CINE VA SPARGE BUBOIUL ?

Economia romaneasca este parazitata ("capusata" - un termen mai mioritic) de "relatii" si "obligatii". Trei sferturi din creditele ce depasesc 500.000E acordate in ultimii ani au fost acordate pe baza de "relatii" si "obligatii". Din fericire pentru banci o parte din aceste credite au fost dovedite ca rentabile, dar mai ramane totusi o parte. O parte care cred ca este destul de insemnata si care a fost amanata si reesalonata. Tocmai pentru ca e vorba de "relatii si obligatii". Micul platitor de rate cum intarzie 1 zi cum plateste penalitati. Daca intarzie 30 de zile (ca si-a operat vreun membru al familiei sau a platit vreo scolarizare) il si trece la Biroul de Credit (mie aceasta instituie imi trezeste un sentiment de vataf de plantatie) . Dar marii datornici, multi dintre ei "dezvoltatori" stau (inca) bine merci. De ce? Fireste "explicatii" ar aparea garla ("sprijinim mediul economic", "incercam sa ne pastram portofoliul de clienti", "ne adaptam crizei")  dar realitatea este alta.  Creditele au fost acordate adesea pe "ochi frumosi". Un proiect bun vinde si pe criza. Proiectele proaste (care au transformat Bucurestiul intr-un santier ijenant) nu vand nimic. In plus se face o clara discriminare intre micul platitor de rate si cel ce are credite cu 6-7 cifre. Nu foarte de mult un ministru (inca) onorabil ne lamurea zambind ca a reesalonat un credit de cateva milioane de Euro.... Intrebarea este pana cand se va reesalona. Sau mai exact CINE VA SPARGE PRIMUL BUBOIUL DE PILE SI RELATII ?Caci momentul acela va insemna de fapt un moment cheie in intrega economie si un moment de referinta in piata imobiliara nationala. De ce? Simplu. Ansambluri cu sute sau mii de apartamente vor fi cumparate (...la licitatie....ca doar asa e treaba) la preturi derizorii. Plecand de la acest pret "de vara" se vor putea termina si vinde apartamente foarte ieftine. In mod firesc - mai ieftine decat cele din blocurile asa-zis "vechi". Aceasta ar trebui sa fie calea economica. Dar este impiedicata de obstacolul executiei bancare. Mai interesant este ca daca se va schimba legea falimentului, atunci multi dezvoltatori vor fi chiar protejati. Iar principalii perdanti stiti cine vor fi : cei ce au apucat sa plateasca un avans pentru blocuri care probabil nu se vor mai termina nici in deceniul viitor. Mai tare insa stiti ce va fi : ca cei ce sparg primii buboiul vor culege ceva bani din piata, in timp ce aceia care vor continua sa cocolosheasca "obligatiile" s-ar putea sa dea la randul lor faliment.

Economie pura. Diferenta intre valori si baloane

Cineva a lansat pe aici , pe meleagurile carpato-danubiene-pontice, sintagma "balon imobiliar". Ca orice lucru dubios (masini germane second-hand, manele, bauturi spirtoase "cu arome", constructii in  "in regie proprie", etc. ) A PRINS ! Romanul a preluat "din mers" terminologia si a incercat sa o popularizeze. ca nu a fost "balon", ci evolutie eocnomica reala, asta e altceva. parca am mai spus, dar nu e problema, voi relua: in Anul Domnului 2000 Romania era in situatia jalnica in care un autoturism modest (Daewoo Cielo, de exemplu) era valorizat la nivel de apartament 3 camere in zona civilizat (Iancului, 13 septembrie , Tineretului). Cam 17-18.000E, adica. In anul de gratie 2007 acelasi apartament era cotat la un nivel de 130.000E. Cam cat un Audi RT.  ca salariile romanilor cumparatori de case (deci vorbim de middle-class) au crescut din 2000 pana in 2007 de vreo 7 ori asta nimeni nu subliniaza. Dar asta e adevarul ! marturie stau incasarile supermarketurilor si ale agentiilor de turism, ale caror cifre de afaceri au crescut in progresie geometrica. sa nu uitam nici ranamentul spatiilor comerciale de lux: Unirea Shopping Centre si Vitan mall prodcu cam 10.000Euro pentru fiecare metru patrat inchiriat. Adica un magazin de 50mp produce 500.000 euro/anual !!! Dar sa ne uitam si la crestrea numarului de autotusime andue i Romania in cei 7 ani de boom imobiliar: o companie serioasa vindea cam 5000 de masini in Romania (la gramada, autoturisme si utilitare). Aceeasi companie in 2007 depasea 20.000 numai autoturisme. Si asta in conditiile in care preturile erau mai mari chiar si cu 60%! spre exemplu prin 2000-2001 un Renault Clio Symbol s-a putut achizitiona si cu 5500USD. In 2007 aceeasi masina era "la oferta" la 8400E, adica cam 11000USD. Deci dublu. Au crescu tgeneral preturile : la ulei, facilitati, cazare in turism, la pizza , la biletele de teatru sau cinema. pana si la ZOO. Iar chibitii pieteia imobiliare se agita ca "era un balon" sau ca "speculantii au ridicat preturile". Sa fim seriosi. Daca exista cineva "vinovat" este circuitul economic al banilor, care a furnizat Romaniei bani ieftini. Bancile noastre se imprumutau de afara la dobanzi de 2-3% si revindeau acesti bani romanashilor la 7-10%. la care se mai adaugau si comisioanele deloc neglijabile. Preturile trebuiesc sa respecte ceva: niciodata un apartmanet intr-o zona centrala a unei Capitale nu poate fi comparat cu o masina de serie. Nu vorbim deci de Maybach sau Koeniggseg. Vorbim de producatori industriali precum Mercedes, Land Rover sau Porsche. Daca preturile sunt comparabile e o problema. Cu atat mai mult nu poate exista  comparatie o garsoniera cu o excursie exotica in nu stiu ce insule sau pe Kilimandjaro... Preturile sunt in scadere de peste 1 an pentru ca NU SUNT BANI PE PIATA. Iar aceasta lipsa a banilor creeaza falsa impresie ca "s-a spart balonul imobiliar". Pentru analistii cu putina vointa atrag atentia asupra urmatorilor parametri:
1. Romanii vor sa fie proprietari. O proprietate a atrage pe a doua. Spre deosebeire d noi, occidentalii chiar prefera sa fie chiriasi;
2.Piata imobiliara a scazut abrupt prin disparitia mijlocului de achizitie ("banul") si nu prin incetinirea tranzactiilor ca urmare a saturatiei !
3. In Romania exista un deficit statistic (si..noi stim prea bine cum e cu cifrele oficiale) de peste 1.000.000 de locuinte;
4. In Romania, pana prin 2017, pe piata apar noi cumparatori-potentiali gratie generatiilor nascute prin decretele lui Ceausescu. Orice pusti care termina facultatea deja viseaza sa isi ia propria garsoniera...
5. Chiriile sunt motive foarte bune pentru investiile imobiliare.
  Si nu in ultimul rand, incet-incet se pune la punct si infrastructura: azi 10km de Centura, maine toata Centura, azi un pasaj nou, maine o Autostrada suspendata...si iata cum te muti de la bloc la curte in preajma Bucurestiului.
Pentru cine are suficient timp ( ca nu trebuie nimanui prea multa materie cenusie) sa puna cap la cap parametrii de mai sus concluzia e limpede : cum reapare "mijlocul circulant" cum se reia cresterea pietii imobiliare.

Perspective

Sunt un tip optimist. In multe situatii pot spune ca sunt chiar superoptimist. Plin de optimism personal am sperat (prin ianuarie se intampla) ca vara va aduce o boare calda pe piata imobiliara. Ce-i drept nu m-am inselat . A venit stabilizarea preturilor si chiar o mica crestere pe baza acestui program national de calitate indoielnica. Logica mea era una singura : daca nu se intampla asta ajungeam sa ne batem cu ciomegele  unii pe altii pentru o paine. Dar asta nu ma face vreun guru... Vorbeam de  optimism. In plin august (luna mea favorita) nu mai sunt capabil sa emit nicio opinie optimista bazata pe ceva logic. Simtul meu imi spune ca Prima Casa-Tzeapa se va prabusi rapid ca sistem si oamenii se vor reoirenta spre creditel ipotecare clasice . ING-ul a si facut-o. Simtul meu iar imi spune ca piata imobiliara va iesi din aceasta nebuloasa in primavara viitoare, si va iesi puternica si agresiva. Ca un doberman tinut prea multa vrme in cusca. Dar astea le simti si nu le poti intemeia pe ceva palpabil. Palpabil il avem pe Pogea. Care are un macrotalent la a darama firava noastra economie de piata. Nu pot sa imi dau seama cum cineva poate sa se gandeasca si sa promoveze atatea aberatii legislative intr-un an in care iti propui sa pastrezi locuri de munca si sa mai si aduci ceva bani la buget. Dar Pogea este de departe intrecut cu ce se intampla pe la altii prin curtt: la Primarii se "imparte" zeci de milioane pentru proiecte "gigantice": flori prin parcuri (47.000.000E)si datul zapezii de prin copaci (20.000.000E), sau fantani de vreo 700.000E.... la Guvern se moseste cel mai tare site web din galaxie...un site de 1,2 miliarde (MILIARDE) Euro. www.eromania.ro .  Daca era www.eroticmania.ro  te puteai gandi ca pot iesi si ceva bani, mai un chat, mai o frumusete locala care sa atraga dementii de pe toate meridianele si hackerii nostri sa "ii faca" la card-uri. dar nuuuuu, e simplu, un site de promovare a Romaniei, cu toate "oportunitatile ei". Nu era mai simplu ca Guvernul sa angajeze 3 baieti cu 1000euro /luna si sa ii puna pe aia sa faca ce stiu? Era mai simplu...dar nu ieseau din conturi 1,2 miliarde. ce credeti ca banii aia ies usor de pe acolo? Va dati seama ca cu cei 67.000.000E ai Primariilor locale se putea construi cam 130.000mp locuinte? Si asta la un pret "pentru baieti" de 500E/mpc si nu 400E cat s-ar putea obtine printr-o licitatie "la sange". Cu 67.000.000E s-ar putea construi deci 1857 locuinte la o suprafata medie de 70mpc. Nu mai vorbim ca aceiasi bani in Croatia ar insemna o Autostrada (motana!) de cca 100km.... Noi, dam zapada din copaci, ca oricum cltima s-a incalzit si nu  prea mai exista zapada. Dar cine mai sta sa numere fulgii? Deci nu prea am motive reale de optimism, dar simturile mele imi spun ca piata totusi ne va face sa zambim.Caci piata imobiliara indreptata antreneaza iesirea din criza asta nenorocia. Antreneaza iar valul de angajari pe care il dorim si valul de cheluieli menit sa aduca iarasi zambetul in tabara finatistilor, care sa poata spune : PIB-ul nostru a crescut ! Adio recesiune. Dar pana atunci mai e. Si recomand ca cei care au de gand sa cumpere ceva in urmatorul an sa cumpere terenuri intravilane. Pretul este de vis in acest momnet si randamentele pentru perioada scurta (2-3 ani) pot depasi iar 100%. 

Unde sunt banii?

Am 16 ani de imobiliare . Am vazut piata crescand de la 3000 USD o garsoniera pana la 80000E aceeasi garsoniera si acum "cazuta" la 45000E. Am trecut criza imobiliara de acum 10 ani (pentru cei ce nu stiu a existat asa ceva intre 1998-2000) si , cu ajutorul lui Dumnezeu, o sa o depasesc si pe aceasta, dar am o mare nelamurire in acest an de gratie 2009 : UNDE SUNT BANII? Pana in 2004 peste 90% din tranzactii se faceau cu bani cash. Dupa 2004 ponderea creditului a crescut in piata, iar cifra tranzactiilor "cu cash" a fost influentata mincinos de avansarea creditului . Mai exact : x cumpara un apartament de 3 camere cu credit, iar vanzatorul devenea proprietar de "cash". Dar de fapt banii la origine tot din credit veneau. Dar, indiferent de aceste detalii, in piata erau multi bani cash. Guvernul spunea ca se simte influenta miliardelor "capusnarilor", ca e "economie neagra", ca .... o groaza de expicatii. In mod ciudat in acest an NU SUNT BANI. Nici din credit si nici din buzunarele noastre. "Capsunari" tot vreo 2 milioane sunt, iar Guvernul spune ca "economia subterana" tot la vreo 30% este. Unde sunt banii? Teoretic acum ar fi un moment superbun de cumparat. Preturile sunt inca la un nivel foarte jos, din aprilie nu au mai scazut, ba chiar au crescut usor pe anumite segmente. Unde sunt banii? Romanii ii tin in buzunare tematori de inca un val dur al crizei? sau spera sa apara inca un val de scaderi de preturi? stau si ma gandesc la moentul 2002. Atunci in mai putin de 1 an o garsoniera a crescut de la 6000USD la 10000 Euro,  asta pe pe fondul cresterii Euro de la 0,8USd pana la 1,2USD ! Aia da criza! si totusi banii nu au intarziat sa apara. A fost chiar inceputul boom-ului romanesc. Opinia mea este ca banii sunt in buna parte in banci (depozitele sunt inca interesante), in timp ce o alta parte a banilor sunt inca in buzunarele celor ce astepata "sa scada piata". Apropo de asta, remarca dlui Isarescu de saptamana trecut mi-a placut la nebunie : "unii saracii asteapta de vreo 6 luni sa ajunga euro la 4,7-4,8." "Asteptaci" de astia sunt si in piata imobiliara. Nu in ultimul rand o buna parte din bani (daca nu cumva cea mai mare) sunt de fapt in strainatate. CUM? Simplu. De vreo 4 ani romanii nu prididesc sa dea banii la straini, prin cumpararea sau acontarea de apartamente de la dezvolatori straini. Oamenii vin inRoania cu 10.000.000E si pleaca cu 50-60.000.000E. Inmultiti cu cifra de 1000 de dezvoltatori (la nivelul intregii tari ) si descoperim ca au plecat afara vreo 60 miliarde Euro. Mai tragic e ca multi dintre romanii care au "cotizat" la propria criza nu au primit inca nimic. Decat promisiuni si sanse sa ajunga prin tribunale.  Cred ca acolo sunt banii nostri. Pe care acum ii readucem cu sacrificii economice si imprumuturi umilitoare. Fiecare roman care a cumparat ceva de la un strain a contribuit la aceasta criza de cash. Trebuie sa privim realitatea in fata si sa vedem ca incetinirea crizei economice in semestrul II s-a datorat giganticului export facut de Dacaia (crestere cu 25% pe timp de criza!), si reducerii cu 61% a deficitului balantei comertului exteriro. Mai exact romanii au importat mult mai putine lucruri. As vrea sa cred ca romanii au "luat" acest lucru de la Germania. De regula de la nemti noi luam masini second hand, (care tot aia inseamna-dam banii la straini), dar as vrea sa cred ca am luat de la nemti si nationalismul achizitiei: sa cumparam lucruri romanesti care sa aduca profit capitalului roman. De sa cumparam de la un retailer strain cata vreme putem cumparam de la DEDEMAN? De ce sa cumprama apa minerala straina cata vreme Borsec si Harghita, Herculane si Bibortnei sunt reginele galaxiei?  Si mai ales de ce sa cumparam apartamente de la straini? Ca sa nu avem garantie la ele? Ca sa dam afara bani din tara? Chiar nu aveti senzatia ca economia acestei tari este privita ca un camp tocmai bun pentru a fi devorat de lacuste din alte zari? Iar situatia noastra nu este deloc singulara : balticii, Ungaria, Bulgaria, Ucraina se zbat in aceleasi probleme. Oameni buni : pastrati banii in tara. Fiecare franc cheltuit sa ne dorim sa ajunga la romani. Poate nu va aduce o masina de spalat Arctic atata "fala" cat una din Korea sau USA , darin mod sigur banii raman in tara. Si se intorc cumva si la voi in buzunare. hai sa ne gandim mai mult la "Made in Romania".

Plang

La 30 de zile dupa "lansarea" oficiala a  marelui program "Prima Casa" pot trage o linie . Groaznica. cei care au plecat dupa casa ar trebui sa lase orice speranta acasa. De ce? Chiar daca vor gasi o casutza in banii lor sansa sa treaca de evaluare, apoi de Banca ese mica. evaluatorul si Banca sunt mai rai decat Scylla si Caribda. Unul da cu pretul in gard pentru ca nu isi doreste sa se acorde creditul (ii e frica ca intr-o buna zi sa nu i se impute o "eroare"), banca nu isi doreste sa dea cu credite n populatie cata vreme Statul alearga dupa banii bancilor. Evaluatorul oricum is primeste banii pe Raportul de Evaluare. Indiferent cat de prost sau rauvoitor si cat de incompetent il face. Banca de asemenea se alege cu niste comisioane pe care amatorul de credite le plateste chiar daca dosarul este respins. Va vine sa credeti ? Romanul pare a fi nascut invins. Born to loose. O sa apara un Bruce Springsteen autohton care sa cante : Born in the Romaniaaaaa, Born in the Romaniaaa, Mi-am pierdut sperantaaaaa, viata si nadejdeaaaaa, casa de a aveaaaaaaa. Ma intalnesc cu oameni, plini de sperante, care au plecat la vizonat case cu 3-4000 de euro in buzunare. Nu sunt bani putini, dar sansa sa prinzi casa cu ei casa e subunitara. Pentru ca orice diferenta de evaluare ar trebui suplimentata cu fonduri "de acasa". care nu exista.

Auzit-ati de Evaluatori? Tabelari si pixari?

Rar asemenea specie de "profesionisti". Indivizi care au stralucit prin ineficienta in domeniul lor de obarsie (cel mai adesea ingineria") au pus mana de la mana si si-au facut o asociatie, ANEVAR, pe numele ei, au instituit un "cod etic" , de fapt un "cod secret de acces" si gata au pus mana pe tabel si pix si da-i bataie la incasat bnani pe mana bancilor cu care se afla in relatii de "colaborare". Bancile "nu accepta  decat anume experti evaluatori ANEVAR" . Din vreo 7000 , in mod ciudat fiecare banca are doar vreo 4-5 "acreditati".... ceilati or avea ciuma. Mai ciudat e ca daca acum 1 an nenea evaluatorul iti "dadea" evaluarea dupa cum avea sursele de inspiratie, acum nici sa il p[ici cu cera nu mai are surse de inspiratie publice. Din nu se stie ce surse proprii se descopera ca bunurile imobile au valori de evaluare cu cca 20% mai mici decat ce se intampla in piata in cazul apartamentelro si cu vreo 40-50% in cazul terenurilor. Eu cred ca ceea ce intampla are numai 2 explicatii viabile : 1. exista o cardasie intre Banci si "evaluatorii acreditati" de a subevalua trnzactiile pentru a bloca creditarea "inginereste". Astfel - Banca nu da banii, dar incaseaza comisione "de analiza" a dosarului, iar nea evaluatorul oricum isi umfla onorariul. Deci EI nu pierd. Varianta .2.  Banca nu are nicio treaba - in afara de faptul ca "acreditat" un nemernic las care nuvrea sa isi asume niciun fel de raspudere pentre banii incasati si care "da" o cifra aiurea tocmai pentru ca sa nu se acorde creditul. Aici pierde din nou clientul, dar pierde si Banca. Dar "banca" nu gandeste ca e o persoana virtuala, iar pe managerii bancilor inca nu ii arde foarte tare sa dea credite. Revenind : In aceasta a doua varianta evaluatorul se dovedeste frana creditarii. POentru ca evaluarea nu porsupune nicio alternativa. Daca el afirma ca acea evaluare este "pretul corect", atunci in mod sigur in piata va idnetifica oferte "similare" pe care ar trebui sa fie obligat sa le comunice clientului. Pentru ca evaluarea se face pe baza de oferte similare. Dar nu are aceasta obligatie. El are obligatia sa dea un raport, in care indiferent ce suma "tranteste" isi ia onorariul Nu e incredibil ? Sa fii platit indiferent cum se se termina lucrurile. Culmea e ca mai e si in privat. Ca la stat deja asta e regula.  ca am dreptate si nu arunc cu vorbe exista o singura varianta de demonstratie : Anevar sa dea un comunicat in care sa arate cate rapoarte s-au efectuat pentru credite bancare si cate asmenea credite s-au si incheiat. Atentie : bancile dau unda verde la evaluarea iimobilului dupa ce analizeaza bonitatea financiara a clientului, deci evaluatorii nu au cum sa spuna ca e posibil ca multe credite sa nu se fi aprobat datorita lupsei bonitatii financiare a clientului. macar atat bun-simt au si bancile ca sa nu bage banii in buzunarul unui tert fara ca sa fie sigure ca omul care a depus dosarul are vreo sansa sa primeasca creditul. Dar asta e.....trebuie tot timpul ca in Romania sa fie si o "crema" care sa incaseze banii fara rep[sonsabilitati, nu-i asa? Stimati bancheri si stimati membri ai Agentiei pentru Protectia Consumatorului, cred ca evaluatorii (ANEVAR-ul are un monopol de piata in privinta evaluailor ! cred ca asta e si o problema ce tine de Consiliul Concurentei) ar trebui sa fie un pic luati la intrebari in privinta evaluarilor lor. Nu poti sa iti bati joc e intregul mediu economic pentru ca "nu stii ce se intampla maine". Asa s-a exprimat unul dintr ei  odata. Dar respectivul a omis ca evaluarea este valoarea de piata la un anumit moemnt dat. Moment pe care el nu l-a evaluat corect. si daca nu se fac evaluari corecte la acel momnet dat, de frica zilei de maine, oare e corect sa isi incaseze banii?