RISCAM O NOUA "BULA" IMOBILIARA ?

Neamul asta, cantonat temeinic intre Carpati si Dunare are o slabiciune pentru Bula. Dupa bancurile care ne-au tinut in viata timp dr evreo doua decenii grele, a aparut apoi si sintagma Bula imobiliara. Fara legatura cu personajul de satira si umor, termenul a fost preluat (altfel cum...) din omologul britanic bubble. Care identifica un balon de guma de mestecat. Usor de facut, usor de spart. La americani, o tara cat un continent (de fapt chiar mai mare decat  continente precum Australia sau Europa) a aparut o cria imobiliara legata ca un vagon de cea a schemelor financiare (ponzzi, subprime, supravalorizarea unor actiuni etc). Ceea ce s-a intamplat in anii 2007-2009 in SUA (dar nu numai) greu poate fi egalat. Pentru ca au fost niste premise greu de reeditat si niste actori greu de inlocuit. Un Bernie Madoff sau alti scamatori financiari de acest calibru nu par a mai fi tentati de asemenea jocuri. Desi cresterea acumularilor financiare e mai usoara pe timp de criza. Revenind insa la sansa unei noi "bule" prin Europa, implicit prin Romania, apreciez ca este putin probabila. Acum 9 ani mizam pe faptul ca Romania avea o clasa politica mult prea legata de imobiliare pentru a nu apara Romania de probleme imobiliare . Analistii economici s-au inselat in 2008 mizand pe inteligenta economica a :clasei politice autohtone. Habar nu au avut sa isi gestioneze averile, iar multi au ajuns sa fie executati ca si alte zeci de mii de romani. In 2017-2018 prognoza mea este mai legata de realitatea economica. Preturile sunt mult mai mici decat in 2008. Aproape la jumatate. Salariul mediu este mai mare, indicele de exporturi este mai mare, productia agricola mai mare. Creditele imobiliare se acorda cu diligente normale, a crescut si cuantumul avansului, au disparut si porcariile de credite in chf sau yeni sau alte minunatii monetare. Deci sunt total alte premise decat atunci. Mai interesant este ca si pretul terenurilor este mai acceptabil, de asemenea nu pare a fi presiune pe piata materialelor de constructi, cum se intampla in 2007-2008. Cresteau costurile constructiilor implicit cresteau si preturile apartamentelor. Mai sunt si alte aspecte majore care diferentiaza piata imobiliara a deceniului acesta fata de piata imobiliara a deceniului anterior, iar cel mai important aspect este cel demografic. Perioada 2006-2009 a adus inpiata un aflux mare de cumparatori proveniti din generatiile nascute intre 1982-1990. Adica peste 3.000.000 de potentiali cumparatori. la acestia mai adaugam si numerosi straini , care vedeau in Romania un fel de Duba al Europei Centrale, precum si numeroase persoane juridice care investeau prrofitul in terenuri sau constructii. Exista deci o presiune concertata asupra pietii imobiliare, presiune care dubla preturile de la an la an. In momentul de fata firmele prefera chiriile, deci un factor de presiune asupra pietii a disparut. Copii nascuti in perioada 1990-2000 ar fi trebuit sa fie motorul pietii imobiliare. Dar..iata ca deja e un impas. In acea perioada Romania a excelat prin avorturi si nu prin nasteri. Numarul de nasteri a fost in jur de 2.200.000. Dintre acestia multi au emigrat saturati de tranzatia economica  interminabila. Deci cumparatorii de case s-au imputinat. Iata deci o serie de factori care ne determina sa apreciem ca suntem intr-o zona de cresterea stabila si solida a pietii imobiliare, crestere generata de aprecierea valorii de oportunitate a investitiei in anumite imobile. Spre deosebire de anii 20072008 cand orice parloaga era vanduta drept "mare oportunitate" acum se vand greu si terenuri cu adevarat valoroase De ce? Pentru ca terenurile nu mai fac obiectul speculei ci fac obiectul unei destinatii finale. Mai poate creste piiata imobiliara? DA. In Finlanda pretul mediu este de 6500E/mp, iar in vestul Europei pretul mediu din marile orase este de 8000e/mp. Atata vreme cat tindem spre salariile lor este normal sa creasca si pretul bunurilor de folosinta indelungata. Nu avem cum sa ne asteptam sa cumparam o msina dintr-un salariu si nici  casa sa o achizitionam cu 10 salarii. Mai putin anticipabili sunt insa alti factori care pot genera cresterea preturilor pe piata imobiliara, iar unul dintre acesti factori este mutarea hypermarket-urilor in afara oraselor. Daca se vor muta in afara oraselor cateva zeci de dinozauri comerciali inseamna ca intreaga infrastructura urbana va fi modificata (in bine) se vor crea noi trasee si fluxuri urbane, vor apare noi poli de crestere urbana. se va revitaliza mcul comert de strada, iar banii vor circula altfel. Mai mult spre populatie si mai putin spre marile companii. Vor ramane mai multi bani pentru cetatenii de rand, iar numarul de achizitii poate fi anticipat ca va creste. Atat prin prisma cumparatorilor interni cat si prin prisma cumparatorilor externi, care vor redescoperi interesul de a investi in acest oras asfixiat de trafic, de mamuti comerciali si extenuant de arid atunci cand incerci sa cauti farmecul unui oras prietenos cu locuitorii si turistii.