După talciocul imobiliar

Anul acesta nu am avut curaj sa intru in corturile ( ce sinistră asociere cort - imobiliare) care acoperă "traditionalul" târg de primavara. Am vazut suficient la TV si am aflat informatiile necesare din jalnicele afise pe strada.Care anuntau ca se ofera case incepând de pe la 5000E. 5000E o casă? Pai o rulota nouă costă mai mult. Şi nu una pretentioasă. Că urmează "explicaţiile" - are doar 40-50mp, e din "lemn", mai trebuie teren şi fundaţie, mai trebuie branşamente, mai trebuie... Tot nu reflectă realitatea. O suprastructură terestră co o prestatie decentă in faţa climei şi timpului, la 5000E ... Era o persoană (părea cumpărătoare) pe la TV, care afirma foarte hotărâtă, ca ii place, că a fost asigurată ca poate fi instalată in 40 de zile, bla-bla. Dar nu am auzit-o afirmând nimic de GARANTIA constructiei. Cât este GARANTATA contactual că stă in picioare (pardon pereţi)? Probabil că nu contează. De fapt nimeni pe nicăieri nu a rostit cuvântul garanţie. Proabil că nu contează.... Dacă ar fi aşa sigure şi supersoluţii aceste case ar fi instalate undeva la margine de Bucureşti si ar fi inchiriate pe 150-200E. Ar fi şi un venit instanatneu (va daţi seama că s-ar amortiza in 5 ani, inclusiv teren şi branşamente?) şi ar produce imediat un dublu venit Ş chiria şi reclama inerentă. UITE CĂ FUNCTIONEAZĂ SI OAMENII SUNT MULTUMITI. Poate să spună o firmă ca nu îşi permite să pună 2-3 case undeva la marginea oraşului? Pai atunci cum să avem bază că asigură garanţia, dacă ei nu pot instala 10.000E la marginea oraşului? Bani care să le producă un venit net şi legal de 20% / an? Fireşte.. adevărul e altul. la vremuri noi se oferă alte "soluţii" penru ca oamenii să mai consume un produs prost din care să contracteze o toxinfecţie. Ce nu am auzit despre acest târg? Despre produse premium la preţuri normale, supercalitate, la preţuri normale. Pentru că nu există. Calitatea nu are nevoie de expunere pe la talciocuri in tovîrîşii de 5000E. E ca şi cum ai incerca sa vinzi maşini de serie mică intr-un show room pe A1 sau A2. Ferrari se vinde pe Calea Victoriei. Adică top quality in top location. Ma supără asemenea exhibitii comerciale si ma consumă nervos, pentru că am senzatia ca românii sunt tratati ca un popor de second-hand-buyers. Am promovat totdeauna calitatea si garanţia, responsabilitatea şi grija faţă de piaţa imobiliară in toate aspectele ei (cumpărător, agenti, dezvoltatori, oferte), iar asemenea "produse" trebuie să fie certificate printr-o nsta,are anterioara vânzării cu cel puţin 5 ani. Pentru că ele pot da randament in ţări precum Italia sau Cipru, dar să fie un dezestru in România şi Polonia, datorită climatului diferit.Despre restul "ofertelor" nici nu merita sa mai rostesti vreun cuvant... Berceni, Popesti Leordeni, Pipera-Tunari, Militari-Pacii, Titan - Auchan, Prelungirea Ghencea. Trebuie sa ai o harta profesionala la Bucurestiului si Ilfovului ca sa le identifici. As vrea sa rememorati zilel cand la targuri se vindeau (REAL!) imobile construite in zone decente precum Dristor-baba Novac, Iancului-Obor, Politehnica, Aviatiei, Ion Mihalache, Tineretului. Raspunsul la intrebarea pe care vi-o puneti este unul singur: ce este bun nu e la târg, iar ce este de vânzare sunt in continuare aceleasi proiecte ratate si care trăiesc in speranţa efemeră a unui consumator determinat numai de Prima casă.

INVESTITII PROASTE

Fireste, si in imobiliare ca si in alte domenii, exista investitii bune si investitii mai putin inspirate. Sau chiar PROASTE. Lista de investitii, care se dovedesc de ani proaste, este extrem de lungă. De la apartamente imense sau prost locate şi până la terenuri la care ajungi numai cu elicopterul sau tractorul, putem trece in revistă o gamă extrem de variată de investitii facute de români pe baza a Dumnezeu ştie ce informaţii. Unele le mai cunosc şi eu. Le mai ştiti si dumneavoastră... "se face aeroport in sud", se "bagă facilităţi", "se face autostrada şi să vezi explozie" , "au cumpărat nişte şmecheri de la Guvern"... adică informaţii "bazate", nu jucărie. Vedem azi cum stau treburile "gândite" prin 2007-2008.Tot azi vedem câţi dintre "consultanţii imobiliari" din acea perioadă mai sunt pe piaţă. Dar, azi in 2012, ce putem considera investitii proaste?
Păi, in primul rând o investitie proastă o reprezintă orice apartament situat in periferia Capitalei. Prelungirea Ghencea, Bragadiru, Chiajna, Chitila, Voluntari , Popeşti "mustesc" de oferte la 600-700E/mp. Par apetisante, ieftine si imbietoare. Mai ales ca sunt "NOI". Sunt oferte otravite. Cine le achizitionează va fi dependent de maşină (iar carburantul costă nu glumă), copilul va fi inscris la şcoli sau gradiniţe cine ştie pe unde şi in ce condiţii, pentru o aspirină, apă minerală sau un morcov faci 3-4 kilometri, dacă ieşi din bloc te mănâncă câinii, loc de joacă, teatru, parc, deja incepi să râzi.... Un astfel de imobil îşi triplează preţul de achiziţie in 10 ani. In loc să ai bani de vacanţe, produci ca să acoperi distanţe. Iar dacă vrei sa il vinzi (chiar şi la pretul de achizitie) constati că NIMENI NU E INTERESAT. O altă aventură imobiliară ar fi orice tip de investitie in zuona de sud. Eu am mai spus-o si o sa o spun mereu. Zona de sud este şi va fi etern industrială. In afara de CET Sud, IMGB (sau ce mai e pe acolo), REMAT-uri si depozite, altceva nu se poate intâmpla pe acolo. Cine este temerar si îşi construieste pe acolo o vilă va constata repede urmările acestei decizii. In linii mari sunt acelaşi obiecţii prezentate mai sus. La care mai putem adăuga niste obiectii sociologice şi toponomice : cum sună "imi fac vilă la Jilava" sau "locuiesc la Adunaţii Copăceni" ? Toponimia este esenţială pentru subconştientul nostru. De asta ne place cum rezonează DOMN-EŞTI sau (Sfântul) PANTELIMON. Mogoşoaia este asociată imediat cu palatul Brâncovenilor (alţi Sfinţi), in timp ce Glina (deşi are acces impecabil) este evitată constant datorită asoicerii instinctive cu groapa de gunoi .
In sfârşit... o altă investitie proastă o reprezintă păstrarea proprietăţilor care nu generează venit de peste 2 ani. In mod paradoxal,"pastrarea" este de fapt o investitie. Ne blocăm nişte bani, pe un considerent efemer că "mâine va face mai mult". Nimic mai fals. Ce nu aduce profit (mult sau puţin) intr-un an de criza, nu va aduce nimic mai mult indiferent ce resuscitare economică va surveni. Această criză pe care am parcurs-o a rescris legile economice, iar imobiliarul a fost cea mai rescrisă carte. Astfel că nu mai contează dacă deţineti o cladire de birouri, vilă pe Lascăr Catargiu sau teren la orice autostrada sau centură, inutilizarea sa nu va aduce o creştere de preţ, iar pierderile produse de neutilizarea acelui bun nu pot fi inlocuite de o eventuală creştere de preţ in câţiva ani. Nici numai vorbesc de faptul că nu putem şti dacă mai are loc vreo creştere de preţ semnificativă. Putem prezuma că pentru locaţiile top (de genul Lascăr Catargiu) poate fi o creştere de preţ de 20-50%, dar pentru alte locaţii nu anticipez o rectificare mai mare de 25% in 2-5 ani. Ceea ce inseamnă in jur de 5%/an, adică o pierdere clară sub raportul randamentului altor investitii (si nu luam in calcul nici inflatia).

O PAUZA CAM LUNGA

Am avut o pauza cam lunga in ceea ce priveste postarile mele, pauza datorata activitatii sustinute din timpul zilei. Ceea ce spune multe despre situatia actuala a imobiliarelor. Piata a inceput sa se agite, nu am descoperit inca motivatia (de regula motivatia este unica - fie necesitatea de spatiu, fie relocari generale, fie moda investionala),pare a fi un amalgam de motivatii, dar chiar si acest "amalgam" spune deja multe despre inceperea unei epoci de normalitate in afacerile imobiliare. Era periculos (si s-a constatat deja) sa investim datorita "modei", iar adesea necesitatile umane au fost supradimensionate. Foarte multi au cumparat sau construit case mari, desi familiile lor sunt compuse din sot+sotie+copil. Iar supraestimarea acestei necesitati costa deja sucmp in rata lunara sau in facturile intretinerii. Cine a spus ca trebuie masura in toate cele, a spus foarte bine. Piata a inceput sa se dezmorteasca simtitor. Sunt foarte multe vizionari, au inceput sa se incheie si ceva tranzactii, probabil ca in limitele primaverii lui 2011 (ceea ce este acceptabil), au scazut chiriile la spatiile comerciale (aici inca mai este loc, cred eu, de o scadere cu 25-50%, in special pe marile artere), au inceput sa creasca usor preturile la terenurile bine plasate. Desi aici in continuare tranzactiile sunt putine, totusi interesul este sustinut, clientii sunt seriosi, deja cunosc foarte bine ofertele existente, iar tranzactiile vor incepe in cascada. Acesta este probabil segmentul care se va misca cel mai bine in acest an, pentru ca s-a miscat cel ami ptuin in ltimii 4 ani, iar necesitatea primordiala a oricarui om este sa se aseze la o casa pe pamânt. Nu in ultimul rând calculul este simplu : un lot de 500mp costa 15-30.000E (in functie de locaţie) iar casa mai costa 40-100.000E (in funcţie de posibilităţi). Deci o casă pe pământ va fi in mod cert mai ieftină (si deci mai tentanta) decît un apartament din categoria similară.