Nobila Casa. Imobiliare si numai Imobiliare

IATA DE CE VA CRESTE SECTORUL IMOBILIAR IN ACEST AN

2012-01-21T09:54:00.004+02:00

Scepticii or spune..."si ce daca?" Precautii vor spune..." sunt sanse bune sa fie asa". Investitorii si bussines-manii deja stiu. Multe companii occidentale, care aveau randamente foarte bune pe bursa au intrat intr-o zona nesigura, chiar periculoasa pentru unele. Spre exemplu Google anunta 9% pierdere pe bursa in T4 din 2011. Si asta desi vanzarile au crescut cu 29%!! Ca Google nu sunt multe companii pe aceasta planeta care sa poata spune "viitorul este al internetului". Asa este. Viitorul este al internetului. Viitorul nu inseamna nici racoritoare de culoare neagra, nici cartofi in pungi, nici carne crescuta nu se stie cum, nici macar atablete, sau cine stie ce telefoane. Poate maine vorbim de la niste dupuri din urechi sau nasturi de la guler. De ce au ranamente negative ? Pentru ca deja preturile de achizitie sunt imense (azi in jur de 590USD/actiune). Cumperi actiuni la preturi care nu garanteaza nimic in viitor. Ce e de facut pentru acesti oameni? Simplu. Deja vor anticipa bula actiunilor si se vor retrage spre sectorul aflat in cautarea unui nou viitor. Spre sectorul aflat la cel mai jos nivel din ultimii 22 de ani, respectiv saectorul imobiliar. In mod natural orice este "jos" are reale sanse sa ajunga "mai sus". Iar cu cât este mai jos, cu atât cresterea spre "mai sus" va avea mai multe cifre. iata de ce randamentele din România şi Bulgaria 2007 depăşeau uneori 1000% faţă de investitiile făcute cu 5 ani inainte. Cine a cumpărat in 2000 o prăvalie in centrul Istoric din Bucuresti azi ii valoreazaă de cel putin 10 ori mai mult. Dupa 4 ani de criză. Cine a cumpărat in 2003 un metru pătrat de teren intr-o zonă bună din Bucuresti ii valoreaza inca de 2 - 5 ori mai mult. pentru periferia Bucurestiului încă exista cresteri şi fată de investitile in 2005, cresteri cu 50-150%. Ce se poate intâmpla in sectorul imobiliar mondial? Real estate-ul din SUA si Marea Britanie pot să aducă cresteri cu 10-15% in 2-3 ani. La ei aceste cresteri sunt imense. 10% la ei inseamna 25-40% la noi. Fireste nu orice garosniera din berceni sau Bragadiru va amrca asemenea cresteri, dar un teren bine palsat sau un apartament elegant... in mod sigur.

CONSTRUCTIILE. ASUL CÂŞTIGĂTOR IN ACEST AN

2012-01-11T11:26:00.003+02:00

O analiză făcută de nişte specialişti in investiţii (pe care am lecturat-o chiar in dimineata aceasta) recomanda pentru 2012 cam acelaşi tip de investiţii care au avut succes in 2011, pentru ca după toate prmeisele 2012 va semîna destul de mult cu 2011. Sunt perfect de acord. Exact aşa văd piaţa imobiliară in 2012: pe o creştere uşoară in zonele interesante (Tineretului, Aviaţiei, Banu Manta, Victoriei, etc) stagnare sau scădere uşaoră (2-5% la periferii), şi o creştere mai mare a tranzacţiilor pe segmentele terenuri, inchirieri spaţii birouri-comerciale. In plus adevăratul profit va fi al celor care continuă sau declanşează construcţii in acest an, atât cu scop comercial (construiesc să vândă sau să inchirieze) cât şi cei care construiesc pentru ei înşişi, care vor beneficia probabil de ultimul an de preţuri "bune" la materialele de construcţii şi la manoperă. După cum anunţă statistica, sectorul construcţiilor a crescut in 2011 cu peste 10%, iar pentru acest an statul român anunţă un buget mamut pentru investiţii directe in construcţii precum şi posibila deschidere a unor investiţii in parteneriat public-privat. Pe lângă cele peste 1,8 miliarde de euro prevăzute in bugetul de investiţii de statul român trebuie să ţinem cont şi de investiţiile private care depăşesc lejer 500.000.000 Euro numai in Bucuresti. Deci piata materialelor de constructii va creste, manopera va creste. Cine nu construieste in acest an va pierde probabil 20%, dar preturile anului următor pot fi chiar şi mai mari, pentru că otelul beton a crescu intre 2009-2011 (deci in criză) cu aproape 100%, aşă că o creştere de 20% intr-un an de boom al construcţiilor este o estimare decentă .

COCKTAIL PE UN TREND BUN.

2011-12-31T12:17:00.003+02:00

Postarea aceasta incearca sa atinga multe subiecte fierbinti. De la clienti la agenti si de la bani la proprietati. Un cocktail care sper sa binedispuna. Vorbeam cucineva zilele trecute care imi povestea ca prietenii lui considera agentii imobiliari drept "niste lepre". Omul sustinea ca nu impartasea aceasta parere, dar nici nu m-a lamurit ca nu o agrea. Dar nu puteam sa ma supar pe el. Prietenii lui (ca si el) practicau nobila meserie de paznic (guard....) asa ca nici studii multe nu aveau si nici proprietati de tranzactionat. Era ca si cum ma apucam eu sa vorbesc despre oierit. In schimb de Craciun m-a sunat un vechi client, director de banca, ca sa imi ureze Sarbatori fericite si ca sa imi povesteasca pe un ton savuros ceva frumos. Omul ala stia despre valoarea unui agent imobiliar. ca el au mai fost cateva zeci. Si vorbesc numai despre telefoane si sms-uri, nu despre emailuri. Ati observat ca de vreo 3 ani incoace se reduce numarul de convorbiri telefonice sau de sms-uri in favoarea anostului "mail"? Se intampla ceea ce numesc alienizarea societatii.Anul a adus mai multe tranzactii decat 2010, la o valoarea totala pe crestre cu circa 12%. Nu prea rau, tinand cont de socurile electrice prin care trece UE din aprilie incoace. As putea spune chiar formidabil!! Piata imobiliara s-a stabilizat, proiectele au contabilizat vanzari frumoase (exemplu - Cosmopolis, un proiect de periferie), au demarat din nou mari proiecte comerciale. Piata constructiilor este si ea sustinuta tot mai tare de investitiile Guvernului, care anunta vremuri si mai bune pentru 2012, cu cel mai mare buget de investitii din 1990 incoace. Banii astia se vor vedea si pe orizontala. Cum tot pe consum se vad si banii romanilor din straintatea, care au reinceput sa creasca numeric. Firav, dar pe crestere fata de 2010. Probabil ca pe plan european 2012 va fi extrem de dificil, dar cred ca pentru romani ce a fost mai greu a trecut. Disciplina financiara din ultimii 3 ani isi spune cuvantul, iar noile legi vor creste randamentul acestui stat. Fireste in dauna aspectului social, dar asta este alt aspect care tine de anormalitatea unui stat in care avem o groaza de pensionari iesiti la 40-45 de ani si care numara acum 6 luni 8,5 milioane de asistati la o populatie incadrata in economia privata (singura productiva)de numai 3,5 milioane. Greu de dus o asemenea realitate. Vedem ce patesc grecii cu o situatie relativ asemenatoare.... Ce nu imi place in acest moment in piata imobiliara? Existenta unor grupuri de initerese care preseaza pentru aparitia unei structuri monopoliste care sa incadreze agentii imobiliari. Acest lucru ar aduce somaj, ar aduce un suvoi de taxe indirecte pentru agentiu, prestatii mai proaste si superficiale si bineinteles comisioane mai mari pentru clienti. Ce nu inteleg in acest moment? Motivatia pentru care ANCPI a trecut de la MAI la MDRT. Dar sa speram ca e de bun augur si nu doar o birocratizare in plus. Ce astept de la 2012 in mod special? O rezolvare eficienta a retrocedarii proprietatilor. Stiti ca Romania are termen pentru asta 01.07.2012? hahaha... vedem ce o iesi. Dragii mei cititori va doresc un An Nou minunat, usor ca un fulg, plin de realizari si prosperitate, in care singura dumneavoastra dificultatea sa fie raspunsul la urmatoarea intrebare: "in ce imi investesc banii?" .

LUCRURI BUNE

2011-12-13T10:27:00.002+02:00

Se intâmplă si lucruri interesante. Chiar bunicele. La summit-ul de sătămâna trecută băieţii de bine ai Europei au cazut de acord (previzibil, de altfel), Grecia lansează o monedă aniversară de 2 Euro, ca să arate clar că e şi va fi parte a Europei Unite, euroiul se depreciază zilnic in raport cu leul, Isarescu a ridicat vocea impotriva bancherilor români care aruncă greutatea creditelor neperformante si huzurului de prin bănci pe seama plătitorului de credite, Ministerul lui tanti Boagiu anunţă o cifră record de 1,8 miliarde de euro pentru investitii in infrastructura anului 2012, iar cel al lui tanti Udrea anunţă creşterea numărului de turişti cu peste 12%. Pe planul justitiei ziua şi termenul, dacă nu e arestare e sechestru, dacă nu e interdicţie e deja condamnare (un fost prefect de iaşi.. om greu) deci România se schimbă. ce nu se schimbă, incă? Modalitatea de a face business, concepţia individuală de a aduce un plus de bani in propria casă. Incă mai visează oamenii la bunătatea Statului, la un angajator minune, la dobânzi fabuloase...la orice altceva decât a pune cap la cap mintea şi resursa financiară ca să dăm drumul la o afacere mică sau mai mare, de servicii sau producţie, ceva pentru fiecare in parte. Piaţa imobiliară a dat un semnal interesant in acest an. In condiţiile in care inflaţia a fost mai mare decât dobanzile, iar bursa probabil că va incheia sub nivelul de la 01.01.2011 (deci pierderi la portofolii) piata imobiliară a securizat preţurile. Scăderile au fost doar periferice, pe anumite segmente. La polul opus marcăm creşteri clare de preţuri pentru Banu Manta, Tineretului, Aviaţiei, Dristor chiar Unirii şi Titan. Chiriile au stationat, dar trendul este pozitiv, având in vedere că timpul de stationare al unui imobil pe piată s-a scurtat faţă de anii 2009-2010. Este o consecinţă normală având in vedere că a crescut nuărul de angajaţă şi chiar au crescut uşor veniturile. Veştile bune nu vor rîmâne fără urmări in piaţa imobiliară. Mă aştept ca in 2012 să apară bani mulţi din Occident(dar şi de pe plan local) care să cumpere proprietăţi in România. Pe ce mă bazez? Fondurile de investitii occidentale stau pe un morman de lichidităţi. La banci nu au de ce să ii bage (2% dobândă e ceva de lux), obligaţiunile nationale posibil fructuoase sunt...ale Italie, Greciei şi Spanei. Germania si surorile AAA dau 2-3% (un pic peste bănci). Acţiunile de pe Burse... de mult sunt controlate de altii, din alte continente, decieviatbile pentru europeni. Rămâne deci piaţa imobiliară. cea din Occident este foarte scumpă şi săracă in oportunităţi, rămâne Estul, cu foame mare de imobile, cu grad de indatorare redus (3-15%, in functie de stat) şi deci cu potenţial serios de creştere. Fireşte nu vor mai fi creşteri de 50-100%/ an, dar un 10-20% este de neglijat?

DE CE ?

2011-12-07T19:29:00.003+02:00

Nici cel mai răuvoitor critic al lui nea Boc nu poate să spună că in acest an România a făcut nişte paşi in faţă (ma refer pe plan economic). Nici chiar criticii vadit ostili de la Antena 3, care in fiecare seară caută noduri in papură Guvernului, nu au cum să nu recunoască faptul că o creştere de 4,4 % in T3 e maximum ce se putea obţine in Europa anului 2011...motiv pentru care România se şi află pe primul loc in Europa in acest clasament. Incredibil am putea spune, sa fim primii şi la altceva decât la corupţie. In plus suntem una din puţinele ţări europene cu prognoză de creştere economică pentru 2012. Şi totuşi agenţiile de rating ne plasează la un nivel investitional "junk". Pe acelaşi nivel se află Grecia (cu recesiune cruntă şi deficit bugetar 9%) şi Ungaria (care a alergat la FMI zilele trecute că altfel trăgeau storurile). Datoria publică a României este printre cele mai mici din Europa unită (practic suntem pe locul 25) in timp ce Grecia e lejer pe locul I, iar Ungaria se află in top 10. Atunci de ce România se află in categoria "junk"? Cred că răspunsul la această întrebare nu poate fi aflat fără a raspunde la un alt "de ce". De ce, imediat după ce se anunţă o măsură utilă Uniunii Europene vine o agentie de rating şi retrogradează pe cineva. Ultima poantă - retrogradare "în grup" - toate ţările AAA (sunt şi ţări AAA, nu doar clădiri de birouri ...) riscă sa îţi piardă această clasificare. Cui serveşte chestia asta? In niciun caz europenilor ci numai băieţilor deştepti de pe Wall Street care se chinuie să distrugă euro-iul, in timp ce ei stau pe tone de dolari (nu numai americani, ci de toate naţiile). Prăbuşirea euroiului ar aduce unor băieţi deştepţi şi pregătiti câştiguri de mii de miliarde. Practic intreaga Europă ar fi de vânzare pe doi bani. Vă gândiţi numai softurile cât ar costa, să schimbi toate mărunţisurile care ieri erau aranjate in euro şi mâine să le transformi in măric, franci sau pesetas? Nu mai vorbim de panică, de zilele in care băncile şi pieţele ar fi blocate şi de aici imensele pierderi eocnomice, care ar antrena după ele pierderi de joburi. probabil că baietii deştepţi de pe Wall Street speră să o pună de un nou plan Marschall pentru Europa, combinat de data asta cu o menţinere sine-die a supremaţiei pe piaţa petrolului. Vă daţi seama ce ar nsemna ca euro să inlocuiască dollarul american in tranzactiile petroliere? Ar insemna implozia sistemului economic american. S-ar intoarce acasa mii de miliarde de dolarei rămasi fară rol economic, dar cu o nefastă povară inflaţionistă. In toată această criză financiară (că economică nu mai este) noi românii stăm bine, dar totuşi nu suntem băgaţi in seamă. Piaţa imobiliară s-a stabilizat, numărul de tranzactii a crescut cu 10%, mall-ul din Cotroceni are incasări record pentru întregul continent (este cel mai profitabil spatiu comercial de pe continent!), incep construcţiile la alte 4-5 mari centre comerciale numai in Bucureşti, dar totuşi Românai are costuri mari la imprumuturi (bine că nu prea mai avem nevoie...) iar bursa este tot in noroi, deşi companiile noastre arată bine economic. Că suntem o ţară a paradoxurilor, asta o ştim, dar de când paradoxurile frizează economicul? Simplu - de când economicul actual nu prezintă importanţa in faţa economicului de mâine. In acest moment există nişte superjucători mondiali care riscă sume fabuloase pentru a îngropa Europa. Dacă le iese ruleta au tras potul cel mare. Dacă nu le iese ruleta, probabil că tot nu vor ieşi săraci lipiţi ... Şi stiti de ce ? Pentru că ei joacă impotriva Europei cele 40.000 de miliarde USD "disparute" in criza din 2008.

PUNCT. SAU NU E ASA?

2011-11-30T19:26:00.004+02:00

Care mai de care, comisari europeni, bancheri, fosti presedinti de bănci, politicieni de toate rangurile si din toate ţările, dau publicităţii niste declaratii de ţi se face părul măciucă. Despre analistii financiari nici nu mai amintesc. Ideea este unică: "urmatoarele zile sunt cruciale pentru moneda europeana". Am vorbit cu câtiva amici din strainatate si cu o gramada de conationali. Am constatat ca foarte putini isi dau seama ca inseamna prabusirea acestei monede. DISPARITIA ei. Au senzatia ca economiile e vor fi convertite (nu se stie de cine...) in alte monede. Ca trecerea inapoi la marca sau franc va fi o jucarie. Un fost ministru român, dl. Daianu, bancher firesc, anunta intr-un articol ca disparitia euro va antrena "convertirea" creditelor in moneda nationala. Hahahaha. In baza cărui contract? La ce dobânda? Sa fim seriosi. Dispare moneda, dispar si bune si rele. Adica dispar si economiile, dar dispar si creditele in euro. Credeti ca bancile vor plânge? Ia gânditi-va câte depozite in euro concentreaza, in special de la milionari si miliardari est-europeni sau neeuropeni. Secretul va fi ca bancile vor beneficia de o mica rascumparare a unei cote parti din euroi de catre Banca Centrala Europeana, in timp ce muritorii de rând (in special cei neeuropeni si nemembri euro) vor plange amarnic dupa fiecare eurocent. Tare ma tem ca se incearca cu disperare orchestrarea unui război mondial. Iranul si Siria sunt sub presiune, europenii sunt sub presiunea monedei (ia ganditi-va cum or sa iasa in strada vreo 100.000.000 de europeni) americanii sunt sub presiunea recesiunii si a datoriei publice astronomice. Pe cale naturala nu ai cum sa iesi din aceste clinciuri pentru că Asia singura nu poate rezolva toate problemele, cu atat mai mult cu cât Japonia este si ea in rah-cesiune. Chiar sa vrea (ceea ce se pare ca e o poveste cu zâne)China nu poate rezolva singura problemele umanităţii. In acest context mai apar si chestii stupide prin presa noastră: "noul regulament BNR va antrena scăderi de preţuri in imobiliare"...dar vi se pare că de prin 2008 piaţa imobiliară mai este legată de creditare? sau "la anul e supergreu, scad preţurile in imobiliare"...iată ceva nou. Vine greul...păi de prin 2008 e tot aşa. Iar, culmea Europei, se pare că la anul in România va fi mai bine ca pe la alţii. De ce ar scădea preţurile? Cine mai este forţat să vândă ca să dea un ton negativ pieţii? Cine a fost forţat a vândut. Cine nu a vândut, aşteaptă senin banca la uşă ca să ii dea flit portărelului. De parcă banca are ce face cu casa lui goală. Faţă de bancile americane care au antrenament să managerizeze case goale, bancile românesti (sau ce or fi ele...) NU AU ANTRENAMENT SI CAPACITATE SĂ GESTIONEZE MII DE CASE ŞI APARTAMENTE GOALE. Sa le plătească intretineri, să faca roluri la fisc, sa plateasca taxe si impozite etc. Apoi să plateasca si TVA la revânzări, ca asa spune legea la vânzarile repetate!! Deci, dragi români, stati linistiti. Băncile nu au cum executa ceva, pentru că la licitatiile lor nu se prezinta mai nimeni. Daca se omite preţul de evaluare (mare, că e de prin 2007-2008...) şi se vinde ceva la un pret de doi bani (cum mai spera câte unii) DNA-ul e la uşă, iar nenea executorul va da cu subsemnatul pentru scăderile ilegale de preţ. Fireşte, situaţia nu o să ţină la infinit. Se va debloca ceva - cumva şi lucrurile vor intra într-o filieră economică, dar până atunci mai este. Vorbeam ieri cu un cumpărător care visa o scădere de preţ cu vreo 70%, "E criză dom'le, ce proprietarul astă nu ştie?" Proprietarul ştie, dar nu îl interesează. In acest moment oamenii care au proprietăţi de vânzare au un scop clar cu banii din tranzacţie. Daca nu le iese preţul, nu au de ce să vândă . De multe ori sunt oameni care nu sunt deranjaţi sa stea cu acea proprietate in portofoliu incă 20 de ani. Au ce mânca, au cu ce plăti impozitele, nu au credite, au bani de vacanţe. Şi atunci de ce să vinzi? Vinzi, ca să faci alţi bani cu banii obţinuti. Dar dacă nu obţin preţul vizat, ei nu vând. Am un client care mi-a spus următorul lucru : "poate nu e pentru mine să il vând. Poate că este pentru copiii mei sau, de ce nu, pentru nepoţii mei. Asta e." Aşa stau lucrurile, iar oricine ar fi in postura lor ar gândi la fel. Imobilele, mai ales in vremurile tulburi, in care nu ştii ce se intâmplă cu banii tăi mâine, nu pot fi instrăinate fără un scop clar. Căci ele sunt o valoare certă in orice condiţii de piaţă şi in orice timp. Fireşte, nu totdeauna sunt lesne vandabile, dar asta este altă problemă. Noi vorbim acum numai despre securizarea unei valori şi nu despre înstrăinarea ei.

8 %

2011-11-22T18:28:00.002+02:00

Un titlu cam scurt, dar sper eu foarte expresiv. Un studiu publicat azi dimineata a relevat creşterea numarului de tranzactii la 9 luni cu 8% faţă de aceeaşi perioadă a lui 2010. Cresterea economica a României este estimată la 2% pentru acest an, iar piata imobiliară anunţă o crestere de 8%. Foarte interesant. Şi de bun augur pentru 2012. Motivele creşterii numărului de tranzacţii trebuie căutate in acest an în altă direcţie decât cele fluturate in anii trecuţi. respectiv in special programele Prima Casă. Numeroşi analişti de colţ de stradă au acuzat subvenţiile guvernamentale ca fiind perfuziile ce susţineau piaţa imobiliară. Iata că in acest an cu un porgam Prima Casă 4 de tot râsul piaţa imobiliară a crescutfrumos. Acest lucru s-a intâmplat pentru că oamenii au înteles că epoca scăderilor de preţ a apus, au înţeles că intr-o epocă in care toate preţurile cresc (grâu, utilitaţi, benzină)şi imobilele vor avea un trend similar, probabil mai lent, dar in mod cert similar. Nu în ultimul rând debusolarea populaţiei privitoare la securitateabanilor proprii. Conform unei statistici BNR in acest moment populaţia deţine in banci peste 170 mld. lei. Adică peste 40 miliarde Euro !!! IN BANCI. Nu se stie câţi bînuţzi mai sunt şi la saltele. Aceşti 40 miliarde de euro creează nevroze pentru mulţi detinatori, pentru că aceşti bani nu sunt asiguraţi nici impotriva prăbuşirii monedei unice şi nici impotriva unei puternice deprecieri. Scenarii perfect posibile şi realizabile de seara până dimineata in prezentele condiţii mondiale. Probabil că nu intâmplător un frup imobiliar multinaţional a anunţat că în urmîtoarele 4 luni se vor incheia tranzacţii de peste 300 milioane euro, iar in urmatorul an se declanseaza lucrări la clădiri comerciale de peste 150 milioane euro. Apropo de clădiri comericale. Pe Barbu Văcărescu se inalţă văzând cu ochii o mare cladire de birouri, probabil viitorul turn de referinţă al zonei. O clădire frumoasă, care completează peisajul delimitat de Calea Floreasca si soseaua Pipera.

LUCRURI CARE DOSPESC

2011-11-14T16:13:00.003+02:00

Acum vreun an Guvernul anunta ca va fi un an al marilor realizari. Dupa 320 de zile putem spune ca realizarile nu sunt foarte mari, dar s-au pus niste baze care pot genera niste lucruri bune pentru anii 2012-2013. S-au semnat niste contracte pentru segmente de autostrada in vestul tarii, se va termina centura nord a capitalei, s-a inceput executia unei magistrale noi de metrou (incredibil!) Probabil se vor termina la anul A2 si segmentul Bucuresti-Ploiesti din A3. Modest oricum fata de ce au realizat vecinii maghiari, chiar si pe timp de criza severa. Fara infrastructura nu putem vorbi de o crestere economica simtitoare. Ce este interesant in ultima perioada, cam de cand ne-a tras un sut Bruxelles-ul (pe tema Schengen) este ca au inceput sa apara nume tot mai celebre care se duc sa dea explicatii la DNA. Ceea ce ar putea sa fie un semn pentru insanatosirea mediului, atat politic cat si de afaceri. Legatura acestor lucruri cu imobiliarul este fireasca. Orice plus valoare economica se va concretiza si in piata imobiliara. Spre exemplu - metroul in Drumul Taberei va antrena o crestere de pret cu 15%. Minim. Centura Nord si finalizarea A3, precum si seegmentele de autostrada din vest, vor aduce noi investitii in punctele nodale. Macar acolo se va intampla in mod sigur. Apropo de vest. Zilele trecute am fost pe la Timisoara si Lugoj si am ramas placut impresionat de cele doua orase. Bine intretinute, bine puse in valoare, cu potential economic deosebit. In special Timisoara, fireste, o mini-metropola care poate antrena intreaga zona intr-un salt economic deosebit. Dar ii mai trebuie ceva infrastructura (care se pare ca se apropie) si niste investitii. Ca nota aparte vreau sa semnalez Iulius mall, una din cele mai frumoase cladiri comerciale pe care am vazut-o vreodata. Exteriorul este destul de comun, dar interiorul este fantastic. SUPERB. Designeri si arhitecti talentati. Se mai dospesc niste centre comerciale mari in Bucuresti, un Auchan in Crangasi, o Cora in rahova-Alexandriei, un mall in Titan-IOR si un Carrefour la fosta fabrica Electroaparataj. Toate cu tinta 2012-2013. Lucrurile se misca, iar coroborand cu ce se intampla in marile orase din Germania (unde nu gasesti nimic de cumprarat) si cu ce a afirmat Roubini despre Italia (probleme financiare = piata imobiliara scumpa) putem sa ne facem o idee despre viitorul pietei imobiliare.

ANALIZE

2011-11-04T09:46:00.003+02:00

Sper ca unii dintre dumneavoastra sa imi fi simtit lipsa din acest spatiu primitor al blogosferei si chiar sa se fi intrebat, ce o fi cu mine. Munca, multa muca si mai ales multa analiza. Cum spune un mare clasic român "e uşor a scrie versuri , când nimic nu ai a spune". Eu vreau sa spune mereu ceva nou, aşa că mai intâi analizez piaţa. Piaţa e dificilă, dar acest lucru imi place. Oamenii deja miros problemele din economia mondială şi fac o diferenţa sensibilăî intre România şi alte pieţe. Aici e stabilitate, imi spunea zilele treucte un ivestitor străin. De peste 18 luni nu s-a întâmplat nimic altceva in România decât crestere economică. Firavă, sensibilă, delicată ca un ghiocel, dar, din aprilie 2010 creştem continuu, tinekm continuu o balanţă mulţumitoare intre cheltuieli in incasări si pentru prima oară in România ultimlor 22 de ani visăm la un deficit de 1,8% . Incredibil, nu-i aşa? In plin an electoral, Guvernul işi asumă ca obiectiv un deficit mai mic cu aproape 150% faţă de cel din 2011 (4,5%). Acest lucru spune mult şi pentru noi şi pentru străini. Supermarket-urile au inceput iar să vadă cozi pe la casele de marcat. Nokia a plecat tocmai pentru că noi suntem pe o pantă pozitivă, care urma inevitabil să le crească nişte costuri in termen scurt (2-3 ani). Astfel că au profitat de criză pentru a se stabili in alt colţ al lumii cu beneficii maxime pentru ei. Un lucru interesant este şi faptul că s-a "dat drumul la execuţiile mari". Cumpărarea marilor active va fi un semnal pozitiv. Fireste, dacă nu se vor vinde, va fi un semn negativ. Moneda se depreciază un pic, iar exportatorii se bucură, in special acum inainte de Crăciun, când comenzile vor creşte. BNR a scăzut dobânda de referinţa, lucru rar, am spune chiar foarte rar... ar trebui să se simtă un pic in ceea ce priveşte repornirea creditării. Deja bancile nu prea au cum să se mai bucure să îţi tină banii la BNR. Piaţa imobiliară este direct dependentă de mişcarile economice generale, dar semnalele sunt bune. Marii dealeri de materiale de constructii au creşteri ale cifrelor de afaceri, ceea ce înseamnă că cel puţin piaţa construcţiilor a intrat pe o stabilitate, atât de dorită dupa anii de recesiune. Marcăm deci semnale bune. Tot un semnal bun văd şi prin târgurile imobiliare unde bate vântul la greu. Oamenii au inteles dupa vreo 4-5 ani de asemenea circuri (deloc ieftine) că "ofertele" intinse precum covoarele la spălat nu sunt şi cele mai bune. Sunt doar mai vizibile. Ofertele bune trebuiesc căutate, urmarite, vizionate, cumpărate. Pentru că ce este bun nu stă pe piaţă, iar acest lucru deja este ştiut. Am vizionat zilele trecute un film bun, "A good german", o pelicula alb-negru cu George Clooney si Cate Blanchett, cu acţiunea in Berlinul perioadei iulie-august 1945. La un anumit moment dat un personaj anunta că a acumparat un cinematrograf in zona de ocupatie franceză. Nu este extraordinar? In plina ocupatie inamică, cu ruşii stăpâni pe jumătate din Berlin şi sceptrul unui nou război in faţă, cu Berlinul devastat de bombardamente in ianuarie - martie 1945, omul cumpăra una dintre puţinele clădiri rămase in picioare. Am calculat zâmbind profitul obtinut intre 1945 si 1955 (finalul reconstructiei Germaniei) si mai departe pînî in 2005..... Acestea sunt investitiile.

MAI CAUTA CINEVA LOCUINTE IEFTINE?

2011-10-11T16:13:00.003+03:00

Un slogan devenit deja eticheta prin zona imobiliara ne indeamnă sa vizităm un târg imobiliar, căci vom gasi "locuinte ieftine". De 3 ani piata este plina de locuinte ieftine si nu pare a fi pretul un motor eficace pentru zona imobiliara. Ce inseamnă locuinţă ieftina ? Ieftin inseamnă... IEFTIN. Adica LOCATIE ieftina (PERIFERICA, ca sa o spunem direct), finisaje IEFTINE, manoperă IEFTINA deci si calitate IEFTINA. Păi in conditiile in care totul este IEFTIN, mai putem vorbi de LOCUINTA IEFTINA? Eu cred ca sunt locuinte la preturi corecte. Ieftin inseamna să cumperi un Iancului la 15% sub pretul zonei, un Banu Manta la 10% sub pretul zonei sau o vila eleganta într-o locaţie elegantă, preferabil in sectoarele 1-2, sub 300.000E. Când cumperi un 2 camere in Militari (si nu la Cora, ci la metrou Pacii) la 55-60.000E, ce scofală e? că iti ajung banii de o locuinţă "nouă"? Multumesc. Prefer o locuinţă "veche" intr-un cartier cu parcuri, cu scoli bune, cu multe grădinite, cu numeroase mijloace de transport, cu vecini care stau pe acolo de vreo 30 de ani, cu dispnesare si spitale la 10-15 minute. Nu vreau sa ma sui in metrou la IMGB si nici la Anghel Saligny. Eu aş putea, dar nu sunt sigur ca fiul meu va putea sa o faca peste cativa ani ca sa se duca la o scoala de buna calitate. Deci asta inseamna IEFTIN. Forumurile sunt pline de oameni care au cumpărat locuinte "ieftine" si nu pot scapa de ele. In zona miroase urât sau cad tencuieli prin bloc, sau blocul este locuit 10% sau te manânca câinii (la propriu, din pacate - speţă frecventă prin Prelungirea Ghencea) când iesi din bloc. Astea sunt "avantajele" de a cumpăra IEFTIN. Fireşte, apare intrebarea...dar de unde bani de alte locuinte? După cum aţi văzut nu e vorba de bani, ci e vorba de opţiuni. Avem posibilitatea să optăm pentru "nou" şi pentru "vechi", pentru "ieftin şi periferic" sau pentru un preţ normal intr-o zonă semicentrală. Diferă aspectul blocului, diferă câteodată spaţiile interioare, de cele mai multe ori trebuie să zugravim sau să amenajăm...deci trebuie să ne punem pe treabă. Dar sunt convins că merită atunci când te duci cu familia PE JOS până in parc. Măcar atunci să scăpăm de maşină. Românul are o vorbă: ce este ieftin, este scump. Probabil că mai trebuie să se păcalească o generaţie ca să inţeleagă acest aspect. Un prieten, intors de la Paris, imi spunea că metrul pătrat construit (la Pris, deci) incepe de la 8000E, iar diferenta de panoramă dublează pretul apartamentului. Speta care l-a uimit : un apartament in inelul median cu vedere la Senna si la Tour Eiffel costa cu 600.000 (sasesutedemii) Euro mai mult decât acelasi apartament, dar pozitionat pe spatele blocului si cu vedere spre periferie. Nu intelegea diferenta uriaşă de pret. I-am explicat eu. Noi românii suntem "pragmatici" şi ne gândim că se stă la fel de bine si pe faţă si pe spate. Ei, francezii si occedentalii, sunt fini cunoscători si sunt conştienti ca la Paris nu vrei sa vezi periferii. La Paris oricând vrei să cumperi vrei sa vezi spectacolul Orasului Luminilor. Acest specatcol iti mentine pretul de revânzare indiferent de piata. De asta Parisul "merge" bine si in anul de criza 2011. Pentru că ei nu cumpără ieftin. Ei cumpără lucruri la pretul corect.

CERTITUDINI

2011-10-05T19:19:00.003+03:00

Nu e asa ca v-ati saturat de prognoze, estimari, premonitii si alte planuri adesea necomfirmate sau (mai tragic) total opuse cursului evenimentelor? Mi-e greu sa fac orice tip de prognoza serioasa pentru ca situatia generala este de asa natura. Astazi un director BNR (Eugen Radulescu) spunea ca in 2-4 ani ar trebui eliminati 30-40.000 de functionari. Se mai restructureaza in aceeasi perioada si alte vreo 10-15 companii de stat care vor trece la management privat. Asta inseamna ca, in mod cert, vor scadea prime, salarii si vor disparea posturi prin acele companii. Deci cifra de 30.000 de bugetari poate fi si tripla. Sa mai adaugam ca taifunul din sanatate si educatie va aduce, in mod cert, inchiderea de noi unitati? E clara treaba. Deci cu atatea posturi disparute, cu lentoarea creditarii, cu faptul ca IMM-urile abia isi trag sufletul (tot creditarea) si cu un milion de alte chestii românesti (agricultura se bizuie pe ploi si nu pe irigatii, licitatiile publice sunt...incredinţări de contracte, judecatorii fac pe ministri de finante etc) lucrurile se pot complica in continuare. Si atunci.. CARE SUNT CERTITUDINILE? Pai, in primul rând sa observam ca au crescut cifrele de afaceri ale tuturor companiilor din piata imobiliara. Pentru ca a crescut numarul tranzactiilor. Dezvoltatorii sunt mai relaxati, au reînceput vânzarile, se gândesc la noi faze de dezvoltare (vezi turcii de la Cosmopolis), la noi proiecte. Piata inchirierilor este destul de activa, chiar daca studentii nu mai constituie un rezervor de clienti. Semn ca au reapărut angajarile din economie. Banii, banii se rarefiaza rapid daca nu sunt plasati in ceva sigur. Si ce e mai sigur decat o investitie imobiliara (REAL ESTATE) facuta pe timp de criza. Un investitor serios stie ca nu poti cumpara nici pe fund de piata si nici nu poti vinde pe varf de piata. Dar daca te apropii de ambele varfuri faci sigur profit. Sa il privim pe dl. Soros, care si-a lichidat aurul la pretul de 1400USD/uncia. Acum aurul este 1700USD. Credeti ca plânge? NU . El cumparase aurul intre 700-900USD/uncia. Si-a marcat profitul (60-100% !!!!) si a iesit din piata acestui metal. Pentru ca era mai mare riscul bulei decat al unei alte cresteri. Imobiliarele nationale in mod CERT au depasit fundul crizei. Acesta a fost in aprilie 2009. Cine mai spera la noi prabusiri, spectaculoase caderi de preturi, este un visator sau un client lipsit de pretentii. Sunt posibile rectificari in zone marginase unde lipsa de cumparatori atrage corectii, dar cati dintre cei cu ceva bani in buzunare viseaza la scaderi de pret in Giulesti sau Ferentari sau capatul Bercenilor? Cei care viseaza la scaderi de pret pe Decebal, Unirii sau Dorobantilor (si nu sunt putini) din pacate nu au inteles inca nimic din mecanismul economic actual. Criza sau boom totul are un pret de piata. PS. Dacă Europa dă drumul la tiparniţa de bani (fapt extrem de posibil şi apropiat) atunci să vezi creşteri de preţuri in timp ce posesorii de depozite bancare se vor uita disperaţi la ratele inflaţiei.

VALURI, VALURI

2011-09-20T11:19:00.004+03:00

Cum deschizi un ziar (fie ca vorbim de un format print sau de unul on-line, de un cotidian sau un saptamanal), cum deschizi radio-ul sau televizorul, te invadeaza stirile cu caracter economic sau paraeconomic. Ce mai cade, ce se mai ridică, cine se mai prăbuşeşte, unde se mai duc banii planetei, cine intră sau se pregăteşte de faliment... complicat. Dacă stai să incerci să aduni toate problemele şi sa tragi o concluzie logică ca să emiţi o prognoză coerentă...ajungi la balamuc. Te-ai sui in prima navetă spaţială, că pe aici lucrurile par un soi de carusel. Citeam zilele trecute că Berlinul este asediat de nordici care au ridicat preţurile imobilelor. In Thailanda si Turcia de asemenea preturile sunt pe crescute si prin diferite state europene, precum Polonia si Cehia. Se anunta in continuare scăderi in Irlanda, UK (dar procentele sunt insignifiante) şi anumite regiuni din SUA, cele in care şomajul face ravagii. Aurul atinge in continuare valori istorice, petrolul il simtim toti prin buzunare, investitiile in energie verde cresc pe intreaga planetă valoarea suprafetelor de teren utilizabile in aceasta direcţie. Ce se întâmplă prin România in viitorul apropiat? Normalitatea economică ar trebui să menţină preţurile pe aceeaşi linie. Dar suntem intr-o epocă a normalului? Piata imobiliară este la un nivel destul de scăzut, dar totuşi NU EXISTA IMOBILE PREMIUM DE CUMPĂRAT LA PREŢURI VIZATE DE CEI INTERESAŢI. Nu exista garsoniere in Piata Victoriei, vile pe bd. Dacia, apartamente elegante, construite dupa 1983, pe Mihai Bravu sau Banu Manta, terenuri de vânzare de 300-500mp în Cotroceni, Vatra Luminoasă sau Foişorul de Foc. Să mai amintim de apartamente (construite după 1980) cu vedere în parc? Despre lipsa ofertei de spaţii comerciale în zone cu vad? Despre terenuri destinabile unor hoteluri de 4-5 stele? Ceea ce vreau să arat este că piaţa imobiliară poate să producă foarte multe tranzacţii la preţuri incredibile, lucru care cred că se va întâmpla cât de curând. Banii au început să zacă prin banci, iar dobânzile sunt jalnice. Nu mai vorbim de faptul că pe plan internaţional euro pierde teren. Nu stim ce se poate intâmpla după scăderea ratingului Italiei... Următoarea lună va fi extrem de dură. Roubini şi Venizelos sugerează că grecii pot ajunge să pună ei condiţii creditorilor, fapt confirmat şi de Strauss-Kahn care arăta (duminică) că singura variantă pentru creditori este să radieze complet datoria Greciei!!! Eu cred că piaţa imobiliara va aspira în urmatorul an nişte sume imense. Este singura investiţe care poate aduce intr-un an profit de 2 cifre. Tocmai pentru că acum preţurile sunt astea care sunt.

PIATA IMOBILIARA DIN ... AFRICA

2011-09-10T11:21:00.003+03:00

Probabil ca primele ganduri care va trec prin cap sunt...”de ce Africa?” si mai ales „exista piata imobiliara in Africa? Chiar exista asa ceva?” . Perplexant si pentru mine, incredibil de crezut poate, dar piata imobiliara africana, chiar exista si (stupefiant!!) are niste preturi groaznice. Pana la informatiile pe care vi le voi prezenta in continuare singurel aspecte imobiliare cunoscute de mine se refereau la Egypt si Tunisia, unde preturile sunt decente. Chiar incredibil de mici in unele cazuri. Probabil ca impcatul se datoreaza relatiilor economice cu spatiul European. Intereanta este insa evolutia Africii Negre, respectiv spatiul situat la sud de Sahara. Nu stiu cate tranzactii de vanzare se incheie, dar inchirierile merg destul de bine.... cam 1800 - 2500 USD / apartament de 2-3 camere in state precum Senegal (Dakkar), Ciad (cu capitala la N’Djamena), de asemenea preturile sunt cam aceleasi si prin Congo, Coasta de Fildes, R. D. Congo, Zambia sau Zimbabwe.... Angola, Namibia ?... mai scumpe . Recordul il detine Namibia....una dintre cele mai sarace tari ale planetei, dar unde chirii cuprinde intre 5000 - 20.000USD sunt curente. In anumite cartiere o CAMERA costa 5000USD/luna. Arucati o privire: http://www.myproperty.com.na/ . Fireste...achizitia devine deja la fel de posibila cu o vizita pe Luna. Mai repede iti cumperi o proprietate in Paris sau Londra, decat prin anumite tari africane. Absolut normal, va veti intreba „ce poate determina o asemenea stupizenie imobiliara?” Raspunsul este unul singur : nimeni nu are treaba in tarile respective daca nu face bani adevarati. Toate statele respective au resurse naturale uriase, care de care mai rare : cobalt, palladium, uraniu, cupru, titan, vanadiu, diamante (multe diamante), dar si petrol, zinc etc. Pe langa afaceristii care sunt „jupuiti”, buni platnici mai sunt si membrii ONU, UNESCO; UNICEF; OMS (Organizatia Mondiala a Sanatatii etc).... care nu au incotro si platesc tot atata cat platesc si cei care fac comert cu aboslut orice aduce profituri ametitoare. Mai e un aspect care ridica pretul unui imobil. Termenul „vecinatate sigura” chiar costa pe acolo. Nu de alta, dar nimeni nu prea are chef sa fie luat ostatec si tinut printr-un beci undeva in jungla sau desert. Sau sa te trezesti cu o invazie patrupeda sau de alte vietuioare putin placute precum insecte sau reptile ...

REVIGORARE

2011-09-01T18:09:00.005+03:00

Vara aproape a trecut, desi meteorologii anunta in continuare temperaturi tropicale. Exista sanse sa avem inca vreo 2 luni de temperaturi calduroase, ceea ce nu e prea rau. Mie, personal, mi-e groaza de anotimpul rece. O vara tumultoasa, tulburata in special de vartejurile provocate de economia si politica americana. Cu legaturi bizare (vezi anuntul americanilor ca "tulburarile economice nu se vor incheia pana ce Grecia nu va da faliment") si cu o ascensiune infioratoare a francului elvetian. Cu o scadere de moment a pretului petrolului si cu una care probabil abia incepe - pretul aurului. Ce urmeaza ? Economistii europeni acorda Romoaniei cel mai bun rating pentru urmatoarea perioada. Va dati seama? Romanii au ajuns liderii unei prognoze pozitive. Ce poate sa atraga acest rating : investitii (prima s-a si anuntat - largirea fabricii Pirelli de la Slatina), locuri de munca, venituri superioare. Implicit redesteptarea interesului pentru piata imobiliara. Companiile vor avea nevoie de birouri si spatii industriale, expatii de locuinte, romanii vor visa din nou la propira locuinta sau la o locuinta mai mare. Urmatoarele 3-4 luni vor fi cruciale pentru intreaga lume. Nu o spun eu, a spus-o zilele trecute Nouriel Roubini. Ca acest lucru nu era chiar o chestie de prima pagina a marilor cotidiene, asta e clar. O simtim cu totii. Moneda europeana tremura, iar odata cu ea intregul esafodaj costeliv al Uniunii Europene. Mai vor europenii sa ramana in acceasi ograda? Sa foloseasca aceeasi moneda? Sa taie cheltuielile pe care le fac cu placere? Greu de spus. E dificil sa respecti reguli, dar e si mai dificil sa traiesti in afara unui sistem. Ma bucur ca sunt roman. Si m-as bucura daca toti romanii si-ar da seama cat de important este ca in urmatorii ani sa consumam NUMAI produse romanesti. Sa nu mai dam banii pe bere straina, pe mobila de la Ikea, pe carburanti de la austrieci sau maghiari (rusii barem au rafinarii pe aici), pe masini straine, pe tot felul de prostii care ne scot manii din tara si nu contribuie la PIB-ul national. Fiecare bun cumparat creeaza un leu la bugetul natiuonal, deci implicit un leu de cheltuit a anul pentru infrastructura, educatie sau sanatate . De noi depinde. Polonezii care cumpara numai din Polonia au demonstrat acest lucru si au crestere anuala de peste 4%. Noi am cumparat numai de afara si am scazut 3 ani consecutiv. Hai sa dam banii numai pe ce este made in Romania.

UNDE SUNT OFERTELE?

2011-08-22T17:10:00.004+03:00

Cine isi cauta casa in aceste zile in mod limpede se intreaba acest lucru. Si noi, agentii, ne intrebam acelsasi lucru. Unde sunt ofertele? Buget de 70.000E insuficient pentru apartament de 2 camere decomandat in zona Mihai Bravu, intre Obor si iancului, etaj mediu, bloc dupa 1979. O sa ziceti..."imposibil". Dar poftiti sa cautati, si mai ales sa vizionati. Prin "anunturi" mai apare cate ceva, dar greu cu vizionarea. Alta spetza: casa/vila zona centrala sau semicentrala (Vatra Luminoasa, Lacul Tei), cu minim 3 dormitoare si frumoasa. Adica ceva fara multe inconveniente. O casa frumoasa, cum ne dorim toti. Pentru care oamenii sunt dispusi sa plateasca 250-300.000E. O caruta de bani. Si nu ai ce sa le aratati. Nu poti sa le pierzi timpul aratandu-le toate idioteniile sau imperfectiunile. Un agent profesionist INTELEGE ce vrea clientul si numai aia incearca sa ii arate. Terenul sa aiba o forma frumoasa, vecinatati bune, o arhitectura multumitoare, un confort acceptabil in anul 2011. GREU. Foarte greu. Iar exemplele pot continua. Unde sunt ofertele? La propiretari. Cei care au locuinte "bune", cu caracteristici interesante nu prea mai sunt interesati sa le vanda. Ca sa vinzi trebuie sa ai o necesitate de bani sau altceva de facut de facut cu banii. Dar ce poti face azi cu banii? sa cumperi actiuni? aur? sa faci stocuri de resurse naturale? sau sa pornesti (ce?) afacere? Iata de ce proprietatile nu prea mai sunt de vanzare. Fireste, nu ne referim aici la cele care probabil nu se vor vinde nici in urmatorii 5 ani... si care umplu coloanele de ziare si paginile de internet.

IMOBILIARE IN BULGARIA SI ROMANIA

2011-08-09T17:57:00.002+03:00

"Analistii" de ocazie ridica constant problema ca in Bulgaria "casele" sunt mult mai ieftine. Fara indoiala ca acei analisti se raporteaza la imobilele din Silistra sau diferite localitati semi-pustii. O simpla cercetare a unor siteuri imobiliare respectabile precum www.stroinkom.com va duce la concluzia ca metrul patrat construit intr/o poyitie interesanta se vinde intre 890 - 1000e/mp iar intr-o pozitie top (faleza din Nisipurile de Aur sau Nessebar, de exemplu) peste 1500E/mp . Adica preturi greu tangibile azi in zone de lux din Bucuresti precum Aviatiei, Baneasa, Nordului sau Unirii. Am avut curiozitatea sa fac si o mini-inspectie pe niste santiere aflate in plina desfasurare. Am fost consternat. Blocuri de 4 etaje construite cu grinzi cat piciorul unui adult de 80 de kilograme. Doamne-fereste de un cutremur prin Bulgaria...Exista fireste si preturi de 575-600E/mp..Nu am putu identifica locatiile respective. Am vayut doar afise de genul "30km from Varna". Am fost multumit de Romania. Respect Romania! Aici constructiile sunt constructii. ISC-ul isi face datoria. Cel putin in Bucuresti. Asa ca la acelasi pret Romania ofera o calitate cu cel putin 50-60% mai ridicata. Un alt aspect - Bulgaria este legata de piata rezidentialelor de vacanta destinata nordicilor, rusilor si polonezilor. Ceva imi spune ca viitorul suna negru pentru aceasta piata.

IREMEDIABILA DISTRUGERE

2011-07-29T11:28:00.002+03:00

Ma uit la toate grozaviile propuse (dintre care multe si apar...) de catre "arhitecti" si ma gandesc cu groaza ca imaginea Micului paris se va transorma foarte curand in Micul Rio sau Micul Mumbay. Cladiri infioratoare, care strivesc intersectiile , parcuri sispatii verzi rase de pe harta pentru a face loc unor monstri de otel si sticla. iata o hidoasa transformare a unui oras, altfel cu potential. De parca nu erau suficienti monstri de acets gen, care duc la aglomerari de trafic si conditii proaste de munca si locuire, mai sunt propuse alte 5 cladiri de peste 100mp, toate pe axa Grozavesti-Razoare. Sa nu uitam nici viitorul zgarie nori de pe Barbu Vacarescu si probabil ca se mai coace un proiect si pentru zona Virturii-Semanatoarea. Caci despre zona Expozitiei - in mod sigur acolo vor mai aparea. Cosmar. Un cosmar urban. Fireste, vor veni cei fara idei multe (si un bagaj cultural si mai sarac) si ma vor intreba.. "pai bine, stimabile, si atunci unde sa ridicam cladiri inalte?" . Raspunsul trebuie cautat in solutia gasita de cele mai frumoase orase ale planetei: Boston si Barcelona. Frumoase in primul rand ca structura arhitectonica. In acest orase monstrii contemporani au fost masati in zone perfect delimitate pentru ei. Ca la Zoo. Vrei zagarie nori? Foarte bine, ai voie in parcela destinata lor. Restul orasului apartine locuitorilor, comertului, turistilor, parcurilor, artelor, frumosului. Ne uitam prin alte colturi ale Lumii si ravnim sa avem asa ceva la noi acasa, dar nu facem nimic pentru asta. Cel mai simplu lucru ar fi sa cerem interzicerea construirii unor cladiri mai inalte decat cea a Guvernului in zona centrala si semicentrala. Am dat un exemplu cu inaltimea cladiri Guvernului, putem lua si alte etaloane. Unde sa inţărcăm monstrii? Fireste la periferie si in zonele foste industriale: FAUR, Republica, Ventilatorul, Ascensorul, Filaret-Viilor, Giurgiului-Gara Progresul, Laminorul, IMGB, Preciziei-Cascadelor-Timisoara, zona Centurii. Zone deservite de retele de metrou, zone aflate in apropierea unor artiere-dormitor consacrate si care ofera forta de munca. Zona care ar permitre Burestiului sa se reverse elegant spre Ilfov si ar aduce multa liniste si verdeata in oras Adica turisti si bani.

DE CE SUNT TERENURILE CELE MAI RENTABILE INVESTITII

2011-07-21T18:15:00.004+03:00

Public aceasta tema in urma unei discutii avute cu o jurnalista. Fix pe aceasta tema. Rentabilitatea investitiei in terenuri. I-am explicat respectivei persoane ca terenurile au un grad ridicat de rentabiliate pentru o serie de clienti, in timp ce pentru alta categorie (speculatorii, mai precis) nu mai prezinta un interes deosebit. dar pentru cei care vor sa isi ridice o casa pentru uzul lor personal si pentru cei care achizitioneaza loturi de teren in pozitii top, pentru acestia terenurile reprezinta investitii de mare randament. Este foarte simplu : pentru orice familie o casa "pe pamant" este un deziderat, iar implinirea visului inseamna un mare randament. Pentru cei care, din precautie, din excedent financiar sau chiar ca oportunitate, achizitooneaza un petic de teren intr-o zona buna (Mantuleasa, Floreasca, Vatra Luminoasa, Cotroceni) chiar fara intentia de a construi, dar cu singura conditie de a nu avea un orizont de timp in care sa astepte culegerea profitului, in mod cert respectiva achizitie le va aduce un profit frumos, lor sau copiilor. Oriunde in lume exista numeroase pozitii frumoase, loturi de "teren viran", care efectiv nu sunt de vanzare. Proprietarii lor nu sunt dispusi sa vanda la niciun pret pentru ca nu au o necesitate financiara. La marginea Bucurestiului de asemenea s epoate obtine un randament frumos printr-o investitie in acest moment. Pantelimon, Domnesti, Mogosoaia sunt areale cu maxim potential de crestere economica si a valorii terenurilor, datorita conditilor naturale deosebite (lacuri, paduri) si apropierii de Bucuresti. Nu trebuie sa omitem nicio clipa faptul ca in urmatorii 5 ani metroul va ajunge langa Mogosoaia si la poarta Domnestiului, centura a II-a se va construi prin toate aceste localitati, zonele de agrement din Pantelimon se dezvolta continuu (telegondola), iar viitoarea pasarela din Domnesti va contribui la o ridicare sensibila a interesului (si pretului) in aceasta localitate. Economic, terenurile reprezinta o investitie sigura pentru ca ele sunt cele e asigura suportul necesar oricarei dezvoltari. Pretul oricarui apartament, chiria unui spatiu comercial sau industrial, dezvoltarea infrastructurii - toate sunt direct conexate cu existenta sau inexistenta terenurilor disponibile, cu pretul lor. Un lucru este sigur: terenurile nu sunt precum elasticul . Astea sunt, altele nu se mai fac.

UNA PESTE ALTA... E DE BINE

2011-07-15T18:13:00.003+03:00

Incerc sa adun mai multe piese de puzzle inainte de a posta ceva. Acesta este modul meu de crea ceva. Culeg si prelucrez informatii despre Bursa, macro-economie, politica, falimente, pozitii si evolutii internationale, proiecte si trenduri locale. Desi este vara si interesul fiecaruia dintre noi este orientat mai mult spre valuri si variante de cazare, totusi piata imobiliara continua sa suscite interes. Sunt mai solicitate vilele si apartamentele de 3-4 camere, iar acest lucru este imbucurator pentru ca se elibereaza bani si pentru achitii in cascada (apartamente in cartiere periferice, apoi garsoniere si doua camere). Practic, dintr-un apartament de 4 camere vadut intr-o zona buna se potincheia 3-4 tranzactii in alte zone, fie direct, fie in "cascada". In al doilea rand plimbandu-ma prin centrul capitalei, observ mereu turisti straini, in grup sau individual, cu harta in mana, cu aparatul foto sau camera, la cele mai diverse ore ale zilei. Se coace un nou boom imobiliar, de data aceasta mai organizat, mai economic, mai profesionist. Primul boom a fost precum turismul de masa din anii socialismului: toata lumea facea imobiliare, la piata, la cantina, la birt, la birou sau in par cu copiii. iar rezultatul l-am vazut si l-am simtit cu toti. Acum interesul (cheia viitorului boom) se concentreaza pe segmente producatoare de plus valoare: comasari de terenuri agricole, constructia de spatii comerciale si industriale in pozitii cheie (se cauta iesirea spre Constanta - A2, iar la anul se va cauta A3), se cauta imobile in locatii premium (centrul istoric, Piata Victoriei, Ionescu Sisesti, etc). Romania daca este bine dirijata poate redeveni o tinta a investitorilor seriosi pentru ca actualul moment este un moment extrem de dificil pentru marii investitori ai planetei. Obligatiunile de stat - baza portofoliilor - sunt tot mai riscante, resursele naturale sunt tot mai scumpe (si deci nu mai aduc profitul scontat), aurul poate deveni o bula, banicle se clatina datorita activelor neproductive. Viitorul il reprezinta agricultura (deci terenurile agricole sunt "aur"), il reprezinta pietele comerciale si economiile stabile (iar aici putem castiga), il reprezinta veniturile sigure din economii stabile, iar imobiliarele in conditii de economie prospera asta inseamna : venituri sigure.

BILANT LA 6 LUNI

2011-07-04T10:28:00.002+03:00

Se stie ca orice companie trebuie sa depuna un bilant la jumatatea anului. In acest fel Statul are o imagine despre ce se intampla in mediul de afaceri si (in statele normale)se poate imbunatati cate ceva pana la sfarsitul anului , macar pentru o crestere in urmatorul. Nu e cazul la noi... dar asta e. Pentru piata imobiliara Bilantul la jumatatea anului arata destul de bine. Segmentul rezidential, cu sau fara sprijinul mult discutatului program Prima Casa, a cunoscut o oarecare crestere, suficient de interesanta pentru ca proiecte gigant, de periferie (Pipera, de exemplu) sa fie achizitionate in ansamblu, platindu-se multe milioane. Pentru piata industriala vestile sunt interesante de asemenea, ultima dintre ele anuntand ca la Ploiesti West park a achizitionat inca 30ha pentru extinderea parcului logistic. Deci se misca lucrurile si in provincie destul de bine. Pentru piata spatiilor comerciale lucrurile se misca tulbure si deloc prietenos: cereri sunt, oferte sunt, dar chiriile inca mari parerea mea e ca sunt toxice pentru bussines. Aici ar trebui sa se intample ceva care sa limiteze plata chiriei la maximum 15% din cifra de afaceri a chiriasului. Altfel apar falimente in lant, iar banii din economie se pierd intr-una. Cifrele au crescut peste tot, inclsiv la vanzarea de terenuri. Cele mai interesante au devenit micile loturi de la marginea marilor orase, care permit construirea unor case individuale la pretul unui apartament de 2 camere in oras. Asta datorita prabusirii pietei constructiilor, unde falimentele par a nu se mai termina. Ce va fi pe final de an, dupa terminarea concediilor si evenimentelor de tip bacalaureat? Vom vedea si vom comenta.

DE CE AS CUMPARA ACUM ? (2)

2011-06-29T16:13:00.004+03:00

Luni am prezentat un motiv serios pentru care piata imobiliara devine interesanta pe fiecare zi ce trece, iar azi am citit acest articol.
http://www.capital.ro/detalii-articole/stiri/nemtii-ar-fi-inceput-sa-tipareasca-marci-germane-149204.html

Situatia probabil ca e chiar foarte complicata de vreme ce a ajuns in presa, ca doar nu va inchipuiti ca muritorii de rând, care trebuie să achite factura crizei, or fi înştiinţati in timp util, precum marii privilegiati ai planetei.

DE CE AS CUMPARA ACUM?

2011-06-27T15:35:00.003+03:00

Suntem incă intr-o perioadă de criză, iar România excelează in lipsa de unitate şi de continuitate a politicilor, in special a celor economice. Una se vorbeşte la Bucureşti alta se aplică in teritoriu. Rezulatul este că tot românul ar eo mare reţinere in a mai întreprinde o acţiune. Iată de ce Bursa ar eo lichiditate aşa de mică, deşi este pe verde de vreo 18 luni, iată de ce afacerile se mişcă in continuare greu şi nu prea vedme in jurul nostru noi afaceri deschise, iată de ce piaţa imobiliară stagnează de peste 1 an. Stagnarea totuşi e semn bun. Trăgând linie la toate aceste apsecte, de ce am cumpăra acum un imobil? In primul rând, cel mai bine e să faci ceva când alţii nu fac. Cine sunt câştigătorii crizei ? cei care AU VÂNDUT in 2007-2008. Când toată lumea cumpăra. Oameni care au acţionat in sens invers curentului general. Cine este liderul micii afaceri? Dinu Patriciu cu al său MIC.RO, deschis când alţii inchideau bussines-uri. Preţurile sunt la un minim greu de atins din nou. Indiferent ce se întâmplă cu moneda euro, investitia in imobile garantează protecţie si oarecare profit. Deja nu trebuie să ne mai gândim la mari profituri. Evreii au o vorbă : "nu câştig ca altădată, dar câştig". Asta este un mod sănătos de a gândi. Moneda euro probabil că va fi salvată cu mari eforturi, ceea ce va trage totuşi in jos economia Europei - deci va creşte inflaţia. In aceste conditii moneda şi depozitele vor fi afectate de rata inflaţiei. dacă moneda nu va fi salvată (puţin probabil, dar să luăm in calcul şi această variantă) atunci investiţia in imobile va avea un adevăratul profit: vor proteja economiile individuale (banii de la bancă sau de la şosetă) de conversia din euro in moneda tradiţională. Probabil că mulţi se aşteaptă ca Europa să transforme orice euro în altă monedă (drahmă, peso, franc etc.) in cazul eşecului monedei euro. Şi aici va apărea marea ţeapă : se va transforma un număr fix de euroi, iar restul vor fi hărtie de larg interes pentru recuperarea materiilor prime. Bâtrânii şi finanţiştii cunosc câte ceva despre transformarea monedelor in cazul crizelor - vezi România 1948-1949 sau Germania 1924. Stabilizarea economică şi lichidarea inflaţiei se vor face tot pe seama economiilor populaţiei. C-aşa e in tenis, unii servesc şi alţii primesc.

CRESTERE (APARENT) MICA, DAR CERTA

2011-06-22T10:01:00.005+03:00

Pe fondul debandadei din pietele financiare si a precautiei fata de vârful atins de resursele naturale tranzactionabile (aur, argint, metale rare) nu este de miarre ca o buna parte din banii care circula prin economia mondiala au inceput sa se intoarca si in piata imobiliara din Romania. Potrivit unei societati imobiliare internationale, care are si pe malul Dambovitei un puisor, valoarea tranzactiilor auothtone a crescut in primul semestru (desi acesta nu s-a terminat) cu aproximativ 5% fata de aceeasi perioada a anului 2010. Valoarea este, de apreciat aici, minimala datorita limitarii calculului la marile tranzactii (care au insumat 201.5 milioane E) la care au adunat inca vreo 40.000.000E din burta. Pai din burta, pentru ca daca erau sa insumeze la cei 201,5 milioane E din tranzactiile comerciale (exemplu - preluarea Adama) si cei 200.000.000E care au circulat in programul prima Casa 3, DEJA CRESTEREA ERA CU 100% FATA DE 2010. Si din nou vorbim numai de banii perfect vizibili. Peste 60% din tranzactii sunt efectuate numai cu cash si care asteapta sa fie publicate de singurele entitati care le numara : Camera Notarilor si ANCPI. Din pacate cele doua institutii se multumesc sa publice numai cifra totala a tranzactiilor, nu si valoarea lor totala, ceea ce paate impieta asupra imaginii generale a pietei, dar calculul sumar si incomplet facut de reteaua internationala arata ca la mijlocul lunii iunie 2011 cifra din primul semestru al anului 2010 este sensibil surclasata, ceea ce arata ca inregistram al doilea semestru de crestere pentru piata imobiliara. Si la nive regional lucrurile se misca binisor, Europa Centrala atragând in primul semestru investitii (vizibile) de peste 2 miliarde Euro. O cifra deloc neglijabila care probabil va fi clar depasita in semestrul urmator, macar si pentru ca bancile britanice au retras din pietele finanicare peste 100 miliarde Euro in ultimele 3 saptamani. Banii aia trebuie sa se duca undeva, asa ca ne putem astepta ca 5-10% din aceasta suma sa se intoarca in piata imobiliara. La aceste semnala putem adauga si proasptaul anunt al Casei Albe, care promite preluarea ratelor pentru cei care au ajuns la fundul sacului. Acest lucru arata o directie concertata de reevaluare a pozitiei fata de piata imobiliara mondiala.

PARIURI SI PARIORI

2011-06-14T10:11:00.003+03:00

Titlul mi-a fost sugerat de un articol din presa de azi care prezenta o mare investitie drept un "pariu cu economia Romaniei". la 350.000.000E investiti in Colosseum Plaza cred ca e mai mult decat un pariu, e o dovada de incredere. dar pariuri sunt peste tot. Unii pariaza pe cresterea economica si decipe cresterea preturilor (mult, putin deja nu conteaza cifra, ci conteaza cresterea), altii pariaza pe dezastru si deci pe scaderea pietei imobiliare (spera ei, semnificataiva), unii pariaza pe investitii mari (COCOR, Colosseum, CORA Constanta) altii pariaza pe dezvoltarea infrastructurii nationale (sa speram ca se va trece dincolo de nivelul de licitatie si consultanta), unii pariaza pe reorganizarea administrativa (aici in mod clar vor fi castigatori, dar sa vedem cati vor pierde), altii pariaza sportiv ... ca la altceva nu se pricep. Opinia mea este cunoscuta, eu pariez si investesc sperante in Romania si puterea acestui popor. Am fost in week-end intr-o localitate minunata din Valcea - comuna Vaideeni. Un sat inca traditional, de crescatori de animale, in care traditiile si bunul simt sunt la ele acasa. O comuna cu 3000 de locuitori, dar care a izbutit sa puna pe roate vreo 5 proiecte europene, in care Primarul si Vice-primarul, desi din partide diferite trag impreuna ca fratii penru binele comunei. La Vaideeni se vorbeste despre agro-turism, despre oi si vaci, despre drumuri, despre inundatiile de acum 2 ani si despre grindina de anul trecut. Se vorbeste despre folclor si festivalul folcloric din 25-26 iunie, un mare eveniment local. Si mai ales se vorbeste despre speranta ca in muntii Capatînii, in zona Varful Ursu, se va dezvolta o mare statiune turistica, la 1700m altitudine, pe o suprafata de 90ha. Au trecut dincolo de vorbe, au PUZ si se construieste deja drumul de acces. Nu e incredbil ca se incepe du drumul ? Ei "pariaza" pe Romania. De fapt ei INVESTESC in viitorul Romîniei. Si sunt convins ca Romania va merge in sensul cel bun.

TIPARNITA DE BANI... SAU CE ARE VALOARE DE LA BRETTON -WOODS INCOACE

2011-06-04T11:53:00.008+03:00

In mai multe postari anterioare atrageam atentia asupra lucrurile valoroase de pe aceasta planeta. Picturi, sculpturi, rezerve minerale (nu la noi...) si PROPRIETATI IMOBILIARE. Nu toate proprietatile imobiliare, fireste, dar multe dintre ele sunt imposibil de inlocuit, iar alta larga categorie intra in zona proprietatilor dificil de inlocuit. Deci SCUMPE. Iata ca din SUA vin vesti neplacute. Extrem de neplacute. La capatul a doi ani de eforturi, americanii sunt pe cale sa se duca la fund intr-o noua criza, care nu mai are nimic imobiliar in ea. Are o conotatie de razboi. Este cam costisitor sa intretii trei teatre de operatiuni si nu se stie cate agentii de securitate. Bugetul american este (ca si cel roman, de altfel) asfixiat de plosniţe si capuşe. Asa ca au ajuns la temerea ca se vor porni masinariile de printat bani. Ca printeaza si acum americanii asta se stie, dar tiparesc bancnote in concordanta cu circulatia petro-dolarilor, adica au un soi de limita. Dar limita s-a terminat, pretul petrolului nu mai creste, ba chiar scade cu cateva procente, iar economia americana are nevoie de cash azi. Cu disperare. Iar tiparirea de bani stim ce inseamna : inflatie, iar rudele inflatiei sunt somajul, saracia si instabilitatea sociala. Simultan creste interesul pentru bunurile mai greu devalorizabile si in acelasi timp aducatoare de plus-valoare. De cand s-a rupt legatura dintre moneda si acoperirea ei in aur (celebrul sistem Bretton-Woods) s-a declansat posibilitatea aparitiei unor fenomene de criza financiara. Iar aparitia "banilor virtuali" (cifrele din calculator) a dus aceasta posibilitate la certitudine. Cu certitudine putem afirma ca epoca intoarcerii a alte valori decat monedele se apropie. In acest moment exista o categorie sociala care pune acent numai pe "bani", pe detinerea de moneda. Exista senzatia ca un ban in buzunarul nostru face mai mult decat rosia de pe taraba sau decat terenul din Domnesti. Nu peste mult timp vor consata ca bunul este mai important si mai sigur decat banul.

BLONDA, CHIORUL SI PITICUL

2011-05-31T18:23:00.002+03:00

Prezenta postare nu are nicio legatura nici cu jalnica piesa de "teatru" abundent mediatizata si nici cu vreun personaj cunoscut. Dar imi place cum suna aceasta insiruire de cuvinte si nu am putu rezista ispitei de a avea un titlu mai neobisnuit. Pe de alta parte putem spune ca pioata imobiliara se aseamana cu o blonda (este apetisanta), ca bancile joaca rolul piticului, iar chiorul apare peste tot: agenti imobiliari, Stat, prezumtivi-cumparatori, dezvoltatori. Avem un ochi acoperit de criza si cu celalalt incercam sa ne orientam. Nu pot sa fac nicio estimare in acest moment. In 18 ani de imobiliare este probabil primul moment in care nu pot estima nimic pentru urmatoarele 7 luni. Un dezvoltator respectabil, a carui cifra de afaceri a crescut in T1 cu 40%, este vorba de Impact SA, spune ca poreturile vor creste. Unii economisti (bazati pe avanturile din Grecia)sustin ca alta criza se apropie, dar grecii sustin ca vor face ORICE ca sa evite falimentul. Deci nu o fi chiar asa rea situatia. Problema pare a afecta insa situatia euro-iului. Tânăra moneda, cu pretentii hegemonice, este ameninţata de criza Greciei. Prabusirea unui stat din zona euro poate afecta grav viitorul moedei. Mai grav va fi afecat viitorul celor cu mari sume in euro. Daca peste noapte se va prabusi euro, va dati seama câţi posesori de sume colosale in euro se vor sinucide a doua zi? Tinand cont de asta pot anticipa o intereanat goana de plasamente a unor gramezi de euro, intr-un ermen foarte scurt. Cel mai lesne este sa fie convertiti in actiuni la mari companii. Sunt bani siguri, rapid solvabile, aducatoare de dividende, deci extrem de interesante pentru a scapa rapid de "euro-ii" deja nesiguri. A doua varianta (mai greu de finalizat la sume mari) este achizitia de imobile. Dar pentru cine vrea sa cumpere si pentru cei ce chiar vor sa vanda, acest obsctacol adesea se rezolva instantaneu, pentru ca la varful oricarui trust este un singur pustator de pix autorizat. Pe afara se cumpara masiv, in special in Germania, principala tara europeana producatoare de euro. In ultimul an piata locala a crescut cu peste 15%, cea mai mare crestere din ultimele 3 decenii. Recent Deutsche Bank estima un pret al aurului de peste 2000 USD/uncia in luna ianuarie 2012. Acest aspect supne mult despre comportamentul monezilor in fata presiunilor financiare. Pe de alta parte tinand cont de evolutia pretului petrolului este de astaptat ca si pretul aurului (deja de peste 6 ori mai mare ca in 1999) sa sufere o dezumflare teribila, care ar aduce o serie de jucatori la castiguri ametitoare. Acum 1 an pretul aurului era sub 1000 USD/uncia...ce parere aveti ? Petrolul in 2008 ajunsese la 144 USD/barilul, apoi in 2009 se târa pe la 35 USD/barilul. Deci se poate lua o ţeapa groaznica pe aceasta piata agresiva a metalelor pretioase. Cred in continuare ca viitorul apartine pietii imobiliare, in special imobiliarelor de calitate. Lucruri care se pot inchiria oricand si care pot aduce mereu ceva banuţi. Lucruri care se pot vinde oricând pe orice moneda. Exemplu - magazinul Harrod's din Londra. Pret de tranzactie 1,5 miliarde Lire. Ce parere aveţi: s-ar gasi mâine cumparatori pentru AFI Palace Cotroceni sau pentru magazinul Unirea? Un aspect interesant privitor la viitorul pietei imobiliare din marile orase românesti este dat de recenta ridicare a interdictiilor la deschiderea unui hypermarket. Pana acum nu puteai sa iti deschizi un hypermarket fara "studiu de impact in zona" si mai ales fara acordul celorlalte retele de supermagazine din zona !! Va dati seama ce sanse erau sa depasesti interesele concurentei, nu-i asa? Din luna aceasta interdictiile au devenit amintire datorita interventiilor de la Bruxelles (dar pâna acum nu au stiut, oare, ce se intampla pe aici?) Deci se anunta noi investitii de proportii, cai altfel nu exista aceasta presiune externa. Inseamna ca se vor efectua cateva mari tranzactii cu terenuri. Inseamna ca putem sa speram la niste mii de noi locuri de munca. sa vedem ce-o mai fi.

DE CE AVEM NEVOIE DE IMOBILIARE

2011-05-23T14:07:00.002+03:00

La asemenea intrebare fiecare poate raspunde pentru el. Unii pentru a dormi seara undeva linistiti, altii pentru o obtine bani (venituri din exploatare), altii pentru a-si etala bogatia sau a impresiona cunoscutii. Credeti ca exista un om in aceasta tara care sa aiba efectiv nevoie de case cu 20-30 de camere si terenuri aferente de sute de mii de metri patrati? Si totusi exista. 90% dintre apartamentele mai mari de 200mp sunt detinute de familii cu 1 copil. De ce? Trecand peste aspectele personale vreau sa lamurim DE CE AVEM TOTI NEVOIE DE IMOBILARE. Cunoasteti oameni care si-au piedut slujbele in industrii precum termopan, poliestiren, vopseluri si coloranti, caramida si alte materiale de constructii? Sau in industrii precum mobila si decoratiunile de gradina? dar stiti cate firme de constructii si-au incetat activitatea? la nivel national pentru fiecare firma inchisa sau loc de munca pierdut STATUL a pierdut bani. Multi sau putini, in functie de cat de mare era firma sau cat de bine platit era jobul. La nivel general in 2007-2008 ponderea imobiliarelor in PIB se apropia de 33%. Adica produceau vreo 35-38 mld. E. Astazi probabil ca nu mai produc nici jumatate. Iar acest lucru il simtim puternic toti. Exista tot felul de posibile investitii, dar la niciuna dintre ele (depozite bancare, certificate, actiuni listate, etc) nu avem sume foarte mari care sa se intoarca in economia reala. Sumele investite in economia imobiliara se intorc in mare parte in economia reala si o parte insemnata a banilor se intorc si in viata noastra, prin faptul ca Statul dispune automat de sume mai mari pentru investitii, plati sociale etc. realitatea este simpla : mult cheltuim , mult vom primi. In ultimii ani putin s-a cheltuit, putin a avut si Statul sa dea inapoi. Industria aceasta, atat de blamata in ultimii ani antreneaza cu ea alte circa 30 de industrii. Daca ea se gripeaza, mor de pneumonie jumatate dintre ramurile inrudite. Multi au facut lgatura dintre imobiliare si criza economia. Nimic mai fals. Criza este o realitate financiar-bancara aruncata in cârca pietei imobiliare. Daca Statul nostru avea o politica de genul celei din Polonia mai intram in criza? Mai scadea piata imobiliara? Priviti in Polonia si apoi mai vorbim.

CASE IEFTINE

2011-05-14T11:32:00.005+03:00

Casele au ajuns la un pret foarte accesibil. Indiferent ca ne referim la apartamente de bloc sau la case pe pamant, preturile sunt foarte "terestre". Sincer, mie mi se par revoltator de mici prin comparatie directa cu masinile occidentale sau cu pretul alimentelor. In SUA o locuinta medie costa cam 195.000USD (160.000E) iar costul kilogramului de carne este de 2USD. la noi locuinta medie costa 75.000E, iar costul kilogramului de carne este de 4E (6USD). Mamma mia !!! sa mai continui? In SUA un off-road serios (Jeep Cherockee) cost full option 36.000USD (deci a sasea parte din locuinta medie). In Romania un off-road similar se apropie de 60.000E . Deci cam cat o casa medie. O sa apara gandul ca este o comparatie nepotrivita. Comparatia este mai mult decat obiectiv pentru ca o casa are durata de folosinta de peste 25 de ani, in timp ce o masina nu depaseste 10 ani (asta ca sa fim austeri!). Foarte multi postaci compara pretul locuintelor cu salariul mediu (de 1390 lei). Este si acest aspect relevant, dar chiar si acest aspect este in favoarea preturilor caselor: in SUA salariul mediu este de 1200-1300USD. Ceea ce inseamna ca un american are nevoie de aproximativ 150 de salarii pentru a-si cumpara o casa. In Romania sunt necesare 214 salarii. Dar in timp ce americanul va castiga aceiasi bani si peste 20 de ani, speranta noastra este ca romanul mediu va castiga MINIM 1000E/lunar peste 20 de ani. Deci nu vor fi 214 salarii, ci probabil 130-150 de salarii. Sa fim realisti + chiar si dupa criza castigam dublu fata de anul 1999, cand salariul mediu era sub 200USD/luna. eci lucrurile se mai schimba si in bine. Nu in ultimul rand trebuie sa ne gandim ca randamentul proprietatilor imobiliare a reinceput sa creasca. O garsoniera inchiriata aduce minimal 200E (la periferie) si 250-350 E intr-o zona semicentral-centrala. Adica se apropie de 0,5-0,6% din valoarea unei proprietati. Adica 40.000E investiti intr-o garsoniera aduc inapoi 2000-2800E/anual. In acelasi timp 40.000E "investiti" la banca aduc 2-3% dobanda, deci cam 800-1200E/an. Nici nu amintim ca rata inflatiei este de 5,5% ceea ce inseamna ca de fapt cei 40.000E inchisi la banca aduc o pierdere reala de 2-3% anual !!! Nici nu amintesc de faptul ca preturile caselor au crescut fata de anul trecut cu 5-10%. Daca anul trecut se gaseau garsoniere la 28-30.000E . Anul acesta se mai gasesc? Se mai gasesc anul acesta apartamente de 2 camere in zone decente (Dristor, Titan, Colentina-Tei), construite dupa 1979, sub 60.000E? Cei care sunt interesati si au cautat, stiu raspunsul. Recent site-ul www.imobiliare.ro a publicat un studiu in care arata ca pretul mediu este de 1367E/mp. Conform acestui studiu pretul mediu a scazut cu cateva procente (2-7% in functie de oras). Vorbim insa de un pret mediu contopit prin amestecarea tuturor ofertelor, ceea ce nu este decat relativ semnificativ. Pentru ca majoritatea tranzactiilor (75% probabil) se incadreaza intre 35.000-95.000E. In aceste conditii indicele este alterat de imobilele care nu se incadreaza in aceasta marja generala de interes, lucru care insala deci 75% dintre potentialii interesati.Pentru acestia preturile nu au scazut. Au scazut semnificativ imobilel care depasesc 130.000E si care influenteaza indicele www.imobiliare.ro. NU in ultimul rand - teoria gagautzilor este ca programul Prima Casa 3 a relansat piata imobiliara. Dar in Prima Casa 3 au fost numai 4000 de tranzactii (200 milioane E impartite la creditul mediu de 50.000E) - chiar credeti ca piata romaneasca a stat in 4000 de tranzactii? Numarul de tranzactii nationale a crescut cu 9,5% fata de T1 din 2010. Mari companii precum Impact au anuntat cresteri de 30% la vanzarile de locuinte. Semnele sunt clare.

MAI MULTE "LEGI" DECAT CONSULTANTI

2011-05-10T15:33:00.002+03:00

In ultima perioada (am mai semnalat aceasta problem acum vreo luna) mai repede ies stitile despre "legi" si "coduri" decat despre ce muncesc agentii imobiliari. As vrea sa ii aud despre ce tranzactii au mai intermediat, despre ce intentioneaza sa faca in urmatoarea perioada, despre ceva profesional. Chiar si despre esecuri. Tot ar fi o chestie pozitva. Ca si din esecuri invata oamenii. Dar, cum deschid presa, fie ea de afaceri sau cotidiene obisnutie, pac! numai proeucte despre "legi". Cine citeste articolele alea si nu stie nimic despre piata imobiliara romaneasca se gandeste ca la 20 de ani de cand s-a deschis prima agentie imobiliara din Romania, aici numai analfabeti si cioflingari apar. Pe mine ma intriga acest aspect. Nu inteleg cum. la sfarsitul unei crize care a maturat aproape tot ce era oportunist si neprofesionist in piata sa mai vina cineva sa spuna ca in piata imovbiliara nu exista profesionsiti. Daca nu exista - nu supravietuiau. Nu inteleg cum poate cineva sa piarda timpul vorbind despre "scoli de agenti" de parca pana acum nu s-au consumat asemenea episoade educative. Ca sa va ajut +- va aduc aminte ca pentru trei sezoane (2006-2009) au existat chiar si cursuri de master in Economia Proprietatii Imobiliare. Dar hai sa inventam din nou roata, ca cine stie, poate chiar ne cred cate unii, ce mult ne pasa noua de profesionalism. Ultima inovatie in mnaterie de PR a lansat-o un cetatean grec, mare afacerist (dar mai mare scriitor...) care a promovat o campanie de "ecologizare" a pietii imobiliare . Te doare capul. Iti aduci fara sa vrei aminte de Eminescu. Nimic nou. Toti vin in tara TA sa iti dea lectii. Ce a facut el in tara LUI, nu se stie.. probabil NIMIC, acolo nu se accepta lectii. Regret ca nume grele din zona imobiliara nationala s-au lasat angrenate in aceasta campanie, care nu face decat sa genereze un nor urat. Despre imobiliare si tranzactii voi vorbi eu. Fata de primul trimestrudin 2010 numarul tranzactiilor a crescut cu 9,5%, in conditiile in care volumul banutilor din Prima Casa 3 a fost mai mic decat cel din Prima Casa 2. Au aparut deci mai multi bani de la sosete sau din "import". De asemenea a crescut si volumul inchirierilor, fapt care i-a determinat pe specialistii pietei inchirierilor sa afirme ca in 2013 cererea va depasi cu mult oferta. Ar fi si cazul. Un altaspect pozitiv este dat de cresterea interesului pentru loturile individuale de cas. In conditiile actualei piete a constructiilor se poate construi o casa pe pamant (cu o suprafat desfasurata de 150-160mp) cu o suma echivalenta unui apartament de 3 camere dintr-o zona decenta, dar cu o suprafata de maxim 90mp. Cred ca este inevitabila extinderea orasului, cu atat mai mult cu cat deja exista 3 proiecte de magistrale de metrou care sa lege de Bucuresti localitati invecinate ; Otopeni, Bragadiru si Voluntari. Iar Pantelimonul deja "are" metrou la limita cu Bucurestiul (adica la fosta fabrica Antilopa). Cine mai vrea sa stea in capitala?

PAS CU PAS

2011-05-02T16:11:00.005+03:00

Lucrurile serioase nu se fac peste noapte. Numai Dumnezeu a putut face lumea in 7 zile. dar e Dumnezeu!Nici Boc si nici Basescu nu au asmeena pretentii, asa ca trebuie sa avem rabdare. Poate - poate ne scot la lumina. Ce imi place in ultima perioada este ca vestile bune apar de unde nu te astepti. Spre exemplu in 2010 am devenit exporatori in relatia cu Franta, depasind cu 500 mil.E volumul importurilor din acea tara. Mi se pare senzational sa depasim o megaputere in aceasta directie. Numarul tranzactiilor imobiliare continua sa creasca pentru al doilea trimestru consecutiv, de asemenea se reduc intarzierile la credite. A crescut sensibil si bursa, iar Romania anunta ca se mai gandeste la adoptarea monedei europene. Isi da seama si un copil ca Romania nu este competenta sa adopte eruo nici peste un deceniu, iar Portugalia si Grecia ne araat acest lucru. Iar PIB-ul Greciei era de 400 mld E la o populatia jumatate cat a Romaniei. Deci Romania ar trebui sa jaunga la 800 mld Euro PIB ca sa fie sigura ca sta cat de cat pe picioare. Pentru ca noi nu suntem nici sloveni si nici luxemburghezi ca sa gestionam bine ce avem. Ma ingrijoreaza ca planeta este tulburata de "stiri" dubioase, menite parca sa ne abata atentia de la ceva serios : se "deschid" dosare OZN, "moare" Osama Bin Laden, se insoara un print... Cam prea multe evenimente concomitente. Si in Romania sunt cam la fel treburile: demisii de ministri (cu scuze publice!!), arestarea unui mogul, aducerea in tara a trei fugari, se reziliaza constracte perdante ...cam multe, prea multe pentru un picior de rai al haiducilor. Vedem ce o urma. Eu cred ca o sa urmeze un boom economic de o sa se mire si cei mai optimisti bancheri. Nu se stie pe ce poate fi bazat, dar numai un boom ne poate salva de un razboi mondial. Probabil ca boom-ul va fi urmat de o noua criza, dar atunci cred cava fi o criza finala, cu schimbare drastica de valoare monetara. Excesul de dolarei americani care polueaza economia mondiala trebuie plasat pe undeva, si unde poate fi plasat mai bine decat in consumul planetar? Cu exces de lichiditate se vor aprecia din nou o groaza de lucruri, in special cele greu de inlocuit (obiecte de arta, imobile din zone exclusiviste, etc), se vor scumpi pe cale indirecta si cele cotidiene si la sfarsit nota de plata va fi achitata de cei care vor strange lichiditatea si vor acumula datorii in contul unor "profituri viitoare". In 2016 se va incheia un ciclu: hegemonia de 100(UNA SUTA) de ani a puterii eocnomice americane. In 2016 China va deveni liderul mondial economic. Probabil ca 2016-2017 vor fi momente de mare cumpana pentru economia mondiala, pentru ca din 2018 sansele celorlalti jucatori mondiali sa mai contrabalanseze China se vor reduce drastic. Cum va afecta o criza majora piata imobiliara nationala? parerea mea este ca vor intra probabil intr-un con de umbra cartierele "comuniste" , oamenii vor migra spre suburbii, mai sigure, mai aerisite, mai generoase cu spatiul si (de ce NU?) capabile sa asigure si un petic de pamant unde sa punem de o rosie si o ceapa, ca nu se stie ce timpuri vor veni.... Deci... decat sa cumparati azi un mic apartament pentru care sa platiti 60-70000E, mai bine cumparati o casuţă la periferia marilor oraşe. Cu zonele de lux e mai complicat, dar şi mai sigur, pentru ca in toate timpurile şi in toate condiiile economice vor fi oameni care vor dori sa stea intr-o zonă de lux. Ce este de valoare se va aprecia.

HRISTOS A INVIAT !!!

2011-04-28T15:53:00.003+03:00

Sfanta Sarbatoare a crestinilor, momentul "zero" pe care izbutim sa il recreem in fiecare an, in timp ce unii pe la Geneva se chinuie (cu bani multi) sa "recreeze" momentul "zero" al Universului... este ceva incredibil. Numai cand esti in miez de noapte intr-o biserica, iti dai seama ce inseamna aceasta chestie. Succesiunea rapida a Pastelui si a zilei de 1 Mai i-a aruncat iar pe romani in chef de lene. Bucurestiul este gol, nimeni nu are chef de munca. In afara de cei cativa cotcodacitori zilnici de pe la TV, care incearca sa ne lamureasca despre albul peretilor. Trebuie sa fi tare nerusinat sa tranformi o expresie uzuala de tipul "Eurostat are rezerve fata de cifre" intr-o afirmatie de genul "Eurostat acuza Bucurestiul de minciuna". Ce se intampla pe piata imobiliara? Lucrurile se misca in sensul din toamna anului 2010. Adica numarul de tranzactii a continuat si in primul trimestru al anului 2011 sa creasca. Procentul este destul de multumitor, undeva in jur de 9%. Ce nu a spus nimeni, este ca si valoarea tranzactiilor a crescut, deci sunt mai multi bani in piata. Nu banii par a fi in acest moent probleme, iar pe moment ce economia mondiala se confrunta cu probleme spinoase in materie de dollar US si Euro probabil ca foarte curand vor aparea o gramada de bani pe piata. China a anuntat foarte serios ca intentioneaza sa renunte la o suma importanta de US dollar. Ce cumpara cu ei? ORICE. Numai sa scape de aceasta moneda care acum este cert supraevaluata si in exces pe piata. Federal Reserve tipareste lunar 75 miliarde US dollars. Ce parere aveti? In zona euro, de care Polonia si Romania par a se indeparta voit, iar Slovacia chiar anunta ca vrea sa revina la coroana (moneda anterioara), lucrurile sunt complicate de Grecia si pot fi complicate groaznic de Italia si Spania. In mod cert, daca cele doua mari state intra in vrie, detinatorii de moneda euro vor trebui sa isi puna problema "mai e buna si maine"? Nu e deloc intamplator faptul ce dl. Isarescu anunta ca va reduce la maximum creditul in euro. Pe de-o parte nu vrea sa se trezeasca cu un nou val de nemultumiti (ca sa nu zic disperati), dar nici nu vrea sa vina in tara un val de "euroi" pe care maine romanii sa ii plateasca in aur sau alte chestii ce ar trage greu in balanta economica generala si individuala. Epoca in care oamenii se uitau la bani ca la aur a trecut. In acest moment depozitele constituie o problema personala. Statul nu garanteaza un depozit impotriva disparitiei monezii si nici nu ar avea cum. Fiecare dintre noi trebuie sa isi gestioneze banii de asa natura incat foarte probabila criza ce va afecta una (sau ambele!) dintre monede sa nu creeze o gaura foarte mare. Este epoca in care trebuie sa se transforme banii "cash" in active eterne: actiuni la companii mari, certificate sau imobile. Pe de alta parte, pe timpul asta deja e un risc sa vinzi. Ce te faci daca te prinde deprecierea monedei cu banii in banca? Deja astazi dollarul s-a prabusit in fata tuturor monedelor cu aproape 10%. Euro ar putea sa aiba pretentia sa devina o noua moneda internationala, dar picioarele economiei europene sunt foarte slabe. Ca de lut....

DUPA TARG... CA DUPA TSUNAMI

2011-04-18T15:16:00.004+03:00

Cun specialist care isi doreste sa fie la curent cu ce se intampla in piata, dar si ca sa onorez o inviatie pe care mi-a facut-o o asociatie profesionala, am trecut si eu pe la TIMON. Mi-aduc aminte (precum Creanga...) de vremurile bune cand imobiliarele erau imobiliare si targurile erau targuri. Adica moment comercial, de alis-veris cum ar spune turcii, de lansare a unor proiecte si concluzionare a unor etape parcurse. Nu stiu ce concluzii au tras participantii la targ si mai ales organizatorii, dar eu pot sa va impartasesc concluziile mele. Din ce am vazut pe acolo pot spune ca piata imobiliara se indreapta cu repeziciune spre un vid de oferta. Nu am costatat lansarea sau anuntarea niciunui proiect destinat clasei - mijlocii cu pretentii. Nu am constatat nici macar lansarea unor noi proiecte low-cost. Developerii de acolo (ca agenti nu prea erau, iar cei care erau mai bine lipseau) se luptau sa isi plaseze aceleasi vechi proiecte, sa atraga clienti noi la preturi ceva mai mici, dar care oricum sunt foarte apropiate de cele din toamna. Pentru ca deja au atins limita minima suportabila. Spre surpinderea mea (uluire as putea spune) am constatat ca mai exista temarari care propun proiecte pe la Frumusani sau chiar GHIMPATI. Va dati seama? O superocazie - sa locuiesti la 40km de Bucuresti, la Ghimpati, in plin Codru (de fapt campie acum) al Deliorman-ului. Nu pot sa inteleg si pace, dar probabil ca piata va reactiona cumva la aceste proiecte si vor intelege initiatorii mai bine ca mine. Vesti proaste deci pe toata linia: pentru organizatori ca au ramas cu spatii goale, iar 30% din spatii au fost ocupate de piete conexe (termopane, mobila, machete, amenajari). Pentru developeri ca oamenii nu se inghesuiau (iar motivul era unul singur: ofertele sunt"vechi" si periferice), iar pentru specialisti - ca piata va intra in "lichidare de stoc". Vesti bune pareau a veni doar din vestul orasului (Ghencea) unde 2-3 proiecte erau asaltate de clienti si de un proiect superb in est - in orasul Pantelimon, in zona lacului. Concluzia generala este ca acest targ a fost destinat oricui, dar nu bucurestenilor care cautau ceva nou si calitativ. A fost o editie suprasaturata de case disconfortante, la distanta de oras (Frumusani, Chitila) sau periferii lipsite de metrou (Ghencea, Militari, Baneasa), de preturi inghesuite in cadrul "Prima casa", dar care nu prea atrag clientii de Prima casa. Daca inaintea targului aveam o oarece dorinta de a prezenta "Banu Manta Residence" la o masa rotunda in cadrul week-endului imobiliar, cand eram in acel spatiu m-am felicitat pentru renuntarea la idee. Era ca si cum as fi venit imbracat intr-un costum Scabal la cantina comunala.

DESPRE AGENTI SI "AGENTURILI STRAINE" BUSSINESULUI

2011-04-11T17:32:00.004+03:00

De vreo saptamana evenimentul la moda prin cele cateva site-uri sau saptamanale de afaceri mai importante este lansarea unor "grupuri de lucru" cu misiunea "istorica" de a educa agentii. De vreo 11 ani (mai exact de prin februarie 2000) la intervale destul de ciclice, se tot lanseaza fel de fel de pachete si proiecte, idei si planuri prin care agentii imobiliari(o banda de analfabeti, se pare...) trebuiesc musai scoliti. Cursuri rapide - precum "Sageata Albastra" - cu o calitate de tip zbor low-cost anulat, au misiunea de la livra pietii imobiliare superagenti... dupa vreo 2-3 luni de scoala. Cine sunt "profesorii", ce "studii" au si pe la te miri ce spiri-hareti facute ...deja este doar o chestiune laturalnica. Chestiunea primara este inrolarea agentilor si incasarea taxelor - de "scolarizare", "de examen", de "eliberare atestat", de "reexaminare" anul urmator. In mod curios nimeni nu pomeneste in niciun format de proiect despre exceptarea de la "scolarizare" a unor categorii. Exemple ar putea fi: posesorii de diplome universitare in drept, economie sua marketing, administratorii de agentie cu mai mult de 3 ani vechime, agentii imobiliari cu carte de munca mai veche de 1 an. Iar acestea sunt numai cateva exemple pertinente. Oameni care nu au ce invata in 2-3 luni nimic si de la nimeni. Dar care pot fi transformati intr-o sursa inepuizabila de venit pentru niste capuse din piata "educationala". NU INTELEG DE CE SE EVITA A SE VORBI DE CALIFICAREA L A LOCUL DE MUNCA. O scoal continua si care p evremea comunistilor a dat profesionisti in toate domeniile. Mai bizar este ca si in anul 2011, intr-un moment in care economia trebuie relansata si sustinuta prin orice mijloace, un organ al statului se plaseaza intr-o postura de cenzor al economiei. Adicatelea chiar Ministerul Dezvoltarii numai la scolarizarea agentilor se poate gandi? A rezolvat cu drumurile judetene, cu autostrazile, cu statiunile de la mare si de la munte, cu casele pentru tineri? Mi se pare ca in secolul al XXI-lea singurul motto al Statului ar trebui sa fie o economie libera si autoreglatoare. Nu poate fi Canada un exemplu? acolo rolul Statului este de sprijini pe fiecare doritor sa isi puna pe picioare un bussines, din care la sfarsitul anului sa dea ceva statului. Ca atunci Ministerul de Finante canadian a mai scapat de un somer sau de un bugetar si a inceput sa incaseze CEVA de la acel om. La noi pare a fi invers. Ministerele se reped sa puna frane care tind sa sperie oamenii sa mai intre in privat. Pai atunci o sa fim in criza mereu, pentru ca iesirea reala din criza va fi abia atunci cand raportul privat-bugetar va fi de cel putin 3:1. Acum e cam 1:1. De aceea traim cum traim. Cu taieri de 25%, cu legi ale profesorilor nerespectate, cu masive planuri de concediere, cu cifre de afaceri scazute peste tot. Departe de mine gandul ca in imobiliare trebuie sa intre toti analfabetii si neavenitii. Mai degraba ar trebui dat un test de cultura generala, cu 100 de intrebari care sa acopere istoria si geografia de la razboiul troian pana azi... ar fi mai util. Cine il trece, sigur poate sa faca bussines si cu un CEO de la una din companiile Top 10 ale planetei. Ceea ce isi propun sa aduca "scolile" de agenti, reprezinta praf in ochii presei si nimic nou sub soare pentru orice agent care a supravietuit 12 luni in piata imobiliara. Marile victorii ale sistemului educational din Romania le constatam la tot pasul cu ochiul liber: dupa ani de facultate si rezidentiat (vreo 12-14, teoretic) exista doctori care confunda o sarcina mare cu o tumoare. Juzii interpreteaza Legea dupa cum se scoala dimineata, iar jurnalistii scriu adesea de parca ar fi certati cu DEX-ul sau cu geografia. Despre primari care meg la batranete la liceu...deja suntem de rasul Europei, iar arhitecti care distrug orasele - la tot pasul (despre ce au facut astia Bucurestiului pot face un blog nou). Si atunci ... ce ne putem astepta de la scoala de 3 luni? Nimic altceva decat sa aduca baietilor destepti o sursa de bani.

Cele mai frumoase si accesibile imprejurimi

2011-04-06T16:47:00.003+03:00

Cine ma cunoaste stie ca sunt un iubitor de natura. Iubesc Bucurestiul (cel mai mic dintre marile orase ale lumii), dar nu pot sa ma obisnuiesc deloc cu padurea de blocuri, cu porcariile sinistre construite in vechile cartiere, cu mutantii aparuti prin vechile mahalele. Damaroaia si Bucurestii noi par niste zebre obeze, Dacaia si Dorobanti a fi rezulatul unor armasari pur-sange corciti cu niste magari andaluzi, despre restul cartierelor deja greu mai putem rosti ceva. Lipsa de implicare a autoritatilor publice in gestionarea imaginii Bucurestiului ne ofera ceea ce vedem zilnic. O imagine departe de ceea ce ar trebui sa insemne o capitala europeana. Mai putem insa schimba ceva pe la margiea Capitalei. In cele cateva localitati care nu au fost luate la ochi de buldozerele si rechinii tranzatiei, mediul natural este inca prietenoscu omul. Poti sa mai respiri un pic de aer curat, poti sa mai speri ca va aveni ziua unei dezvoltari civilizate. Nu ne referim la Bragadiru, Otopeni si Chiajna, deja napadite de hale si blocuri, nici de Popesti Leordenicare arata de parca un orb a aruncat case cu etaj (caci nu le putem numi "vile") unde nici nu gandesti. Putem sa ne referim numai la Pantelimon, Cernica, Domnesti, Mogosoaia si eventual Corbeanca si Balotesti. De ce nu ne referim direct la Corbeanca si Balotesti? Pentru ca aceste doua localitati nu au infrastructura educationala si nici nu pot sa foloseasca infrastructura sectorului 1 Bucuresti (sufocata de cereri atat la nivelul gradinitelor cat si la nivelul scolilor). Deci aceste doua localitati sunt bune si frumoase numai pentru cupluri fara copii. Mogosoaia ar putea sa se foloseasca de infrastructura din zona Starulesti si Chitila, dar nici pe acolo scolile nu sunt imbietaoare pentru cei care au o proprietate de peste 150.000E... In schimb Pantelimon, Cernica si Domnesti sunt "lipite" sectoarele 2 si respectiv 6, sectoare cu excedent de oferta in ceea ce priveste spatiile din socli si chiar si in graidnite. Primarul Ontanu are cele mai multe locuri in gradinite din inregul Bucuresti. Copiii sa vina.... Mai este un lucru frumos in aceste localitati. Departamentele de urbanism s-au straduit sa impuna niste reguli privitoare la retrageri, la constructii, astfel incat foarte rar au aparut stupizeniile din Pipera, adica "ulite" cu zeci de vile. Nu pot sa spun ca toate lucruile sunt perfecte in localitaile mai su mentionate, dar pot spune clar ca acolo merita sa locuiesti. Iar preturile chiar ne imbie. Pantelimonul si Cernica ne ofera pozitii frumoase la 40-70E/mp, iar Domnestiul ne ofera acelasi lucru la 20-50E/mp. Cu alte cuvinte putem avea o casa frumasa, cu un teren generos intre 70-100.000E. Cu singura conditie ca trebuie sa ne asumam noi constructia, deci nu sa alergam sa o luam "de-a gata" . Primavara a sosit, cred ca merita sa stam pe santier.

Economia in mod cert se misca

2011-03-28T14:19:00.003+03:00

Fiecare dintre noi la locul sau de unca o simte. Se intampla lucruri. Sunt mai multe comenzi, mai multe telefoane, mai multe intalniri, traficul a redevenit dificil, restaurantele destul de pline. Chiar daca cifrele vanzarilor nu cresc simtitor peste noapte, volumul de munca a crescut, iar acest lucru este imbucurator, pentru ca ar trebui sa se reflecte si in performantele economice. In imobiliare oamenii par a se trezi la viata. Dupa 3 ani de criza si 2 ani de scaderi dramatice, evolutia din ultimul semestru al anului 2010 pare a fi constientizat oamenii seriosi ca timpul scaderilor a trecut ireversibil, iar acum nu poate sa urmeze decat redresarea pietii. Este firesc ca piata sa nu ramana la cifrele din decembrie 2010, este firesc sa nu viseze nimeni ca se ajunge la cifrele din decembrie 2007, dar este posibil ca in 2013 - 2014 cifrele sa fie undeva in zona mediei aritmetice dintre cele doua valori. Cresterea economica va aduce o crestere a consumului, iar nevoia de case este o constanta a vietiinoastre. Nu poti trai pana la adanci batranete in 2 camere, chiar si 3 camere sunt adesea neincapatoare, chiar daca nu ai decat un copil. Casa normala a unei familii are 4-5 camere, in care sa ai loc si pentru soacra (asta e.. e necesara cand ai copil mic, sa ai biroul tau si bineinteles living si dormitoarele necesare. Cele mai multe dintrea tranzactiile ultimilor ani (2003-2008) s-au facut in zona apartamentelor cu 1-2 camere. Dar familiile cresc numeric, asa ca vine vremea schimbarii casei. Cine a luat o casa intre 2003-2006 o va vinde zambind si isi va cumpara in 2011-2012 o casa in acelasi stil. Cine nu anticipeaza valul, asta e... Mai are timp sa studieze piata. Cei care au achizionat imobile intre 2007-2008 trebuie sa mai astepte un pic ca sa isi rezolve problemele financiare. Dar si le vor rezolva si ei.

Apocalipsa? sau drumul Golgotei?

2011-03-14T17:41:00.005+02:00

De cativa ani incoace (poate mi se pare mie) s-au cam intetit fenomenele extreme : cutremure, inundatii, alunecari de teren dezastruoase, vulcani cu eruptii ce ne amintesc de Pompei, cresteri ale Oceanului Planetar, secete groaznice, viscole si nameti, El Nino, tsunami, inmultirea brusca a unor organisme biofage care pot devora jumaate din pestii si algele Oceanulu Planetar in acest ritm...iar exemplele pot continu. In plus - omul isi da si el concursul : Patriot Law, Lehman Brothers, criza financiara, falimente zilnice, revolte civile unde nu te astepti, atentate teroriste, Rwanda, poluari gigantice (cazul BP in Golful Mexic) etc. Ce se intampla? unde se ajunge? o sa mancam lacuste si furnici in 2030? ce e de facut? Greu de raspuns la aatea intrebari bulversante. Ma gandesc ca ceea ce a lovit Japonia ar fi dustrus jumaate din Europa. Japonezii sunt antrenati zilnic sa reziste la asemenea dezastre. Europenii sunt antrenati la orice altceva. De romani nici nu mai vorbesc. La 3 ani de la izbucnirea crizei inca ne gandim cum sa cumapram Ferrari, masini second-hand, dam navala sa golim rafturi de solduri, deschidem tot cafenele si fast-food-uri in loc sa creem afaceri productive, aducatoare de plus-valoare. O sa spuneti "ce afacere, ca mai nimic nu merge?" - iar eu va spun ca o ferma poate fi pusa pe picioare cu investitia din amenajarea unei cafenele, iar din chiria lunara se poate cumpara un hectar de pamant. Care iti ramane. In loc sa amenajam un restaurant cu 30-50.000E mai bine cumparam o nava de mini-croaziera sa plimbam turisti in Delta sau pe Dunare. Ati auzit in Romania de un producator competitiv de utilaje pentru dotarea locurilor de joaca (tobogane, leagane etc). Prostioarele din plastic pe care primariile le pun prin parcuri sunt importate de prin Turcia. O fi greu sa le producem in Romania? Bucurestiul este singura Capitala civilizata care nu are in periferia sa o mini-statiune de week-end. Cu locuri de joaca, restaurante, spa, mijloace de agrement, etc. Nu ar trebui o investitie initiala mai mare de 10.000.000E. Mai nimic pentru multi potentatati care acum sunt inecati in proiecte esuate. Trecand la imobiliare in anul 2011 - va dati seama ce inseamna sa locuiesti la etajul 14 al unei cladiri in Romania ? Nici nu vreau sa ma gandesc. Nu am fost niciodata de acord cu turnurile astea care apar prin Bucuresti precum ciupercile dupa ploaie. Turnurile nu sunt semnul prosperitatii, sunt semnul lacomiei. Poti sa faci cladiri de afaceri si cu 4-6 etaje (vezi zona Tipografilor-Casa Scanteii), iar de cladiri de locuit nici numai vorbesc - un exemplu perfect este Banu Manta Residence. O cladire absolut superba. Nu pentru ca o promovam noi, ci pentru ca este o cladire absolut perfecta.

Este un Everest al design-ului si dezvoltarii imobiliare : mica, eleganta, gratioasa, frumoasa, cu o locatie top, aerisita. Nu e unica in Bucuresti, dar asemenea exemple sunt foarte rare. Marcheaza si lumineaza drumul de la mlastina la civilizatie urbana. marcheaza si diferenta dintre un proiect creat pentru a munci o viata la el (exploatarea unei nave sau a uni mini-statiuni) si un proiect pe termen scurt, "care sa aduca banu' grupa mare" imediat. Chiar si marile proiecte anuntate in ultimele luni (mall-uri, birouri) sunt in aceeasi directie.

Ce se petrece prin lumea imobiliara

2011-03-07T15:16:00.002+02:00

In acest moment viata economica a p[lanetei este extrem de surescitata. Petrolul, alimentele, aurul, argintul, metalele rare, toate sunt la mare pret. Pe baza certificatelor de pewtrol s-au obtinut in 2010 randamente de peste 120%. Asta in tarile apusene, unde nici cele mai obraznice burse nu permiteau asemenea randamente. Argintul aproape si-a triplat pretul in 2 ani. iar pretul alimentelor probabil ca e abia la inceputul urcusului...desi graul s-a dublat ca pret. Pretul imobilelor a crescut general in toata Europa de Vest, numai vorbim de Israel si Asia de Sud-est. A inceput timid sa isi revina si SUA. In Romania deja este clar ca preturile nu mai coboara. Dar vor mai creste? Tinand cont de faptul ca se anticipeaza o inflaie in zona euro, eu cred ca vor creste. Nu toate segmentele alan-dala asa cum s-a intamplat intre 2005-2008, ci doar segmentele valoroase. Periferia neinteresanta nu are motive sa creasca. In Germania in acest moment nu poti gasi imobile valoroase, in zone valoroase. Pur si simplu nu sunt de vanzare. Este supracerere in zonele de lux, dar pentru zona medie si modesta cererea este modesta. Nu vad de ce nu ar fi valabila aceasta regula si in Romania. Nu poti sa ai pretentia ca un apartament in Giurgiului sa aiba acelasi trend ca unul din Mosilor sau Aviatiei. Nu poti sa visezi ca un teren in Jilava sa creasca cat unul in Pantelimon. Daca vor mai fi visatori - aia e. Riscul lor.

15 ani de Nobila Casa Rasariteana

2011-03-02T15:33:00.003+02:00

Ieri compania noastra a implinit 15 ani. Prins de munca am constatat asta abia seara tarziu, iar partenerii mei abia azi cand le-am atras atentia. Senzatia este deosebita. In 15 ani altii au ingropat zeci de firme, au creat fel de fel de inginerii, de PFA-uri si tot soiul de alte chichite ca re sa le creeze un mic avantaj. Cel mai greu in acesti ani a fost trecerea brusca de la o piata activa la o piata subactiva. Erau zile cu 6-7 vizionari si intalniri, apoi luni de zile in care agenda era 70% goala. Dupa ani de zile (1996-1997, 2002-2007) de crestere a cererii, in momentele in care a aparut problema banilor in piata nu am fost conectati la "vantul schimbarii", astfel incat a trebuit sa ne regrupam ca pe front. Cu pierderi grele. Dar important este ca ne-am regrupat. Intrun moment in care se poate trage o concluzie a crizei - putem spune ca aceasta criza a adus cu ea o intarire a companiei, o specializare suplimentara si o conectare mai adanca la problemele clientilor. Am avut pana acum 15 ani dificili,dar frumosi pentru ca facem ce ne place, ani in care am experimentat direct numeroase situatii de piata. Sper sa avem alti 15 ani de stabiliate si maturitate economica.

Despre inflatie, hiperinflatie si proprietati imobiliare

2011-02-22T12:23:00.004+02:00

Imi reprosa cineva mai zilee trecute ca nu tin cont in aprecierea cresterilor de pret de coeficientul inflationst. Adica, mai pe scurt, ca inflatia taie din crestere un procent destul de important. Analisti britanici (EFG Eurobank Property Services) remarcau ca intre 2005-2010 piata nationala a crescut in medie cu 7,2% / an. Calculul acesta este facut saptamana trecuta, in momentul in care preturile sunt inghetate la nivelul din decembrie 2010. Nu pare prea rau, putem spune noi. In aceeasi perioada inflatia a avut o evolutie oscilanta, mai exact Institutul National de Statistica pezinta urmatoarele cifre ; 2005 - 8,60%, 2006 - 6,56%, 2007-6,57%, 2008 - 6,30%, 2009 - 4,50%, 2010 - 7,8% . Iartinta pentru 2011 este de 3,0% . deci ar inseman ca inflatia media in cei 6 ani de analiza a fost 6,77%. Un pic mai mica decat cresterea pietii imobiliare. Am putea spune ca o investitie in imobiliare in anul de gratie 2005 nu a facut altceva decat sa pastreze banii nealterati si aduca un profit real de 1$%. Dar... dincolo de matematica aceasta este necesar sa analizam si urmatoarele aspecte : chiriile obtinute, sau daca nu obtinute - macar neplatite. Chiria media (neta) in anii acestia a fost in jur de 220E pentru o garosniera. Deci fiecare an a pastrat (sau a adus) in buzunarul nvestitorului imobiliar o suma minima de aproximativ 2500E sau 12500E in 5 ani de analiza. Adica cam cat costa o jumatate de garsoniera in 2005. Sau cat costa acum un automobil de calitate (Renault Fluence sau Citroen C4 de exemplu). Un al dopilea aspect este faptul ca investitia pentru uz propriu (deci cea care salveaza chiria) aduce cu ea o satisfactie incalculabila amterial : satisfacia dotarii unui imobil potrivit gustului tau. Mobila TA, covorul TAU, baia TA. Aceste satisfactii nu sunt prinse in cifra seaca a inflatiei si de fapt sunt cele care despart relatia dintre inflatie si proprietate. Ar mai fi si o a treia motivatie de achzitie a unei proprietati : speculatia. Unora le-a iesit si au depasit orice randament gandit vreodata in Europa, altii s-au lacomit si acum platesc pretul crizei. Indiferent pentru ce se achizitioneaza o proprietate ea nu poate fi inscrisa in sfera matematicii inflatiei. Tocmai pentru ca o proprietate este aducatoare de valoare prin simpla ei administrare. O garsoniera este de 100 de ori mai valoroasa decat un Ferrari sau un Rolls Royce, tocmai pentru ca ea iti aduce lucar 200E, in timp ce o masina iti scoate zilnic din buzunar bani. Inflatia, raportata la piata imobiliara este interesanta pentru cei care stau cu banii la ciorap sau la banca. In Germania (lucru lesne de verificat) in acest moment piata are cea mai mare crestere din ultimii 15 ani datorita temerii germanilor fata de viitorul monedei. Indiferent ca se vorbeste de euro, lira sterlina sau dolar, toti apusenii se tem de potentiala devalorizare a monedelor pe care azi la folosesc in mod curent. Teama este generata exact de imensa datorie publica mondiala, care poate duce la un faliment in orice moment. In 1970 banii mondiali aveau acoperire in aur 100%, azi probabil ca nici 10%nu mai sunt acoperiti. In fata unui faliment statal sau regional (daca se prabuseste moneda euro.. e jale) oamenii isi protejeaza averea materiala prin mijloacele pe care le considera cele mai optime : unii prin cumparare de aur si argint, altii prin actiuni "serioase", iar altii cumpara proprietati. Aurul si argintul implica pentru siguranta depozitare bancara, dar comporta doua probleme - sunt greu de manevrat si folosit in timp de criza (... nu tin de foame) si apoi, nimeni nu garanteaza ca banca exista si maine sau daca exista vei avea acces la bunurile tale. Nationalizarea averilor particulare s-a mai intamplat. Actiuni "sigure" numai sunt dupa falimente precum Lehmann Brothers sau General Motors. Raman deci proprietaile imobiliare. Greu de pierdut (caci nimeni nu le ia in spate sa fuga cu ele), aducatoare de venituri (chiar si in timp de razboi se pot inchiria) si (daca se respecta principiul de aur al achizitiei - "location, location, location") vor aduce si crestere de valoare intrinseca pe termen mediu si lung. Ar fi o problema (perfect vizibila in ultimii 3 ani), sunt greu vandabile in timp de criza, dar si acest aspect poate fi depasit daca in momentul achizitiei se tine seama de un alt principiu de achizitie: bunul imobil trebuie folosit cu randament si in imposibilitatea vanzarii. iata de ce piata proprietatilor de vacanta este prima care se prabuseste si ultima care se ridica.

Investitii REAL - e. Proprietati

2011-02-14T14:07:00.003+02:00

Britanicii nu sunt tampiti. Dimpotriva, analizand comportamentul imperialist al Imperiului Britanic, putem spune fara teama de a gresi ca este imperiul care a controlat 30% din planeta cu o mana de oameni. Destepti, adica... Acesti tipi destepti au inventat termneul REAL ESTATE, desi aveau si cuvantul PROPERTY in bagajul lor lexical. De ce oare s-au mai chinuit la popularizarea unui nou termen atata vreme cat se stie ca englezii sunt cam zgarciti si cu banii si cu eforturile? Simplu. ca sa ii ajute pe urmasii lor sa fac o distinctie solida intre proprietatile IMOBILIARE, vizibile, palpabile si material transmisibile, menite sa aiba o valoare tot mai mare odata cu trecerea timpului, si toate celelalte proprietati (in special actiuni, titluri, bunuri mobile de orice fel). Definirea suplimentara a proprietatii imobiliare apare intr-o vreme cand Anglia era afundata intr-o discutie serioasa legata de teoria cresterii populatiei - a lui Malthus. Credeti oare ca nu asociau cresterea populatiei cu o crestere a cererii de proprietati funciare? Fireste. Iar acest lucru se poate vedea si astazi, cand valorile proprietatile au crescut de peste 1000 ori fata de secolul al XIX-lea si de peste 200 de ori fata de 1950. Asta in Anglia. In Romania (in acest moment) pretul proprietatilor a crescut fata de anul 2000 de 8 ori (800%, deci) iar fata de anul 2004 este dublu. Si vorbim de un moment aflat la 33 de luni de momentul declasarii unei crize financiare fara precedent in lume. Pretul proprietatilor s-a conservat intr-o masura decent, fiind indepartat profitul nesimtit al unor dezvoltatori. Care au apreciat eronat valoarea unei investitii si au considerat ca "tunul" este o unitate de crestere economica. S-a dovedit ca de fapt tunul este ceea ce istoria a demnostrat - adica o unitate de demolare si distrugere. Proprietatea "reala" este singura care are o valoare certa peste generatii. Din pacate socurile economice ne-au aratat ca actiunile inseamna (ceva) dividende azi si adesea nimic maine, iar bunurile mobile accesibile muritorilor de rand (adica nu ne referim la tablouri sau sculpturi de mare valoare) nu inseamna nimic din primul moment. Proprietatea imobiliara inseamna o utilizare directa sau un venit lunar. Inseamna (cel mai adesea) o investitie pe termen lung, ferita de socuri economice, iar alegerea cu grija a acestei investitii chiar o intareste pe timpul unei crize eocnomice. Provoc pe cioneva sa se gandeasca la ce insemna o cladire in Centrul Istoric acum 4 ani? Preturi derizorii. Cat costa acum? Enorm. Putem vorbi de asemenea si de alte zone care si-au pastrat dsestul de bine preturile, fara a fi zone de multa fanfaronada. Tineretului este un exemplu in acest sens, dar si Titulescu-Ion Mihalache-Banu Manta. Economia a inceput sa se agite, iar bancile estimeaza ca in aprilie fondul alocat programului "Prima casa" se va epuiza. Anii trecuti nu se consumau banii, iar in 2011 in 3-4 luni programul s-ar putea sa se incheie. Ce pare aveti?

MISCARI SI EVENIMENTE

2011-02-07T15:12:00.003+02:00

Scriam acum cateva saptamani despre aparitia unor investitii, pe plan national sau local. In mod cert, guvernarea Boc se chinuie sa demonstreze ca este o guvernare "croita" pe investitii, astfel ca orice minima investitie beneficiaza de publicitate. Nu ma refer la telegondola din valea Jiului (e binevenita!), cat m-as referi mai repede la investitiile reale din Busteni si cele care par foarte apropiate legate de ANL-urile din sectorul 2 si respectiv orasul Pantelimon. In week-end am vazut un reportaj despre noile partii din Busteni, iar dincolo de aspectul OK si telegenic al dotarilor, ceea ce m-a frapat cel mai mult era satisfactia de care dadeau dovada turistii intervievati. Emanau multumire. Lucru rar in tursimul romanesc, dar sa speram ca nu va ramane un caz izolat. In al doilea rand - colaborarea anuntata inca de anul trecut intre sctorul 2 Bcuresti si Primaria Pantelimon pare a da roade, astfel incat pe terenul iemnsei unitati militare de langa Selgros Pantelimon va aparea un cartier cu peste 2100 de unitati locative. Demersul este logic si binevenit, terenul acela fiind bine plasat si cu acces foarte bun din Bucuresti. De asemenea Pantelimonul are o dotare comerciala si educativa multumitoare. Fara indoiala, lipsa investitiilor statului in economie a fost un motiv puternic al cruntei adanciri a crizei din Romania. Un exemplu ar fi suficient : in loc sa achizitioneze material de colantat si girofare Politia Romana achizitiona Loganuri de 70.000E. Cam asa gandea statul roman acum 3 ani. Sper ca de pe urma crizei vom ramane macar cu o politica activa de investitii, care sa antreneze si parteneri privati puternici. Lipsa investitiilor in imobiliarul national a permis cresterea aberanta a preturilor deacum 3-4 ani. sa nu fiu greist inteles. Nu ma refer la intreaga piata imobiliara. Mi se pare si acum firesc ca o pozitie "top' sa coste "top". Dar nu am inteles niciodata cum pozitii periferice (Pallady, Militari, bd. Timisoara, Ghencea) costau 1500-1800E/mp.... Pur si simplu nu am inteles. Nu am inteles cum in orasele de provincie putea costa un apartament aproape cat unul in Bucuresti. In Sinaia sau Poiana Brasov costau chiar mai mult..... Era incredibil. Iar enigma rezida tocmai in lipsa concurentei Statului cu proiectele private. Statul trebuie sa investeasca in proiecte de infrastructura (metroul, centuri urbane spre exemplu) dar si in proiecte imobiliare sociale. Cu preturi "normale" - adica pretul de cost + un profit de 10-15%. In acelasi timp mi se va parea absolut normal ca doritorii de Herastrau, Floreasca sau Calea Victoriei sa plateasca luxul. Totdeauna un sofer de Ferrari va plati mai mult decat unul de renault.

Uleiul, painea, benzina.....

2011-01-31T13:46:00.003+02:00

Benzina deja ne-a scos din sarite cu pretul ei. Este inimaginabil ca ea sa coste mai mult la 90USD/baril, decat la 145USD/baril. Petrom scoate din subsolul tarii 90% din petrolul vandut si se comporta ca si cum l-ar importa pe tot. Uleiul este 7 lei/litrul, dupa un an cu recolta buna. Painea anunta o scumpire de 15%. Ceva ma face sa cred ca suprapunerea acestei cresteri la pretul alimentelor cu momentul in care salariile bugetarilor marcheaza o crestere de 15%, se datoreaza unei presiuni a Guvernului asupra patronatelor. "Ba, mai lasati scumpirea 1-2 luni, pana le dam ceva la oameni, ca ne dau aia foc altfel. Iar pentru ca sunteti baieti buni, va dam niste comenzi pe la Armata, pe la spitale, scoli, etc.". Altfel nu se explica, aceasta "sincronizare". Scumpirea poate fi antrenata si de nemultumirea FMI ca nu au crescut incasarile din TVA. Ar fi trebuit sa se gandeasca, inainte de a pune frana economiei, ca nu se va pastra acelasi nivel de consum. Ce efect vor avea aceste scumpiri in piata imobiliara? Vom vedea. Daca ma intrebati pe mine, va voi raspunde ca este previzibila o scumpire. DE CE ? Pentru ca este firesc sa existe o raportare la costul vietii (nu poti vinde un lot de teren si sa cumperi un bax de ulei), dar mai ales pentru ca pe fondul reducerii dobanzilor si cresterii de preturi este inerenta orientarea spre un plasament sigur, care protejeaza banii de aceasta inflatie galopanta. Pentru ca de fapt acolo se ajunge ; banii se vor deprecia real in aceasta primavara cu peste 10%.

CIFRE

2011-01-22T13:56:00.000+02:00

In mod ciudat fata de ultimii doi ani, aceasta luna aduce in piata cifre pozitive pentru cresterea preturilor pe piata rezidentiala. La jumatatea lunii INS anunta o crestere a preturilor cu 0,4%, iar acum vreo 2 zile alta cifra anuntao prognoza destul de optimista pentru acest an, respectiv o crestere a pietii de peste 10%. Un alt sir de evenimente sunt declansarile de insolvente ale marilor cartiere de blocuri. Dupa Planorama, Copperbeach si My Dream Residence, acum si Terra Residence (20.000000E luati de la BCR) este in faliment si executie, urmeaza cel mai probabil Vitan Platinium. Executiile pentru mine reprezinta semne ca piata se revigoreaza. Pana acum bancile au avut "rabdare" cu debitorii, dar acum le iau bunurile si le dau cui da mai bine. Sa nu ne gandim ca se vor vinde pe cat au costat ele. Nu, rechinii cu cash vor cumpara la 10-15% din valoarea de investitie si apoi in 7 - 8 luni vor livra apartamente usor sub pretul pietii, obtinand un profit gigantic. Probabil 500%. Poate si mai mult. Piata a inceput sa se miste inca de anul trecut, iar stagnarea pe care o prevedeam pentru aproape un an de zile, s-ar putea sa fie mai scurta. Ca asa e in Romania. Ori sus, ori jos, dar cu liftul si nu in pante dulci.

Bilant 2010, asteptari 2011

2011-01-07T10:58:00.000+02:00

Inainte de a scrie acest articol am recitit postarea din 05.01.2010. Recapitulam un an si era normal sa recapitulez si ce scrisesem la inceputul anului trecut. Ultiuma fraza este cea mai relevanta . A FOST UN AN DUR PENTRU TOTI. Un an care a adus cu el masuri de austeritate nemaintalnite din anii 30 ai secolului trecut. Investitiile statului au scazut, la fel incasarile de taxe. In schimb a crescut somajul, ia cursul leului raportat la principalele moende europene s-a dus la vale. Cei care au credite in CHF stiu despre ce vorbesc. In schimb romanii s-au repliat, in special in privat. Au aparut procese colective indreptate impotriva bancilor. Probabil ca maine-poimaine se va lovi si Statul de asmenea procese. Pe plan imobiliar piata a tins spre stabilizare. preturile au mai scazut, dar media a fost intre 5-15%. Exista segmente pe care nu s-au mai inregistrat scaderi. Putine, dar exista. Acum 1 an numerosi chibiti de ocazie anuntau scaderi de 50%... cel putin. Nu a fost asa, pentru ca deja se ajunsese la un nivel foarte jos. Anul acesta nu cred ca mai putem vorbi de scaderi de preturi mai mari de 5%. Este in logica economica, dar si in cea cea neeconomica. Nu poti sa vinzi un bun imobil ca sa nu rezolvi nimic cu banii respectivi. Spre surpriza mea placuta anul trecut au fost si cateva mari tranzactii. Erau greu previzibile in ianuarie 2010 asemenea cifre, dar totusi s-au intamplat : 110 milioane pentru cladirile de birouri din zona Floreasca Bussines Park - reprezinta o performanta. Apoi vanzarea fabricii Timpuri Noi catre IKEA - 20.000.000E, chiar si vanzarea de catre Becali a unui teren in valoare de 11.000.000 E e o tranzacie importanta. Parerea mea e ca nea Gigi a fost in corzi rau de tot, de vreme ce a vandut o bijuterie de teren la pretul de 550E/mp, dar totusi a incasat 11.000.000E. Tot anul trecut s-au mai deschis niste santiere mamut :Colloseum center in Bucuresti, mall-ul CORA din Constanta, s-a deschis si Pallady Shooping Center cu REAL, OBI si METRO. Deloc de neglijat. Au fost preluate in tara 3 mall-uri (Oradea, Braila, etc), iar pentru zona de munte doamna Udrea anunta investitii majore in Parang si valea Prahovei pentru urmatorii 2 ani, ceea ce inseamna ca era investitiilor imobiliare serioase a reinceput. Dar cel mai important lucru este ca in urmatorii 2 ani se va construi masiv (in special infrastructura) pe bani privati, urmand ca nota de plata sa fie achitata de stat dupa 2013 (adica de viitorul guvern...). Miscarea este geniala. Constructorii de casa ai PDL vor construi cu viteza luminii, ca sa aiba de incasat sume gigantice de la viitoarele guverne (probabil pesediste si liberale). Asta inseamna ca Romania se va dezmorti in urmatorii 2 ani. Anul trecut a adus cresteri importante pe piata comericala, a biorurilor si pe cea a spatiilor de depozitare. Rezidentialul a ramas in urma, dar nu e problema, pentru ca el depinde de banii produsi in celelalte segmente. Ca sduntem pe un trend pozitiv de piata o demonstreaza si declaratiile pozitive ale marilor jucatori din piata imobiliara, care anunta cresteri de afaceri. Anul acesta anticipez o crestere a cererii pe aceleasi segmente producatoare de plus-valoare (comerical, birouri si depozite), dar si o trezire a interesului catre rezidential. Preturile se vor mentine in special pentru constructiile din perioada 1979-1992 (blocurile antiseismice facute de Ceausescu), dar e posibil sa scada cu 5-10% pentru constructiile mai vechi de 1970 si pentru cele noi de la periferie.Periferia Capitalei (dar si a Clujului sau altor orase mari) este sufocata de blocuri goale, cu mii de apartamente, in care nimeni nu mai pare iteresat sa se mute. e ce sa stai in Chiajna sau Bragadiru? Ca sa platesti cu 10.000E mai putin si apoi sa dai aceeasi bani in 2 ani pe motorina sau benzina? In mod cert in anul de gratie 2011 apartamentul de la marginea marelui oras va suferi mult. Multi afirma ca anul acesta va fi anul miilor de executii imobiliare. Eu cred ca se insala amarnic. In primul rand creditele garantate imobiliar nu au mari rate de intarziere. Mult sub media europeana. In al doilea rand executiile de cele mai multe ori se indreapta asupra unor imobile de interes secundar, in special terenuri. Daca nu stai pe teren, nici mare problema nu este. Imobilele interesante personal (case si apartamente de uz direct) rar vor ajunge la executie si in mod direct - nu vor influenta piata imobiliara. Un singur exemplu de model de evitare a executiei : restrangerea a 2-3 familii intr-un singur apartament, iar casele libere vor fi inchiriate. Astfel se va castiga de doua ori : in primul rand cheltuielile unei case dispar, apoi apare chiria. Nu ma astept de la mare lucru de la acesti guvernanti, lovitura finala data cu OUG 50/2010 ne arata ca se gandesc prea putin la popor, dar ma astept ca investitorii straini si redescopere potentialul Romaniei, in conditiile in care Europa de ud (Spania, Italia, Grecia) se zguduie. Este normal ca o parte a investitiilor sa se indrepte spre zone mai sigure, iar Romania cred ca este o zona sigura, avand in vedere ca indatorarea nationala este de circa 40% din PIB. Deci depare de zonele cu probleme. Un singur lucru ma nelinisteste cu adevarat si il consider periculos. In anul 2010 economiile romanilor au CRESCUT cu peste 1,3 miliarde Euro. Vorbim de economiile "albe", din banci. Probabil ca la saltea mai zac inca pe atatia euroi. Guvernul, sigur va face ceva ca sa puna mana pe cati mai multi dintre acesti banuti. Nu este firesc ca intr-un an de criza, in care incasarile statului au scazut, in care veniturile romanilor au scazut, sa creasca economiile cu 1% din PIB. Deci atentia Guvernului se va concentra in aceasta directie.

Dupa Curtea Constitutionala potopul

2010-12-30T12:09:00.000+02:00

Daca mai era o nadejde in tara asta ca cineva controleaza dezastruosul mod in care elaboreaza acte normative parlamentul, dupa deciziile din cursul anului 2010 ne-am lamurit definitiv. Curtea Constitutionala primeste banii degeaba de la poporul roman. Pensii de 751 lei supuse unor plati...., salarii taiate sine die, dar mai ales OUG 50 aprobata intr-o forma discriminatorie. Unii intra sub incindenta ei, altii nu .... Impactul social al deciziilor Curtii este gigantic. In primul rand s-a prabusit increderea romanilor in impartialitatea Curtii. Care impartialitate fusese deja alterata din vara cand magistratii cei onesti au considerat ca pensiilor si salariile magistratilor nu pot fi taiate .... adica alta discriminare. Pentru 21.900.000 de prosti putem taia, dar pentru cateva mii de baieti de-ai nostri... NU. Nu e problema, peste romani au trecut avari, huni, maghiari, turci, tatari, rusi, austrieci... si nu ne-au indoit. Ne-au facut zile amare, ne-au luat 7 piei, dar ne-am sculat. Si la Bobalna si la Flamanzi, si la 1848. De 1989 nu vorbesc, ca acolo sunt convins ca a fost altceva, Ceva care ne-a adus aici. De aceeasi indivizi care ne-au lasat prada unui viitor aservit unor interese financiare straine. Sunt 8.000.000 de romani creditati. Adica intreaga forta activa romaneasca. In acesti 8.000.000 de romani sta nadejdea ridicarii economice. Numai acesti romani sunt in stare sa readuca consumul in economie. Piata auto a scazut in Romania cu peste 40%. Piata imobiliara este inghetata, dezvoltatorii au inceput sa isi anunte falimentele. Toate ramurile economice au scaderi, inclusiv comunicatiile. Cifrele arata ca industria a crescut in acest an. Dar cresterile sunt fata de 2009 si nu fata de 2007. O parte a cresterii consumului si a sperantelor venisera pe baza OUG 50 care ridicase 8.000.00 de oameni la nivelul de partener EGAL cu bancile. Acum decizia Curtii i-a reintors la iobagie. Acesta este cel mai grav lucru pe care judecatorii romani (incredibil! sunt romani) l-au decis. Au permis iobagizarea a 8.000.000 de romani, in conditiile in care toata Europa creste protectia cetateanului de rand. Pentru ca omul de rand este singurul care pune efectiv umarul la ridicarea economiilor. De la hartia igienica si pana la case, omul de rand cumpara produsele facute de companii. Companiile au sens numai prin existenta omului de rand. Chiar in tara asta nimeni nu mai are grija de omul de rand? Dumnezeu este sus si este Judecatorul Suprem. Sincer, il rog sa aiba mila de acesti conducatori ai poporului roman care uita complet care este misiunea lor. MISIUNEA LOR ESTE DE A APARA SI PROTEJA INTERESELE POPORULUI ROMAN. Au nevoie de bani la buget? Sa taxeze bancile ca in Ungaria, sa inchida gaurile din economie (Bechtel), sa fluidizeze economia pana la simplificare extrema. Fara birocrati, autorizatii, avize, semnaturi. Ca in Ungaria si Bulgaria. De ce in Romania este nevoie de 37 de avize pentru o eoliana, iar in Bulgaria doar de 3 avize? De ce turismul nostru este pe butuci, iar Bulgaria este in top 9 mondial al CNN? Simplu. Pentru ca autoritatile isi fac treaba diferit. Ce facem in anul 2011? Speram n continuare, continuam sa cautam solutii pentru finalizare aproiectelor si mai ales trebuie sa dezvoltam noi proiecte. PRIN NOI INSINE VOM DEPASI ACEASTA CRIZA SI ACESTE OBSTACOLE. SARBATORI FERICITE DRAGI ROMANI!

Valoarea unui leu

2010-12-13T17:10:00.000+02:00

Ati observat ca in ultimul an multe produse au ajuns sa coste mai putin sau au ramas la acelasi nivel de pret, desi factura cotidiana a crescut? Fireste produsele la care ma refer nu sunt toate observabile imediat, dar fac parte din cotidian : anumite alimente (lapte. morcovi, mere, cartofi), florile, o parte a elementelor de mobilier si gradina, electronice si electrotehnice. O sa spuneti ca e de vina criza. Asta e alta poveste. Povestea la care ma refer este valoarea de azi si valoarea viitoare a unui leu. Cat va insemna 1 leu la anul? Daca economia Romaniei se va duce pe apa Sambetei (asa cum multi se asteapta), leul va fi cat roata carului, chiar daca va fi 1 euro - 5 lei. Nu va mai conta raportul cu euro, ci doar impactul leului in economia fiecarei gospodarii. De ce? Simplu - pentru ca indiferent cat ar fi de slab pe plan extern, leul asigura consumul intern. Oamenii vor deveni restanti pe capete la facturi de mobil, vor merge cu tramvaiul si metroul (ca la 5-6 lei litrul de benzina...), dar la paine si alimentele de baza nu pot renunta. Omul nu poate renunta la factura de curent (o poate diminua) si nici la cea de intretinere. Deci, leul va trage greu. Cu cat se va castiga mai greu - cu atat va fi mai "greu". Daca, dimpotriva, economia o va lua in sens pozitiv, leul tot va fi interesant si atragator pentru ca el va sponsoriza revenirea increderii in consum. Exista in acest moment un surplus de lei, deci e posibil sa creasca creditarea in lei. In mod cert nenea Isarescu acest lucru il va promova. Cresterea consumului va readuce interesul si increderea pentru investitiile in spatiul mioritic. Greutatea leului va fi vizibila si in piata imobiliara. Incepand cu piata constructiilor si sfarsind cu preturile pietii. O sa spune unii imediat - "cad preturile". Nu cred ca se va intampla asta. Dimpotriva blocarea preturilor pare a fi cel mai previzibil viitor. Este greu de crezut ca oamenii vor vinde imobile pentru ca din banii obtinuti sa cumpare 5 kile de ulei si niste cornuri.

Complicat

2010-12-06T19:07:00.000+02:00

In ultimele saptamani am prins usurinta de a folosi termenul "complicat". Ma uit la ceva, analizez ceva, incerc sa anticipez. Raspunsul imediat este aproape totdeauna "complicat". Ca sa ajung la "raspunsul 2" trebuie sa aloc mai mult timp, mai multe resurse. Spre exemplu nu inteleg de ce in anii umatori Guvernul anunta inceperea de noi proiecte in loc sa se concentreze pe terminarea celor existente. Nu inteleg de unde ideea asta extravaganata care ii place dlui Oprescu - poduri "hobanate". Cum il da cineva pe post, cum trage de un pod hobanat. Nu inteleg cum este posibil ca, dupa un an dezastruos, Romania sa fie considerata mai interesanta decat Irlanda sau Spania in ceea ce priveste obligatiunile. Probabil ca aia merg spre groapa iar noi (deja in ea) incepem sa ne cataram in sus. Nu-i asa ca este COMPLICAT? Toata lumea tipa si urla ca piata imobiliara este "la pamant", dar retailerul CORA anunta un proiect de 100.000.000 euro in Constanta. Pai 100.000.000 E era o suma gigantica si in anul de volupati imobiliare 2007. Alte ciudatenii. Investitorii Green City anunta start-ul unor noi case, dar mai au de vandut o groaza din cele deja finisate. Iar in celebra comuna Joita (...celebra pentru primar si ai lui) un alt investitor anunta vreo 48 de case "la cheie". Eu il inteleg pe respectivul domn ca a ramas cu un camp fara valoare, dar chiar nu are mila de restul banilor sai? Investitii cu un caracter complicat. Nu poti intelege de ce investesc, cata vreme nu anticipezi un retur al banilor. Singura care pare ca stie ce face este doamna Udrea, care, din postura de ministru al Turismului, se chinuie sa renasca proiecte de mult ingropate de alti ministri, precum statiunile din Parang. Probabil ca suntem singura tara care isi permite sa aiba un masiv atat de frumos fara o statiune de valoare internationala. Ca sa dea exemplu de management - bulgarii invita toti fruntasii turismului din Balcani (agenti, hotelieri, autoritati) sa vada cum se deschide sezonul de sky la Bansko. Bansko - un fel de oaza, unde imobiliarele si turismul merg perfect, indiferent de aceasta criza aparent fara sfarsit.

Zori de lumina 2

2010-11-29T18:40:00.000+02:00

Sperantele pe care le redescopeream saptamana trecuta sunt mentinute de noile ambitii ale Guvernului. Doamna Boagiu anunta 530km de Autostrada in 3 ani, kilometri pe care ii vede facuti cu bani europeni. Un lucru bun. Diversi alti invetitori imobiliari (privati) anunta noi proiecte, unul chiar interesant gandit de niste belgieni in zona de birouri Pipera. Mai interesant este ca 4 mall-uri din Romania sunt estimate la o cifra totala de peste 1 miliard de Euro. Va dati seama ce inseamna asta pentru o tara in plina criza? Consultantii care au evaluat aceste centre comerciale sunt nume grele, internationale, iar evaluarea se refera la sumele obtinute din chirii. Cel mai valoros proiect este AFI Cotroceni la prima vedere, dar de fapt o alta statistica spune ca Unirea Shopping este mai "productiv". In 2008 un metru patrat inchiriat in Unirea producea vanzari anuale de peste 10.000E. Diferenta de valoare estimata tine numai de amploarea investitiei si de "look". Dar Unirea SC este pentru Bucuresti ceea ce este Harrod's pentru Londra. Locatia si vechimea vor atrage totdeauna. Anul acesta am evut temeri ca multe din mall-urile bucurestene vor intra in vrie (ca sa nu spun in faliment). Spre surprinderea mea au atras in continuare bani, clienti si nu au pierdut chiriasii valorosi. Mai mult au obtinut profituri frumusele. Intr-o economie normala piata imobiliara este trasa in sus de afacerile din zona comerciala si nu de cele din rezidential. Iar anul acesta au fost cresteri pe toate cele trei segmente tipice pentru comercial : birouri, industrial-depozitare si retail. Dupa ce aceste spatii vor aduce plus-valoare se va misca din nou si rezidentialul. Pentru ca oamenii in continuare vor avea nevoie de o casa.

Zori de lumina?

2010-11-22T18:42:00.000+02:00

Am crezut acum 2 ani ca putem avea o viata economica independenta de cea politica. Dupa doi ani de criza reala imi dau seama ca nicio economie mondiala, indiferent cat este de "pietareasa" nu misca in paralel cu politica. Economia este puiul rebegit al politicii. Cand stranuta orice imbecil pe la telvizor raceste un sector economic. Dupa mai bine de un an in care Romania nu a miscat in fata FMI, in noiembrie 2010 Guvernul si Parlamentul vireaza de la conventia cu FMI. Legea salarizarii nu se va aplica intr-o forma de care sa fie multumti Franks si scrobitii lui, de legea pensiilor nici nu se mai vorbeste cum trebuie - in schimb se vorbeste de suspendarea acelei HG. In Buget se pare ca vor prinse si sporturi si drepturi restante pe la alti bugetari, deci HAOS. Castigam ceva? Un pic de demnitate si ceva mai mult consum. Deficit comercial probabil si deficit bugetar sigur. Fara consum nu se poate misca economia reala, iar fara economie reala nu putem vorbi de mari achizitii. Nici imobile, nici masini nici alte chestii de termen lung. O veste proasta a ultimei saptamani a fost ca industria romaneasca de vagoane este in pragul colapsului. O veste buna este ca in sfarsit sunt termen clare de amanajare complexa a zonei de agrement Valea Prahovei - Brasov - Rasnov. Anul 2013 este limita maxima pentru ca toate instalatiile si noile facilitati sa atraga un numar mare de turisti. Sa speram ca or sa dea navala sa mai gaseasca ceva din Gradina Carpatilor, inainte de o taia romanii... Devierea de la acordul cu FMI (nu masurile, ci doar devierea !) si programul de amenajare din zona de munte consider ca sunt vesti bune. In rest - ce-o vrea Dumnezeu. Sa speram ca si Centura Nord va fi gata peste 8 zile, dupa cum anunta dl. Boc.

Proprietar sau chirias?

2010-11-10T19:31:00.000+02:00

Evolutia pietii imobiliare din ultimii 2 ani a adus de multe ori in discutie problema avantajului de a fi proprietar sau chirias. Pentru multi "analisti" de ocazie, jurnalisti de azi pe maine si chitibusari de meserie prabusirea pietii imobiliare ar trebui sa fie o lectie pentru cei care si-au dorit sa fie proprietari, au facut eforturi mari sa stranga bani de avans si fac eforturi mari sa isi plateasca ratele. Ca s-a produs o ieftinire a unui apartament (chiar si cu 50% in unele cazuri) pentru acesti "analisti" este o ocazie sa arate cu degetul pe altii "vai, vai ce prostie ati facut!!" . Dar hai sa vedem daca este asa. In primul rand atunci cand iti cumperi o casa pentru uzul propriu prea putin te intereseaza cat face pe piata. Casa nu este de vanzare. In ea iti cresti copiii. In al doilea rand e o casa in care te simti bine, mobilata si amenajata fix pe gustul tau. E casa ta si in ea primesti pe cine ai chef. Si nu in ultimul rand se afla situata intr-un cartier in care iti convine . Sa trecem in tabara chiriasilor. Nu e casa ta si macar o data la cateva luni ai sanse la o "inspectie". Cum stai cu facturile? Ia sa vedem - ai zgariat ceva? Dupa 1-2 ani poate sa apara o majorare de chirie, iar in caz contrar pleci. Abia ti-a cumparat cate ceva ca trebuie sa le treci printr-o mutare. Mai crapa o baterie, mai rupi o clanta - le schimbi. Aia e! Uzura e a chiriasului. Mobila este ieftina, luata de prin hipermarket la reduceri, electrotehnicele asisderea. Daca esti al doilea sau al treilea chirias deja patul este imbacsit de "sportul extrem" al altora. In bloc - esti paria. In parcarea din fata blocului nu prea ai loc, asa ca poti gasi zgarieturi pe masina sau stergatoare rupte. Dupa 5-6 ani de mutari, in care constati ca ai dat vreo 10.000-12.000E pe chirii te intrebi "Cat voi mai sta prin casele altora? Si cu ce ma aleg dupa asta?" Ce avantaje are un chirias? Ca nu plateste taxe locale pentru proprietate. Si ca poate pleca cand vrea daca isi schimba jobul. Dar asta o poate face si proprietar fiind. Iar ca proprietar se pune (de catre chibiti) totdeauna problema imposibilitatii platii ratelor. Acelasi lucru e valabil insa si pentru chiriasi. Fara bani nu ai nici chirie. Ca proprietar barem ai doua variante: o restructurare de credit sau un proces de evacuare lung, atat de lung ca banca prefera o restructurare de credit. Si mai putema marca un "avantaj" psihologic: chiar daca esti evacuat barem ai stat niste ani buni in conditiile tale. Revenind la pareriel aruncate prin mass-media ar trebui ca toti chibitii care isi dau cu presupusul despre "avantajele" statutului de chirias sa declare deschis : sunt chiriasi? Eu nu cred. Iar despre aspectele financiare generate de prezenta criza ("argumentul" cel mai des utilizat), eu sustin ca orice discutie despre scaderea pietii are efect si importanta numai pentru speculatori. Cine a cumparat un apartament (sau a construit o casa) pentru uzul sau personal, nu va fi nicidecum afectat de scaderile (temporare si ciclice) pietii. In schimb unii dintre ei (cei care cumpara acum, in mod sigur!!!!) pot fi afectati pozitiv de o noua crestere. Care niciodata nu stii cand vine...Una peste alta - parerea mea e clara. Decat chirias de lux, mai bine proprietar modest.

Decizii care schimba fata imobiliarelor

2010-11-08T13:43:00.000+02:00

Acum vreo luna de zile o instanta din Bucuresti a incuvintat demolarea unui bloc de pe strada Aurel Vlaicu. Zilele trecute Curtea de Apel Suceava a dispus demolarea monstrului Cathhdral Plaza (cladirea de la Catedrala Sfantul Iosif). Probabil ca este numai inceputul. Se vor pierde bani cu totanul de catre cei care se cred mai destepti decat altii, iar in fata pierderii nici sprijinul "pilelor" nu o sa poate face mare lucru. Va dati sema ce pile au avut cei care au construit Cathedral Plaza? Un PUZ depasit, o autorizatie obtinuta tardiv, iar din ce am inteles mai nou chiar si terenul este ... domeniu public. INCREDIBIL. Altii nu pot construi un chiosc de flori sau de gogosi pe un colt public, iar domnii cu otelul si cu sticla au construit (aproape) ilegal 22 de etaje. Spun "aproape" pentru ca hartia numita "autorizatie de constructie" le da dreptul sa spuna ca sunt in limita legii. Socant e ca vor drept despagubiri vreo 22.000.000 E. Probabil de la Primaria sector 1. Acest lucru poate fi un sistem de tepuit finantele publice. Ei au construit semiilegal, Primaria va plati pentru ca a eliberat hartia care da fason legal. Credeti ca va umbla cineva dupa banii respectivi pe la nea Chiliman pe acasa? Si chiar daca umbla, ma indoiesc ca are 22.000.000 Euro (la vedere). O sa ia 1-2 ani cu suspendare pentru neglijenta in servici, asta peste 5-6 ani de proces... Timp in care baietii destepti de la Cathedral Plaza au obtinut profit dintr-un proiect sortit mortii. Tare, nu-i asa? pentru ca ei sticla o trimit inapoi, instalatiile idem, stalpii de otel ii trimit inapoi(sau ii folosesc la alt proiect), doar betonul si manopera sunt "definitive". Dar alea oricum sunt platite de 3 ori de Primarie. Un alt semnal ca imobiliarele se vor schimba definitiv este falimentului micului mall din Pieptanari. Nu stiu cine a putut sa-i ameteasca pe australieni sa dea 102 milioane (euro!!) pe chestia aia, dar in locul lui m-as uita mereu in spate. Proiectul a fost supraevaluat de cand s-au platit vreo 33 de milioane Euro pe el prima oara (parca Jaguar Development). Apoi brusc a fost ridicat la nivel de perla a Bucurestiului si vandut cu 102.000.000 Euro. Mi-e mila de investitori, dar mi-e si mai tare mila de piata imobiliara romaneasca. Cu asemenea tepe nu o sa avem prea curand alti investitori de forta. Tot la nivel de tepe este preocupata si Timisoara care a trimis in judecata un grup de "baieti destepti" din imobiliare, care confundasera orasul cu ograzile lor. Nu in ultimul rand, saptamana trecuta s-a dat drumul in instanta altui dosar fierbinte - respectiv dosarul Becali - MApN. Nume grele precum Cioflina sau Babiuc apar pe lista acuzatilor. Multi spun ca acel schimb de terenuri l-a facut pe Becali milionarul de ieri (poate si de azi...). Indiferent cum privim lucrurile, in Romania au inceput sa se intample lucruri serioase si rezultatul va fi unul singur: afacerile imobiliare vor fi facute numai de profesionisti, intr-un cadru organizat, dupa specificul oricarei tari civilizate din aceasta lume. Mi se pare anormal ca MApN sa "faca" un schimb de terenuri fara o consiliere imobiliara exterioara. Sincer, inainte de generali mi se pare firesc sa ii trimiti la interviu pe cei de la juridic. Declinarea de competenta era obligatorie pentru ei. Bine ca nu au primit propunerea sa se faca un schimb intre vila lui Gigi din Pipera si Sediul Marelui Stat Major. Mi se pare absolut halucinant ca Timisoara sa fie spoliata sau un imobil (indiferent cu atatea etaje) sa fie construit fara acte "beton" si apoi sa trebuiasca vreo 4 ani de instante sa obtii o hotarare de demolare. Care in ultima instanta nu este cea mai buna solutie. Cea mai buna solutia ar fi diminuarea numarului de etaje (la nivelul Catedralei) si obtinerea unei cladiri elegante si armonioase. Dar oare sta cineva in tara asta sa se gandeasca si la aspectele urbane?

Se mai fac bani in imobiliare ?

2010-11-01T17:18:00.000+02:00

Privind la ce se intampla in tara asta si la prestatia jalnica a acestui Guvern (in linia tuturor guvernelor de dupa 1990, mai putin cel Isarescu) ne intrebam daca romanii mai au motivatia sa ramana prin Romania. Statistica spune ca viitorul suna rau. Natalitatea este in scadere de vreo 20 de ani (deh... liberalizarea avorturilor) si dintre cei 220-250.000 de copii care se nasc anual cel putin 30% decoleaza spre alte zari imediat ce deschid ochii. In ritmul acesta este clar ca generatia mea nu va vedea pensie de la stat. Revenind la tema articolului sa vedem daca se mai fac bani imobiliare. Tranzactiile mari anuntate in acest an (in special interesanta cumparare a Mall-ului Tiago din Oradea) lasa de inteles ca se mai fac bani. Cel mai clar succes il reprezinta insa Sun Plaza, un centru comercial cu o pozitie riscanta - la granita dintre semicentral si cartier, dar cu o excelenta relatie de transport (metrou, tranvai, autobuze etc). Incredibil, desi a fost lansat in plina criza, centrul comercial Sun Plaza este plin ochi de chiriasi iar clientii nu lipsesc. Deci bani se fac cu duiumul acolo. Unde se mai fac bani ? Inca se fac bani buni in cartierele "comuniste" care ofera preturi in jur de 1000E/mp la blocurile construite dupa 1980. Diverse site-uri si ziaristi isi exprima de vreo cateva luni "stupoarea" ca sectorul 3 "si-a conservat preturile si pozitia in piata". De ce ne-am mira : sectorul 3 are o zona verde intinsa, metrou, centre comerciale, o baza educationala solida (scoli si gradinite de valoare), parcar suficiente, multe compleze comerciale, iar pana in centrul orasului faci 20-30 minute. rezonabil. Mai cunoasteti alte motive pentru achizitia unei locuinte? Iar ultimele luni arata si un reviriment puternic pe cea mai interesanta piata : depozite si birouri. Daca anul trecut singurele care au trezit interes au fost spatiile comerciale mici, anul acesta spatiile destinate unor companii mari au fost tranzactionate destul de intens, suficient de bine ca sa trezeasca optimismul principalilor jucatori din aceasta piata, care anunta ca in acest ritm in 2012 cererea va depasi oferta!

Iarna in imobiliare

2010-10-25T17:12:00.000+03:00

Un "amic" de pe internet, necunoscut altora (mai putin celor din scara blocului sau) anunta ca vine iarna. iarna vine si neanuntata, iar daca citim ce scrie prin marile ziare ale lumii (exemplu "The Economist") ne dam seama ca Romania este in pragul unui inghet economic de proportii gigantice. In momentul in care un ziar de importanta planetara scrie ca "Romania este un exemplu de cum nu trebuie condusa o tara" ne dam seama ca investitorii se vor rari si mai mult. Cu atat mai mult cu cat la sud de Dunare se afla o tara cu o economie prietenoasa si cu taxe putine. Ca dovada - chinezii de la "Great Wall" vor deschide o fabrica. Ce se intampla in Romania deja stim. Care sunt solutiile de a iesi din aceasta groapa? Simplu : PRIN NOI INSINE. Aceasta idee, lansata de protoliberali dupa 1866, nu inseamna ca ma transforma intr-un simpatizant al noilor liberali. Nici pe departe. Tot ce vreau sa spun este ca romanii trebuie sa invete sa investeasca in propria economie. Sa nu se mai uite la televizor si sa treaca la fapte. Pentru imobiliare iarna aceasta s-ar putea sa fie extrem de intereanta, poate chiar profitabila. Incredibil, dar este posibil. Cum? Cea mai mare parte a potentialilor cumparatori si investitori (includem aici si bancherii) spera (sau se asteapta) la o oarecare scadere de preturi. Scadere pe care o tot asteapta de vreun an de zile, dar o tot asteapta si azi. Iarna aceasta va aduce o confirmare a stagnarii pietei imobiliare sau o noua scadere. O prabusire economica a Romaniei va contribui la o noua depreciere a pietei imobiliare. O stabilizare a pietei imobiliare va contribui la relansarea economica a Romaniei. Oare in ce directie se vor concentra eforturile Guvernului ? In aceste conditii, stagnarea pietii se va dovedi profitabila si va readuce cumparatorii in piata, plecand si de la premisele certe ale anului 2010 : numarul tranzactiilor a crescut fata de 2009, la fel si valoarea totala a tranzactiilor. Una peste alta iarna in mod cert va veni cu vesti proaste pentru romani, dar cred si sper ca la primavara nu o sa fie mai rau decat acum. Nu de altceva, dar 2011 este ultimul an in care actualii guvernanti isi pot salva carierele si pozitiile sociale.

Investitii. Elvetia si Romania

2010-10-18T16:04:00.000+03:00

Zilelel trecute bancherii Europei au anuntat ca punla dispozitia traficului international cel mai nou si mai lung tuel submontan al planetei. Un adevarat anaconda al tunelurilor, gigantul de sub munte masoara vreo 57 de kilometri.Adica cam de la Bucuresti la Ploiesti. A durat 15 ani sa-l faca, dar ce a inceput Romania in 1995 si a terminat pana azi? A costat - 7 miliarde de euro. Adica cam 122.8 milioane euro per kilometru. Scumputz, ai putea sa spui la o prima vedere. Dar apoi ne gandim ce s-a intamplat cu cei 122,8 milioane euro pentru fiecare kilometru . Tunelul atinge 1100 m altitudine si este unul feroviar. Va fi parcrus de vreo 300 de trenuri pe zi. Banii de care vorbeam (sunt unii care afirma ca a costat vreo 10,5 miliarde de euro, dar cred ca acestia includ si alte costuri adiacente) - au fost cheltuiti in 15 ani, deci cam 8,7 milioane euro/an. Apoi au fost 2 santiere: cate unul in fiecare parte a muntelui. Deci doua regii complete, cu doua dotari de foraj complet. Deci e deja o chestie. Nu in ultimul rand s-a forat intr-un material extrem de dur, in sisturi cristaline. Printre cele mai dure roci. Ce se intampla in Romania in aceeasi perioada? Pe romani ii costa un kilometru de autostrada la lumina soarelui in jur de 8 milioane de euro. Iar daca elvetienii au o calitate elvetiana, noi stim deja din pataniile A2 ce inseamna calitate la constructorii de autostrazi de pe meleagurile mioritice. As vrea sa ma refer si la o comparatie cu caile ferate romane, dar aici deja intram in Evul Mediu. O viteza de 40-50km/h o mai intalnim numai prin valea fluviului Zair (sau Congo). Reparatiile la Campina-Sinaia dureaza de vreo 4 ani si or sa mai dureze probabil vreo 2 ani... Un drum Bucuresti-Constanta dureaza vreo 5 ore si tot asa... adica sa iti tot doresti sa te sui in "trenurile zapezii" sau in "trenurile soarelui". In acest timp elvetienii au facut un tunel nou numai ca sa castige 1 (UNA !) ora la fiecare drum. Pentru ca timpul inseamna bani.

Timpul noilor directii

2010-10-11T15:45:00.000+03:00

Vorbesc de cateva zile cu un bun prieten, investitor si inginer despre ce ar trebui adus nou in piata imobiliara romaneasca, astfel incat sa se poata schimba ceva in sensul cresterii economice. Ca de schimbari in sens descresterii suntem satui.... Concluzia comuna a fost ca in primul rand trebuie lucrat la mentalitati si obiceiuri. Spre exemplu - piata romaneasca a locuintelor individuale este o piata traditionala a caramizii si betonului . DE CE ? Daca e sa ii intrebi pe investitorii sau cumparatorii de locuinte individuale (popular denumite case sau vile) de ce opteaza pentru case din beton si caramida, oamenii raspund fara a sta pe ganduri "sunt mai rezistente". Rezistente... la ce? sau in comparatie cu ce? Inevitabil apar alternativele in mintea noastra - paianta, lemn, materiale moderne (metal-panouri sandwich). Daca paianta nu e decat o gluma printre randuri, lemnul este o tema de gandire. Este rezistent si flexibil, are un termen de viata ce depaseste usor 50 de ani, iar daca este tencuit, izolat si finisat, de ce nu ar fi o optiune? Casele americane si australiene (dar mai nou de prin toata lumea) sunt din panouri-sandwich. rapid de construit, frumoase, robuste, ieftine. Durata de viata depaseste linistit 50 de ani, fara mari interventii, in conditiile in care pretul de achizitie este sub jumatatea unei case din beton. De ce nu ar fi o solutie? Alta mentalitate comuna este ca orice locuinta cu etaj poate fi numita "vila". Vila este un concept. Presupune o munca de finete in realizarea ei , presupune si un cadru exterior care sa o integreze armonios (adica o gradina). In lumea romana "villa" denumea o casa de vacanta, situata intr-o localitate rezervata pentru asemenea proprietati. Spre exemplu Roma avea in vecinatatea ei mica localitate Capua. Azi orice jeg din BCA, cinstruit in regie proprie este numit cu nesimtire "vila". Culmea e ca multi chiar cumpara asemenea produse.... Chestii de mentalitate. Alta chestie de mentalitate este "gazul". "Are gaze?" - te intreaba direct un "amator" de terenuri. Terenul in sine "nu are". Caci este doar o bucata de pamant. Ce-i drept ar putea avea in subteran, dar nu prezinta interes aici. Ca in zona exista retea de distributie gaze naturale, aia este deja altceva. Dar ce facem cu "gazul"? Simplu - se gandeste tot romanu' : isi pune centrala. Si gata, a rezolvat problema cu incalzirea. Ce conteaza ca in 10 ani gazele naturale vor fi probabil cu 100% mai scumpe decat in 2010. Ce conteaza ca ar fi mai rentabil pentru viitor sa apelam la alte surse (o pompa geotermica de exemplu)? Noi alergam inca dupa ... gaze. Poporul roman ar trebui sa lucreze la mentalitati. Sa schimbe, "pe aici, pe dincolo, prin locurile esentiale" - vorba lui nenea Iancu.

Surse de venit

2010-10-04T17:43:00.000+03:00

In mod clar Guvernul si primarii se ocupa de orice numai de a gasi sursele reale de venit, nu. Spre exemplu - din retorica guvernului nu lipseste referirea la evaziunea fiscala. Cine ii asculta pe astia de la Guvern crede ca tot poporul se tine de evaziune. Evaziunea exista si pe Wall Street si in India si in Brazilia si la Londra. Numai ca la aia exista profit real din economie, pentru ca economia nu este strangulata. Deci in Romania nu evaziunea e problema, ci lipsa de sprijin pentru mediul economic. Primarii sunt si mai tari: pe unde te uiti vezi numai placute jalnice "parc amenajat de Primarul X" sau "Lucrare executat de CL cu sprijinul Primarului Y". De parca treaba Primarului nu e sa faca acele treburi. Propun ca sa se vanda bilete RATB cu un fluturas alaturi - "bilet vandut de casierita Z" sau doctorii sa se semneze pe corpul bolnavilor dupa ce ii opereaza. Vorbind de sursele de venit, cred ca Guvernul ar trebui sa copieze modelul tarilor de succes : bugetari putini in administratie, economie fara "gardieni" si cu taxe putine, atat de putine incat sa iti fie jena sa nu le platesti, amenzi mari la companiile care nu si-au onorat contractele cu AVAS, taxa bancara, si amenzi peste tot unde se intampla lucruri aiurea - spre exemplu in turism, in Protectia Consumatorului, in nefolosirea terenurilor agricole, etc. Primarii ar face rost de o caruta de bani daca ar amenda pe toti tembelii care si-au "izolat" individual apartamentele. Ati vazut cum arata unele blocuri ? Ca la circ. Unii cu roz, altii cu mov, 3-4 nuante de bleu. Ceva de groaza. Desi iti autorizatie pentru acest tip de activiate, nimeni nu a auzit nici de autorizatie si nici de amenda. Asisderea nu am auzit de amenda pentru posesorii de caini care nu strang fecalele patrupedelor. Lege exista. Amenda ar trebui sa fie de 400 de lei. Minimal. Pai daca Gardienii Publici sau Politia ar fi la fel de vigilenti ca in Londra sau Bruxelles atunci si bugetul local ar fi altul. Sau aspectul cladirilor istorice (nu neaparat monumente istorice) este o sursa de venit consistenta. Toti cretinii din tara asta s-au apucat dupa capul lor sa modifice case de varste venerabile. Ferestre schimbate , pereti demolati, terase "inchise" cu "termopan", "termopan" cat cuprinde - unde nu iti imaginezi. Acoperisuri din tigla transformate in acoperisuri din tabla, curti betonate ca sa spele jeep-urile, "termiizolari" de incepi sa plangi - acoperind ornamente de o rara frumusete, garaje grobiene aruncate prin curti, caramizi de sticla "ca sa fie frumos", si cate si cate mai cate nu au facut romanii. Fara urma de stanjenire din partea Primariilor locale. Plange orasul dar functionarii se ingrasa prin birouri. Numai vorbim de blocuri de 7-8 etaje aruncate intre vile pe unde nu gandesti... Sunt bani peste tot, dar autoritatile noastre se chinuie sa jupoaie oi de mult chelite. Mediul de afaceri este cu un picior in groapa iar de la anul 2011 nu ne asteptam la prea mult, chiar daca a disparut nemernicia de impozit minim. Banii cei multi sunt in lucrurile facute fara autorizatie si care ne uratesc viata noastra cea de toate zilele. Un calcul simplu arata cum poate iesi Romania din criza :
- sunt peste 2.000.000 de hectare agricole nelucrate - impozitarea acestora la 100E/an ar aduce anual 200.000.000E bani cu care s-ar termina Autostrada Bucuresti - Ploiesti - Campina.
- sunt peste 100.000E de apartamente care au fost "izolate" alan-dala. la 1000 lei amenda per bucata s-ar aduna pe plan local cel putin 100.000.000 lei noi, adica vreo 24.000.000E din care se pot rezolva cam toate scolile care au probleme.
- sunt peste 25.000 de imobile vechi "cosmetizate" fara autorizatie. O amenda de 1000E / bucata ar aduce alte 25.000.000E pe plan local.
Exemplele pot continua : panouri publicitare ilegale, firmele de ridiicat masini care apartin unor privati si nu Primariilor, taxe mai mari pentru amatorii de plimbari cu jeep-ul prin oras, taxe de poluare fonica (cazul unor spatii de concerte care distrug nervii vecinilor este exemplificativ) etc.
Exemplele pot continua, dar se pare ca e mai simplu sa cautam panglici de taiat sau tablite pe care sa scriem ce viteji primari avem decat sa punem in miscare un aparat de civilizat societatea.

ATACUL ... CLAUZELOR

2010-09-24T11:52:00.000+03:00

Baietii de la Hollywood au urmasi seriosi prin spatiul mioritic. Scenaristii de peste ocean au imaginat atacuri ale clonelor, iar romanii sunt nevoiti sa atace Clauzele (care insa par clonate de toate bancile). Asemanarea se opreste aici caci prin partile noastre istoria este incarcata si se cam repeta.Iar bancherii, care anii trecuti aruncau cu credite mincinoase in toate directiile, au ajuns in situatia grofilor din secolele XVII - XVIII. In mod curios si in zilele noastre principalii actori sunt dirijati tot de la Viena. In 1783 Horea "o fost la Viana cu jalba la Imparatu'" si s-a intors cu vorbe goale. Astazi bancherii din Romania au plecat la Viena sa ceara instructiuni de la "imparatii" lor. In secolul al XXI-lea , Anul Domnului 2010, Clientii iobagiti care platesc comisioane mai mari decat creditele imprumutate au pus mana pe stilou (furca zilelor noastre) si pe "mouse" si s-au ridicat la lupta cea mare. Pare o nota de ironie, dar va garantez ca nu este asa ceva. Dimpotriva sunt mandru ca sangele lui Tudor Vladimirescu si Avram Iancu nu s-a stins. Aceasta ridicare impotriva clauzelor abuzive si inrobitoare pe toata viata va afecta in mod clar si pozitiv intreaga economie nationala. Se vor intreba probabil cate unii, ce legatura are Economia nationala cu cateva mii de credite renegociate ? Simplu : in primul rand veniturile bancilor vor scadea, deci va scadea PIB-ul. In al doilea rand disparand numeroase comisione care aduceau banutzi nemunciti bancilor acestea vor fi obligate sa treaca la ceea ce fac ele in tarile civilizate : SA DEA CREDITE. Adica economia se va misca. In al treilea rand prin faptul ca se vor salva 20-30% din fiecare rata (si vorbim adesea de sume de peste 1000E lunar) , acesti bani se vor indrepta in alte directii, cel mai probabil spre un consum natural. Adica banii vor intra in circuitul economic si nu se vor mai bloca prin trezoreriile bancare (sau mai grav - luau drumul bancilor-mama). Nu in ultimul rand se va schimba extraordinar notiunea de "Protectie a consumatorului". In Vestul Europei cand spui de Protectia Consumatorului, in secunda urmatoarea comerciantul (deci si bancile) ingheata de groaza. Un produs criticat sau condamnat de Protectia Consumatorului (INCLUSIV DE ORICE ONG DIN ACEASTA ZONA A SOCIETATII) poate duce la mari pierderi financiare sau chiar la disparitia unei companii. Credeti ca marile companii de automobile recheama masinile la remedieri pentru ca sunt "baieti de treaba" ? Nu. Din cauza ochilor care stau pe afacerile lor. Cei de la Protectia consumatorilor. In Romania in mediul financiar s-a permis aproape orice. Banca "isi rezerva" numai profit. Spre deosebire de orice alta companie din lume, o banca din Romania nu avea inscris in planul de afaceri si o potentiala pierdere. Criza a maturat sute de mii de companii si a inghitit profitul altor sute de mii de firme. dar nu si in cazul bancilor din Romania. Acestea "au reasezat marjele" , "au modificat comisioanele" si au comunicat sec ca "noua rata" e alta. Firesc, MAI MARE! In ceasul al 12-lea bancile din Romania se gandesc sa dea Guvernul in judecata caci "vor pierde cam 900 milioane de Euro". Ar fi un caz unic de nesimtire. Asta inseamna ca absolut toate sectoarele economice ar trebui sa dea in judecat Guvernul pentru masurile alan-dala luate in ultimii 20 de ani, pentru masurile corecte luate in ultimii 20 de ani (numeroase reguli in materie de igiena sanitara si protectia consumatorilor spre exemplu), pentru tonele de hartii si avize solicitate tot timpul,etc. Eu cred ca bancile doar incearca marea cu degetul, caci ar trebui sa se uite in Ungaria unde platesc frumushel o taxa anuala ce depaseste 700.000.000 E. Iar Ungaria e cat jumatate din Romania. Din discutiile avute insa cu diferite surse adiacente mediului bancar am tras insa concluzia ca o mare parte din romani au semnat tot ceea ce le-a bagat banca sub nas. Adica probabil cam 90% dintre credite (din fericire cele mai mici ca cifre) vor aduce cam aceleasi profituri bancilor. Cei 10% care s-au rasculat formeaza insa o buturuga care va rasturna mediul financiar national.O buturuga comparabila cu cea a lui Tudor Vladimirescu care a dus la restabilirea domniilor pamantene in Tarile Romane.

Turism si imobiliare

2010-08-31T18:24:00.000+03:00

Foarte multi compara situatia Romaniei cu cea din Bulgaria. In multe articole se arunca cu preturi "din Bulgaria", care musai ar trebui sa fie preluate si in Romania. Am avut un schimb de experienta cu niste colegi de breasla din Bulgaria si pot sa spun ca pretul mediu de imobil metru patrat construit in Bulgaria este de 1000-1100E. Pozaitiile bune si imobilel construite repsonsabil se band intre 1400-1700E. Low-cost sub 500E deja e teapa curata. Iar la 500E se achizitioneaza ceva periferic, extem de perfieric construit "in regie proprie" si numai Dumnezeu stie cu ce materiale. Bulgarii nu preau aua auzit de cutremure, dar daca ii loveste vreunul cred ca o sa se asdcumda multi jurnalisti din Romania. Ideea este ca si pe la ei tot felul de campuri (plantate !)au fost populate cu vile si blocuri, iar pozitiile top au ramas la pret. Ce s eintampla in plus in Bulgaria? De ce totusi la ei nu se resimte atat de acut criza? Simplu . Tursimul trage puternic in sus si piata constructiilor. S-a schimbat fluxul de interes, s-a schimbat tipul de imobile, dar totusi turismul puternic antreneazaa si sectorul constructiilor. Trecand prin cateva locatii am copnstat ca mari hoteluri din lanturi internationale, au construit corpuri intregi numai de apartamente de vanzare. Multe sunt reinchiriate cu profit bun. Multe sunt nevandute. Ca si pe la noi.Imobilel comerciale insa sunt in cea mai mare parte inchiriate continuu. Secetul ? Preturi decente. Se tine cont de realitatea afacerii. Nu poti sa ceri in 2010 cat cereai in 2007. La bulgari nici atunci nu erau ucigatoare chiriile. La romani chiria unui spatiu comercial in 2001 mai era accesibila numai farmaciilor, bancilor si casino-urilor. Secretul turismului bulgar este mica afacere. Mica afcere este protejata si hraneste marele hotel. Mica terasa de vis-a-vis de hotel hraneste si turistii din hotel fara ca patronul hotelului sa dispere. Turistul nordic venit la all inclsuiv bea o bere si la o berarie langa plaja, mananca un kebab la coltul strazii, isi face un tablou la artistul plastic de langa hotel si se plimba cu caleasca chemata de la receptie. Tursitul este invitat sa isi cumpere un apartament in statiune, chiar daca asta inseamna ca hotelul pierde un client. Dar proprietarul danez va aduce in statiune 4-5 alti danezi turisti, curiosi sa vada de ce Olaf cheltuie bani in Bulgaria. Tursitii sunt plimbati in "safari" prin satele bulgare sau pe raulete care nu apar pe harta. Degeaba au romanii Delta. Ma gandeam ca daca bulgarii ar avea si Delta ar fi "Number One" continetala la turism. Ati remarcat ce diferenta este intre brandul lor si frunzele ofilite de la nord de Dunare? De aici si diferenta de incasari.Agentii imobilair in Bulgaria sunt si agenti de turism si invers. Asta e si bine si rau. Nu pot sa fie profesionisti perfecti in niciunul din domenii. Dincolo de orice insa ceea ce mi-au confirmat si bulgarii si se simte pretutindeni este eficacitatea autoritatilor locale bulgare. Statiunile arata bine si elegant pentru ca se construieste "ca la carte", adica dupa numite tipare, cu anumiti parametrii de design, cu strazi largi, cu spatii verzi, etc. Mai sunt si constructii fara autorizatie, dar nu se deosebesc de celelalte. Piatetele centrale si trotuarele sunt pavate si amenajate de autoritati fara valva si fara licitatiii costisitoare. Nu pare pe nicaieri vreun panou "primar XY". Pentru ca naturalul si jobul nu trebuiesc aruncate in ochiii oamenilor. Mijloacele de transport merg constant, parcurile de distractii arata bine, plajele sunt curate, parcari suficiente (alimentate de setea de ridicari de masini). Cel mai mult mi-a placut insa optimistul si inclinarea spre munca. Oamenii muncesc si respecta munca. Nimeni nu mai asteapta "caderi de preturi", "prabusiri" si alte dezastre care ar putea sa profite cuiva intr-un moment sau altul. Muncesc, investesc si isi culeg profitul decent. Spunea un "operator" de turism pe la televizor (cretinul ala care a sarit sa isi bata clientii pe la Eforie Nord) ca "nu poate sa dea salate mari ca rosiile costa 8 lei kilu'" . O minciuna bineinteles, dar esenta e alta : si in Bulgaria mancarea costa cam ca pe aici : rosiile sunt 2 leva (4,5 lei), castravetii 1 leva, pepenii mai scumpi ca la noi. Si fac bani buni din preturi mai mici la mancare.Si dau si bonuri fiscale. Deci secretele stau in alte parti. Mai exact in marja de profit si taxele statului. Si probabil ca si intr-o coruptie mai mica. La inceput de septembrie nu pot spune ca am o perspectiva grozava economica asupra Romaniei pentru urmatoarele 15 luni. Miracolul economic romanesc s-ar putea produce rapid daca ar exista 4-5 masuri dure aplicate instant. Chiar daca ne vom misca ca pana acum ()un pas in fata 2 inapoi) nu cred ca piata imobiliara mai are loc de scaderi. O scadere generala de circa 50-55% nu s-a intamplat nicaieri pe lumea asta (mai putin zonele de razboi), iar sustinuta crestere a pietelor asiatice nu are cum sa nu retrimita o parte din bani in Europa. Care se vor resimti si pe aici.

Idei

2010-08-05T17:33:00.000+03:00

Romania este omorata zilnic de ideile idioate ale unora si altora. Hai sa construim 100 de autostrazi ca nu o sa terminam niciuna in 20 de ani. Sau : hai sa ne apucam sa inventam impozsite forfetare ca sa ne dam seama cum creste somajul si scade PIB-ul. Sau - exemplul lui Becali : se gandeste in mijlocul anului 2010 sa construiasca case ... pentru Prima casa.Chiar si pentru Gigi este prea tembele ideea. De ce? Simplu : numai proiectarea si autorizarea vor lua minim 1 an. De fapt probabil ca bia inprimavara lui 2012 va putea incepe sa construiasca. Constructiile vor dura intre 12-18 luni. MINIM. Adica nea Gigi se gandeste ca o sa vanda prin 2013 case tot la .. Prima Casa. Pana atunci or ajungem la sapa de lemn (deci nu o sa mai avem bani nici de paine) ori o sa cumparam case cum trebuie, nu gaoacele nascute pentru Prima casa. Caci nimeni nu construieste 2 camere de 55-60mp utili si cu acces asfaltat pentru Prima Casa.Deci nea Gigi e pe un drum gresit. Sunt curios daca o sa apeleze la un consultant sau o sa faca de capul lui, cum a facut un deceniu la Steaua. Alta idee proasta : brandul de tara si mai ales logo=ul sau. Nu imi dau seama de ce se plateste prostia aia cu atatia bani (vreo 95.000E "conceptia"). Daca in loc de O (dein cuvintul ROMANIA) aparea un "soare", mai trageai un I "cursiv" precum o cascada, mai dadeai cu o nuanta fluida de albastru (sa apara si Dunarea in schema) mai era cum mai era. Dar acest biet logo ne va aduce tot atatia turisti cata famtezie are. Dar cele mai interesante idei sunt tot cele din imobiliare. Zeci de schelete fara viitor imbatranesc prin tot orasul (de fapt prin toata tara). Periferiile oraselor sunt asfixiate de tot felul de constructii idioate (hazliu denumite "vile") in care nimeni nu poate locui pentru ca sunt proiectate prost si executate extrem de prost. Nici pe gratis nu poti sa le preiei ca nu ai ce face cu ele. Alte constructii idioate : casele cu magazine la parter. Postate pe unde vrei si unde nu vrei aceste constructii iti aduc aminte de oraselele de provincie interbelica in care gaseai in acelasi loc si cofetarul si frizerul. Cam asa e si acum. Exemplele pot continua. Sunt curioas ce o sa se intample cu recenta ordonanta ce amendeaza proprietarii care nu repara fatadele. Pentru ca in aceeasi ordine de idei ar trebui amendati si aceia care s-au apucat de renovari si de termoizolari dupa capul lor, astfel ca acum apar blocuri peticite dupa cum s-au trezit unul si altul.

Prin noi insine.

2010-07-28T12:54:00.000+03:00

Deviza liberala din anii 1885-1915 ar trebui sa fie preluata acum de fiecare roman in parte.Sa nu coteze de unde vine si cu partid a votat. Este un slogan motric care este cheia salvarii barcii fiecaruia. Dupa 20 de miliarde Euro imprumutate in ultimul an, ni se mai flutura inca o centura de siguranta de 13,5 miliarde E. Adica devenim iobagi. De ce avem nevoie de inca 13,5 miliarde E? Pentru ca romanii inca nu au inteles doua lucruri de baza: nu trebuie sa mai dam niciun ban pe produse straine (inclusiv bere, unt, hartie igienica, pixuri, masini etc) si nu avem cum sa iesim dinmarasm daca noi nu investim in propria tara (in bursa, imobiliare sau mici afaceri). Adica daca fiecare dintre noi va continua sa stea in nesimtire, sa caute sa suga ceva de la Stat, in loc sa aiba mica lui preocupare privata, atunci sa nu ne miram daca asistenta sociala, invatamantul, transporturile, plata salariilor si a pensiilor, coruptia, vor fi cum vor fi vor. Adica din ce in ce mai rele. Calitatea unei vieri este data de raportul privat - Stat in economie. Raportul romanesc este celmai slab din Europa : doar 22% din romanii activi (18-60 de ani) au o activitate privata. Spre exemplu Ucraina are 36%. De aceea Sahtior Donetk si Dinamo Kiev au bugetele alea frumoase, iar Dinamo si Steaua cumpara second-hand-uri. Banii se vad peste tot atunci cand se fac. Cifrele incep sa fie dragute si pentru romani: a crescut numarul tranzactiilor imobiliare, a crescut si valoarea lor, companiile listate la Bursa marcheaza profituri frumusele pentru primul Semestru, a inceput din nou sa creasca si numarul de autorizatii de constructii (cu 17% in iunie fata de mai !). Scade insa economia pentru ca toti stau cu arma la picior asteptand miracole de la altii. Altii nu or sa vina in Romania daca noi stam in expectativa. Daca romanii nu isi sustin piata si economia, altii nu or sa vina asa curand. Strainii vin numai in piete active, in care exista potential si interes intern. Cine isi inchipuie ca face afacere stand cu banii la banca (2% dobanda la o inflatie de 8%) sau cu ei "la saltea" va constata peste un an de zile ce greseala a facut.Lipsa tranzactiilor si vaicarelile de peste tot nu au cum sa atraga banii altora. Lipsa banilor altora atrage lipsa banilor in toate buzunarele. Mai putin ale celor platiti special sa se vaite prin presa. Dar cu aia nu se face primavara ci se face iarna in buzunarele noastre.

Incredere si atitudine

2010-07-21T15:36:00.000+03:00

Din nou auzim o veste buna : in primele 6 luni ale anului s-au efectuat tranzactii ce au depasit volumul anului 2009. Deci avem sanse ca in decembrie sa realizam o crestere pe imobiliar cu 100% fata de anul trecut. Aceasta veste buna este o continuitate fireasca a listei de tranzactii anuntate si de santiere deschise in prima parte a lui 2010. Banii nu prea se vad in piata pentru ca majoritatea tranzactiilor sunt efectuate pe retail si sunt convins ca cel putin 80% din pret se duc la banci pentru stingerea unor debite. Asta mai inseamna ca oamenii grei din economia romaneasca au iesit la achizitii, iar cine este destept face ca ei. Cine nu este destept sa astepte 2013 - 2014 sa mai scada preturile. Cine stie ? poate o sa cumpere garsoniere la kilogram si terenuri precum postavul (cu balotul). O alta intrebare care flutura pe valul presei tine de lista de insolvente a developerilor. Ce facem cu oamenii care au dat banu' si nu si-au luat casa? Ce facem cu blocurile care stau goale sau numai jumatate ridicate? Sincer - sper ca o asemenea situatie sa rezolve inclinatia romanilor de a mai cumpara case de la "hypermarket". Te duceai la biroul de vazari", stateai la coada, dadeai banu' si ... iei plasa. Sau daca nu ai luat plasa acum stai singur prin bloc. Am spus totdeauna si voi spune pana la moarte: imobiliarele se fac individual sau prin mici asocieri. In plus : casele nu trebuie cumparate de la developeri straini. 70% din insolvente sunt straini.Casele se construiesc prin efort propriu si nu se iau "de-a gata" precum chilotii. Vrei sa stai la bloc in centrul orasului? Te asociezi cu 5-6 alti doritori, cumperi un teren, obtii avizele, construiesti si te muti. Asta rezolva si problema personala si pe cea urbana prin faptul ca se va ridica un bloc decent si nu o monstruozitate de 10 etaje. Acesta este modelul prin care a fost ridicat intregul Centru Istoric al orasului, fie ca vorbim de bd. Magheru, de str. Batistei sau alte strazi. Dar lenea e cocoana mare. Pare complicat... Complicat nu este, daca ai un consultant langa tine. Dar in mod sigur e de munca. Trebuie sa muncesti sa gasesti cativa asociati. Apoi sa muncesti sa gandesti un Statut al Asociatiei. Apoi trebuie muncit la proiect (va dati seama ca 6trebuie tinut cont de 6-7 pareri...nu e joaca!) si nu in ultimul rand muncit la hartii si chiar pe santier. Sa iti urmaresti "puiul" cum se ridica. Iar MUNCA este ultimul lucru pe care romanii si-l doresc pe o lista de 10 dorinte. Fcaeti o lista de 10 dorinte in viata si veti constata ca MUNCA nu intra acolo ! Apar masini, case, vacante, blonde, un copil (doi copii deja e .. MUNCA!), salariu mare si constant, tot ce vreti, dar nu munca. Munca este o chestiune de atitudine si de fapt ea este sorgintea celorlalte bunuri. Iar casa este cea mai importanta. Daca la casa nu munciti...atunci cum vreti sa fiti linistiti? Piata imobiliara actuala este o piata pe gustul lui Donald Trump, miliardul din Manhattan, care facut bani in piete proaste si i-a pierdut pe o piata buna. Cine nu cumpara pe o piata proasta nici nu are cum sa faca bani. Face doar datorii atunci cand piata isi revine. Totul tine de ncredere si atitudine.

Estimari si asteptari

2010-07-12T12:37:00.000+03:00

Pe siteul Mediafax azi a aparut o estimare extrem de serioasa. Sa vedem despre ce e vorba :
" Bucureştiul va fi în următorii cinci ani oraşul cu cel mai ridicat ritm mediu de dezvoltare din Europa, de 7,2%, şi cu cel mai mare grad de creştere a numărului de locuri de muncă, de 3,7% pe an, potrivit unui studiu al Oxford Economics, citat de publicaţia germană Handelsblatt."
O alta estimare anunta ca pentru ca in 2011 se intrevede ceva crestere economica. Asta inseamna deci ca Bucurestiul chiar daca va deveni o locomotiva nationala tot nu atinge viteza maxima din primul an. De altfel si studiul este o prognoza pe 5 ani. Cel mai important aspect este ca o asemenea prognoza va atrage ceva investitori, iar afluxul de bani va duce la miscarea lucrurilor pe toate palierele. Le va misca si in imobiliar ? Fara indoiala. Zilele trecute am avut o discutie cu un potential client, doritor sa achizitioneze un teren, om care mi s-a prezentat drept posesor al unei "experiente imobiliare". Nu am identificat-o. Am identificat in schimb o perspectiva absolut comica asupra pietii imbiliare. Omul se mira ca piata s-a stabilizat de vreun an incoace, ba mai mult decat atat "unii chiar tin la pret". In viziunea sa apocaliptica "la iarna, cand vor muri de foame , vor vinde toti, deci vor scadea preturile, iar el are timp". Nu l-am contrazis ci i-am atras atentia ca "timp nu prea are. Daca vrea o casa pe pamant la un pret convenabil trebuie sa o construiasca in criza si nu la sfarsitul crizei". Mai devreme sau mai tarziu criza se va incheia si preturile vor incepe sa creasca din nou, mai lent sau mai rapid, asta e deja alta poveste. Foarte serios omul imi spuna ca "preturile nu vor mai creste pentru ca oamenii nu vor mai plati cat se cere, pentru ca s-a vazut ca se poate cumpara la preturi mici". In acelasi spirit ilogic l-am intrebat daca se va duce peste 2-3 ani la un dealer auto sa isi ia o masina straina (serioasa, cum spun unii), la 7-8000 E, cat e pretul de azi. Daca se poate azi ar trebui sa se poata o eternitate nu-i asa? Fireste a ramas fara replica. Nu avea sens sa mai arunce ca "imobiliarele sunt una, iar masinile alta", ca oricum nu avea cum sa justifice scaderea preturilor masinilor la aproape 50%. Nimeni nu tipa ca fabricantii de autovehicule au spoliat oamenii. Toti tipa ca boom-ul imobiliar e de vina. Desi pe timp de prosperitate iti iei o masina la fiecare 3 ani, (deci cam 10-12 intr-o viata activa) si nu o singura casa intr-o viata. Nu cred ca aceste prognoze economice il vor atinge pe acesta sau pe altii ca el. Intotdeauna vor fi oameni care vor pierde un tren considerand ca urmatorul care vine e mai gol sau are scaunele intacte. Dar sunt convins ca adevaratii jucatori financiari, cei care dirijeaza milioane si sute de milioane de euro vor lua in calcul aceasta prognoza. Si daca coroboram aceasta prognoza cu deschiderea unor mari santiere in Capitala (Colloseum Center sau Pallady Shopping Center sunt numai doua exemple) ne dam seama ca deja finantistii mondiali cunoastea de luni bune aceatsa prognoza.

Date oficiale

2010-07-06T12:17:00.000+03:00

Ma uit cu groaza in datele publicate de companii si imi dau seama cat de greu ne va fi la anul. Pe anul 2009 marea majoritate a companiilor care in 2008 au avut profit, a intrat pe pierdere dura. Iar pierderea este cu atat mai dura cu cat au avut loc si restrangeri de personal si taieri de costuri. Anul acesta sectorul privat va fi dramatic afectat, in special serviciile. Nu stiu cine si de ce va mai supravietui. Bugetul tarii a fost facut pe o crestere de 1,5% si de fapt vom avea intre 2 si 3% scadere economica. O scadere care se adauga la cele 8% de anul trecut. O scadere care vine peste cresterea agresiva de taxe si impozite si scaderi de salarii. Deci situatia este nasoala rau. In acelasi timp Guvernul se comporta de parca ar fi ultimul guvern ala acestei tari. Nu se disponibilizeaza lichelele din ministere, nu se scad salariile la soferi nici macar la nivel de profesori daramite la nivel de sofer! Nu se renunta la chiriile parlamentarilor sau la "investiti serioase" in cele mai bizare domenii de larg interes national : taieri de crengi, schimbare de borduri, mobilier de parc si locuri de joaca, sali de sport, etc. Daca banii primarilor ar fi dirijati exclusiv spre infrastructura ar fi ceva, dar de unde ar mai avea loc de inginerii financiare? Ca un kilometru de strada se vede, nu poti sa il furi, dar cine sta sa numere bordurile sau crengile coafate? Si iata cum, in loc sa ajungem macar la un echilibru in saracirea tarii, mai rau se impute treaba. Despre imobiliare nu am ce vorbi. Tara e sub ape, casele sunt luate de Siret sau Dunare. Oamenii se gandesc sa vanda tot (la orice pret) si sa emigreze. Tot mai multi cunoscuti se gandesc serios sa spele pahare in Italia sau Franta decat sa mai inghita umilinta de a munci in Romania. Daca speli pahare in Franta iti platesti chiria, asigurarile, mananci si mai trimit si acasa 50E/luna. In Romania daca esti profesor sau medic, si te chinui sa fi cinstit, sa iti faci treaba onest, te imbraci de la second hand, mananci jegurile pline de E-uri pe care le gasesti la preturile minime in supermarkete, stai cu mama si cu tata, iar banii de buzunar ti-i dau tot ei din bruma de pensie. Casa, masina, vacante? Du-te frate pe alte meridiane... ca la noi 70% dintre romani nu viseaza la concedii. Romania nu merita aceasta banda de politiceni care nu viseaza puterea decat ca sa capete borcanul de miere. Mai grav este ca cei care vin dupa ei sunt si mai periculosi pentru ca astia barem au o educatie primita pe timpul lui Ceausescu. Ceilalti, ciocoii cei noi, - stim ce carte au facut pe la facultatile din Alexandria (jud.Teleorman si nu marele oras egiptean) sau alte "metropole" culturale. Romania se afunda in cifre negre pentru romanii de rand si albe pentru cei ingropati in contractele statului. Banii "mutati" de la Siret au lasat mii de oameni pe drumuri. Credeti ca ii doare? Socoteala lor e simpla : oricum nimeni nu ma mai voteaza peste 3 ani, barem sa imi fac plinul. Daca conducerea ar fi plina de incapabili nu ai avea niciun motiv de nemultumire. Dar ei nu sunt incapabili. Nu vor sa faca si pentru tara.

TVA, criza, impozite noi, inundatii.... suntem in UE?

2010-06-30T17:50:00.000+03:00

Traiesc un moemnt absolut "spectaculos" in istoria tarii. 9 pesninari semi-fosilizati in robele lor rosii au aruncat 22.000.000 de romani in ghearele cresterilor aberante de taxe si impozite. "E treaba Statului" - zbiara unul dintre ei cand a iesit din incinta. "Ce vina am eu, daca Statul este un prost manager!". Dar 22.000.000 de romani ce vina au sa fie guvernati de 9 pensionari pe care la adapostul celor 10.000E lunar (pensie + salariu !) ii doare fix in cur de criza si de restul tarii. Astfel ca economia reala mai incaseaza un pumn in plina figura. De pe urma caruia in mod cert vor mai cadea cateva mii de firme in faliment. Datorita aceluiasi stil de cenzura a guvernarii, romanul de rand s-a trezit si cu un val de impozite noi, menite toate sa scoata diferenta pe care o inghit lunar pensiile celor "ce au cotizat special". Si se mai anunta si altele, intre care impozitul pe numarul de proprietati mi se pare o discriminare. Practic se taxeaza suplimentar o serie de oameni numai pentru ca 2-3 case. Sa fim bine intelesi. Imi pare rau numai de oamenii care ani de-a randul au strans ca niste furnici bani pe care i-au investit in imobiliare tocmai pentru a-si asigura batranetea. Nu imi pasa de ministrii si secretarii de case, de parlamentari si toti clientii lor politici, care au zeci de case. Aia au de unde plati impozitul linistit. Dar restul platesc de fapt pentru ca nu au cumparat tot felul de tampenii : televizoare, excursii exotice, masini de fitze etc. Ati auzit cumva ca nea Vladescu sa puna un supliment de impozit celor ce au Ferari, Bentley, Maybach sau Rolls Royce? Pe aia nu vrea sa ii deranjeze. Si asa sunt streati ca dau peste oameni pe zebre si trotuare. Nesimiti pietonii astia ! Ma ma uit la pierderile provocate de inundatii. Premierul vine si ofera 5000 de lei ca sprijin. Ce sa faca oamenii aia cu 5000 de lei? Pe de alta parte vin si intreb : oare e corect ca 99,9% din populatie sa tot plateasca daunele pe care le suporta unii numai pentru ca nu-si asigura casele ? Iar celor care nu bani de asigurari cred ca le era mai utila plata asigurarii de catre Guvern decat acesti 5000lei acum. Era si mai ieftin pentru tara. In loc sa dea 1100E Guvernul platea mai bine 100-150e/anual. Cam atat se ridica o asigurare de casa in valoare de 50-60.000E. Chiar nu s-a gandit nimeni la asta dupa un deceniu de inundatii catastrofale? Una din laturile interesante ale aderarii la UE parea a fi cresterea sigurantei si predictibilitatii vietii in omania. Dupa episoadele acestea - criza, taxe, inundatii, ingerinta justitiei in treburile executivului, chiar ma intreb: suntem in UE?

Valorile de maine

2010-06-16T17:41:00.000+03:00

De groaza zilei de astazi (sau poate din cauza limitarii intelectuale) 89% dintre locuitorii planetei nu isi proiecteaza ceva mai departe de 1 an calendaristic, 10% isi proiecteaza viitorul pentru un interval intre 1-5 ani si doar 1% incearca sa isi faca griji pentru ce se intampla dincolo de 5 ani. Interesant este ca din cei 89% cea mai mare masa nu gandeste mai departe de ... 1 zi. Sa traiesti (fizic) de "pe-o zi pe alta" e una, dar sa traiesti mental - asta e tragic. Daca s-ar inversa valorile si 89% din populatia planetei s-ar gandi la ce se poate astepta dincolo de 5 ani atunci cu siguranta totul ar fi mai bun, mai viabil, mai ecologic. Si nu in ultima instanta - mai predictibil economic. Spre exemplu o intrebare de bun simt este aceasta :"ce va avea valoare peste 20 de ani?". Putem privi in urma cu 20 de ani si incepem sa ne dam seama ce ne poate astepta in 2030. In 1990 aveau valoare imobilele din centrul marilor orase sau din zonele rezidentiale clasice (exemplu - Vatra Luminoasa). Aurul avea valoare, de asemenea petrolul. Valorau bani buni si actiunile la companiile consacrate. Ca si astazi. Mai adaugam chestii mai fine precum operele de arta si palladium-ul. Dar de astea in spatiul mioritic nu prea se preocupa nimeni. Crize au mai fost (vezi 1991-1992 si 1997-2000) dar chintesenta valorilor a ramas aceeasi. Mai mult decat atat - a crescut net valoarea acestor active. Aurul a crescut de vreo 3 ori (de la 400USD la 1200USD/uncia), iar petrolul pe o piata proasta in acest moment si tot este de vreo 2 ori mai valoros decat in 1990. In privinta imobilelor - cred ca aceste cifre spun totul : 1 garsoniera Piata iancului in 1990 costa in jur de 3500USD, acum costa 40.000E (sau 50.000USD), o vila in Vatra Luminoasa costa 30-40.000USD, acum costa 250.000E (minim), cel mai scump teren costa cam 100 USD/mp, acum a depasit de mult 5000E/mp (invit pe oricine contesta aeasta cifra sa identifice o locatie-top in bd. Aviatorilor, pe bd. Magheru sau pe Calea Dorobantilor, STRADALE!, sub aceasta cifra. Chiar si azi pe criza asta. Sa privim aceste cifre si sa ne gandim ce ne aduce anul 2030 cand populatia planetei va ajunge (minimal)pe la 8,5-9 miliarde de locuitori. Cand ne vom privi portofoliile de proprietati (mobile sau imobile) ne vom felicita sau ne vom gandi dupa modelul "- cand eram in floarea varstei am avut sansa unei crize. Am valorificat-o sau ... ? Asta este realitatea. Cum ne asternem acum, asa vom dormi peste 20 de ani. Se va trai "decent" din dividende, din chirii, din vanzarea activelor. Cine se gandeste ca va trai din "pensie" sau din "dobanzile" bancare inseamna ca trece aiurea prin viata. Inflatia va manca cu elan din depozite (de dobanzi nu mai discutam, ele oricum si azi sunt mult sub inflatie). La ritmul actual de imbatranire a populatiei sansa de a munci pana pe la 70 de ani este de 100%, deci adio pensie. sau - pe baza propriei intuitii, te poti retrage din activitate (oricare ar fi aia) si sa te bucuri de o batranete in care sa nu semnezi condici cu mana pe baston . Si daca tot mori, sa mori intre cei dragi si nu intre colegii de servici... Pentru cei care azi au pana in 40 de ani este de maxima importanta si intrebarea aceasta : " ce va avea valoare peste 30 de ani?" . Incercati (intre altele) sa va imaginati orasul vostru peste un sfert de veac.

O noua scadere a pietei constructiilor = o adancire a crizei in Romania

2010-06-08T19:10:00.000+03:00

Acum 2-3 ani PIB-ul Romaniei crestea vertiginos intr-o masura mult mai mare decat cea a pietei constructiilor. De ce ? Simplu, pentru ca accelerarea constructiilor antrena inca 20-30 de comenii conexe : materii prime, decoratiuni, transporturi, publicitate, textile specifice, arhitectura, catering, leasing-uri, etc. Sa mai vorbim de taxe locale, creditare, imobiliare si asigurari de tot felul? Acum in 2010, in primul trimestru constructiile au anunat o scadere de 18%. Iar Romania intra in era taierilor de pensii si salarii, in epoca in care pensiile pe "caz de boala" vor fi luate la verificat, iar toate tichetele si ajutoarele vor fi si ele reduse. daca nici acum cei care chibitau contra boom-ului imobiliar nu au nimic de regretat, inseamna ca admira aceasta stare de lucruri. Nici acum nu imi dau seama cum a intrat Romania in criza. Avem o clasa politica legata de zona economica (deci trebuia sa se protejeze), avem o populatie cat alte 4-5 state din Europa Centrala la un loc, avem si agricultura si ceva industrie, iar romanii de afara trimiteau vreo 7-8 MILIARDE de Euro anual in tara ! .... INCREDIBIL . Unde sunt banii ? Vorbim de multe zeci de miliarde care s-au evaporat pur si simplu. Alta ciudatenie : desi petrolul este la jumatate de pret fata de anul 2007 il platim la acelasi pret ! Dar actiunile companiilor petroliere scad in continuare... Nu cred ca s-ar mira nimeni daca in toamna se pune de un razboi mondial. Deja un alt val de criza nu cred ca mai poate fi inghitit de populatia Globului fara comentarii.

Jurnal de week-wnd : prin Centrul Istoric

2010-05-24T15:03:00.000+03:00

Plin de curaj, desi vremea se prezenta extrem de schimbatoare, m-am aventurat sambata prin Centrul istoric al urbei noastre. Peisajul imi este extrem de drag si de cate ori trec pe acolo incerc sa vad o oarece schimbare, nadajduind in secret ca momentul in care o sa ma preumblu pe strazile pietruite, fara sa dau in gropi, sa nu fie prea departe. Schimbari sunt si nu sunt, dar cele care sunt chiar mi-au creat o stare de maxima incantare, ajutata si de deschiderea pe care a avut-o vremea. Astfel ca m-am miscat cale de vreo 2 ceasuri pe toate arterele mai mari si mai mici ale Centrului Capitalei, pe Calea Victoriei si pe strada Doamnei, pe Lipscani si pe Smardan, prin Pasajul Englez si prin str. Selari, pe bd. regina Elisabeta dar si pe Franceza. Un tur de forta care mi-a aratat o fata noua a Centrului istoric (cea veche este abandonul parca organizat) - un avant al bussines-ului, al placerii romanilor si strainilor de a savura o bere sau o cafea la una din terasele de pe Smardan sau la un Pub de pe Selari. Pline ochi, desi afara nu erau decat 22-23 de grade. Nu imi venea sa imi cred ochilor. Parca nu vorbeam de Romania crizei economice. Ma uitam la frumoasele caciumioare si imi dadeam seama ca deja Centrul istoric poate fi catalogat drept o fabrica de bani. Dar peste 2 ani (cand probabil or fi gata si restul strazilor)? Sa speram ca va fi si mai bine.O alta surpriza placura Calea Victoriei - pe care o descopar de fiecare data cu alti ochi. Un loc aparte in care creatori romani si straini isi expun creatiile intr-un stil elegant care nu are nimic de a face cu aglomerarea din "mall"-rile cu care este sufocat Bucurestiul. La polul opus este bd. Regina Elisabeta. Sub ochii a doua Primarii (cea a lui Marean si a lui Oprescu) cladirile par a sta gata sa se prabuseasca. Cladiri superbe cu ansambluri exterioare ce ne amintesc de Grecia antica adpostesc azi cirnematografie fantomatice, in care nici daca esti platit nu poti intra, magazine cu toale ieftine (jenant denumite "outlet") si carciume cu aspect de taverna din faubourg-urile Parisului antebelic. Cui foloseste? Probabil ca cineva inca mai spera sa cumpere "ruine" la pret modic.

BANCILE - cu spatele la zid

2010-05-12T09:35:00.000+03:00

Probabil ca domnii din turnurile de fildes ale sistemului bancar national traiesc un moment de cosmar. Anul trecut au dat flit la angajatii de la privati. Pur si simplu nu luau in calcul niciun venit de acolo..."Dom'le e criza.. nu putem sti cum reactioneaza compania dumneavoastra". In schimb alergau dupa bugetari. Carora le-au dat cateva zeci de mii de credite. Anul acesta Bugetarii au intrat pe lista normala a soldatilor care trebuie sa infrunte criza. Putem spune ca Romania ca un "mare" general a aruncat in Linia I, "la hartuire", elita Armatei (Privatii), iar acum arunca in transee "carnea de tun": oamenii neinstruiti si neadaptati la o lupta sangeroasa. Prin "Neinstruit", nu vreau sa spun needucat. Vreau sa spun oameni care nu pot gandi ca trebuie sa isi schimbe locul de munca pana la pensie. Oameni pe care ideea de "ce fac maiine?" sau de "interviu" ii omoara. Cred ca singurul mod prin care acest aspect poate fi rezolvat este sa desfiintam angajarea "pe veci" la Stat. Indiferent de job (functionar, politai, asistenta, profesor) sa stai la Stat maxim 10-15 ani, apoi sa iti cauti de lucru in Privat. Fireste in paralel trebuie sa se schimbe multe lucruri, precum imposibilitatea pentru cei de la Stat sa cumuleze joburi si in privat, cazul multor doctori sau profesori universitari care o boieresc in 3-4 slujbe si ocupa locuri de munca vacante. Dar sa revenim la Banci. Ce vor face anul acesta si poate si in 2011? Ca piata la privati au inchis-o, piata bugetarilor e deja pe linie moarta, la IMM-uri deja incep sa rad cand ma gandesc, la agricultura incep sa plang...dobanzile la depozite au scazut (probabil vor scadea drastic), deci oamenii vor fi tentati sa isi retraga banutzii din banci. Greu moment pentru banci, dar minunat pentru acest popor. Pentru ca acest spate la zid pentru banci nu poate insemna decat un singur lucru : sa dea drumul creditarii in privat cu orice risc decent. Si astfel economia reala are sanse sa cresca mai rapid decat o cred unii.

Se scumpesc II

2010-05-06T10:57:00.000+03:00

Nu ma gandeam ca in 10 zile sa scriu o "continuare" a post-ului din 28 aprilie. Nu imi place sa imi certific singur ca "asa se intampla" si nu acesta este subiectul prezent.Subiectul il constituie anuntata crestere a taxelor majore si a TVA-ului. Ma gandesc cu groaza ca o gramada de contracte vor fi aruncate in aer de crestrea TVA.
5-6% la o suma de peste 100.000E inseamna ceva. La un contract de inchiriere inseamna de fapt inca o jumatate de chirie platita in plus pe an. Ceea ce la un magazin, hala sau cladire de birouri este deja imens. La o crestre a chiriei unui magazin trebuie sa se raspunda cu o crestere a pretului produselor. Deci se va vedea imediat. la o crestere a tuturor preturilor produselor cotidiene se va impune o crestere la fel de sensibila a preturilor produselor de folosinta indelungata, in special case si terenuri. In ceea ce priveste antecontractele de vanzare-cumparare deja probabil ca 70 - 80% dintre potentialii cumparatori au transpirat aseara. De unde vor gasi diferenta de pret? Imobilele se vor scumpi din momentul 1, respectiv de la constructie prin cresterea TVA. Nu calculam introducerea in pret si a cresterii cotei unice. Aia e deja alta socoteala care poate nu se va resimti in momentul 1. Tocmai ca e o negociere si poate antreprenorul va accepta o diminuare a profitului. Dar TVA-ul e sfant. Ala daca a crescut se vede imediat. Dragi "asteptaci" - daca nici acum nu ati inteles ca epoca scaderilor de pret este de mult apusa, inseamna ca nici intr-un milion de ani nu pricepeti nimic din economie.

Se scumpesc !!!!!!

2010-04-28T14:48:00.000+03:00

Cine are un ochi aruncat si pe piata materialelor de constructii s-a speriat ! Fierul-beton, materie prima de baza in industria constructiilor, s-a scumpit cu 50% in mai putin de o luna ! Inainte de Sfintele Paste era cam 1,7 lei/kg, acum oscileaza intre 2,3-2,7 lei/kg. Acest aspect, poate irelevant pentru unii, indica o scumpire rapida a tuturor constructiilor (atat rezidentiale cat si comerciale) respectiv o CRESTERE A PRETURILOR LA TOATE IMOBILELE. Implicit la terenuri. Va fi o veste proasta pentru cei care mai spera in scaderi de preturi, dar asta este. Vremea preturilor mici trebuie sa treaca pentru ca Romania are nevoie de crestere eocnomica, de locuri de munca, de stabilitate si nu de pomeni. Degeaba ese terenul 50E/mp si o garsoniera 40.000E daca sunt inaccesibile. Degeaba costa chiar si jumatate, daca Romania ar intra in faliment. TOT AR FI PREA MULT. Este vremea insa sa privim lucrurile optimist. FMI anunta pentru la anul cea mai mare crestere economica din Europa. Probabil ca va fi o crestere reala daca pana la urma sectorul bugetar va fi inghetat. Asa ca ar trebui sa o luam in directia cea buna. Petrolul a crescut sensibil (vedem la fiecare alimentare !), fierul-beton s-a scumpit si se va scumpi probabil pana pe la 3 lei/kg, betonul anunta scumpiri. taxele au crescut, dobanzile au inceput sa scada - iata tot atatea semne ca piata imobiliara isi revine.

Preturi de ... Bulgaria

2010-04-09T12:44:00.001+03:00

Dragii mei - HRISTOS A INVIAT !
De vreo 2 ani incoace tot auzi : "e mai scump decat in Bulgaria", "Bulgaria e mai ieftina", "la Ruse gasesti cu 30% mai ieftin". Deunazi pe un forum era un visator care spera ca piata imobiliara romanesca sa ajunga la 300-400E/mp construit, "ca in Bulgaria" . Bietul individ se gandeste ca in constructii e ca in turism. Poti oferi orice la orice pret numai sa nu stai cu hotelul gol. Ca unul care m-am documentat asupra preturilor din Bulgaria pot spune ca secretul preturilor mici sta in urmatoarele aspecte :
1. terenul general ieftin. Cele mai scumpe parcele nu depaseau nici pe varf de piata 2300E/mp (in Sofia si in Bansko). De aici pleaca o economie sensibila.
2. materialele de constructie cu 5-15% mai ieftine, dar adesea si mai proaste calitativ (fier-beton de calitatea a II-a, mai casant, beton asisderea etc.);
3. mana de lucru mai ieftina . Este stiut ca in Romania salariul minim este cam cu 33% peste cel al bulgarilor.
4. Taxe mai mici. Cota unica este 10% la bulgari ! Nu mai vorbim de restul taxelor.
5. Nu au fluctuatie de curs valutar - deci au liniste pe o lunga perioada de timp.
6. Cererea este mai mica pentru ca demografic Bulgaria este la 35% din Romania, iar oferta este comparativa cu cea din Romania !
7.Profitul urmarit de dezvoltatori este mai mic. Tocmai pentru ca am semnalat punctul 6.
Iata de ce niciodata nu putem intalni in Romania ce apare la vecinii din Balcani. Este important insa de semnalat ca metrul patrat in zonele bune din Bansko si Sofia se vnde peste 1100E/mp, ceea ce putini semnaleaza (oare de ce?). Aia e piata de calitate si singura in masura se se compare cu Bucurestiul. Ca la Obzor sau mai stiu eu ce orasel (Plovdiv, Borovets etc) apar constructii la 400E/mpc destul de calitative asta e deja altceva. E diferenta dintre provincie si Capitala.

A venit primavara

2010-03-26T11:56:00.000+02:00

Se pare ca am scapat de lunga iarna friguroasa. Dupa 3 luni de iarna ruseasca in care edilii au facut fata destul de OK in conditiile acestea economice se respira un aer primavaratic sponsorizat de cele 20-21 grade Celsius indicate de termometre. Sper ca aceasta venire a primaverii sa aduca si o revitalizare a constructiilor. Independente sau dependente, individuale sau cu interes comercial, case sau afaceri, numai sa se construiasca macar la nivel de 2006. Tot ar fi ceva pentru o Romanie care asteapta miracolul redresarii economice fara a constientiza ca fiecare dintre noi trebuie sa faca ceva in acest sens : oamenii sa dea drumul la afaceri proprii si la investitii, sindicatele sa o lase mai moale anul asta cu scandalul ca tot nu au de unde lua bani, autoritatile sa isi reduca cheltuielile aberante si sa dubleze sumele aferente investiilor, aceleasi autoritati sa regleze ritmul economic dupa principiul stimularii investitorului si inlaturarii lipitorii. Un exemplu ar trebui sa fie procedura licitatiilor contestate. Cred ca imediat dupa castigarea unei licitatii santierul sa fie deschis, iar in paralel sa se conteste si de 100 de ori. Daca in final contestatarul are dreptate, preia lucrarea mai departe, isi primeste banutzii, iar autoritatea publica sa fie si amendata. In acest fel nu s-ar pierde timp. Ar mai fi cate ceva de facut. Dar asta e. Fara sa punem osu' si banu' la treaba nu putem iesi din aceasta criza. Dar o putem prelungi.

A New Hope

2010-03-04T19:08:00.000+02:00

Primul (sau al saselea...) episod al celebrei serii StarWars se numeste "A new Hope". Povestea e cunoscuta : se naste undeva un baietel, superdoat, care va deveni marele Jedi. Salvatore della Galaxia..... se pare ca a aparut si la noi O noua Speranta. Zilele trecute toata presa anunta prima mare tranzactie a acestui an: un bloc vandut cu 2.300.000E+TVA, undeva in zona Piata Alba Iulia. Scump? Ieftin? Numai intereseaza deja pe nimeni. Important e ca o tranzactie cu 7 cifre e reala si "in piata". Asta inseamna ca marii cumparatori incep sa isi dea seama ca piata nu mai are unde sa scada. Asta inseamna ca timpul revigorarii unui important sector economic se apropie. In ianuarie vorbeam de o "briza calda". In februarie a fost anuntat proiectul Pallady Shopping Area si s-a perfectat aceasta vanzare. Cred ca briza se intareste si devine alizeu.

MENTALITATI SI ADAPTARI. PRETURI si OFERTE

2010-02-16T17:51:00.000+02:00

Experienta ultimului an precum si extrema precautie cu care se deschide un bussines nou in anul de gratie 2010, ma face sa abordez un subiect delicat. PRETUL UNUI IMOBIL. In general evit sa discut despre preturi pentru ca am prostul obicei de a privi lucrurile la macroscara. Cu alte cuvinte incerc sa depasesc latura "prezentului" pentru a privi viitorul. Deci ce astazi e scump maine poate fi ieftin, ce astazi este scump maine poate fi accesibil. Daca nu faci acest exercitiu in piata imobiliara nu poti sa fi un bun profesionist. Iar preturile incercam sa le percep din prism acestu exercitiu. Prezentul post se refera strict la bunurile imobile cu un caracter pronunat sau strict comercial : imobile de inchiriat si terenuri propice unei cladiri de vanzare / inchiriere. Cred ca lucrurile se vor schimba in ceea ce priveste tranzactionarea acestor imobile prin prisma modului in care se vor face pe viitor calculele. Spre exemplu, pana acum, spatiile comerciale aveau preturile fixate "pe zona" sau "dupa ureche". proprietarul avea o rata la banca - apoi musai trebuia sa isi acopere rata din chirie ca altfel "nu face nimic". Stiti cum zic romanii. Te uiti la spatiile goale ce intristeaza marile artere si iti dai seama ca intr-adevar proprietarii "nu fac nimic". Au tinut si tin aiurea de preturi intangibile fara sa isi dea seama ca 1 euro incasat + cheltuielile de intretinere salvate = afacere reusita. E o metafora cand spun 1 euro, dar din prisma unui proprietar care acum 2 ani incasa 3-4000E/ luna, sa treaca la o chirie de 800-1200E/luna e deja o tragedie. dar din pacate calculele se vor face altfel. Chiriasul isi face calculul cat venit brut va incasa lunar, va scadea facturi, utilitati, salarii,iar din diferenta isi va permite sa achite maxim 40% chirie. Mai exact : sa presupunem ca un spatiu comercial poate aduce 25000E lunar. Din acestia se scad furnizorii (10000E), utilitatile (2000E), taxe catre stat (4000E), salarii (5000E). raman 5000E (maxim !). Din cei 5000E chiria nu poate reprezenta mai mult de 2000E. Iar daca tinem cont de faptul ca din acesti 5000E ar trebui sa se scada si amortizarea investitiei, de fapt este probabil ca valoarea chirie sa fie maxim de 1500E. In ceea ce priveste cladirile de construit situatia va fi si mai aspra datorita termenului de 2 ani, pertinent pentru finalizarea unei cladiri, deja un calcul este dificil de facut, iar un calcul "pesimist" (dar precaut) poate sa sune de genul urmator: se construieste cu 400E/mp, mai costa proiectul, taxele si utilitatile inca 100E/mp, pot vinde cu 1000E/mp sau inchiria cu 9E/mp. Deci terenul nu poate reprezenta mai mult de 30-35% din valoarea profitului brut estimat. Probabil ca multi proprietari nu pot concepe asemenea calcule, dar cred ca aceste calcule sunt cele mai realiste pentru un viitor sanatos al economiei romanesti. Datorita "vechilor" calcule spatiile comerciale erau sufocate de banci, farmacii si cazinouri. Mica afacere nu avea acces la o artera importanta. Prin prisma noului sistem sper ca mica afacere sa fie cea care va redeschide calea spre prosperitate. Inca odata atrag atentia - aceasta proiectie este valabila strict pentru piata cu scop comercial.

Pamant. Pamaaaaaaaaaant !

2010-02-11T11:04:00.000+02:00

Cam asa strigau marinarii in epoca de aur a navigatiei cu vele. Saracii erau disperati de pesmeti si apa statuta si asimilau pamantul cu o masa copioasa. In epoca de aur a imobiliarelor nationale dar si in epoca de varf a crizei cuvantul de ordine tot PAMANT a ramas. Probabil ca nu l-as fiales drept motiv al acestei postari daca nu as fi citit pe blogul lui Dragoteanu (la Imopedia) despre conversatia pe care a avut-o cun tip despre pamant si despre locatia pamantului. Respectivul ii spusese ca "piata imobiliara e ... la pamant". Iar Dragos i-a spus : "depinde UNDE E PAMANTUL !" Raspuns tare de tot. Asa e . In imobiliare totul se rezuma la locatie. Dezvoltarea haotica din 2004-2007 a dat oricarei parloage girul de a deveni "investitie" si "teren de mare viitor". Spuneam de pe atunci, in diferite articole, ca epoca investitilor in terenuri extravilane in tot felul de comune cu denumiri ciudate sau hazlii, mai mult sau mai putin departate de Bucuresti se va sfarsi rau. Era previzibil pentru ca nu se putea identifica un end-user. Cine sa cumpere aiurea in camp pe la Dascalu, Jilava, Nuci sau Butimanu si sa faca pe acolo case? Haida-de. De asta s-a si ajuns aici pentru ca milioane de euro au fost investiti aiurea fara asistenta specializata si pertinenta. Multi au zis : ce sens are sa cumpar in Cernica sau Pantelimon, Domnesti sau Tunari, daca Vadul Anei, Tartasesti sau Caciulati sunt mai ieftine? Rezultatele se vad acum. Cine a investit pe marginea Bucurestiului in zone frumoase sta si acum linistit, iar proiectele chiar daca treneaza, sunt inca in picioare. Cine a cumpArat Jilava, Tartasesti sau Vadul Anei .... asta e. Totdeauna am spus ca Bucurestiul NU E Shanghay. Adica necesitatea de spatiu a Bucurestiului nu este identica cu cea a unui oras cu 20.000.000 de locuitori. Deci niciodata nu se va extinde orasul pana la Ciolpani sau Crevedia si nici nu va fi rentabil sa locuiesti acolo. Nici chiar in ideea dezvoltarii unei Zone Mtropolitane comparabile cu cea a Parisului. Ceea ce.... e deja vis.

Drumul spre lumina, pana in ... 2012

2010-02-03T19:12:00.000+02:00

Romania are de parcurs 3 luni foarte grele. Dl.Boc si Guvernul Domniei Sale intampina obstacole grele in fata proiectelor majore pe care le tot anunta : reformarea Statului (ceva disponibilizari, ceva micsorari de salarii, ceva reduceri de bugete)si legea Pensiilor. Ii urez succes, ca daca nu le aplica ii prevad un sfarsit catastrofic de genul ... 2012. De succesele Domniei sale in reabilitarea economiei tarii se leaga si sperantele de mai bin in zona imobiliara. Desi se tot anunta prin "blogosfera" decesul acestui sector, iata totusi ca apar si zori noi. Prima casa se anunta revigorata si cu un plus de vreo 40.000E la cosnitza. Ce inseamna asta? Asta inseamna ca "din pix" preturile vor creste cu cel putin 10%. Revenind la perioada 2001-2002 cand a inceput boom-ul imobiliar, exact acesta a fost drumul cresterii abrupte a PIB-ului tarii, scumpirea caselor. In perioada aia, au inceput imobilele sa se scumpeasca de la o luna la alta, a urmat conversia preturilor din US dollar in Euro, tot in perioada aia bancile au inceput sa fie tot mai agresive in piata. Ce e de facut? In mod sigur bancile au inteles ceva din aceasta criza. Important va fi sa inteleaga ceva si romanii, atat devoltatorii cat si cumparatorii. O investitie (indiferent cat de mica) nu se face fara un consilier imobiliar profesionist. Altfel raman blocuri nevandute, in plin camp, sau se cumpara aiurea "off-plan" de la tot soiul de idioti care fug in noapte cu cateva sute de mii de euro ca ei habar nu aveau ce inseamna a construi un bloc. Sau (poate chiar mai rau), dupa cum spune si Dragoteanu pe Imopedia, sa cumperi o casa cu vicii masive de constructie si sa iti cada in cap. Poate ca aceasta criza va aduce romanului mintea cea de pe urma la cap, poate va intelege ca nu se pricepe chiar la orice.In mod limpede la imobiliare - NU. Ce simt din piata? Simt o briza calda. deja oamenii au inteles ca epoca prabusirii pietei e demult apusa. Cunosc oameni care regreta ca nu au achizitionat ceva in aprilie-mai 2009. In piata e o briza caldutza (ca si in economie) adusa de optimismul unei apropieri a sfarsitului crizei. Cat de aproape e sfarsitul, deja numai conteaza. Conteaza ca in Guvern se dezbat masuri care sa retina banii la buget, ca infrastructura dospeste de proiecte de autostrazi, ca la nivel de 60.000E casele se vand binishor, ca oamenii au reinceput sa cumpere terenuri ca sa isi faca case. Ca spatiile comerciale si birourile au reinceput sa aiba cautare, chiar daca la preturi considerate "prea mici" de posesori. dar despre aceste preturi - data viitoare.

Relatii de cauzalitate ... despre bogatie

2010-01-22T11:16:00.000+02:00

Fara sa vreau am ajuns sa scriu precum Platon. Imi incep micile postari cu titluri de genul "Despre...". Postarea asta mi-a fost inspirata de un comentariu al unui "fan", care este exasperat. "chiar nu intelegi relatia de cauzalitate? Germania este mai saraca decat noi pentru ca are preturi mai mici la case?" . Fanul meu "anonim" nu intelegea doua lucruri, dar le punea in aceeasi asociere. In primul rand nu poti compara o tara intreaga cu piata unui oras. Daca vrei sa compari piata imobiliara din Bucuresti o compari cu cea a capitalei Germaniei: Berlinul. In cel mai bun caz poti pune alaturi Munchen si Frankfurt. In al doilea rand bogatia nu este exprimata prin preturile mari de pe piata imobiliara si nici prin faptul ca unul sau altul dintre cetateni a izbutit sa isi achizitioneze o casa, cu sau fara credit. Cunosc multe cazuri de proprietari care nu au bani nici macar de o usa noua si pe care ideea lui Vladescu de a majora taxele locale i-a imbolnavit de nervi. Deci aceasta "cauzalitate" este clar eronata. Cauzalitatea pe care o sustineam eu si pe care "anonimul" nu o percepea este ca in perioada de varf economica (si imobiliara) fiecare dintre noi si-a permis mai mult. Foarte simplu. Daca imi permit mai multe iesii in oras, un concediu mai scump, haine mai multe, incaltari mai scumpe este firesc ca si pentru case sa platim mai mult. Pentru ca sunt bunuri de folosinta foarte indelungata si a caror valoare pe termen lung nu este influentat de crize. O casa poate prinde intr-o "viata" 3-4 crize, iar valoarea ei sa creasca de la un deceniu la altul. ca o casa in 2007 era mai scumpa decat acum? E important sa fie mai ieftina decat ce va fi peste 25 de ani ! Revenind la problema Germaniei. Casele "in Germania" sunt in medie mai ieftine decat cele din Bucuresti. Dar mai scumpe decat cele din Titu, Ianca si Targu Frumos. Deci relatia este simpla: tara bogata preturi mai mari. Revenind la Bucuresti : exista in Germania un oras care sa produca 23% din PIB-ul (alb!) tarii? NU. Deci este firesc ca preturile de aici sa fie mari pentru ca e o piata expansiva si care dupa depasirea crizei (care se va intampla mai devreme sau mai tarziu) va cunoaste o noua explozie. Pentru ca este suficient sa te uiti in orice colt al lumii unde este o economie emergenta (deci interesanta pentru investitorii speculativi) ca nu exista plafoane de "crestere lina", ci doar explozii pe verticala sau prabusiri la fel de spectaculoase. Nu in ultimul rand multi dintre noi deja au ajuns la o concluzie interesanta: BOGATIA NU INSEAMNA CE AVEM ! Avem o casa sau o masina, ceva bunuri mobile, dar asta e in cel mai bun caz o acumulare. Bogatia inseamna sa avem o disponibilitate de bani si timp, sa nu avem condici de semnat si sa nu tremuram pentru o reducere de personal. Iar din acest punct de vedere va garantez ca nici Germania nu este o tara bogata. Iar germanii din land-urile estice sunt exemple vii. De asemena piata lor imobiliara.

Bilant 2009. Ce ne asteapta in 2010?

2010-01-05T22:21:00.000+02:00

Cei care au curiozitate si rabdarea sa citeasca postarea pe care am publicat-o acum fix un an de zile (pe 05.01.2009) vor constata ca in proportie foarte mare am avut dreptate. Fara sa ma astept la cine stie ce, cu un usor reviriment anticipat pe piata imobilelor vechi (reviriment adus intre altele si de Prima Casa). Poate am fost deplasat cand am afirmat ca relansarea creditarii nu va ajunge la nivelul din 2007. Cred ca era mai corecta o comparatie cu 2004. Dar asta e un detaliu.
In 2009 a fost masacru. Sunt estimari care afirma peste 7000 agentii imobiliare inchise. Asta inseamna cel putin 14000 de agenti imobiliari someri. Statul nici nu mai are curajul sa spuna cu cat au scazut incasarile din taxele notariale si impozitul pe vanzare. Colac peste pupaza mai venise si cu ideea certificatului energetic. Tranzactiile au scazut cu peste 80% si nicio tranzactie mare nu s-a inregistrat. Ce au mers cat de cat: loturile pentru case in comunele adiacente marilor orase si apartamentele de 2 camere sub 70000E.
Ce ne asteapta in 2010? Contrar sentimentului general ce prevesteste apocalipsa, eu cred ca 2010 poate fi mai bun decat 2009 pentru piata imobiliara. Pe ce ma bazez? Preturile sunt atat de jos incat este imposibil sa nu trezeasca interesul celor care mai au ceva banutzi prin punga sau ceva acces pe un credit ipotecar.Cred ca cele mai interesnate tranzactii vor fi tot cele din 2009 respectiv loturile pentru case in localitaile adiacente marilor orase precum si sparatmentel de 60-70000E. Nu cred ca vor aparea mari tranzactii, dar cred ca vom vedea mari falimente. Unele deja au inceput in 2009, iar povestile sunt deja cunoscute. Eu de felul meu sunt optimist si cred ca putem sa speram ca vedem capatul crizei. Chiar daca intregul an va fi unul extrem de dur pentru toate categoriile de populatie .

Am scapat de ce era mai rau...sau nu?

2009-12-16T21:32:00.000+02:00

Au trecut alegerile, am depasit si faza contestatiilor virulente, s-a oficializat mandatul Presedintelui Basescu, putem spera ca in urmatorii 3 ani economia va fi pe prim-planul agendei politicienilor autohtoni. Sincer am o usurare ca a iesit tot nea Traian. Ma gandeam cu groaza ca pe scaunele pe care au stat MINISTRII precum Argetoianu, Vaida-Voevod, Bratienii, Averescu, Nicolae Iorga, Maniu sau MIhalache, vor aparea acum personaje precum Vanghelie, Voicu sau altii de aceeasi calitate. Din fericire am evitat aceste personaje. Dar am scapat de ce este mai rau? Vom vedea. Important este ca anul viitor Guvernul sa aiba solutii pentru depasirea marasmului economic, sa aiba solutii pentru salvarea unui sector in care aproape 2000 de companii au dat faliment (ma refer la CONSTRUCTII), sa creeze locuri de munca si sa ia masurile cele mai corecte in ceea ce priveste concedierile bugetarilor. Sper ca nu muritorii de rand sa fie loviti din nou. Pe plan imobiliar astept ca anul 2010 sa fie anul in care investitiile in infrastructura sa explodeze. Desi am fost deja anuntati ca nu sunt bani pentru Centura a II-a a Capitalei, macar pasajele peste Centura actuala sa fie toate incepute (...macar incepute). Infrastructura ar antrena alte proiecte private, ceea ce ar duce la miscari economice pozitive. La ce nu ma astept? Nu ma astept ca "profetiile" "marilor" brokeri (francizele) sa se indeplineasca. Dupa cum nu s-au indeplinit nici pentru 2009, probabil ca nici in 2010 nu se vor indeplini. Si asta se intampla pentru ca "studiile" nu sunt obiective ci sunt dirijate dupa bruma de activitate ce o mai desfasoara. Parearea mea este ca anul viitor se va asemana cu 2002-2003, respectiv multe proiecte mici, multe achizitii mici, in special pe zona de terenuri pentru case individuale si apartamente de maxim 100.000E. Om trai si om vedea. Oricum va doresc SARBATORI FERICITE !!!!

BLOCAJ GENERAL. SA FIE SEMN DE DEZGHET?

2009-12-02T14:25:00.000+02:00

Acum 2 ani am avut o intalnire cu presedintele uneia dintre cele mai mari societati imobiliare din Budapesta. Romania era pe culmea valului, iar Ungaria abia isi revenise dupa criza imobiliara 2003-2006. O perioada pe care Romania o traverseaza acum : blocuri noi neterminate sau goale asteptand clientii. Preturile scazute la jumatate etc. Intre altele l-am intrebat cum au depasit problema, tinand cont de doua aspecte caracteristice Ungariei: ungurii nu tin mortis sa fie proprietari iar pe de alta parte ei sunt de vreo 2,5 ori mai putini ca noi. Mi-a raspuns ca a fost un nivel de cateva luni de blocaj general, in care unii nu mai vindeau sau nu mai scadeau preturile, iar cumparatorii asteptau sa "mai scada". Deblocarea a intervenit in momentul cand cumparatorii au inteles ca PRETURILE NU VOR MAI SCADEA. Pentru ca nu mai aveau unde si de ce sa scada. In acest moment Romania se afla intr-un fund (sau varf, tot aia e) al blocajului. Tranzactii foarte rare, preturi fixate de cateva luni (ba parca au mai crescut in ultima luna !), iar totul pe fondul unei crize politico-economice generale si unice in Europa civilizata. Varful blocajului (sau eu asa il percep...) poate insemna ca se apropie momentul dezghetului, pentru ca totusi spatiul locativ este o necesitate care trebuie satisfacuta. Daca piata nu se va debloca in curand sincer nu stiu incotro ne vom indrepta. Ca niciun guvern nu ne poate aduce instantaneu prosperitatea care ne-o dorim. Instantaneu ne pot aduce doar concedieri, taxe mai mari, fiscalitate mascata mai mare (in special prin controale si amenzi), Salvarea tot prin noi insine trebuie pornita. Trebuie sa cheltuim bani, dar numai in folosul ROMANILOR. Adica : sa cumparam lucruri romanesti, sa cumparam de la romani si coetati comerciale cu capital romanesc 100%, sa cumparam apartamente "vechi" si terenuri pentru ca acei bani se vor intoarce instantaneu in circuitul economic. Daca vom cumpara de la dezvoltatori banii se duc 90% la banci.. si acolo raman.

Discriminari

2009-11-25T19:36:00.000+02:00

Vorbeam zilele trecute cu o cunostinta foarte apropiata care are o problema cu o banca. Are un credit maricel a carui scadenta este foarte apropiata. Garantii sunt destule, dar are o temere: daca banca va instraina pe nimica toata garantiile (care si pe timpul asta fac de vreo 2 ori valoarea creditului) si apoi va incerca sa "puna laba" si pe alte proprietati pe care le detine? O temere justificata avand in vedere valul de articole din acesta an care au ridicat mingea la fileu executorilor bancari. Am inceput sa ii povestesc ca o executie nu se intampla chiar asa cu una cu doua si chiar daca Banca va incerca sa se indestuleze si din alte proprietati va trebui sa se adreseze instantei. Unde se poate apara. Dar problema de fapt este ca in societatea noastra bancile au o pozitie privilegiata contractual. Si nu inteleg de ce. Contractul de credit este o AFACERE. Banca urmareste o dobanda (deci un PROFIT) si niste comisioane (alte profituri !). Motiv pentru care trebuie sa isi asume si niste RISCURI. Dar bancile nu vor riscuri (desi au departamente de risc !) iar noi romanii i-am invatat sa preluam intregul risc contractual. Cred ca a venit timpul sa invatam sa impunem bancilor partea lor de risc. Riscul unui contract de acest gen e cel corect: Banca (cum-necum) sa se indestuleze numai din garantiile pe care le are, iar orice tentativa de a acapara si altceva (bani, proprietai, actiuni etc) sa fie pedepsita dur de Stat. Bancile si-au luat libertate de a inventa mereu noi comisioane, au majorat dobanzi si rate, au impus noi conditii la prelungirea sau rescadentarea unor contracte. NOI, CLIENTII, CHIAR NU AVEM NICIUN DREPT? TREBUIE SA FIM CONSIDERATI DOAR "PLATITORI" ? Nu cred. Cred insa ca suntem DISCRIMINATI clar in relatia cu bancile. Cred ca un contract de credit trebuie sa se refere numai la obiectul ipotecat sau gajat, si mai cred ca trebuie sa dispara toate comisioanele. De ce? Simplu. Este incorect ca Banca sa iti aplice un comision la banii pe care ti-i imprumuta sau sa iti ceara un comision pentru un serviciu oarecare efectuat de un angajat al bancii (ex: "comision de analiza a dosarului"). Inteleg sa platesc un comision pentru un serviciu strain bancii (sa imi achizitioneze actiuni din Brazilia sau sa imi asigure un transport de aur in Costa Rica), dar nu inteleg sa platesc ceva ce deja platesc prin dobanda calculata. Nu mai vorbesc de comisioanele platite pentru credite neacordate. Aia chiar sunt bani furati !

Din respect pentru agentii imobiliari adevarati

2009-11-11T14:38:00.000+02:00

Cine nu a semanat in viata lui grau pentru a manca paine isi inchipuie ca brutarul este cel ce stabileste pretul painii. Asa si in piata imobiliara. Agentul trebuie sa respecte dorinta de inavutire a fiecarui client-proprietar, trebuie sa tina cont de cheltuielile firmei sale, de experienta sa si de munca necesara instrainarii unui imobil (mai ales in timp de criza) in construirea cifrei comisionului, trebuie sa tina cont de impozite si alte taxe, iar in final pretul sau comisionul (dar cel mai adesea si una si alta)nu sunt pe gustul potentialului cumparator. caruia i se pare ca pentru o vizionare (sau 100) plateste prea mult, iar pentru 60 sau 70mp (cel mai adesea neamenajati) plateste enorm. Strigoi comunisti din strafundurile grotelor arunca dejectiile lor mentale pe diferite site-uri sau pe la TV: agentii fac si desfac, au "prea multa putere" samd. Imbecilitatea acestor afirmatii te paralizeaza : este firesc ca in piata de care sa te ocupi sa fi un factor important. Nu poti vorbi de o piata a painii in care sa lipseasca brutarul sau morarul. De asemenea in piata valorilor mobiliare poate lipsi brokerul ? Afirmatii stupide care din fericire ne lamuresc asupra calitatii pregatirii profesionale a ceor care le debiteaza. Ca sunt notari, aristotei, costei sau manoli nu mai conteaza. Parerea mea este ca sunt niste indivizi total in afara sferei economice, carora le este imposibil sa accepte 2 lucruri : 1. Economia Romaniei (ca si cea globala) este indisolubil legata de piata imobiliara. Merge bine piata imobiliara merge bine economia, sughita imobiliarele s-a grupat economia. 2. Piata imobiliara nu a avut caracter de balon, evolutia ascendenta a fost generata exclusiv de cerere, in timp ce involutia a fost dictata exclusiv de disparitia finantarilor. Deci nu de o lipsa a cererii. Balon este caracterul imobiliarelor spaniole : s-a construit foarte mult, fara studiu de piata al raportului cerere-oferta si fara plan de fezabilitate in orice orasel, iar rezultatul s-a vazut. In rest despre agenti imobiliari care se lupta corp la corp cu criza eu cred ca ar trebui sa avem vorbe de bine. Nicaieri in economie nu au scazut incasarile cu peste 90%, iar oamenii care inca se chinuie sa isi tina afacerile pe picioare trebuie sustinuti si nu blamati. Ca si agentii pot spune multe despre anumiti notari. Sunt mai sonore numele de notari plimbati pe la parchete decat ale multor oameni de afaceri.Iar in privinta celor care se ascund dupa titulaturi de genul "aristotelcostel" asta spune totul despre caracterul si responsabilitatea celor care scriu acele randuri. cand un om se considera barbat (sau Femeie, chiar) spune : ma cheama X Y, spun asta si asta si inteleg sa fiu injurat sau aplaudat pentru asta si pe net si pe strada si in piata si oriunde m-as duce. Asta inseamna responsabilitate.

Presa sustine piata imobiliara

2009-11-05T10:33:00.000+02:00

Dupa ce intre oct. 2007 si mai 2009 presa a "dat" continuu in piata imobiliara, pe lait-motive de genul "scad preturile", "balonul imobiliar" etc., de vreo luna de zile timid-timid presa marcheaza "stagnari" de preturi, ba chiar si cresteri usoare. Marcheaza ca e " momentul sa cumparati" si ca "din primavara preturile vor creste". CIUDAT. E clar ca cineva are interesul sa miste piata dupa propria-i vointa. Mai putin conteaza cine. Mai grav e ca masa cumparatorilor romani nu percepe aceasta masinatiune. Practic, cine a prabusit piata, a cumparat in 2009 ce a dorit la bani pe jumatate fata de 2007 si va vinde in 2011 la banii din 2007. Simplu. Si totul pe baza unor campanii de presa bine dirijate. Ca o piata imobiliara e vitala pentru Romania o simtim cu totii . Somajul (si deci cresterea cheltuielilor statului in conditiile une micsorari a veniturilor) , scaderea salariilor, a veniturilor firmelor, sunt lucruri ce s-au intamplat dupa caderea pietei imobiliare. Numerosi retardati se bucurau acum 1 an ca "scad preturile" . Fara sa isi dea seama ca economia e un domino. Ei visau ca preturile se duc in jos numai la case, resdtul veniturilor urmau sa stea pe loc ! Daca o roata mare se rupe celelalte vor fi spulberate sau sparte. Cel putin 30 de industrii si servicii depindeau de piata imobiliara. Toate anunta falimente sau pierderi grele. 1678 de companii de constructii au intrat in faliment, numerosi oameni nu vor mai vedea casele pe care le-au contracat, firme de publicitate, geamuri, cleaning, catering, transport, comunicatii, imobiliare, materiale de constructii, chimicale sunt afectate grav de caderea pietei imobiliare. E momentul sa realizam un lucru : daca vrem bani in buzunare trebuie sa platim pretul lor. Dam 100.000E pe o garsoniera dar si salariile sunt in consecinta, iar dobanzile "prietenoase". Asa, la 50000E o garsoniera aratoasa, cine isi permite sa o plateasca (achizitioneze)?

Cotroceni Mall

2009-10-31T23:29:00.000+02:00

La doar doua zile dupa deschiderea oficiala (o premiera pentru mine) am intrat si eu in ceea ce se anunta mediatic a fi un spectacol comercial fara precedent in Romania, o desfasurare de strategii de marketing de talie internationala, un concept fabulos menit sa atraga milioanele de bucuresteni si (de ce nu?) de romani de pretutindeni. Cand am ajuns in zona Academiei deja era o veste proasta : masini bara la bara. Semn ca si alti romani aveau aceeasi destinatie. Am inteles pericolul si am fentat pe blv. Drumul Taberei apoi am facut dreapta pe Vasile Milea si am parcat. In fata Mall-ului convoiul de masini care astepta sa intre in parcare imi aducea aminte de cozile de la benzina contemporane lui Ceausescu. Incinta Mall-ului full de romani. Parca nu ar fi criza. Ce-i drept majoritatea se plimba si admira. Marci de prestigiu, spatii supergeneroase, preturi de toate tipurile. Ce-i drept mai multe erau din categoria "grele". Sunt curios cate dintre magazine or sa mai fie si de Paste. Sincer sa fiu, marele magazin m-a dezamagit. La maxim. Nici vorba de fantezia arhitectonica anuntata. Doua "bulevarde" de magazine, inca 2-3 "alei" si o piateta cu o fantanica si un decor dubios, ceva intre pestera si beton turnat prost, dar care facea obiectul atractiei copiilor.Daca mai adaugam si un retailer de prestigiu, ce ocupa probabil vreo 30% din parter (dar da o nota de piata de cartier), avem intregul peisaj. Sincer sa fiu Plaza Mall (vecinul de bulevard) mi se pare mult mai interesant arhitectonic, iar Baneasa Shopping City se apropie ca peisaj de AFI Palace (ca asa se numeste de fapt mamutul comercial). Nu am identificat patinoarul, iar locul de joaca pentru copii nu era gata (se lucra intens insa). Dupa parerea mea acest magazin va bulversa traficul din zona intr-un mod tragic. Iar daca in imediat apropiere se va contrui un cartier de blocuri (sau ceva birouri) asa cum se preconizeaza, atunci in mod cert autostrada suspendata a lui Oprescu va fi necesara ca aerul in zona. macar un pasaj gigantic care sa inceapa la Academie si sa se termine pe la blv. Brasov.

Ce-i de facut ?

2009-10-27T23:54:00.001+02:00

Ai senzatia ca in jurul tau totul se duce de rapa. Sindicalistii (liderii)
mormaie pe la colturi ca e posibil ca in ianuarie sa nu se ia salariile.
Baietii din Afghanistanintra 10 zilein concediu fara plata (sper sa fie si talibanii in acelasi repaus), mall- urile se amana pecapete, iar guvernele cad de pe plansete cum cadeau bombele acum 10 ani in Belgrad. Si totusi ce
e de facut? Nu de altceva, dar noi suntem romani, deci optimisti si inventivi. Pai, eu cred ca ar trebui sa fim mai nationalisti inainte de orice altceva.
Adica sa incercam sa cumparam mai multe lucruri romanesti si mult mai putine straine. Chiar daca asta inseamna sa mergem cu Logan, sa nu ne schimbam Tv-ul cu plasma "capabila" si sa ne "imbracam" casa cu perdele de Pascani si nu cu "organza" asiatice. Nu va indemn sa mergeti in concediu in Romania ca aveti nevoie de sanatate... Chiar va indemn sa nu o faceti, poate asa se invata minte
si lichelele din turismul romanesc si isi schimba atitudinea.  Apropo. Ati auzit
de BUKOVEL? O statiune ucraineana, aflata la 50km de granita de nord a Romaniei.
S-a deschis in 2006, iar in iarna aceasta isi propun sa intre in TOP 20 planetar
ca statiune de sky. Si probabil ca o sa reuseasca la ce conditii au si mai ales
la ce preturi. Camera dubla de 5 stele cu mic dejun inclus costa 170lei. Da, ati citit bine: CAMERA. Caci numai in Romania se taxeaza pe LOC. Deja hotelierii din Cavnic siBorsa miros falimentul caci turistii romani trec granita in ritm de
samba. In rest, cu imobiliarele.....cine are bani cumpara (Patriciu anunta zilnic cate o achizitie, deci e un semn...) un semn...), cine are investitii proaste (cu miros de Protan) are probleme la vanzare dar si la cumparare (caci banutzii sunt
blocati), iar noi, muritorii de rand asteptam dezghetul economic si mai ales alegerile. Barem sa stim pe ce cai navigam in urmatorii 5 ani. "Analistii"
dau cu presupusul ca sa vezi ce o sa sara piataimobiliara in sus (foarte
puternic!) in 2011 si tot de astea.Nu ca m-as indoi ca se va intampla ceva in 2011, Doamne-fereste, dar eu unul cred (ca si Soros!) ca dupa aceasta criza nimic nu mai poate fi previzionat. Cine se gandea saptamana trecuta ca nemernicii din banci, cu burtile goale, se vor mai gandi la o nemernicie: daca firma la care lucrezi are ceva datorii pe la stat, gata! nu mai pupi credit ! Asta in conditiile in
care Statul tocmai a legiferat posibilitatea ca firmele sa aiba intarzieri de
1 an la taxe! Va dati seama in ce balta jegoasa ne balacim? Asta e. Au trecut hunii, avarii, tatarii si cumanii, mongolii si rusii, turcii si austriecii (astia s-au intors), grofii maghiari si arendasii ce au starnit revolta de la
1907 (nu spun ce etnie sa nu se interpreteze...), deci o sa treaca si bancherii. Eu personal cred ca se va intampla o schimbare  sesizabila chiar de la anul. Mi
s-a mai spus ca sunt un visator. Dar daca Stefan cel Mare, la Podul Inalt, nu era si el un visator cum putea sa stea cu  40000 de oameni in fata celor 120.000 de soldati incercati ai lui Soliman ? Cine viseaza invinge, cine nu are putere sa viseze nu are ce spera de la aceasta viata. Asa ca dragi romani : sa fim uniti.
Sa fim nationalisti mai buni. Sa cumparam lucruri romanesti. Sa muncim mai mult pentru visele noastre (intre altele sa ne construim singuri casele si sa nu "le
luam la cheie"). Si nu in ultimul rand sa facem mai multi copii. Minim 3 de familie. Ca bunicii nostri in conditii de razboaie au facut cate 5-6, si iata ca
au nepoti !

CONFIRMARI

2009-10-10T10:46:00.000+03:00

Spuneam mai acum vreo luna (poate chiar mai bine) ca programul Prima Casa, mult trambitat, este de fapt o tzeapa. Confirmarea a venit ieri, cand Guernul (probabil disperat dupa voturi si dupa taxele de timbru) s-a stropsit la banci ca nu dau credite. Nici nu are de ce sa mire acest lucru, atat vreme cat Guvernul ofera dobanzi de 10%, iar P.C. aduce doar 5-6%. Pai ce bancile nu stiu sa faca diferenta. Plus ca interesul Guvernului e trecator, in timp ce populatia este (aproape) client etern. Alta confirmare : preturile au crescut, usor si sigur, astfel ca "asteptacii" care visau preturi de 10000-20000E pentru o garsoniera isi mai amana un pic implinirea viselor. Si, din pacate. se confirma inca o data stravechea vorba romaneasca : la pomul laudat nu te duce cu sacul. Dezvoltatorii, indiferent de cat de "fatosi" sunt nu sunt in masura sa livreze ceea ce au promis. Ultima stire: cumparatorii de la Asmita Gardens (cartierash cu 7 turnuri situat la coltul Splaiului Unirii cu Mihai Bravu) tocmai au constatat ca (desi au platit minim 157000E pentru un apartament) nu au apa calda si nici caldura. Ce poate sa fie mai cool : stai pe terasa ta de la etajul 20 si dai fuga la maam acasa ca sa te speli. Apoi iar te intorci...... acasa.

Targuri Imobiliare

2009-09-21T10:31:00.000+03:00

A venit toamna. Bobocii intra in clase, guvernantii intra in sedinte, peste tot freamata energii "constructive". Pe zona imobiliara s-a anuntat "atacul imobiliar". Cea mai inepta campanie publicitara pe care am vazut-o in 16 ani de imobiliare. Si credeti-ma ca am vazut multe ineptii. De parca publicitatea este lasata pe mana unor babuini. Parca iti imaginezi (client fiind) ca, daca intri in acel spatiu de expozitie, o sa dea peste tine o cavalcada a brokerilor si a sales-managerilor. In sfarsit, aia e.... La expozitie sa nu va duceti cu mari sperante ca nu gasiti ce veti dori : Mosilor la pret de Titan si 13 Septembrie la pret de Prelungirea Ghencea. Veti Ghencea la pret de Ghencea si Mosilor la pret de Mosilor. Ca s-a mai umblat la preturi ... da, s-a mai umblat. Dar s-a umblat si pe la suprafete si pe la finisaje. Asa ca daca veti analiza suprafata utila - veti constata ca ati achizitionat pe la 1700E/mp util.Ca ei "iti vand" si pereti si scari si alte abureli, ca sa "dea mai bine", aia e altceva. E tehnica de vanzare. Calculul corect se face la metrul patrat util. Iar sub acest raport niciodata o constrcutie noua DE CALITATE nu poate fi cu mai putin de 50% mai scumpa decat o constructie veche cu aceleasi dimensiuni si cu locatie similara. Imi spunea o clienta, intr-o discutie saptamana trecuta, ca tocmai vizitase "un bloc nou" pe la Titan - zona Rebreanu. Doamna era consternata. "Blocul" era plin de un iz de mucegai, se vedea itzita igrasia pe la colturi, finisajele erau absolut groaznice (pe langa faptul ca erau cele mai ieftine calitativ erau si prost instalate), la etajul ultim deja erau infiltratii, iar pretul de vanzare 1400E. Calitatea lucrarilor ascunse? Va dati seama singuri. Daca cele care se vad sunt modeste sau proaste cel care nu se vad fiti convinsi ca sunt sub orice nivel. Un alt caz . Niste prieteni au achizitionat un apartament intr-un ansamblu semicentral, scump in consecinta. dar nu se muta in bloc. DE FRICA. Pentru ca nu s-a mutat nimeni. Nici nu stiu cate apartamente s-au vandut acolo, nici cine a cumparat pe acolo. Daca te muti singur iti dai seama ca vei plati niste costuri - mamut de intretinere. Asta e sindromul "apartamentul gol". Te duci ziua, faci curat, mai treci seara pe langa bloc sperand sa vezi vreo lumina aparinsa. Mai vezi cate un bec spanzurand stingher pe la o bucatarie si iti dai seama ca e preferabil intunericul celorlalte apartamente. Nasol. Asa ca ... recomandarea este sa luati multe masuri de precautie la achiztionarea unui apartament nou. In primul rand sa va asigurati ca cei care au cumparat chiar se vor muta. Si cand se vor muta. Cereti dezvoltatorului sa faca o sedinta cu toti beneficiarii si sa va constituiti Asociatie de Proprietari in prima clipa. Parerea mea e ca vor refuza 99% dintre dezvoltatori... Si apoi sa preluati apartamentul numai dupa o inpectie riguroasa. Si cel mai bine e sa solicitai o garantie de buna executie de minim 10% din costul apartamentului. Orice dezvoltator serios va accepta. Cine are de ascuns.... va va invita sa cumparati in alta parte.

Dezastrul adus de falimente

2009-09-09T11:27:00.000+03:00

Desi nu prea scriu doua zile la rand, articolul pe care vi-l semnalez in link ( http://www.adevarul.ro/articole/soarta-mivan-kier-se-va-transa-in-noiembrie.html) este mult prea important pentru a-l trece cu vederea. Practic procesul de faliment al unui dezvoltator poate arunca in aer toate antecontractele incheiate cu potentialii-beneficari. De ce? simplu. Legea spune ca in procedura de faliment vor intra toate activele societatii. Adica si toate apartamentele contractate. Din momentul in care lichidatorul judicar va intra pe fir atunci destinele a zeci sau sute de familii care au dat avansuri vor fi la mana lui. Acesta poate gasi o solutie pentru finalizarea contractelor sau dimpotriva - poate sa se spele pe maine, va vinde in bloc parcul rezidential iar posesorii de antecontracte vor fi invitati (asta daca s-au inscris la timp in masa creditorilor) sa ia o portioara din banutzii primiti de lichidator la licitatie. Indiferent cum se finalizeaza situatia stress-ul va fi gigantic. Mivan Kier anunta doar "reorganizarea" si nu falimentul, dar o adancire a crizei e posibil sa agraveze situatia companiei. Si morala e simpla : oare nu cumva era mai sigura o alta cale de rezolvare a situatiei locative?

Praf, nisip si vant pe Litoral

2009-09-07T17:34:00.000+03:00

Toata vara am vazut-o pe dna Udrea pe Litoral si prin Delta, pe la targurile de profil, promovand energic turismul nostru heliomarin. Mesajul era direct si intens si teoretic aducator de ceva profituri. Zilele trecute am dat (placut-util) o fuga pana la Mangalia si am vizitat si statiunile din sudul Litoralului. Si in acele momente in care sofam spre si dinspre Mangalia am realizat ca probabil dna Udrea ajuingea pe Litoral cu elicopterul. Fabuloasa descoperire! Daca nu ar fi asa doamna Ministru in mod cert ar aparea pe la TV ca un element de presiune pe la Ministerul Transporturilor. Am facut 3 ore de la Mangalia pana la Cernavoda in extrasezon si zi de luni. Nici nu vreau sa ma gandesc cum era in iulie si august. In atari conditii orice efort e un timp pierdut si un porilej pentru turisti de a mormai lucruri urate. Litoral semisordid, cu servicii bune prin Banglash si toxiinfectii la stirile zilei in mod curent, Jumatate din imobile sunt vesnic in reparatie, un sfert arata decent iar un sfert arata ca in anii 70 cand au fost construite. Ca daca tot le vin sindicalisti si pensionari ce sens are sa bage cineva vreun ban in ele? Colac peste pupaza nici vremea nu tine cu noi. Ba ploua, ba e un vant de iti ia umbrela, radiatii de toate tipurile. Caini vagabonzi si jeep-ane pe plaja, dar si nelipsitii minoritari comercianti de absolut orice. Un cosmar !!!! Am vazut o masina de Polonia (probabil in drum spre Bulgaria) si ma gandeam ca 10% din Litoral era umplut acum 20 de ani de polonezi. Erau si ceva straini pe acolo, cred ca oamenii erau siderati. In orice caz nu aveau aspect de persoane in condeciu. Iti doresti sa vezi zambete, rasete, aparate foto, camere in functiune, chipuri relaxate, priviri scotocitoare dupa suveniruri, mese pline cu betivi de pe alte meridiane. Nicio sansa. Umeri aplecati, priviri goale, atentie sa nu cada prin gropile din asfalt sau sa nu se impidice de borduri . rarele cuvinte aruncate piezis ii tradau ca sunt straini. Cand pleci din asemenea statiuni in mod cert te duci sa il impusti pe agentul de turist care te-a aruncat intr-o "land of choice". Singura "choice" posibila e cea a modului in care SA NU iti faci nervi. Plecand de acolo mi-am pus in cap ca nicioadata, indiferent de nivelul de cash pe care il voi avea sa nu imi cumpar un apartament pe Litoral. Indiferent cate eforturi va face cineva tot timpul vei gasi un strudel vechi, o bere locala la pret de una irlandeza, magazine prafuite, parcuri de distractii pentru copiii cu scule second-hand, spatii verzi neamenajate si o infrastructutra mizerabila. In orasului lui Mazare gasesti cubaneze si regate de viteza dar pasajul auto de peste calea ferata ameninta sa iti rupa orice masina: sinele de tramvai (demult mutat) ramase pe mijlocul lui lipsesc soferii de doua benzi. Dar avem cubaneze.... Iar cu imobiliarele de litoral, ramane fix cum am stabilit. Apartamente la mare fara vedere la mare doi bani nu fac, iar cele care au vedere la mare au niste preturi de iti ingheta sangele in vine. Care ,impartit la numarul de zile utilizate pe an iti indica o amortizare in vreo 120 de ani.

Praf si pulbere fina...dar nu de aur

2009-09-04T14:20:00.000+03:00

In ianuarie trecut nici nu ma gandeam ca vom avea o criza economica si imobiliara de acest gen. Aveam motive suficinete si perfect argumentate, cel mai clar fiind ca Romania avea un grad de indatorare (ata pe extern cat si pe extern) foarte scazut...sub 10%, pe atunci. Iar pe ipotecar era sub 6%. Media europeana e de vreo 50%.Pe langa acest aspect ma ma linistea si faptul ca avem clasa politica bogata si plina de latifundiari, era firesc sa anticipezi ca oamenii avand grija de cojoacele lor vor avea grija si de restul tarii. Nu a fost asa. Prin cateva masuri antieconomice s-a ales praful de 5 ani de cresteri economice sustinute. Mai grav e ca anul acesta onor guvernanti ne demonstreaza ca nu avem sanse sa ajungem la o "cota 0" a crizei. Numai departe decat ieri dimineata ma gandeama ca aceatsa greva nemernica a magistratilor este ultima problema a Guvernului. Nu va dati seama ca politicenii si afaceristii anchetati se imbatau de bucurie? Deci estimam ca nu or sa cedeze niciodata in fata grevistilor Ieri noapte, stupoare, au cedat. Nu imi dau seama de ce. Probabil ca au primit un semnal de pe la Bruxelles, ca de aici nu avea cum sa vina asemenea idee, Cedarea in fata magistratilor inseamna viitoare cedari in fata profesorilor sau a medicilor. Si cu aia e nasol daca se pun: copiii (inclusiv ai politicienilor) vor sta pe la colturile scolilor, iar asistenta medicala e vitala (la propriu!) oricand si pentru oricine. mai putem estima ca Guvernul doar s-a prefacut ca e in "meciuri" cu magistratii..dupa sistemul ::"intrati baieti in greva, speriati un pic presa si tara, va dam banutzii, ca daca nu vi-i dam voua, cui sa dam? la dascalime? pai ce aia ne ajuta pe noi?"... e si asta o teorie posibila. Indiferent cum privim lucrurile, dar sa ai un judecator sau un procuror la cota de 11,8 salarii minime e nenorocire si o mare nedrepatte. Probabil ca o sa tiparim bani ca in anii 90, ca UE si FMI, (desi dl.Baltazar de la BRD spera) nu o sa ne tina in carca la nesfarsit. Problema economica acuta, generala, va antrena efecte serioase si in plan imobiliar. Nu cred ca preturile vor mai scadea, sau daca vor scadea nu vor scadea mai mult de aprilie 2009, adica 40000E o garsoniera si 58-60.000E 2 camere. Nu la preturi e problema, ci la numarul de tranzactii. Experienta unei tari mai mici de langa noi (Ungaria, respectiv) care a trecut printr-o criza imobiliara si in 2004-2005, iar atunci preturile au scazut pana la un punct-terminus, dincolo de care nu s-a mai intamplat nimic o anumita perioada. Nici tranzactii, nici proiecte. Dupa ce piata a suferit o stagnare de acest gen, deblocarea si relansarea a revenit DUPA CE POTENTIALII CUMPARATORI AU INTELES CA PRETURILE NU MAI POT SCADEA. CA EVENTUALII BANI REZULATI DIN VANZAREA BUNURILOR IMOBILE NU AR FI COMPENSAT SI REZOLVAT PROBLEMELE GENERATE DE EXISTENTA ACELOR IMOBILE IN PATRIMONIUL VANZATORULUI. Pentru ca la urma urmei un vanzator vinde pentru a isi rezolva niste probleme. Nu isi rezolva problemele, in mod direct nu va vinde. Deci singurul element care poate sa deblocheze piata in acest stadiu ar fi potentialul cumparator. Care insa trebuie sa se convinga ca preturile au ajuns la pragul de jos. Dar probabil ca va veni primavara inainte ca aceasta convingere sa se incetateneasca. Iar la primavara jocurile vor fi facute de nivelul PIB-ului.

CINE VA SPARGE BUBOIUL ?

2009-08-28T16:36:00.000+03:00

Economia romaneasca este parazitata ("capusata" - un termen mai mioritic) de "relatii" si "obligatii". Trei sferturi din creditele ce depasesc 500.000E acordate in ultimii ani au fost acordate pe baza de "relatii" si "obligatii". Din fericire pentru banci o parte din aceste credite au fost dovedite ca rentabile, dar mai ramane totusi o parte. O parte care cred ca este destul de insemnata si care a fost amanata si reesalonata. Tocmai pentru ca e vorba de "relatii si obligatii". Micul platitor de rate cum intarzie 1 zi cum plateste penalitati. Daca intarzie 30 de zile (ca si-a operat vreun membru al familiei sau a platit vreo scolarizare) il si trece la Biroul de Credit (mie aceasta instituie imi trezeste un sentiment de vataf de plantatie) . Dar marii datornici, multi dintre ei "dezvoltatori" stau (inca) bine merci. De ce? Fireste "explicatii" ar aparea garla ("sprijinim mediul economic", "incercam sa ne pastram portofoliul de clienti", "ne adaptam crizei") dar realitatea este alta. Creditele au fost acordate adesea pe "ochi frumosi". Un proiect bun vinde si pe criza. Proiectele proaste (care au transformat Bucurestiul intr-un santier ijenant) nu vand nimic. In plus se face o clara discriminare intre micul platitor de rate si cel ce are credite cu 6-7 cifre. Nu foarte de mult un ministru (inca) onorabil ne lamurea zambind ca a reesalonat un credit de cateva milioane de Euro.... Intrebarea este pana cand se va reesalona. Sau mai exact CINE VA SPARGE PRIMUL BUBOIUL DE PILE SI RELATII ?Caci momentul acela va insemna de fapt un moment cheie in intrega economie si un moment de referinta in piata imobiliara nationala. De ce? Simplu. Ansambluri cu sute sau mii de apartamente vor fi cumparate (...la licitatie....ca doar asa e treaba) la preturi derizorii. Plecand de la acest pret "de vara" se vor putea termina si vinde apartamente foarte ieftine. In mod firesc - mai ieftine decat cele din blocurile asa-zis "vechi". Aceasta ar trebui sa fie calea economica. Dar este impiedicata de obstacolul executiei bancare. Mai interesant este ca daca se va schimba legea falimentului, atunci multi dezvoltatori vor fi chiar protejati. Iar principalii perdanti stiti cine vor fi : cei ce au apucat sa plateasca un avans pentru blocuri care probabil nu se vor mai termina nici in deceniul viitor. Mai tare insa stiti ce va fi : ca cei ce sparg primii buboiul vor culege ceva bani din piata, in timp ce aceia care vor continua sa cocolosheasca "obligatiile" s-ar putea sa dea la randul lor faliment.

Economie pura. Diferenta intre valori si baloane

2009-08-25T17:39:00.000+03:00

Cineva a lansat pe aici , pe meleagurile carpato-danubiene-pontice, sintagma "balon imobiliar". Ca orice lucru dubios (masini germane second-hand, manele, bauturi spirtoase "cu arome", constructii in "in regie proprie", etc. ) A PRINS ! Romanul a preluat "din mers" terminologia si a incercat sa o popularizeze. ca nu a fost "balon", ci evolutie eocnomica reala, asta e altceva. parca am mai spus, dar nu e problema, voi relua: in Anul Domnului 2000 Romania era in situatia jalnica in care un autoturism modest (Daewoo Cielo, de exemplu) era valorizat la nivel de apartament 3 camere in zona civilizat (Iancului, 13 septembrie , Tineretului). Cam 17-18.000E, adica. In anul de gratie 2007 acelasi apartament era cotat la un nivel de 130.000E. Cam cat un Audi RT. ca salariile romanilor cumparatori de case (deci vorbim de middle-class) au crescut din 2000 pana in 2007 de vreo 7 ori asta nimeni nu subliniaza. Dar asta e adevarul ! marturie stau incasarile supermarketurilor si ale agentiilor de turism, ale caror cifre de afaceri au crescut in progresie geometrica. sa nu uitam nici ranamentul spatiilor comerciale de lux: Unirea Shopping Centre si Vitan mall prodcu cam 10.000Euro pentru fiecare metru patrat inchiriat. Adica un magazin de 50mp produce 500.000 euro/anual !!! Dar sa ne uitam si la crestrea numarului de autotusime andue i Romania in cei 7 ani de boom imobiliar: o companie serioasa vindea cam 5000 de masini in Romania (la gramada, autoturisme si utilitare). Aceeasi companie in 2007 depasea 20.000 numai autoturisme. Si asta in conditiile in care preturile erau mai mari chiar si cu 60%! spre exemplu prin 2000-2001 un Renault Clio Symbol s-a putut achizitiona si cu 5500USD. In 2007 aceeasi masina era "la oferta" la 8400E, adica cam 11000USD. Deci dublu. Au crescu tgeneral preturile : la ulei, facilitati, cazare in turism, la pizza , la biletele de teatru sau cinema. pana si la ZOO. Iar chibitii pieteia imobiliare se agita ca "era un balon" sau ca "speculantii au ridicat preturile". Sa fim seriosi. Daca exista cineva "vinovat" este circuitul economic al banilor, care a furnizat Romaniei bani ieftini. Bancile noastre se imprumutau de afara la dobanzi de 2-3% si revindeau acesti bani romanashilor la 7-10%. la care se mai adaugau si comisioanele deloc neglijabile. Preturile trebuiesc sa respecte ceva: niciodata un apartmanet intr-o zona centrala a unei Capitale nu poate fi comparat cu o masina de serie. Nu vorbim deci de Maybach sau Koeniggseg. Vorbim de producatori industriali precum Mercedes, Land Rover sau Porsche. Daca preturile sunt comparabile e o problema. Cu atat mai mult nu poate exista comparatie o garsoniera cu o excursie exotica in nu stiu ce insule sau pe Kilimandjaro... Preturile sunt in scadere de peste 1 an pentru ca NU SUNT BANI PE PIATA. Iar aceasta lipsa a banilor creeaza falsa impresie ca "s-a spart balonul imobiliar". Pentru analistii cu putina vointa atrag atentia asupra urmatorilor parametri:
1. Romanii vor sa fie proprietari. O proprietate a atrage pe a doua. Spre deosebeire d noi, occidentalii chiar prefera sa fie chiriasi;
2.Piata imobiliara a scazut abrupt prin disparitia mijlocului de achizitie ("banul") si nu prin incetinirea tranzactiilor ca urmare a saturatiei !
3. In Romania exista un deficit statistic (si..noi stim prea bine cum e cu cifrele oficiale) de peste 1.000.000 de locuinte;
4. In Romania, pana prin 2017, pe piata apar noi cumparatori-potentiali gratie generatiilor nascute prin decretele lui Ceausescu. Orice pusti care termina facultatea deja viseaza sa isi ia propria garsoniera...
5. Chiriile sunt motive foarte bune pentru investiile imobiliare.
Si nu in ultimul rand, incet-incet se pune la punct si infrastructura: azi 10km de Centura, maine toata Centura, azi un pasaj nou, maine o Autostrada suspendata...si iata cum te muti de la bloc la curte in preajma Bucurestiului.
Pentru cine are suficient timp ( ca nu trebuie nimanui prea multa materie cenusie) sa puna cap la cap parametrii de mai sus concluzia e limpede : cum reapare "mijlocul circulant" cum se reia cresterea pietii imobiliare.

Perspective

2009-08-20T17:03:00.000+03:00

Sunt un tip optimist. In multe situatii pot spune ca sunt chiar superoptimist. Plin de optimism personal am sperat (prin ianuarie se intampla) ca vara va aduce o boare calda pe piata imobiliara. Ce-i drept nu m-am inselat . A venit stabilizarea preturilor si chiar o mica crestere pe baza acestui program national de calitate indoielnica. Logica mea era una singura : daca nu se intampla asta ajungeam sa ne batem cu ciomegele unii pe altii pentru o paine. Dar asta nu ma face vreun guru... Vorbeam de optimism. In plin august (luna mea favorita) nu mai sunt capabil sa emit nicio opinie optimista bazata pe ceva logic. Simtul meu imi spune ca Prima Casa-Tzeapa se va prabusi rapid ca sistem si oamenii se vor reoirenta spre creditel ipotecare clasice . ING-ul a si facut-o. Simtul meu iar imi spune ca piata imobiliara va iesi din aceasta nebuloasa in primavara viitoare, si va iesi puternica si agresiva. Ca un doberman tinut prea multa vrme in cusca. Dar astea le simti si nu le poti intemeia pe ceva palpabil. Palpabil il avem pe Pogea. Care are un macrotalent la a darama firava noastra economie de piata. Nu pot sa imi dau seama cum cineva poate sa se gandeasca si sa promoveze atatea aberatii legislative intr-un an in care iti propui sa pastrezi locuri de munca si sa mai si aduci ceva bani la buget. Dar Pogea este de departe intrecut cu ce se intampla pe la altii prin curtt: la Primarii se "imparte" zeci de milioane pentru proiecte "gigantice": flori prin parcuri (47.000.000E)si datul zapezii de prin copaci (20.000.000E), sau fantani de vreo 700.000E.... la Guvern se moseste cel mai tare site web din galaxie...un site de 1,2 miliarde (MILIARDE) Euro. www.eromania.ro . Daca era www.eroticmania.ro te puteai gandi ca pot iesi si ceva bani, mai un chat, mai o frumusete locala care sa atraga dementii de pe toate meridianele si hackerii nostri sa "ii faca" la card-uri. dar nuuuuu, e simplu, un site de promovare a Romaniei, cu toate "oportunitatile ei". Nu era mai simplu ca Guvernul sa angajeze 3 baieti cu 1000euro /luna si sa ii puna pe aia sa faca ce stiu? Era mai simplu...dar nu ieseau din conturi 1,2 miliarde. ce credeti ca banii aia ies usor de pe acolo? Va dati seama ca cu cei 67.000.000E ai Primariilor locale se putea construi cam 130.000mp locuinte? Si asta la un pret "pentru baieti" de 500E/mpc si nu 400E cat s-ar putea obtine printr-o licitatie "la sange". Cu 67.000.000E s-ar putea construi deci 1857 locuinte la o suprafata medie de 70mpc. Nu mai vorbim ca aceiasi bani in Croatia ar insemna o Autostrada (motana!) de cca 100km.... Noi, dam zapada din copaci, ca oricum cltima s-a incalzit si nu prea mai exista zapada. Dar cine mai sta sa numere fulgii? Deci nu prea am motive reale de optimism, dar simturile mele imi spun ca piata totusi ne va face sa zambim.Caci piata imobiliara indreptata antreneaza iesirea din criza asta nenorocia. Antreneaza iar valul de angajari pe care il dorim si valul de cheluieli menit sa aduca iarasi zambetul in tabara finatistilor, care sa poata spune : PIB-ul nostru a crescut ! Adio recesiune. Dar pana atunci mai e. Si recomand ca cei care au de gand sa cumpere ceva in urmatorul an sa cumpere terenuri intravilane. Pretul este de vis in acest momnet si randamentele pentru perioada scurta (2-3 ani) pot depasi iar 100%.

Unde sunt banii?

2009-08-14T15:46:00.000+03:00

Am 16 ani de imobiliare . Am vazut piata crescand de la 3000 USD o garsoniera pana la 80000E aceeasi garsoniera si acum "cazuta" la 45000E. Am trecut criza imobiliara de acum 10 ani (pentru cei ce nu stiu a existat asa ceva intre 1998-2000) si , cu ajutorul lui Dumnezeu, o sa o depasesc si pe aceasta, dar am o mare nelamurire in acest an de gratie 2009 : UNDE SUNT BANII? Pana in 2004 peste 90% din tranzactii se faceau cu bani cash. Dupa 2004 ponderea creditului a crescut in piata, iar cifra tranzactiilor "cu cash" a fost influentata mincinos de avansarea creditului . Mai exact : x cumpara un apartament de 3 camere cu credit, iar vanzatorul devenea proprietar de "cash". Dar de fapt banii la origine tot din credit veneau. Dar, indiferent de aceste detalii, in piata erau multi bani cash. Guvernul spunea ca se simte influenta miliardelor "capusnarilor", ca e "economie neagra", ca .... o groaza de expicatii. In mod ciudat in acest an NU SUNT BANI. Nici din credit si nici din buzunarele noastre. "Capsunari" tot vreo 2 milioane sunt, iar Guvernul spune ca "economia subterana" tot la vreo 30% este. Unde sunt banii? Teoretic acum ar fi un moment superbun de cumparat. Preturile sunt inca la un nivel foarte jos, din aprilie nu au mai scazut, ba chiar au crescut usor pe anumite segmente. Unde sunt banii? Romanii ii tin in buzunare tematori de inca un val dur al crizei? sau spera sa apara inca un val de scaderi de preturi? stau si ma gandesc la moentul 2002. Atunci in mai putin de 1 an o garsoniera a crescut de la 6000USD la 10000 Euro, asta pe pe fondul cresterii Euro de la 0,8USd pana la 1,2USD ! Aia da criza! si totusi banii nu au intarziat sa apara. A fost chiar inceputul boom-ului romanesc. Opinia mea este ca banii sunt in buna parte in banci (depozitele sunt inca interesante), in timp ce o alta parte a banilor sunt inca in buzunarele celor ce astepata "sa scada piata". Apropo de asta, remarca dlui Isarescu de saptamana trecut mi-a placut la nebunie : "unii saracii asteapta de vreo 6 luni sa ajunga euro la 4,7-4,8." "Asteptaci" de astia sunt si in piata imobiliara. Nu in ultimul rand o buna parte din bani (daca nu cumva cea mai mare) sunt de fapt in strainatate. CUM? Simplu. De vreo 4 ani romanii nu prididesc sa dea banii la straini, prin cumpararea sau acontarea de apartamente de la dezvolatori straini. Oamenii vin inRoania cu 10.000.000E si pleaca cu 50-60.000.000E. Inmultiti cu cifra de 1000 de dezvoltatori (la nivelul intregii tari ) si descoperim ca au plecat afara vreo 60 miliarde Euro. Mai tragic e ca multi dintre romanii care au "cotizat" la propria criza nu au primit inca nimic. Decat promisiuni si sanse sa ajunga prin tribunale. Cred ca acolo sunt banii nostri. Pe care acum ii readucem cu sacrificii economice si imprumuturi umilitoare. Fiecare roman care a cumparat ceva de la un strain a contribuit la aceasta criza de cash. Trebuie sa privim realitatea in fata si sa vedem ca incetinirea crizei economice in semestrul II s-a datorat giganticului export facut de Dacaia (crestere cu 25% pe timp de criza!), si reducerii cu 61% a deficitului balantei comertului exteriro. Mai exact romanii au importat mult mai putine lucruri. As vrea sa cred ca romanii au "luat" acest lucru de la Germania. De regula de la nemti noi luam masini second hand, (care tot aia inseamna-dam banii la straini), dar as vrea sa cred ca am luat de la nemti si nationalismul achizitiei: sa cumparam lucruri romanesti care sa aduca profit capitalului roman. De sa cumparam de la un retailer strain cata vreme putem cumparam de la DEDEMAN? De ce sa cumprama apa minerala straina cata vreme Borsec si Harghita, Herculane si Bibortnei sunt reginele galaxiei? Si mai ales de ce sa cumparam apartamente de la straini? Ca sa nu avem garantie la ele? Ca sa dam afara bani din tara? Chiar nu aveti senzatia ca economia acestei tari este privita ca un camp tocmai bun pentru a fi devorat de lacuste din alte zari? Iar situatia noastra nu este deloc singulara : balticii, Ungaria, Bulgaria, Ucraina se zbat in aceleasi probleme. Oameni buni : pastrati banii in tara. Fiecare franc cheltuit sa ne dorim sa ajunga la romani. Poate nu va aduce o masina de spalat Arctic atata "fala" cat una din Korea sau USA , darin mod sigur banii raman in tara. Si se intorc cumva si la voi in buzunare. hai sa ne gandim mai mult la "Made in Romania".

Plang

2009-08-11T17:19:00.000+03:00

La 30 de zile dupa "lansarea" oficiala a marelui program "Prima Casa" pot trage o linie . Groaznica. cei care au plecat dupa casa ar trebui sa lase orice speranta acasa. De ce? Chiar daca vor gasi o casutza in banii lor sansa sa treaca de evaluare, apoi de Banca ese mica. evaluatorul si Banca sunt mai rai decat Scylla si Caribda. Unul da cu pretul in gard pentru ca nu isi doreste sa se acorde creditul (ii e frica ca intr-o buna zi sa nu i se impute o "eroare"), banca nu isi doreste sa dea cu credite n populatie cata vreme Statul alearga dupa banii bancilor. Evaluatorul oricum is primeste banii pe Raportul de Evaluare. Indiferent cat de prost sau rauvoitor si cat de incompetent il face. Banca de asemenea se alege cu niste comisioane pe care amatorul de credite le plateste chiar daca dosarul este respins. Va vine sa credeti ? Romanul pare a fi nascut invins. Born to loose. O sa apara un Bruce Springsteen autohton care sa cante : Born in the Romaniaaaaa, Born in the Romaniaaa, Mi-am pierdut sperantaaaaa, viata si nadejdeaaaaa, casa de a aveaaaaaaa. Ma intalnesc cu oameni, plini de sperante, care au plecat la vizonat case cu 3-4000 de euro in buzunare. Nu sunt bani putini, dar sansa sa prinzi casa cu ei casa e subunitara. Pentru ca orice diferenta de evaluare ar trebui suplimentata cu fonduri "de acasa". care nu exista.

Auzit-ati de Evaluatori? Tabelari si pixari?

2009-08-05T10:24:00.001+03:00

Rar asemenea specie de "profesionisti". Indivizi care au stralucit prin ineficienta in domeniul lor de obarsie (cel mai adesea ingineria") au pus mana de la mana si si-au facut o asociatie, ANEVAR, pe numele ei, au instituit un "cod etic" , de fapt un "cod secret de acces" si gata au pus mana pe tabel si pix si da-i bataie la incasat bnani pe mana bancilor cu care se afla in relatii de "colaborare". Bancile "nu accepta decat anume experti evaluatori ANEVAR" . Din vreo 7000 , in mod ciudat fiecare banca are doar vreo 4-5 "acreditati".... ceilati or avea ciuma. Mai ciudat e ca daca acum 1 an nenea evaluatorul iti "dadea" evaluarea dupa cum avea sursele de inspiratie, acum nici sa il p[ici cu cera nu mai are surse de inspiratie publice. Din nu se stie ce surse proprii se descopera ca bunurile imobile au valori de evaluare cu cca 20% mai mici decat ce se intampla in piata in cazul apartamentelro si cu vreo 40-50% in cazul terenurilor. Eu cred ca ceea ce intampla are numai 2 explicatii viabile : 1. exista o cardasie intre Banci si "evaluatorii acreditati" de a subevalua trnzactiile pentru a bloca creditarea "inginereste". Astfel - Banca nu da banii, dar incaseaza comisione "de analiza" a dosarului, iar nea evaluatorul oricum isi umfla onorariul. Deci EI nu pierd. Varianta .2. Banca nu are nicio treaba - in afara de faptul ca "acreditat" un nemernic las care nuvrea sa isi asume niciun fel de raspudere pentre banii incasati si care "da" o cifra aiurea tocmai pentru ca sa nu se acorde creditul. Aici pierde din nou clientul, dar pierde si Banca. Dar "banca" nu gandeste ca e o persoana virtuala, iar pe managerii bancilor inca nu ii arde foarte tare sa dea credite. Revenind : In aceasta a doua varianta evaluatorul se dovedeste frana creditarii. POentru ca evaluarea nu porsupune nicio alternativa. Daca el afirma ca acea evaluare este "pretul corect", atunci in mod sigur in piata va idnetifica oferte "similare" pe care ar trebui sa fie obligat sa le comunice clientului. Pentru ca evaluarea se face pe baza de oferte similare. Dar nu are aceasta obligatie. El are obligatia sa dea un raport, in care indiferent ce suma "tranteste" isi ia onorariul Nu e incredibil ? Sa fii platit indiferent cum se se termina lucrurile. Culmea e ca mai e si in privat. Ca la stat deja asta e regula. ca am dreptate si nu arunc cu vorbe exista o singura varianta de demonstratie : Anevar sa dea un comunicat in care sa arate cate rapoarte s-au efectuat pentru credite bancare si cate asmenea credite s-au si incheiat. Atentie : bancile dau unda verde la evaluarea iimobilului dupa ce analizeaza bonitatea financiara a clientului, deci evaluatorii nu au cum sa spuna ca e posibil ca multe credite sa nu se fi aprobat datorita lupsei bonitatii financiare a clientului. macar atat bun-simt au si bancile ca sa nu bage banii in buzunarul unui tert fara ca sa fie sigure ca omul care a depus dosarul are vreo sansa sa primeasca creditul. Dar asta e.....trebuie tot timpul ca in Romania sa fie si o "crema" care sa incaseze banii fara rep[sonsabilitati, nu-i asa? Stimati bancheri si stimati membri ai Agentiei pentru Protectia Consumatorului, cred ca evaluatorii (ANEVAR-ul are un monopol de piata in privinta evaluailor ! cred ca asta e si o problema ce tine de Consiliul Concurentei) ar trebui sa fie un pic luati la intrebari in privinta evaluarilor lor. Nu poti sa iti bati joc e intregul mediu economic pentru ca "nu stii ce se intampla maine". Asa s-a exprimat unul dintr ei odata. Dar respectivul a omis ca evaluarea este valoarea de piata la un anumit moemnt dat. Moment pe care el nu l-a evaluat corect. si daca nu se fac evaluari corecte la acel momnet dat, de frica zilei de maine, oare e corect sa isi incaseze banii?

Cumparatori debusolati

2009-07-28T15:14:00.000+03:00

Ieri m-am intalnit cu o potentiala clienta. In spiritul Primnei Case domnisoara respectiva spera sa vizioneze si sa cumpere (daca ii placea, fireste) un imobil. Cand insa a descoperit ca relatia trebuie demarata printr-un contract, in care se specificau niste drepturi si obligatii, a fost oarecum nemultumita. Mai nemultumita a fost de faptul ca "oferta" ei de comision a fost refuzata elegant. Incepe sa imi spuna ca niciun agent pana la mine nu ii ceruse sa semeze un contract si toti negociau comisionul . Ca ce oferea dumneaei nu era comision ci doar in cel mai bun caz o plata oarecare, asta e altceva. Un comision presupune plata unei calificari, a unei prestatii si a unei gestiuni de tranzactie. Astea pot fi cumparate cu un onorariu corect. Asa cum la o clinica medicala se plateste un RMN cu 200E sau un pantof de lux costa 250E si o tranzactie profesionala (indiferent ca e imobiliara sau mobiliara) se plateste in consecinta. Cu atat mai mult cu cat este o plata ocazionala in viata si nu o plata regulata (prcum un tratament cosmetic sau un pantof). Deci....domnisoara nu a inteles de ce nu am putut colabora. Ma trata ca pe un taximetrist. Nu ca taximetria ar fi o profesie de ignorat, dar acolo prestatia e simpla : te ia din punctul A, te lasa in punctul B si tariful e oarecum fix si simplu de calculat. Dar avocatul, arhitectul, agentul imobiliar, consultantul fiscal - apartin altei lumi. In cazul unei tranzactii imobiliare nu stii cat de pregatit e agentul pana nu il intrebi. Nu stii cat de mult a muncit pentru un imobil pana nu vezi in cat timp poate fi finalizata tranzactia. Unii nu stiu nimic despre un imobil. Nu stii cat de mult conteaza timpul si comunicatiile in viata unei agentii pana nu faci aceasta munca . Sau una similara. Ca sa iti fixezi o intalnire in care tu crezi ca poti plati un profesionist ca pe cizmar, asta nu e in regula. Dovada? La cate cabinete medicale mergem preturiel difera in functie de pregatirea cadrelor si de dotarea cabinetului. Sunt agenti care lucreaza de acasa din bucatarie. Intre 2 carnati pun de o vizionare. Seriozitate? Efort? Cheltuieli si taxe catre stat? hahahaha.... Altii isi construiesc cariera cu migala. Muncesc 10-15 ani in aceasta bransa , au birou la vedere, platesc taxe, incearca sa isi aduca obolul la reglementarea profesiei. Traiesc din imobiliare si pe criza cu alte cuvinte. Acestia sunt cei care trebuie platiti. cand cumperi o casa trebuie sa platesti un comision de bun simt care sa acopere cheltuielile prestatorului si un mic profit. In Romania comisionul e generalizat la 3% pentru firmele serioase. Din pacate sunt dumping-ari care incearca sa "dea lovitura" pomenind de 1,5% sau chiar de 1%. Cum poate un agent cinstit sa asigure existenta unei firme daca el factureaza la unica tranzactie lunara (sau chiar la 2-3 luni - cazul acestui an ) cate 500-600E? va spun eu : NU SE POATE. Numai carburantul costa banii astia. taxele catre stat costa (la cele mai mici nivele) inca pe atat. Apoi vin costurile convorbirilor, ale salariilor , ale publicitatii. Dar totusi exista agenti care "spun" ca ei iau 1-1,5% comision. Si multi cumparatori is inchipuie ca pot fi beneficiarii unei tranzactii oneste. Fireste am auzit si varianta : " ii dau 1,5% si nu-mi da factura, ca nu ma intereseaza. Eu sunt persoana fizica si nu am unde sa o decontez. " Din pacate exista asemenea mentalitati, fara sa isi dea seama ca aceasta promiscuitate fiscala genereaza proaste servicii si un buget instabil. Priviti ce se intampla in bugetul consolidat si ne dam seama ca fiecare dintre noi este vinovat . De ce? Pentru ca ne construim case "in rege proprie", ne reparam masinile "la Costica, in colt", mergem in vacante "la gazda", zugravim casele "cu vecinu' de la doi", facem nuntile cu "niste baieti din Ialomita, care canta marfa...". Toti banii astia care circula aiurea, fara facturi, fara taxe se intorc in defavoarea noastra : primim servici mai proaste medical, infrastructura mai putina, samd. Si totul pleaca de la faptul ca profesionistii nu sunt platiti cum trebuie din cauza unor chitibusari de colt de strada care "ciugulesc" de la cei care isi inchipuie ca o tranzactie chiar poate fi dusa la bun sfarsit de oricine. Ce nu s-a intrebat respectiva domnisoara este de ce nu isi gasise casa pana sa se intalneasca cu mine? ca s-a intalnit cu o "gramada de agenti". Care i-au pierdut timpul, i-au aratat case in afara temei dorite . Probabil ca va mai cauta inca cateva luni bune,

SEMESTRUL al II-lea. Terenurile vor fi reginele pietii

2009-07-03T18:00:00.000+03:00

Am 16 ani de imobiliare. In 1993 cand m-am apucat de acest job, pe 31 iulie mai exact, am zis ca o sa-l fac vreo 2 luni. Sa fac ceva bani in timpul vacantei . Mi-a placut mult insa, desi banii facuti au fost putini. dar era interesant. Deci am ramas. Am ramas si am acumulat "ceva" experienta. care acum imi da dreptul sa fac niste "analize si "prognoze". In Romania, din pacate, orice june sau fatuca care sta pe un scaun de piele si are in spate o harta se da analist si apare pe la o televiziune dand "previziuni". care de cele mai multe ori au valoare fix cat o ceapa degerata. Nu am pretentia ca eu sunt vreun Nostradamus, dar in 2002 am o serie de articole publicate care anuntau cresterea agresiva de preturi ce a urmat. Deci, parca am o oarece greutate...... Revenind, dupa atata "autoperiere" , cred ca in perioada imediat urmatoare, daca banii anuntati in programul "Prima casa" chiar vor aparea in piata, TERENURILE vor fi vedetele pietei imobiliare. De ce? Simplu :

1. daca se misca piata de apartamente dezvoltatorii vor avea noi proiecte, deci vor achizitona noi suprafete;

2. romanul doreste cel mai mlt sa se mute "pe pamant", iar pretul unui apartament de 2 camere (mediu 70.000E pentru o varsta sub 30ani) ne forteaza sa ne gandim ca e mai avantajos sa construiesti decat sa cumperi, mai ales ca e chiar ieftin in acest an sa construiesti. Prcatic 2 camere cumpratae si amenjate duc spre 80000E, iar cu acesti bani iti cumperi si teren decent (cam la 30000E) si iti faci si o casa de vreo 140mp.

Iata de ce cred ca cele mai multe tranzactii si mai banoase sevor face in zona terenurilor. Sa va indemn sa cumparati? oameni buni, faceti ce credeti de cuviinta, dar peste 1 an o sa spuneti ca nu ati fost avizati si ca piata a "luat" 20-30%......Ba iata ca sunteti.

Prima Casa - ultima c(l)asa a personalului de Buftea

2009-06-30T18:10:00.000+03:00

Dragi romani. Prin programul National Anti-Criza si prin Programul Grantat " Prima Casa" speram sa revigoram economia si mai ales Piata Imobiliara. Cam asa suna toate retoricele discursuri ale ministrilor (mai mari sau mai Primi) care apar pe la TV. Ca un val oarecare deja s-a produs e deja clar: preturile nu au mai scazut, ba chiar au luat un 5% pe alocuri. Dar esenta e gaunoasa : unele Banci "inca nu au norme", altele cer dobanzi cu 2-3% peste ce au spus la Guvern (vechiul principiu : lasa-i bai ca ei zic una, noi facem ce vrem.....). Problema spinoasa e ca sunt oameni cu bani grei pe cartea de munca si siliconatele de la ghiseurile bancilor se stropsesc la ei ca la cersetori. Poate-poate pleaca acasa. De ce? Raspunsuri sunt 1000, dar au toate aceeasi cauza : bancile nu prea vor sa dea bani . Asta inseamna ca motorul economiei (circuitul banilor) este gripat. Deci vom trai (pe termen scurt) foarte greu. Ca se vor da cateva mii de credite , probabil ca se vor da. Dar chiar va fi util pietii? Pentru cea mai mare parte din bani se vor duce la dezvoltaori care vor achita rate tot la banci. Deci banii nu se vor regasi in piata, nu vor misca lucrurile spre binele romanului. Cum ar fi ideal : x sa cumpere de la y, y sa cumpere de la z, z sa cumpere de la w. ecuatie in care x, y, z si w sa fie toti persoane fizice romane. Cu alte cuvinte sa nu dam banii la dezvoltatori. Veti spune : cum bai..tu, agent imobilair, ne sfatuiesti sa cumparam apartamente "vechi", in timp ce "binele" nostru e sa cumparam apartamente "noi". Asa este. "binele" de mai sus este de fapt aparent. Pentru ca fara bani in economie nu veti avea banutzi sa va platiti ratele. Adica degeaba cuimparati acum ceva nou (care este si mai scump cu minim 20%) daca la anul veti da cheile la banca. Ca pana acum inca nu s-a intamplat pe scara larga se datoreaza faptului ca romanii inca traiesc din cresterea economica a lui 2008. Firmele au iinca "osanza" si contracte incheiate de anul trecut. Ar fi cazul sa va intrebati sefii cate contracte au incheiat anul acesta, si mai ales pe ce intindere de timp. 80% dintre voi veti fi ingroziti. Luand asemenea informatii in calcule poate veti fi mai precauti cand veti cheltui banul bancii. Este de dorit ca banul sa nu se intoarca la banca. daca se intoarce la Banca se poate intampla ca in 1-2 ani Banca sa aibe si casa si banul pe ea. Ce va povestesc eu acum sunt calcule economice de a tine banii in piata, deci la noi in buzunare. Ce va voi povesti de acum inainte sunt probleme cu care deja cumparatorii de apartamente noi se confrunta : tavane cazute in cap, blocuri cu umiditate mare (pentru ca betonul nu a fost lasat sa se usuce), instalatii proaste (materiale ieftine), lipsa de garantie . Lipsa de garantie de fapt e problema cea mai mare. 70% dintre cosntructorii si developerii ce activeaza in piata romaneasca sunt straini. Vin, fac o firma, fac trei blocuri, le vand si pleaca. Cumparatorii au dreptul la 40 de ani de garantie (ca e bloc si nu e masina de spalat sa ai 3 ani)....dar de la cine sa o ceara? ca strainache a plecat..... Trist, dar asa e.

Din pacate, Prima Casa se poate transforma inca intr-o tzeapa pentru romani. Vor plati ca sa scoata din probleme dezvoltatori straini. Orchestrata cu atentie, si mai ales cu "norme" de la banci (care vor incerca sa dirijeze banutzul spre locurile de interes), aceasta idee de dezvoltare va adanci criza. Ce miscari de strada avem acum...sa vedeti in 2 ani ! Stiti cum va iesi la suprafata? Precum Bastroe sau contractul Sterling...la ani de zile dupa declansarea dezastrului si la finalizarea "proiectului". Bastroe se sapa din 1997, dar romanii au luat la cunostinta abia prin 2006. De ce? Situatia e foarte groasa oameni buni, dar (paradoxal) este un timp perfect pentru investitii imobiliare. Numai ca trebuie sa le facem cu cap si cu suflet. Cu cap, ca vom plati bani grei, si cu suflet, ca sa de banii astia sa se foloseasca romanii. Adica , cumva banii sa se intoarca si la noi. Daca nu.....nu meritam sa fim tratati altfel decat cei ce scuipa seminte prin personalul de Buftea.....

Sperante si incertitudini. Luminite...in ceata

2009-06-18T17:02:00.000+03:00

Azi, diferite agentii de presa atrageau atentia ca surse din BNR anunta posibilitatea contractiei economiei cu 6-6,4%. Bugetul in ianuarie era fact pe un profit eocnomic de 1-1,5%. Deci, de fapt diferenta e de aproape 8%. Tragic. Asta inseamna ca Romania va avea o iarna grea. Poate chiar cu salarii lipsa si cu pensii neplatite. Cum s-a ajuns aici ? Simplu. bataie de joc pe bani publici, angajare en-gros de idioti si nesimtiti. Citeam ieri in "Romania Libera" ca doctori si cercetatori de top, reveniti in tara din colective de marca se confrunta cu marginalizari si rapoarte comuniste facute de sefi "dna X nu are referinte bune de la niciun coleg". dar aceeasi persoana avea articole si studii publicate in Occident mai multe decat toti din colectiv..... Dar ei fac rapoarte .... E socant dar asa este. In Anul de gratie 2009 se impart bani de la buget ca in 2007: parade, evenimente , mici, se cumpara ce nu ne trebuie, se reintorc sporurile - de data asta incluse in salarii. Adica sa fie luate inclusiv in concedii !!!! Ce daca sectorul privat moare - lasa sa dam la bugetari. Cati bani au adus de la UE ???? Ce mai conteaza..... Proiectele trebuie facute "cum trebuie" pentru a fi aprobate. Nu vreti sa stiti cat este frecat un profesor care depune un dosar de concurs: ii trebuie copii legalizate si dupa cerceii din urechi. Nu mai vorbesc ca daca e unul cu 2-3 facultati, deja tipii care cerceteaza dosarul sunt in corzi : ori "taie" din lista de facultati, ori aduce copiii (legalizate) si dupa celelalte diplome... ce conteaza ca nu intra in materia de concurs. E greu sa gandesti..... Un dosar costa bine peste 100 lei. "Prima casa"- rimata de unii ziaristi cu "prima tzeapa". Fireste aproape nimeni nu se va califica, iar garantarea acestor credite ma face sa ma gandesc ca e cu dedicatie pentru unii dezvoltatori de casa. Vor fi frecati oamenii, pana vor cumpara unde ii va trimite banca...ca , de, e garantat....Daca anul acesta merge cum merge, desi anul trecut s-a produs ceva, ganditi-va cum va fi la anul, cand singurul lucru produs in acest an sunt datoriile. Vreo 20 de miliarde de euro. Deja numai poti sa mai numeri "masurile" luate de Guvern: co-plata la doctori, impozitul forfetar, lipsirea agricultorilor de fonduri, reintroducerea accizei la moorina pentru agricultori, laptele necumparat de la tarani pentru a se face loc importului, 5 milioane de doze de vaccin anti-gripa porcina achizitionat prin OG. Va dati seama : 5.000.000 de doze cumparate iar in tara sunt 18 cazuri ? de fapt respectiva OG spune mai elegant : "achiztionarea de vaccin pentru minim 25% din populatie...." Cine plateste, cine numara, cine depoziteaza, cine va distruge dozele alterate? Peste 3 luni vor fi numarati banutzii de baieti. Am obosit oameni buni sa sper ca voi vedea lumintza de la capatul tunelului. La 20 de ani de la Revolutie suntem ca in 1989: nomenclatura o duce bine iar poporul moare de foamen. Mai grav e ca moare de foame pentru ca sa plateasca credite . Din nou tara e saracita pentru a fi cumparata pe nimic. Acum insa se vrea tot. Totul pe nimic. Companii, terenuri, sedii, vieti. Dar sper, odata in plus, pentru ca desi sunt obosit nu sunt ingenuncheat, ca tara asta, precum la Plevna si la Podul Inalt, se va scula toata si va invinge. Ca asa place romanului situatia : cand se scoala. Si daca se scoala, atunci se vor vedea si roadele. Mai intra unul la puscarie, mai e adus un nicolaiciuc de prin SUA (va dati seama ce dobitoc : putea fugi in Brazilia) , mai construim in 30 de ani o autostrada... mai facem un efort sa dezghetam piata imobiliara. ca toti anul treuct se bucurau ca preturile "cad", fara sa constieze un singur lucru : daca ceva care face bani, atunci cad si 100 de alte sectoare adiacente, cad si milioane de oameni prinsi in acest carusel. Unii cad de sus, altii mai de jos. UNii se ridica, mai fortificati, altii nu mai ridica niciodata.