daca blocul se va transforma intr-un nou cosmar Colectiv....caci acolo se va ajunge intr-o buna zi. Zilele trecute un prieten si-a achzitionat un apartament in zona de 50.000e. A avut de ales intre o casa (la marginea orasului), un apartament intr-un bloc "nou", dar tot la marginea orasului si un apartament intr-un bloc vechi (1962) dar situat intr-o zona seicentrala, verde, eleganta. A ales intelept , acordand credit unei constructii certificate de constructorii comunisti si care venea cu toate accesoriile civilizatiei: parc, scoala, baze sportive (cate mai sunt..) metrou, etc. Zonele traditionale se vor aprecia din nou in momentul in care romanii vor incepe sa valorizeze ceea ce pana acum nu se valoriza : TIMPUL. cand oamenii vor intelege ca o ora impreuna cu familia ese de preferat unei ore in trafic atunci se va aprecia o locatie unde poti castiga o oora pe zi in favarea calitatii vetii de familie. Multi se intreaba de ce se destrama o familie tanara si frumoasa..iar raspunsul il gasiti in special in doua aspecte: viata lipsita de continut duhovnicesc (nihil sine Deo) si TIMPUL putin si de calitate proasta pe care cuplul il petrece impreuna. ce sa mai oferi partenerului tau daca sosesti acasa pe la 20.00, obosit, nemancat si cu gandul la probleme de serviciu. NIMIC..Si de aici apare ruptura. Dar, daca ajungi acasa la orele 19.00, deja se poate schimba ceva in vata cuplului Povestile pot continua, dar concluzia va fi aceeasi :  legatura dintre calitatea vietii si calitatea imobilului pe care il cumparam si folosim este atat de putenica incat alterarea ei ne poate destrama un intreg sistem de viata. Calitatea vietii noastre este data de calitatea sistemului propriu de valori. Daca ne preocupa mai mult dotarile masinii decat casa in care stam, daca preferam sa cumparam o casa mai ieftina ca sa ne ramana bani de mobila si plasme, atunci sa nu ne mire daca nu vom gusta din placerea vietii spre care tindem .Pentru ca nu luxul interior este cel ce ne ofera calitate ci realitatea inconjuratoare. Spre exemplu distanta pe care poate suntem nevoiti sa o parcurgem pe jos (pana la metrou sau RATB) in acele 3-4 zile pe an cand troienele de zapada sau inundatiile isi fac de cap....sau daca taximetristii vor sa ia comenzi in zona in care am decis noi sa ne mutam,,,,asta e ..inca o data Craciun fericit si atentie la calitatea vietii.

THE VALUE OF THE AGRICULTURAL LAND

Before 2008 anybody wihcih own a piese of land somewhere in te neighbouhood of a large city believe that the land is gold and his land is a 24k gold....Doesn't matter about details like roads, utilities, economic evolution of the city , demography... Any owner claim in that period incredible prices for any square meter. The time has pass and the lands are still in the middle of  the fields 90% of the real estate projects died before to be born because of the crisis. The owners which refuse good deals in that time now they have no offers from the developers. So they must take in consideration that their piece of land is just an agricultural plot. Not bad. Because the romanian solis are excellent for agriculture and the profit could be very big. But somebody must do something for. So, the management of a plot is very important . before everything the size of an agricultural  property is very important. Some properties are little (until 10 hectares) and the best solution is to fond a farmer which can make a contract with you. He will pay you every year around 150E-200E/ hectare. If your property is a middle size one (10-50 hectares) sure the options are many. The most simple one is to make a deak with a local farmer, which can guarantee a minimum income (probably 200E/hectare). The second option is to take in consideration to start your own agricultural project. Hire some people, sign contracts for special agricultural works (sowing, plowing,  threshing etc) find buyers for the crop, sing contracts to conserve a part of the crop for the winter (when the prices are bigger) . Of course the job si not easy but the profit could be vaery good. With a medium management a hectare could make 6-7 tones of wheat. that mean at least 850E /.hectare (brutto). Probably the netto number is around 500E. So. Is 150 % more that the initial option. With a good management the production could increase until 10 tones/hectare. The last calculation will take in consideration larger properties. Over 100 hectares. Over 100 hectares means around 225 american acres. Not a big farm in american terms but a larger one in european terms. Over 100 hectares need a plan in order to bring the best profit. Tha latest economical informations announce very nice profits. About 50000-55000E.100 hectares. The Nana property of Basescu' family  (300 hectares) announce a 144.000euro profit for this agricultural year. Especially from wheat, corn and rape (a little yellow pland which make a sort of vegetable oil) . The entire Nana property cost around 1,1 million euro. So, the profit is huge - around 15% returning on year. In the same time the value of the land increase. Only by the market generally  informations, the hectare of the land in southern part of Romania is about 4500E/hectare. And the trend could be very positive, until 10000E/ha. because this is the normal price in Europe for a good agriculture land. If the oil price will increase because of the latest evolution the price of agricultural products will increase severly, because a big part of the worlds cereals come from Argentina, Australia and New Zealand. So if the cost of shipping will severly increase sure he cost of food will increase. Recomandation is simple. By the land for food now. Is better like the "blue chips" from the Stocks.

Market informations about Romania. Romanian SWOT analyse

I write this  post because a foreigner investor in Romania told me that every day is trying to get osme new informations about romanina economy and he did not find something. Sure, here, in romanian magasines and local webpages we write different things. Sure, the statistics of European Union mention about some romanian performances (or not) but some periodical market informations, based on true experiences...hard to find. My discussion with that investor was based on the land properties, especially on big agricultural properties. Doesn't matter this discussion, important is that from Bucharest to Miami, from Madagascar to Reykjavik the investors need informations about the quality of economic life in Romania. So, Romania in a short SWOT analyse could be presented in this way:
STRONG in Romania is
- Safety. Romania is a safe country. No one is afraid that people with bombs in a bag walk around. IN Romania police and secret services do a good job, especially in the big cities.
- the economic life is pretty good, with good numbers of sales especially in industry (biggest growth of exports in Europe since 2010) and retail. If you want to build a comercial building in the heart of a big city you can come in Romania. Despite other cities policies, here look like all the mayors love to build commercial centers and office building where no one ever believe before...
- price for labour are down and for lower salaries al the employers can find good workers (0 chances for riots)
- profit tax is low 16% and if you have good accountants (easy to find...) you can save some more money from taxes...
- excellent geographycal positions - 2-3 hours to fly from a lot of important world points ( Moscow, Tel Aviv, London, Paris), equal distances to China and USA
- the Danube allow to export very cheap to Europe.
WORST
-the Roads. Romania still have big problems with the roads, but probably in 3-5 yrs a big part of the problems will be vanishing
-corruption - in some parts of the country could be bigger like the average. Everywhere in the world is some corruption, so this is not a critical problem. And the good news are that the prosecutors really work hard to destroy some corruption octopussies.
- juridical system is a little to slow. A trial could keep 2-3 yrs until the problem is solve. Sometimes it takes 6-8 months until to the first term in court. Especially in Bucharest. Settlements almost not exist.
- attitude of some government agencies are not he best. Many public employes are not polite and are too quickly to cut tickets in stead to prevent by using other type of methodes (workshopes, warnings etc)
OPPORTUNITIES
- geographycal position
- safe country in a world of unsafety
- solid banking system
- strong IT industry
- educated and conservatory work labour. In many cases peple works 20-30 yrs in the same company
- large railway infrastructure
Danube infrastructure - a lot of little harbours which can help the investors
- excellent soiles for agricuture and good prices for land
- good prices for properties (rent / sale)
- excellent educational centers for foreigners in all the important languages (kindergardens, schools, colleges, universities)
THREATS
- some mayors did not understand that the municipalty is not their own property
- low natality

so..situation is pretty good. Dear investors come to Romania. Sure you make big money in safe conditions

VIITORUL

Viitorul ne bate la usa. ne bate pe umar. Ne ia peste picior daca il ignoram si ne lasa in urma daca continuam sa il ignoram. E ca si cum in epoca smartphone-ului incerci sa cumperi un telefon cu galena. In imobiliare viitorul ne arata unde trebuie sa facem achizitii si ce trebuie sa achizitionam. Venirea imigrantilor in Europa va crea o presiune extraordinara pe spatiul rezidential. Unele cartiere de tip middle-class vor deveni nelocuibile de cetatenii care cauta un confort conservator, de tipul celui in care au crescut. Se vor aprecia deci cartierle mai scumpe, Cartierele periferice, ieftine, (sau ceva mai ieftine decat regula regiunii), vor deveni tinta imigrantilor. Se va intampla in Europa de Vest si apoi in cea de Est, ceea ce acum se intampla in suburbiile Parisului si Lyon-ului, cartiere dominate de imigranti, cu tot cortegiul de problema care acompaniaza acest fenomen. Ma intreb, de cate ajung printr-un mare oras strain, sau de cate ori mai vad un documentar interesant la TV, cum e sa iti inchiriezi imobilul (cu 3-4 camere) la 15-20 de persoane. Va imaginati in postura de a avea 15 chiriasi "legali" ? NU. Nici eu. Si nici englezii sau spaniolii nu isi imaginau in urma cu 20 de ani ca vor ajunge sa isi inchirieze casa la 20 de persoane de prin Romania, Senegal sau Columbia. Acest lucru se intampla insa si viitorul nu se poate imbunatati pentru aceste proprietati. Pentru ca au fost ajunse din urma de realitatea globalizariii si a segregarii oraselor. Zonele mai scumpe vor fi tot mai scumpe pentru ca vor asigura confortul conservaor pe care il cauta orice om care a crescut in asa ceva. Nu iti doresti sa ajungi sa ai in casa de langa tine sau in apartamentul de deasupra ta, 15 locatari noi, cu 15 ore de facut baie si cu 15 ore de luat masa..... iata deci ca piata imobiliara a impus o adaptare. fara adaptare respectiva proprietate nu putea fi inchiriata si probabil ca nu era interesanta la vanzare, fiind intr-o zona accesibila imigrantilor cu bugete mici. Romania pare departe de asemenea probleme, dar cresterea nivelului de trai, exodul imigrantilor si ostilitatea apusenilor vor genera si aici un flux de imigranti. Cu bune si rele. Dar inainte de orice cu o necesitate de spatiu unde sa se instaleze, caci nu vor dormi in corturi la nesfarsit. Nu e vorba de modul in care vor locui, de vreun risc potential, ci de faptul ca inevitabil viata de imigrant este o viata grea care se reflecta si asupra vecinilor. Prin zgomote, veniri si plecari la ore neobisnuite, prin flux de populatie (un imigrant aduce alti imigranti),  prin complicarea educatiei din scoli (este dificil pentru un cadru didactic sa faca performanta intr-o clasa cu 3-4 copii care stapanesc greu limba nationala, si deci care necesita o atentie sporita, caci si ei au dreptul la educatie). Viitorul este deja in Europa. problema este daca suntem pregatit pentru el. Si daca suntem pregatiti si platim confortul pe care il dorim pentru familiile noastre.

CUM SE VIZIONEAZA O PROPRIETATE

Vrei sa cumperi o casa? Un teren? sa inchiriezi ceva? In mod sigur iti trebuie ceva experinta in acest domeniu. Regretabil este ca desi ne aflam in epoca internetului si multe lucruri sunt la un "click" distanta, o groaza de potentiali cumparatori nu au niciun fel de idee despre cum se vizioneaza o proprietate sau ce ar trebui sa vada la un imobil. Nu au idee despre ce inseamna procesul de modernizare (amenajare interioara) sau despre ce inseamna niste lucrari exterioare (subzidiri, placari cu termosistem, sageac etc). Multi spun "vreau un apartament in orice stare ca sa mi-l face eu". cand le oferi asa ceva arunca o suma "necesara" pentru amenajare incat ai senzatia ca vro sa il reconstruiasca inca o data. Realitatea este ca intr-un apartament care "arata bine", un apartament care "arata decent"si unul care "arata groaznic" nu prea exista diferente de investitie atunci cand doresti sa il reamenajezi. Cine se pripeste va spune "asta e o prostie". va voi demonstra.
Obiectul A: prezinta dotari clasice, frumoase (parchet laminat de 8mm, faiata, gresie si un termopan decent), usa metalia, insalatiile refacute.
                daca dorim o modernizare "pe gustul nostru" constatam ca nu putem pastra decat instalatiile din pereti ei (eventual termopanul. RESTUL VOR COSTA BANI SI PENTRU SCOATEREA LOR, TRANSPORT MOLOZ etc. iar dupa ce scoatem tot..atunci incepem sa investim.
Obiectul B : cu dotari putine, dar un apartament curat si ntretinut de niste oameni cumsecade, fara posibilitati financiare. E clar. trebuie luat de la cap la coada, cu instalatii, etc
Obiectul C ...arata groaznic. nu are nimic, peretii sunt coscoviti si nezugraviti, instalatiile atarna...geamuri sparte...etc. Si ce daca? caci investitia este identica cu cea de la punctul B si ambele sunt cam la fel cu obiectul A, unde pierdem timpul de eliminare a vechilor decoratiuni (7-10 zile) si ne mai costa manopera de scoatere a faiantei si gresiei, precum si transportul de moloz. Echilibrul intre obiecte este adus de faptul ca la punctul A putem pastra instalatiile si termopanul.  Asta daca nu vrea sotia un termopan "wenge".....
Revenind la problema vizionarii imobilului recomand ca vizionarea sa plece de la exterior spre interiro. Sa verificam vecinatatile, apoi blocul (casa scarii, ghena, eventuale curti interioare, demisoluri si subsoluri, cercetam cu atentie aspectul balcoanlelr si ferestrelor vecinilor (geamuri sparte, balcoane din care atrna bucati de tencuiala.spun multe) si apoi sa ne interesam de ce este prin casa. Costul mediu de investitie intr-un apartmanet ested e 100E/mp. Are 67mp, investitm oriunde intre 5000-7000E. Indiferent cum arata cand il cumparam si indiferent de caliatea obiectelor pe care vrem sa o instalam. Fireste, nu vorbim aici de placi de granit 100x100cm sau de mobilier. Vorbim de lucruri de bun simt, mult peste media pietii materialelor de constructii. Calculul e simplu.  . un metru patrat de parchet masiv autohton, costa intre 40-65E/mp, cu manopera, palxu etc ajungem intre 80-100E/mp. parchetul masiv este cea mai scumpa investitie intr-o casa. De regula parchetul acopera cam 50-60% din suprafa unui imobil.  Deci daca ne incadram cu aceasta decoratiune in calculul de 100E/mp, inseamna ca pentru ceramica, instalatii si obiecte sanitare..chiar raman bani. Revenind la vizionarea imobilelor am mai asistat la niste momente comice, create de "sfatuitorii" de ocazie cu care se mai vine la cate o vizionare. oameni care toata viata au stat la bloc sunt adusi sa isi dea cu parerea despre case la curti. matusa x vine din Mosilor sa vada o casa in Rahova si  compara non-stop vilele din Mosilor cu ce vede prin Rahova, unchiul chelner care este solicitat ("barbat" fiind) sa isi dea cu parerea despre sansele de a se inchiria la 7-8 minute de metrou. Halucinant Ma gandesc in momentele acelea ca unii oameni chiar nu isi dau seama ca .achizitionarea unui imobil este o chestie mult prea serioasa ca sa iti permiti sa o faci cu un sfatuitor de doi bani. Vorbesc aici de clienti care raman "necalificati" chiar daca vor cumpara 50 de case, pentru ca achizitia lor se datoreaza unor factori subiectvi ("imi place aici" sau e "langa mama") si nu unor factori obiectivi (pozitie, varsta  imobilului, numarul de vecini, randament de inchiriere, potentialitate de revanzare rapida, acces la infrastructura urbana etc). Multi dintre potentialii cumaratori nu izbutesc sa inteleaga avantajele unui imobil. Numarul de vecini mic nu este o conditie de baza la achizitie, dar apoi e un calvar sa ai 50 de vecini. O locatie top (Banu Manta) este comparata cu una de genul Turda (e ...numai 1km mai incolo..) sau chiar Piata Chibrit. O strada cu sens unic (deci ai posibilitate sa parchezi pe ambele sensuri este ignorata,,in timp ce pare un vis sa privesti intr-o intersectie unde urla sirenele, tramvaiele, claxoanele si motociclistii... Asta e. Cu asta ne luptam zilnic.

PROGNOZA MEA

Celmai mare concern automobilistic din Europa are mari probleme. E posibil sa se lase cu niste dosare penale grele care ar antrenanoi amenzi. Probabil ca maine-poimaine se vor trezi si cu niste procese civile intentate de cumparatorii de masini. Pentru inselaciune. oOamenii au cumparat cevacare nu cunosteau cat este de poluant . Americanii abia asteapta o companie care sa poata fi trasa prin justitie. Si nu sunt decat vreo 500.000 de inselati pe acolo.... In Europa Norvegia anuntareducerea dobanzii cheie, pe fondul pretului mic al petrolului. Sa mai amintim ca Europa este sub asediul a milioane de migranti? Exact ca acum 1000 de ani cand navaleau pe aici mongolii. Deci lucruri ciudate se intampla pe continentul nostru.Un lucuru este clar cineva ncearca din rapsuteri sa prabusesca Europa si zona Euro."Grexit" a dat gres, euro a rezistat. Euroscepticii englezi care ar dori iesirea din UE nu si-au convins concetatenii sa lase balta schema europeana. Sa vedem daca vor reusi catalanii sa iasa din Europa...Europa are in contnuare timpuri grele si banii europeni vor fugi de pe burse cu viteza luminii. Unde se vor duce? Simplu. In Imobiliare. Dece?Aurul,petrolul si reusrsele sunt in scadere apreciabila pe burse. Marile firme care parea "blue chipsuri" au multe schelete prin plansetele de proiectare si oricare dintre ele poate fi o victima oricand. Va dati seama ca VW nu e singura care a avut ceva in neregula. Deci e doar un semnal catre burse. Cine intelege semnalele isi retrage banii. Sunt curios insa cum vor misca marii jucatori mondiali. Caci e clar ca se pregateste o alta vedeta financiara. Imoobiliarele vor atrage banii caci ele sunt o certitudine. Investitoii experimentati  au o vorba "pamant nu se poate face" , motiv pentru care terenurile sunt mereu interesante .Dar pe langa imobiliare, care aduc un proft constant si uneori mai lent , e nevoie de un nou magnet al banilor, care sa imbogateasca peste noapte pe unii si sa mai saraceasca cateva milioane de "investitori". Parerea mea e ca multi bani se vor muta in energie "ueftina" si recolte agricole. caci problemele economice si tulburarile sociale vor fi pretexte bune ca sa creasca preturile la alimente.

SPORT NATIONAL. si IMPOZITELE CELE NOI

Imobiliarele revin iarasi la o pozitie importanta in piata si este normal sa fie asa. Numai clasele sociale fara un tel (target, directie..) in viata nu sunt interesate de proprietati. Proprietatile ofera confort, odfera posibilitate de returnare a investitiilor si protejeaza banii mult mai bine decat banicle. Ganditi-va la un buget de 50.000E in 2005. Cine avea in 2005 50000E era un om bine plasat social. Daca i-ar fi pastrat la banca ar fi adus in 10 ani inca vreo 7000E (asta ca sa fi fiu generos in calcul si ignorand inflatia si impozitele) deci ar fi putut ajunge azi la un 57000E. Tocmai bine pentru un apartament de 2 camere decent, pe la periferia orasului. Multi insa au incercat sa descopere economia de piata si au investit zeci de mii de euro in cafenele, terase, butique-ri cu tot felul de prostii...s-a ales praful de bani. Cei mai precauti au investit in imobiliare. Mai devreme (2004=2006) ...sau mai tarziu (2007-2008) sau foarte recent (2010-2015) cand si costurile de investitie au fost altele. dar profitul a ramas. O garsoniera sau un apartament se inchiriaza continuu, orice garsoniera aduce 200E/luna, adica 2400E brut anual sau 2100 E net. In 10 ani ar fi adus 21000E.... Sportul national al cumpararii de imobile pentru inchiriat a explodat in vara asta. Toti vor sa cumpere, bun ieftin, tanar si cu metrou in fata blocului. Firesc , nu prea existaasa ceva. Ceva din atribute va lipsi mereu. Amuzant e ca au aparut in piata cumparatori care n au haber de ideea de investitie, dar se orienteaza dupa zvonuri. Zilele trecute am prezentat cuiva o garsoniera deosebita,intr-o zona eleganta,  la un pret corect si la 7 minute de mers pe jos fata de metrou. "E cam departe" imi spune respectivul. "Am auzit ca toti chiriasii vor in fata metroului" .... eventual pe sinele metroului... era sa concluzionez eu.De la cine auzise...nu am inteles, dar nu mai conteaza. Ca am 21 de ani de imobiliare si chiar stiiu ce spun si ce recomand..asta nu conta. Contau zvonurile pe care le auzise.  Din fericire mai sunt si cumparatori experimentai, informati, care stiu pe cine sa intrebe, ce sa intrebe si isi dau seama ca 7 minute de mers pe jos printre pomi si blocuri civilizate chiar reprezinta un avantaj. Un alt fapt care a creat niste valuri prin presa (nu si in randul cumparatorilor sau vanzatorilor insa) este modificarea codului fiscal care presupune ca la anul anumite impozite se vor majora drastic. mai precis e vorba de sediile firmelor si de impozitele pe cladirile cu destinatie de spatiu comercial. Daca am mari indoieli ca se vor atinge Consiiliile Locale de impozitele pe cladirile care joaca rol de sediu social sunt insa relativ sigur ca vor creste impozitele pe cladirile cu caracter comercial aflate in posesia unor persoane fizice. Lucur normal de altfel, Nu admisibil sa detii cateva mii de metrii patrati spatiu comercial sau industrial "pe persoana fizica" si sa nu fi taxat pentru asta la un mod interesant pentru societate. fara o taxare adecvata o sa incurcam mereu "persoana fizica" cu apucaturi de afacerist cu persoana juridica, indreptatita de lege sa fie afacerist.

IMOBIL IN FLACARI

De multe ori am spus-o in cadrul articolelor mele ca dezastrul din "noile" constructii situate in periferia capitalei, va duce la mari dezastre in buzunarele oamenilor. Nu ai cum sa vinzi ceva de ocalitate decenta (adica fara pericol de moarte...) la un pret sub 1100E/mp. Si totusi se vand la 600-700E/mp. Motiv pentru care a aparut si eterna comparatie "la pret pe mp" si agresiva afirnmatie "pretul corect e cam de 1000E/mp". Prostia aceasta din pacate incepe sa se plateasca. Cine cumpara metrii patrati ieftini plange cu casa in flacari. E bine ca plange si nu a sarit in aer. Dar va veni si momentul exploziilor, caci cretinizatia de a avea centrala termica in fiecare garosniera va aduce un sir de explozii. Sunt sute de garsoniere si apartamente de 2 camere adesea pe o suprafata de 1000mp, construite ca sardelele, de poti sa iti dai mana cu vecinul de vis-a vis. Este suficient una singura sa nu aiba revizia la termen..si gata...a venit beleaua. In Pallady aseara a ars un bloc pentru ca Primaria si ITC nu si-au facut treaba. Spuneau proprietarii ca blocul este  fara proiect tehnic, si ca au avut probleme cu instalatiile din momentul mutarii. Nu inteleg de ce nu au facut atunci plangeri penale si adrese catre ITC. La Primare e clar de ce nu au facut...aia au tolerat situatia.....altfel nu se poate explica cum se poate inalta un bloc cu probleme. Mai interesant era ca nici hidrantii nu functionau...Sunt curios acum cine va fi gasit vinovat. Un lucru e bun insa. Pentru oamenii cu rate,incendiul (chiar daca e neplacut) poate fi o portita de salvare. iti iei banii de la asigurator si la revedere. Te muti in ceva mai sanatos.....e greu, fireste, dar e mai greu sa stai cu pericolul focului .....Un lucur e clar. Cine isi cauta casa dupa pret si nu dupa calitate asa va pati. Lucru nou, bun si iefitn nu se poate. Nici chiar  masina nationala nu mai e chiar asa iefitna pentru buzunarul nostru... E buna, e noua, dar s-a indepartat de cei 5000e.....
http://www.digi24.ro/Stiri/Digi24/Actualitate/Stiri/Incendiu+in+Bucuresti+bloc+de+sase+etaje+evacuat

http://www.antena3.ro/actualitate/incendiul-care-a-cuprins-mansarda-unui-bloc-din-bucuresti-a-fost-lichidat-un-pompier-a-ajuns-la-306373.html

CHIRIILE...TESTUL SI DOVADA FUNCTIONARII ECONOMIEI

Desi este o piata destul d eputin interesanta pentru romani (proprietari in masa) totusi situatia economiei se vede in zona chiriilor si nu in zona proprietatilor. De ce? Pentru ca este o piata mult mai mobila, mult mai influentata de ce se intampla in zona economica. Am decis sa scriu acest articol ca urmare a unor informatii si analize din doua continente, care converg spre o concluzie comuna.
Prin martie, un investitor israelian imi prezinta o calatorie de investigatie in SUA, unde pe o piata stagnata a tranzactiilor de vanzare chiriile cresc agresiv. Motivul? simplu. Nu se dau credite imobiliare (ma rog..nu se dau "usor", ca si  pe aici, de altfel) astfel incat chiriasii sunt fortati sa plateasca chirii de 1400usd in loc sa plateasca ipoteci de 1300-1400usd.  Concluzia lui era ca era interesant sa cumpere case acolo, pe care sa le inchirieze, profitul fiind foarte mare.
Al doilea  semn mi-a venit din Germania, de la o prietena care sta la granita germano-olandeza (regiune prospera deci). Pe fondul unei stagnari a salariilor a constat ca intre 2007 si 20155 chiria i-a crescut de la 470E la 850 E. AMETITOR IN EUROPA DE VEST. Si pe langa chirie au crescut taxe, utilitati si alte preturi.  Bineinteles ca oricum e mai bine decat in Romania, dar bugetul familiei este serios afectat.
Al treilea element l-am construit singur, pe baza unei analize de piata intre 2000 si 2015. Am lucrat pe sectorul garsonierelor (cel mai fierbinte, dar si cel mai stabil)  dar am avut o privire critica si in zona casleor boiersti din zona centrala si am constat ca evolutia a fost cam de acest gen
pentru garsoneire
Anul 2000 - chiria oscila intre 70-150USD
anii 2006-2008 - chirii intre 300-500E
2010 - 2015 chirii intre 150 - 300E.
fireste chiria oscileaz ain functie de locatie, dotari si amenajari.
penru casele boieresti
trendul a fost general de crestere din 2000 pana in 2008 ajungandu-se in unele cazuri la peste 16000E / luna. Interesant este in aceasta zona aparitia in cursul anului 2015 a unui numar de asemenea proprietati pe piata vanzarilor, de unde putem trage niste concluzii interesante .
Ce concluzii tragem de aici. In primul rand chiriile urmaresc performantele economice. In al doilea rand lipsa creditarii subventioneaza piata chiriilor, iar aparitia sau disparitia creditarii este rezultatul unor decizii luate de un numar mic de oameni. In al treilea rand daca in vestul Europei si SUA statutul de proprietar este insotit de niste taxe mari si de responsabilitati nmari fata de chiriasi, in Romania nu putem vorbi de asemenea chestii. Motiv pentru care este mai dezirabil sa fi chirias in vest decat in est. In al patrulea rand, financiar, rezultatul unei investitii in scopul inchirierii este extraordinar de mare. CHIRIILE NU AU SCAZUT NICIODATA FATA DE MOMENTUL ACHIZITIEI.  Ele au scazut intermediar fata unele varfuri, dar acele varfuri de cerere nu au fost nicodata prevazute.  Astfel incat varfurile sunt de dorti sa fie obtinute, dar nu pot fi luate ca etalon. Iar de cele mai multe ori revanzarea imobilului aduce bani in plus fata de momentul achizitiei .
O concluzie interesanta am tras dupa studiul pietei caselor boieresti in centrul Capitalei. Un numar foarte mare de oferte, Inexplicabil aproape. Care numar mare imi sugereaza o serie de explicatii posibile:
1. dorinta de cash pentru . fie pentru consum, fie pentru alte investitii
2. scaderea drastica a chiriilor pe acest segment si trend negativ prognozat. Foarte probabil. Pentru ca multi chiriasi care ocupau acest segment fie s-au reorientat catre cladiri de birouri (avocati, consultanti etc) fie au falimentat sau si-au redus castigurile (restaurante, cluburi etc)
3. imposibilitatea adaptarii proprietarului de casa boiereasca la economia actuala. Multi dintre acesti aomeni nu concep ca ar putea inchiria la 2500E ceva ce au inchiriat la 7000-8000E. Fara insa a analiza ca 2500E pe luna...sunt o caruta de bani pentru un imobil pe care poate deja si l-au amortizat. In lipsa acestei adaptari scot din oben vechea placa "decat sa il inchiriez pe nimic, mai bine il vand". Si aici apare socul. Nu vand, imobilul e gol ....si nu vine nimic lunar.
Concluzia finala este ca piata chiriilor este o piata mai interesanta decat pare, motiv pentru care cei mai linistiti investitori sunt cei care au multe imobile de inchiriat si nu de vanzare. Imobile "de vanzare" inseamna expunerea directa la performanta economica, orice "reducere" de pret insemnand un deficit direct. Imobilel de inchiriat reprezinta un activ producator de venituri m poate nu egale de la an la an, dar in orice caz mult peste "performantele" economice oferite de burse sau banci.

SURPRIZE...SURPRIZE .... NEPLACUTE

Discutam zilele trecute cu un prieten despre pataniile lui din ultimele 7 luni. Patanii legate de vreo 3 mutari succesive realizate in 5 luni....Pare proza SF dar e cruda realitate. Prin decembrie, inca statea bine-merci intr-un apartament in Popesti Leordeni. Unde statea de vreo 3 ani, destul de bine. S-a trezit insa cu o invazie de rozatoare.Sobolani mai exact. Omul meu ii suna pe proprietarii spatiului sa ii roage sa ia masuri. Propeitarii insa ii comunica ca sunt ocupati cu porcu', cu Sarbatorile, asa ca sa amane povestea cu rozatoarele pana dupa Sfantul Ion. De parca te poti tocmi cu sobolanii.... Fireste, amicul meu a inceput imediat demersurile de mutare, si pentru ca are un teren in Domnesti, unde intentioneaza sa isi construiasca o casa, s-a gandit sa se mute (tot cu chirie) in Domnesti, intr-un "bloc nou". Unde a prins (aparent) chiar o intelegere decenta cu proprietarul, in sensul ca nu era chirie, ci era plata in rate. Parea interesant si profitabil, astfel ca se muta acolo. A dioua zi de la mutare s-a trezit insa cu mari probleme la instalatia electirca. Il suna pe "proprietar" care ii comunica ca "e treaba lui sa se descurce cum poate", asa ca amicul face ce nu se gandea ca va face, reconstruieste reteaua electrica a apartamentului. Termina gospodareste treaba si apoi pleaca civilizat la munte sa se relaxeze. Intre timp in zona Bucuresti  ningea abundent....care ninsoare s-a depus si in balconul lui, astfel ca primeste un telefon de la "proprietarul" cladirii , care il ruga sa puna mana pe cazma sa dea zapada afara din balcon ca ... "se inflitra apa la vecinul de dedesupt."  Pare incredibil, dar e trista realitate , porcaria de claidre avea probabil placile swaitzer si instalatiile facute din cine stie ce materiale. A plecat inevitabil si de acolo .... e normal. Dar incepuse sa ii placa treaba cu "ratele  la dezvoltator" astfel ca a mai cautat o oferta similara. Pe care a gasit-o in partea cealalta a Bucurestiului, pe un camp din zona Pallady. Aici blocul era de o calitate decenta,  lifturile (cand au fost instalate, dupa vreo 2 luni..) erau Schindler, inslatatiile mergeau, dar ..... desi se intelesesera ca nu vor plati niciun fel de suprataxa de maintenanta, dupa 2 luni se trezeste ca apar 50 e/luna "maintenanta pentru curatenie si paza". Care paza o facea doi indivizi cu aplecari bahice, iar curatenia, o data pe saptamana, un muncitor din zona.  Iar cel mai dureros lucru era insa vantul...care batea dinspre est (unde aveau ei vedere) si care pur si simplu sfichiuia balconul si geamurile...ce sa stai pe balcon sa admiri campul...doar daca ai placeri subpolare.  Colac peste pupaza treaba cu "ratele" era pe vorbite si nu pe scrise, scris era numai un contract de inchiriere. Amicul meu a analizat vreo 3 luni povestea si a inteles ca nu se merita sa stea la porumb, fara sanse de a-si plimba copilul pe acolo si a decis sa se mai mute inca o data....de data asta atentia i-a fost indreptat numai spre locatii cu infrastructura, "clasice". Si a ales zona Titan, langa parc, langa metrou, supermarket, alei, lumina, oameni civilizati, bloc "vechi" dar fara povesti de maintenanta sau alte aiureli, copaci cat cuprinde, locuri de joaca.....adica ce ii trebuie unui familist. Si bineinteles la aceeasi chirie ca si in blocul care se invecina cu porumbul.....

LOCATIE SAU UTILITATI ?

De multe ori in procesul achizitiei unui teren 9sau chiar al unei case/vile)  apr niste elemente care descumpanesc potentialul cumparator. De multe ori locatiile care trezesc interes ( acces bun, vacinatati cu lac sau padure, case noi si ingrijite in apropiere) sunt lipsite de unele facilitati. De exemplu reteaua de gaz sau retele de apa-canal . Cand alegi un teren pentru o locuinta, care teoretic va fi o locuinta pe termen mediu sau lung (zeci de ani deci) ce merita sa alegi: locatie sau utilitati? Pentru mine, ca profesionist si ca un observator rabdator al dezvoltarii fenomenului rezidential raspunsul este foarte simplu, respectiv LOCATIA. DE CE? Simplu. Locatia nu se poate imbunatati niciodata, dar utilitatile se imbunatatesc adesea peste noapte. sau peste noapte inainte de alegeri. care alegeri locale, de exemplu sunt in 2016. Deci orice parcela cu o locatie buna poate primi oricand utilitaile lipsa. La pol;ul opus este insa situatia in care se opteaza pentru o parcela cu deficiente de vecinatati, dar care "are" utilitati. Si mai ales "gaze", caci poporul roman este mare amator de "gaze". Potentiala utilizarea curentului electric in locul gazelor deja sperie. Cum sa ma incalzesc pe curent electric? sau cum sa fac mancare pe o plita electrica? sau intr-un cuptor electric? Iata niste raspunsuri la care societatea occidentala a raspuns de vreo 100 de ani si in consecinta ne ofera produse "pe curent electric"  la tot pasul.   Din experienta celor care deja au apelat la solutia "neconventioanla" a curentului electric s-a constat ca un imobil de circca 200mp poate fi incalzit si iluminat  la nivel de 26C cu circa 18.00 lei in lunile de iarna aspra . Vara.costul este de circa 100 lei. Deci ar fi un cost mediu de  400-500 lei/luna. Cu totul inclus: apa calda, curentul necesar instalatiilor si aparaturii, caldura. Pare incredibil, dar sunt sume care pot fi verificate, fie pe forumuri, fie pe la cunostintele care au apelat la aceste inovatii tehnice. Mai mult decat atat. O instlalatie de cladura in pardoseala bazata pe curent electric nu necesita intretinere si cine stie ce contract de maintenanta, in timp ce instaltiile de gaz si centralele traditionale presupun cost obligatoriu de maintenanta. Despre factura de instalare si bransare la reteaua de gaz nu are sens sa mai vorbim, in timp ce orice instalatie pe curent electric nu presupune niciun aviz suplimentar. In urma acestei analize sumare mai ramane de raspuns la o intrebare (inevitabila prin Romania): ce se intampla daca ramai in plina iarna fara curent, in urma unei pene de curent? Raspunsul e simplu: exact ce se intampla si in cazul in care utilizezi o centrala "pe gaz". Adica ai nevoie de o sursa alternativa de curent sau agent termic (exemplu - un semineu racordat la re4teaua de incalzire a casei). pentru ca si centralele pe gaz si sistemul electric depind de reteaaua de curent electric prezinta o vulnerabilitate in Romania. dar acest aspect de regula se rezolva in 2-3 zile, deci nu e chiar o problema, mai ales ca in ultimii 2 ani caderile de curent s-au redus ca numar. revenind la intrebarea initiala, trebuie sa recomandam alegerea locatiei pentru ca locatia este cea care da valoare casei si nu utilitatile. O casa cu o locatie buna, placuta, cu vecinitati confortabile ne ofera calitate vietii si ne da sansa vanzarii ei. In acelasi timp un imobil "racordat" la gaz, apa, canal, curent si tot ce mai viseaza omul nu ne garanteaza o viata de caliatte daca din curtile vecine se aud racnete, se scot mese si gratare pe strada, se "asculta" manele "ca sa stie tot vecinu' " si exemplele de vecinatate colorata pot continua pana maine dimineata. Fireste ideal este sa ne permitem o locatie care sa aiba atat o pozitie de calitate, cat si utilitati, dar de cele mai multe pentru bugetele inferioare sumei de 100.000E nu prea se poate. Sau daca se poate,  atunci in mod sigur avem alte doua probleme: .lipsa infrastructurii (transport, scoala, gradinita, comple comercial) si calitatea constructiei. Am observat in ultimul an ca in foarte multe localitati periurbane (Popesti,. Pantelimon, Berceni)  au aparut diverse "constructii" la un buget de cca. 50000E, case cu 3-4 camere, teren 200-300mp, cu "finisaje lux". Finisajele inseamna niste ferestere "maro" si ceva faianta "spaniola", spoieli menite sa "ia ochii". Cand intrebi despre planuri, diriginte de santier, procese verbale de faza de construire si alte asemenea chestii..."constructorii" de ocazie iti arunca maniosi "pleaca nene de aicia , ce, vrei palat, la banii astia?".  Mi-e mila de cei care cumpara asemenea cotete. Dar din pacate romanii nu au curajul sa isi consturiasca singuri ceva de 50000E si prefera sa cumpere la 50000E ceva ce aduce un profit de 100% vanzatorului de "ocazie". Mai trist este ca aceste chilipiruri nu sunt plasate in locatii bune ci in niste margini de campuri, unde peisajul este dezolant si intrebare acare iti vine pe data este ...."cine ma scoate de aici daca e o iarna cu zapada multa? ".  Casa este un bun mult preaimportant ca sa o targuim in baza unor retele de utilitati. calitatea vietii noastre nu e data de reteaua de gaze ci de locatia in care ne petrecem viata. In momentul in care facem concesie la vecinatati deschidem o cutie a Pandorei care ne atrage pierderi materiale in viitor si o calitate scazuta a locuirii in tot timpul folosirii casei.

COMISION 0%

Cu diferite ocazii auzi chestia asta "comision 0" sau "direct de la dezvoltator-fara intermediar" si fiind in postura de cumparator ai senzatia ca este o oportunitate de a salva niste bani. Ideea de salvare de bani este cronica la romani. In timp ce alte popoare au ca "boala" cronica idea de "investitie" (evrei, armeni, anglo-saxoni, arabi, turci, chinezi , japonezi, indieni, coreeni) la romani este fixa poestea cu "salvarea". Si unde se manifesta cel mai tare dorinta de salvare: exact acolo unde nu ar trebui. Adica la capitolul "imobiliare". Cunostintele despre educatie, imobiliare, piete financiare, sanatate sunt in general reduse la romani, dar ideea de atotcunoastere este omniprezenta. Motiv pentru care se inradacineaza usor ideea de "salvare de bani". Ce inseamna de fapt aceasta salvare? Inseamna renuntarea la CUMPARAREA unor sfaturi extrem de valoroase privitoare la suma (adesea imensa) pe care urmeaza sa o plateasca pentru un imobil. In perioada 2007-2008 am avut multi clenti care m-au intrebat daca merita sa faca o achizitie care parea "oportunitate", De fapt campuri agricole aruncate pe harta pe care se cereau preturi de limita orasului sau cladiri de birouri de periferie care erau oferite la pret de Piata Victoriei  ...Le-am dat consultanta pertinenta, unii au ascultat, altii nu, iar acum platesc rate in franci elvetieni pentru terenuri unde nu se va intampla niciodata nimic. Nici macar agricultura..... Revenind deci la valenta "salvarii" banilor, constatam ca evitarea unui comision inseamna pur si simplu o achizitie "orbeasca". Care achizitie duce adesea la deziluzii sau tragedii financiare. O deziluzie ar fi ca ai cumpqrat o casa mai proasta decat ti s-a prezentat. O tragedie ar fi sa te trezesti ca se demoleaza blocul unde ai cumparat. cazul recent din calea Dudesti este ilustrativ.  spicuim dinr ealitatile dure"

http://www.digi24.ro/Stiri/Digi24/Actualitate/Social/Un+vis+la+cheie+a+devenit+cel+mai+negru+cosmar

http://www.bucurestiivechisinoi.ro/2014/11/jumatate-din-blocurile-noi-din-bucuresti-ar-putea-fi-demolate-nu-au-autorizatie-de-constructie/

Ecuatia este trista si socoteala de "salvare" se dovedeste a fi de fapt cea mai proasta decizie. orice consultant imobiliar cu experienta poate observa o inadvertenta in autorizatia (sau autorizatiile ) de constructie. Detalii valoaroase, inaccesibile celor care isi arunca sumar ochii pe un "extras CF" fac de multe ori diferenta. Iar evitarea implicarii intr-un cosmar imobiliar merita multi bani. Si spun acest lucru pentru ca foarte adesea familiile care "salveaza bani" dar "cumpara " somarul imobiliar trec apoi prin momente dure pe plan familial, pentru ca sotii isi arunca vina unul in carca celuilalt. Fiecare isi aduce aminte ca "ti-am spus eu sa mai asteptam" sau ca "ai intrat tu in sevraj si uite unde am ajuns", iar drama banilor se transforma in drama copiilor care asisata la scene urate. Vorbesc din experinta altora si nu din scenarii de film. Cu banii nu te joci si nu merita sa incerci sa "salvezi" cand de fapt fenomenul se numeste "renuntare la consultanta profesionala". Consultanta trebuie cumparata chiar daca "dezvoltatorul" se reprezeinta singur. Tocmai pentru ca se reprezinta singur si are "birou de vanzari" trebuie o masura minimala de siguranta. Riscul de achizitie viciata este mare pentru ca multi antreprenori nu au constinta. Sau daca au... nu arata. Cine are constiinta nu taioe copaci ca sa faca turnuri si nu incalca autorizatii de constructii stiiind ca orice autorizatie este "emisa spre neschimbare" iar schimbarea inseamna de fapt riscul anularii respectivei autorizatii si deci demolarea blocului. Uneori, pe baza preluarii unor experinete straine, mai exista cumparatori care apeleaza la consultarea unui avocat. dar de cele mai multe ori respectivul consultant juridic are experinta de a citi niste acte, de a cerceta o situatie de sarcini si servituti, redacteaza un contract ...dar cam atat. Pentru ca detaliile care indica o posibilitate de viciere a situatiei sunt cunoscute numai prin specializarea in legislatia imobiliara, prin termenele normale de edificare a unui proiect, prin specialistii care concura la terminarea unui proiect si ale caror urme ar trebui sa se vada in dosarele imobilului. Avocatii sunt buni, dar mentalitatea lor juridica este centrata pe ideea "daca ajung in instanta trebuie sa..". Un consultant imobiliar de calitate este centrat pe ideea "sa nu ajung in instanta". Pentru ca in momentul ala, clientul tau pierde. Chiar daca castiga procesul....tot pierde..Timp, bani, stress, sanatate, liniste in casam nefolosirea imobilului...

DE CE CRESC PRETURILE?

Desi perceptia generala e ca nu se intampla mare lucru pe piata imobiliara totusi se intampla lucruri. si inainte de orice preturile cresc usurel, pe nesimtite. Cresc pentru ca stocul este limitat si pentru ca au inceput sa fie multe vi\ionari la imobile. spre exemplu un prieten anlist compara stocul de oferte pentru zona Unirii - Splaiul Unirii si observa ca sunt numai 125 de oferte (incepand de la garsoneire si pana la vile si terenuri) fata de aproape 1000 in 2011, in aceeasi parte a anului. iar exemplele pot continua si cu alte zone, precum Piata Victoriei, Polona sau Dorobanti. Pe de alta parte preturile au inceput sa creasca pentru ca a crescut costul vietii si a inceput sa creasca si salariul minim. Nu e un indiciu grozav acest salariu minim, dar odata cu el cresc foarte multe lucruri.  Citeam ieri despre un coleg de breasla care se lauda ca a izbutit sa vanda un apartmanet mai scump decat solicitase propiretarul. Pret pe care il obtinuse in 5 zile de la listare. Ca sa vinzi un apartmanet in 5 z\ile e cevam dar sa il vinzi si mai scump deja e si mai interesant. Ca nu e agentul-vrajitor si probabil ca proprietarul isi subevaluase imobilul, asta e clar, dar termenul de vanzare (probabil ca in pretul normal) al pietii este chiar foarte interesant. Fireste ca niciodata o tranzactie nu seama cu alta, si de multe ori un apartament este vandut catr eun vecin, care il plateste fara sa se tocmeasca prea mult, dar stadiul actual al pietei imobiliare tradeaza o serie de aspecte care anunta un trend continuu de crestere. in prmul rand faptul ca a coborat inca o data rata dobanzii de referinta va obliga bancile sa dea drumul la credite, in al doilea rand scaderea agresiva a dobanzilor a trezit apetitul de cumparare al imobilelor in scop de inchiriere si nu in ultimul rand este remercabil trendul de cretsere al numarului de tranzactii pentru apartmentele cu 3-4 camere si case la curte. Acest lucru arata ca segmentul de cumparaori este dat de familiile care au nevoie de spatiu, de oamenii care acum 6-7 ani cumparatiu o garsoniera sau un 2 camere.  Adica este un trend normal al unei piete imobiliare. Pana acum cativa ani trendul era dat de garosniere si apartanentele de doua camere, ceea ce arata ca tipul de client este tanar, cu necesitati reduse de spatiu.in consecinta si investitia in imobil era mai mica. Un cumparator de casa au apartmanet mai mare antreneaza si un cost mai mare de amenajare, astfel ca odata cu piata imobiliara se va misca mai bine si domeniul mobilei si al nmaterialelor de constructii.

UN SFARSIT E UN INCEPUT

Scriu acest articol ca o replica la un articol foarte interesant pe care l-am citit in saptamanalul financiar Capital.  http://www.capital.ro/chiar-vine-sfarsitul?
Articolul se refera la posibilitatea ca era castigurilor bursiere bazate
 pe hartii de valoare sa se incheie. Orice amator va afirma "la ce te
 astepti dupa criza recenta?" in timp ce  orice investitor va pune
 intrebarea "si unde mergem?". Puncte de vedere diferite, dar 
din care mie, unuia  care nu are treaba cu aceste  investiti decat
prin prisma urmaririi  unor fluxuri de bani,  imi creaza senzatia 
ca se vor intoarce un pic rotile istoriei si se vor intampla niste 
 lucruri mai simple, dar mai sigure. O prima varianta ar fi ca se vor
 aprecia masiv imobiliarele, aurul si  actiunile producatorilor 
de resurse (petrol, uraniu, bauxita, cupru etc) Asta ar fi varianta 
"precauta". A doua varianta este cea "curajoasa" si ar presupune 
 mutari masive de investitii spre piete noi, care sa  ofere castiguri 
mari, precum Africa de Sud,  Brazilia, China, India, Rusia 
(mai greu de crezut, dar nu imposibil, caci  banul misca lumea si nu
 politicienii). Indiferent cum or sa vireze insa banii, e limpede ca
ca imobiliarele nu au cum sa lipseasca din portofoliul celor care
 se vor trezi cumult cash si cu zero randament de la acest cash. De 
ce e  limpede? Pentru ca viitorul apartine investitiilor variate. Nimeni 
nu isi mai permite sa puna toate ouale in acelasi cos. Iar succesul
 de care se bucura imobiliarele in Israel, India, China, Europa de Vest 
arata ca vremea imobiliarelor s-a intors. Vorbeam zilele trecute cu
o prietena din Germania si imi spunea ca ea totdeauna a actionat
 invers decat pietele si acest lucru  i-a atras castiguri. Cumpara
 imobile cand nimeni nu credea  inpiata imobiliara si le-a vandut 
cand toti visau alte cresteri. Acum nimeninu pare  interesat de mari 
achizitii, dar totusi tranzactii se fac. Cine vrea sa isi imbogateasca
 cultura financiara merita sa lectureze articolul din Capital. 

O PIATA IN CRESTERE

Se intampla lucruri care iesisera din obisnuinta Romaniei. Tranzacti cu parcuri logistice (2 tranzactii anuntate in acest an) planuri pentru noi cladiri de birouri, o sumedenie de cladiri de locuit, unele chiar cu 7-8 etaje, se livreaza centre comerciale si la altele se lucreaza intr-o veselie, centura -est incepe sa se largeasca si probabil ca pana la Craciuul 2016  se termina legatura cu.A2. Se lucreaza si la intrarea in Bucuresti a lui A3...se intampla lucuri nebefice care antreneaza alte lucuri interesante in piata. A reinceput sa se miste piata terenurilor din parginea Capitalei, a reinceput sa se miste piata caselor din paeriferia Capitalei, se misca bine si piata chiriilor ceea inseamna ca exista numeroase salarii care sa sustina chiriile. Dupa dezastrul crizei a ramas in continuare in suferinta paiata spatiilor comericale, care probabil va fi puternic afectat de recenta modificare a reglementarilor din Centrul istoric: fara muzica live si plasme pe terase, dupa ora 22.00. Adica cel putin jumatate din consum se duce pe apa Sambetei. Oricum frecventa falimentelor prin centrul istoric era inspaimantatoare (peste 50% din afacerile nou deschise esueaza in primul an) asa ca viitorul e si mai sumbru. Pe de alta parte ceea ce asteptam de la piata este ca ea sa fie sustinuta si de banci. In continuare bancile nu dau semne ca sunt interesate real de creditare ci ele se plang ca li se taie dreptul de cpomisionare de catere Parlamentul European. In tarile nordice comisioanele interbancare sunt zero sau aproape zero, pe la noi e vorba de procente mari: 0,3% chiar 0,5% sau fixeaza arbitrar sume minimale. adica alt abuz de piata. Aceasta primavara capricioasa, care imi aduce aminte de anii 80 ai secolului trecut, a adus o crestere a interesului pentru apartamentele mai mari, in special cele de 3 camere, care trimite cu gandul la faptul ca multi dintre cei care au fost cumparatori de garsoniere si apartamente de 2 camere resimt acum un necesar de spatiu. Lucru bun de altfel, pentru ca o piata in care tendinta este data de imobile cu suprafete mici este o piata nesanatoasa, de tara a Lumii a III-a, adica un spatiu in care nu ne place sa trai, Ne dorim sa traim intr-o tara serioasa, cu o tendinta pozitiva in dezvoltarea economica, gen Austria sau Slovenia si nu intr-o tara in care ne propunem sa locuim in garsoniere fara bucatarii si in apartamente facute din containere.  Pentru ca in ultima vreme a aparut chiar si asemenea oferta. Ceea ce ma indeamna sa ma gandesc ca. nu toate potentialele nise ale pietei imobiliare au fost ocupate. Locuinta din container va costa vreo 12000E, o suma care ar putea fi lesne luata de la banca de cei cu venituri mici daca bancile ar fi doritoare sa sustina achizitia de locuinte din containere. In SUA si rulotele pot fi cumparate cu bani d ela banca, pentru ca cei care nu au nimic deasupra capului sunt de regula buni platnici. Dar la noi se poate vorbi de asa ceva? Ma indoiesc. Desi se putea trage nadejdea ca generalizarea informatiei va aduce relatii mai bune in piata, in principal pentru ca sperantele si asteptarile celor doua categorii opuse (vanzatori si cumparatori) puteau fi reglate mai usor de intermediarul presa, ttusi nu a fost asa. In continuare exista vanatorii de chilipiruri si nu cumparatorii seriosi, in continuare exista proprietarii care asteapta "pe ala care vrea ce am eu" in loc sa caute un client serios si doritor sa cumpere.  Vestea proasa pentru proprietari e ca segmentul de tineri este tot mai subtire. Adica cei care erau principalii interesati de locuinte mici. Acum familiile sunt la pupitrul pietei si cauta case, terenuri si apartamente mai mari.

CONTRACTUL DE VANZARE (fost contract de vanzare-cumparare)

Se schimba multe si din mers aproape nu le iei in seama. Contractul de vanzare-cumparare si-a trait traiul (vreo 50 de ani) si a redevenit clasicul (sau interbelicul) Contract de vanzare. Pentru ca la urma urmei tranzactia imobiliara de instrainare este mai clar "o vanzare", desi este in special "o cumparare". Este in mod clar "o vanzare" pentru ca vanzatorul primeste un echivalent in numerar, iar "in special" o cumparare - pentru ca investitorul are un proiect (adesea personal) cu proprietatea si uneori nu si-l poate pune in practica pentru ca a stiut (sau nu a vrut) sa isi cumpere expertiza necesara unei asemenea tranzactii.  Scriu acest articol nu pentru ca vreau sa dau lectii de drept si de adnotare a codului civil, ci pentru ca adesea tranzactiile se rup pentru ca nu se negociaza cum trebuie un contract de vanzare.  Sau, daca se intampla sa se finalizeze, apar regrete. Contractul de vanzare adesea se lasa pe mana unui avocat. "Prietenul meu". Care are buna credinta, e uneori zelos, dar adesea are prea putina experienta stricta pe domeniul imobiliar. In statele avansate avocatii fac zeci de ani un singur lucur. Si isi merita onorariile in acel domeniu. La noi, cu rare exceptii, avocatii fac si drept financiar, si al familiei si al muncii si drept comercial etc. Si bineinteles ca nu totdeauna rezultatele sunt exemplare. Intorcandu-ne la modul (fericit !!) in care partile dintr-o tranzactie apeleaza la un avocat (sau ambele au cate un avocat....) te trezesti in mijlocul unui dialog al surzilor in care fiecare avocat vine cu niste "clauze" stil "doberman", menite sa puna punct si virgula in fata oricarui judecator de pe planeta asta. Si bineintels ca niciunul nu accepta ce scrie celalalt.  De multe ori situatiile se rezolva "win-win" la insistentele partilor care isi asuma niste concesii numai sa se inchida tranzactia. Atunci si avocatul se retrage spectaculos, plasand un "...bine, dar sa nu ziceti ca nu v-am spus". Contractele nu ar trebui sa se inceapa a se scrie fara sa iti cunosti partenerul. Lucru pe care multi avocati nici nu il i-au in seama. "Actele pe mail sau in copie xerox" ...si gata. Partile dintr-o tranzactie nu isi doresc clauze care sa ii protejeze "in caz ca ar ajunge in instanta". EI NU VOR SA AJUNGA IN INSTANTA !!!  Ca un agent imobiliar cu 22 de ani de experienta si ca jurist (specializat numai in dreptul proprietatii) pot spune un singur lucru: contractul se scrie plecand de la principiul ca nu trebuie sa ajungi in instanta. Adica sa fie atat de limpede, simplu si clar, incat incalcarea lui sa fie aproape imposibila. Avocatii scriu contractele plecand de la principiul ca "in instanta trebuie sa te sprijini pe asta si asta".  Motiv pentru care sunt stufoase, nasc discutii si uneori se rup tranzactii clare pe baza unor suspiciuni tampite. In contracte nu e vorba de chestii personale ci este vorba de niste principii, iar unul dintre principii trebuie sa fie cel al bunului-simt. iar bunul-simt contractual spune ca trebuie sa fie un 51% procent de protejare a cumparatorului. De ce? Pentru ca vanzatorul incaseaza o suma pe care o poate cheltui in 24 de ore, iar cumparatorul cumpara un bun imobil, care poate sa nu fie chiar asa cum credea el. De exemplu cineva a cumparat un apartament intr-o vila. Iar vecinul (care intentionase ani buni sa achizitionase el apartamentul) i-a deschis zeci de procese . 15 ani de procese pe 1001 de motive. E caz real. Altii au cumparat case cu vicii ascunse si tot asa, exemplele pot continua. Deci e normal sa fie un pic protejati cumparatorii, dar protectia poate fi prevazauta si in 4-5 randuri simplu, clar si costisitor. Nu trebuie 4 pagini bolduite si subliniate. Caci semnatura unui notar e aceeasi si pentru randurile bolduite si pentru cele nebolduite. Recent, asistand la o tranzactie si revizuind contractul respectiv (redactat de un avocat "pe mail") i-am sugerat prietenului meu sa introduca o mentiune de 2 randuri, care insa il ferea in mod absolut de un eventual proces. Ceva simplu, clar si corect, agreat de ambele parti instantaneu. M-a intrebat apoi de ce avocatul nu a pus el mentiunea. I-am spus ce v-am spus si dumneavoastra la inceputul articolului : nu are experienta stricta in dreptul proprietatii (care include pe langa codul civil si multe legi din alte domenii (constructii, urbanism, comercial, asociatii, famile etc) si ca mentalul lui e croit "pe instanta" in loc sa plece de la ideea ca "nu am de ce sa ajung in instanta".

IMOBILIARE DE LA TELEVIZOR

Cine se uita pe la TV mai frecvent (si este cat de cat interesat de Romania) nu poate ignora emisiunea lui Moise Guran. Dincolo de subiectele extrem de actuale, mie, personal, imi place emisiunea pentru vivacitatea lui Moise. Este alert, coleric chiar si plin de entuziasm. Una din recentele emisiuni a adus o mica analiza a pietei imobiliare (bazata pe cifrele unui important site imobiliar), iar intrebarea care plana era "dacă putem reveni la sumele din 2008". Concluzia (aparent neverosimilă) a lui Moise Guran era ca "se poate", plecand de la simplul fapt că o crestere economică va antrena creşteri de preturi peste tot. Adică un aspect normal, căci doar nimeni nu se asteaptă că la o crestere a salariilor si veniturilor in general, pretul caselor sau automobilelor , să stea pe loc. Că, până la nivelul din 2008, mai e mult, că o serie de cifre erau alan-dala (exemplu  se dădea o valoare ad-hoc,  nu ştiu de unde culeasă, de pret mediu in anul 2008 pentru un apartament de 2 camere in Bucuresti de 123.000E, iar acum de vreo 54.000E), că analiza era destinata strict unei emisiuni TV astea sunt niste realitati clare si obiective. Dar că a introdus in ecuatie anul 2000, asta e chiar corect si de bun-simt. Pentru ca 99% dintre analisti tin cont de anul 2008 in perspectiva lor ("mioapa"ca sa spun elegant) si ignora ca in anul 2000 preturile imobiliarelor erau de tot rasul si multi le ignorau potentialul de crestere (ca si azi ...). Plecand de la anul 2000 vom constata ca, azi, un imobil valoreaza in medie cu 400% mai mult. Cifra a dat-o Moise Guran si sunt de acord cu ea, pentru cea mai buna parte din segmente. Pentru segmentele interesante, realmente interesante ale pietei , insa cresterea poate fi si de 1000%.  Iar aceasta cifra este valabila dupa 6 ani de criza. Un exemplu concludent il reprezinta pretul terenurilor unde cresterile minime fata de anul 2000 sunt de 700%. Pentru ca aveau preturi foarte mici. 1-10 USD/mp terenul la limita orasului. 100-150usd/mp zonele centrale si chiar ultracentrale. Perspectiva este certa. Piata imobiliara va creste, probabil destul de accelerat. Stocul de imobile bune, interesante, cu potential, se va epuiza rapid. Imi doresc ca disperarea romanilor de a cumpara sa nu ii indrepte spre periferie, dupa principiul "decat deloc, mai bine ceva prost". In imobiliare nu mai e loc pentru compromisuri. Nu cumparati apartamente in complexele mamut din periferia capitalei. Lipsa de infrastructura si institutii (scoli, spitale etc) , accesul legat aproape numai de masina proprie (deci costuri de carburant), face disconfortanta o achizitie la periferie. Iar din punct de evdere al vandabilitatii imobilului, cred ca este suficient sa ne gandim ca veti avea o concurenta eterna cu dezvoltatorul (care  va avea apartamente de vanzare). Deci sansele de revanzare nu vor fi foarte bune. Ca sa excluzi ideea revanzarii imobilului este la fel de intelept ca si cum ai cumpara o masina de 50.000E dar nu ii faci casco ca "e scump". Nu murim in aceeasi casa pe care o cumparam la tinerete. In cea mai buna parte nici parintii nostri nu mai pleaca dintre noi in casele in care s-au mutat la tinerete. Pur si simplu este o miscare ciclica in viata noastra care ne determina o schimbare la 10-15 ani a casei in care stam. Astfel ca trebuie sa avem o casa interesanta ca sa putem sa ne miscam in urmaotoarea. Altfel riscam sa murim in 2 camere cumparate aiurea , undeva in camp, pe baza faptului ca am gandit prea ingust si am incercat sa profitam de un program guvernamental .

DESPRE TRANZACTII, CENTRALE TERMICE SI MAI ALES DESPRE ORAS

Tranzactiile imobiliare si-au dat drumul si deja un termen de gandire de 2 zile inseamna aproape sigur pierderea ofertei. Vine altul si o spunen DA pe loc. Cel care azi a pierdut o oferta,maine va spune DA instantaneu. Mai mult insa ma bucura faptul ca se confirma prognoza mea: nu toate "ofertele" voe mai fi interesante pentru piata, astfel incat categoria "junk" de 30.000E ( 2 camere pe la margine de oras...) va ramane junk. Mai interesant este ca o alta prognoza a mea incepe sa devina realitate si , probabil pana la sfarsitul anului urmator, o sa avem o lege a centralelor termice. Protectia Consumatorului s-a sesiszat ca 99% dintre romani au de fapt bombe in casa, ca ignora treaba cu intretinerea si schimbarea la 10 ani si  probabil ca va proceda in consecinta cat de curand. Deocamdata au anuntat primariile ca sunt restante la capitolul "control legislatie centrale" si pana la prima explozie nu o sa se dea nimeni peste cap. Dar dupa prima explozie sa vedeti atunci inchideri de mii de centrale.
http://www.realitatea.net/ai-centrala-de-apartament-avertisment-alarmant-de-la-protectia-consumatorilor_1625260.html
Despre oras insa sunt multe de spus. Ne place sau nu ne place orasul este mediul in care traim si de care nu ne ingrijim. Acceptam oricum si oricand orice ii trece prin cap unui edil. Borduri si pergole de toate culorile, panouri publicitare care zboara la primul vant mai tare (prin Europa nu am vazut asemenea chestii de marketing medieval), marketuri gigant in centrul oraselor (in capitalele decente nici la margine nu prea vezi...), mall-uri care au desfiintat ideea de artera de cumparaturi, cladiri care arata ca un panou publicitar, autovehicule parcate oriunde si blocuri noi construite prin parcuri sau pe langa monumente istorice. Ce sa mai spui? Decat ca nu mai exista baze sportive? Ca zonele de respiratie urbana dispar vazand cu ochii? .... Ma gandesc cu groaza ce o sa fie peste 10 ani.

PE REPEDE INAINTE

Sincer nu ma asteptam la inceputul lunii ianuarie sa fie atatea semne de accelerare a pietii imobiliare. Inca din primele saptamani ale anului au inceput sa se incheie tranzactii, scurte, fara negocieri prea multe, fara a se sta prea mult pe ganduri. Pe cine auzi in stanga sau dreapta a cumparat sau inchiriat ceva.Cumparatori care au aruncat o oferta prin decembrie acum suna din nou sa vada "daca mai e de vanzare". Preturile au inceput sa stea fixe la tentativee de negociere si sunt semne de crestere pe anumite segmente putin anticipabile. De exemplu segmentul apartamentelor de 3 camere, construite intre 1970-1990 este foarte activ, multe cereri, putin apartamente valoroase, deci preturile vor creste sigur. Nu imi doresc sa dau sperante tuturor proprietarilor ca le vor creste valoric bunurile imobile. Periferia nu anticipez ca va creste. Nu prea are cum. Si nu prea are de ce. Vor creste valoric locatiile interesante (metrou, parc, zona civilizata, semicentrala) si nu intrarile din Bucuresti. Constructia unui mall nu va mai aduce crestei ametitoare de preturi. Dar metroul poate aduce ceva. Astept cu interes miscarea investitorilor straini si nationali (care au bani pe care ii pot scoate la lumina...) pe segmentul terenruilor mari. Sa vedem ce proiecte se anunta. Mai astept si iesirea din amortire a celor peste 800.000 de romani care au depozite mai mari de 100.000E (atatea a anuntat BNR ca sunt ...800.000 de depozite mai mari de 100.000E). Deci bani sunt. Sa vedem cat de repede se vor misca.

BILANT 2014. PIATA IMOBILIARA IN 2015.

Acum un an spuneam ca piata va cunoaste in continaure un tren de crestere. Un trend modest, dar constant. Asa s-a intamplat. A crescut numarul de autorizatii de constructie, a crescut numarul de tranzactii, a crescut numarul de contracte incheiate (deci de tranzactii). Mai interesant este ca a crescut si valoarea medie a unui imobil tranzactionat, dupa ce in anii anteriori eram obisnuiti cu valori de genul 2 camere 40.000E si garsoneire la 29000E. Ultimul an a fost un pic mai selectiv si a crescut interesul pentru apartamentele cu un potential mai mare, deci cu un pret mai mare. exista portofolii de clienti in asteptare pentru un anumit tip de apartament (de exemplu 4 camere pe bd. Unirii sau 4 camere pe bd. Dorobantilor) . O garsoniera de calitate, cu un pirt de 50.000E, sta pe piata maxim 2 saptamani. In cartiere o garsoniera de calitate (etaj bun, imbunatatiri, bloc cu aspect civilizat sau termoizolat) e greu de gasit la 30.000E. Iar o presiune mare a inceput sa fie pe piata terenurilor intre 300 - 500mp. Recomand neincrezatorilor sa incerce sa gaseasca un teren intre 300-500 mp, cu o deschidere de minim 12ml, intr-o zona decenta ( Iancului, 1 Mai, Mosilor, Lacu Tei, Popa Nan, Marasesti). Piata a crescut si va creste. Segmentul de oferte bune, de calitate, s-a ingustat, de ar s-a largit oferta "pestilentiala", "toxica", adica oferta de imobile "noi", de proasta calitate. Adesea si cu probleme juridice grave in derularea documentatiilor de constructie, probleme care pot antrena desfiintarea autorizatiilor de constructie si deci pierderea banilor dati de bietii cumparatori. Recent , trecand printr-un cartier, am zarit un anunt-oferta, de acest gen . Care imbia trecatorul la achizitionarea unui imobil intr-un asemenea cotet "nou", la un pret de dumping. Am intrat sa vad ce pot oferi "dezvoltatorii" la un pret de 29000E pentru o garsoniera si un 2 camere de 43000E. . Spre surpriza mea chestia chiar parea executata destul de ingrijit. Trecand testul optic, am avansat cu niste intrebari de detaliu (exemplu "unde va fi ghena?" ... raspunsul in doi peri "avem mai multe solutii, sa vedem ...") si cu o cercetare primara a documentelor  de constructie. Surpriza balcanica nu a intarziat sa apara. Terenul era dobandit in decembrie 2013 si autorizatia de constructie in ianuarie 2014. Probabil de de acte se ocupase Harry Potter. Culmea era ca autorizatia mentiona ca "cererea de autorizare" era facuta in august 2013. Deci cu vreo 4 luni inainte ca "dezvoltatorul" sa cumpere terenul. Ce inseamna toate chestia .... va dati seama. Cand le-am mai cerut sa imi arate urbanism, autorizatie de mediu, avize racordare electrica, apa-canal etc (care ar fi trebuit sa fie datate mult inainte de august 2013 ...) nici nu i-am mai vazut si nici nu mi-au mai raspuns la intrebari . Dar daca ii intrebi - au de vanzare garsoniere "noi" la 29000E si 2 camere la 43000E. .Eu am intrat din curiozitate. Si ma pricep. Unii dintre potentialii interesati vor intreba niste profesionisti inainte de cumpara asa ceva.Si vor evita problemele.  Dar din pacate multi vor plange   in continuare pe forumuri si pe la usile unor autoritati pentru ca nu au intrebat. Oar cine nu cunoaste problemele va crede in continuare ca poate sa cumpere garsoniere "noi" la 29.000E. In alta ordine de idei, prognoza mea pentru 2015 este una clara : preturile vor creste vizibil, e posibil chiar brusc. Estimez o crestere de peste 10% la modul general si o crestere chiar mai mare pentru unele segmente, in special pentru terenuri, case si vile bine pozitionate. De asemenea se vor vinde masiv toate apartamentele de calitate, fie ca sunt in blocuri noi (gen "Banu Manta Residence'), fie ca sunt in blocuri din perioada 1980 - 1998 (Mosilor, Tineretului, Timpuri Noi, Unirii, Decebal, Calarasi, Dorobanti). De asemenea Cernica, Pantelimon, Dobroesti , Domnesti si (posbil) Mogosoaia si Pipera vor cunoaste un trend ascendent.